有価証券報告書(内国投資証券)-第31期(令和1年9月1日-令和2年2月29日)

(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移

計算期間				第22期 自 2015年3月 1日 至 2015年8月31日	第23期 自 2015年9月 1日 至 2016年2月29日	第24期 自 2016年3月 1日 至 2016年8月31日	第25期(注8) 自 2016年9月 1日 至 2017年2月28日	第26期 自 2017年3月 1日 至 2017年8月31日
営業収益			百万円	8,423	8,343	8,234	9,730	8,122
うち賃貸事業収益			百万円	8,423	8,343	8,234	8,072	8,117
営業費用			百万円	5,256	5,201	5,165	5,145	5,202
うち賃貸事業費用			百万円	4,651	4,577	4,540	4,517	4,593
営業利益			百万円	3,167	3,141	3,069	4,585	2,920
経常利益			百万円	2,663	2,670	2,616	4,199	2,562
当期純利益			百万円	2,661	2,669	938	4,198	2,556
出資総額		(注7)	百万円	91,142	91,142	91,142	91,142	91,142
発行済投資口の総口数			口	747,000	747,000	747,000	747,000	747,000
純資産額			百万円	93,804	93,812	92,081	93,681	93,699
総資産額			百万円	181,597	181,445	179,513	175,063	178,063
有利子負債額			百万円	72,400	72,325	71,950	66,675	69,900
1口当たり純資産額			円	125,574	125,585	123,267	125,410	125,434
1口当たり当期純利益 (注3)(注5)			円	3,649	3,573	1,256	5,621	3,422
分配総額			百万円	2,661	2,669	2,598	2,538	2,556
1口当たり分配金額			円	3,563	3,574	3,479	3,398	3,422
	うち1口当たり 利益分配金額		円	3,563	3,574	1,256	3,398	3,422
	うち1口当たり 利益超過分配金額	(注6)	円	-	-	2,223	-	-
自己資本比率			%	51.7	51.7	51.3	53.5	52.6
自己資本利益率		(注4)	%	3.0 (6.0)	2.8 (5.7)	1.0 (2.0)	4.5 (9.1)	2.7 (5.4)
期末総資産有利子負債比率(LTV)			%	39.9	39.9	40.1	38.1	39.3
[その他参考情報]
総資産経常利益率		(注4)	%	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)	1.4 (2.9)	2.4 (4.8)	1.5 (2.9)
配当性向		(注4)	%	100.0	100.0	100.0	60.5	100.0
賃貸NOI		(注4)	百万円	5,229	5,237	5,164	5,010	4,998
運用日数			日	184	182	184	181	184
FFO (注4) (Funds from Operation)			百万円	4,119	4,140	4,070	3,997	4,030
1口当たりFFO			円	5,515	5,543	5,448	5,351	5,395

計算期間				第27期 自 2017年9月 1日 至 2018年2月28日	第28期 自 2018年3月 1日 至 2018年8月31日	第29期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日	第30期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日	第31期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日
営業収益			百万円	8,194	9,178	9,242	9,231	9,162
うち賃貸事業収益			百万円	8,194	9,178	9,242	9,231	9,162
営業費用			百万円	5,228	5,940	5,936	5,913	5,888
うち賃貸事業費用			百万円	4,614	5,287	5,274	5,250	5,226
営業利益			百万円	2,965	3,238	3,306	3,318	3,273
経常利益			百万円	2,624	2,861	2,935	2,939	2,900
当期純利益			百万円	2,623	2,860	2,934	2,939	2,899
出資総額		(注7)	百万円	91,142	98,938	98,938	98,938	98,938
発行済投資口の総口数			口	747,000	796,000	796,000	796,000	796,000
純資産額			百万円	93,766	101,799	101,874	101,878	101,837
総資産額			百万円	177,283	193,112	195,433	195,106	194,795
有利子負債額			百万円	68,900	75,500	77,500	77,500	77,500
1口当たり純資産額			円	125,524	127,888	127,982	127,987	127,937
1口当たり当期純利益		(注3)	円	3,512	3,593	3,687	3,692	3,642
分配総額			百万円	2,623	2,860	2,934	2,939	2,899
1口当たり分配金額			円	3,512	3,593	3,687	3,693	3,642
	うち1口当たり 利益分配金額		円	3,512	3,593	3,687	3,693	3,642
	うち1口当たり 利益超過分配金額		円	-	-	-	-	-
自己資本比率			%	52.9	52.7	52.1	52.2	52.3
自己資本利益率		(注4)	%	2.8 (5.6)	2.9 (5.8)	2.9 (5.8)	2.9 (5.7)	2.8 (5.7)
期末総資産有利子負債比率(LTV)			%	38.9	39.1	39.7	39.7	39.8
[その他参考情報]
総資産経常利益率		(注4)	%	1.5 (3.0)	1.5 (3.1)	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)
配当性向		(注4)	%	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
賃貸NOI		(注4)	百万円	5,079	5,493	5,591	5,633	5,596
運用日数			日	181	184	181	184	182
FFO (注4) (Funds from Operation)			百万円	4,123	4,462	4,557	4,591	4,559
1口当たりFFO			円	5,520	5,606	5,725	5,767	5,728

(注1)営業収益等には、消費税等は含まれていません。
(注2)記載した数値は、金額は記載未満の桁数を切捨てにより、比率は小数第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
(注3)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
(注4)記載した指標は以下の方法により算出しています。なお、( )内の数値は各運用日数に基づいて年換算した数値を記載しています。
自己資本利益率 当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
総資産経常利益率 経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
配当性向 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)/1口当たり当期純利益
なお、第22期の配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向 分配金総額(利益超過分配金は含まない)/当期純利益
賃貸NOI 賃貸事業収益-賃貸事業費用+減価償却費
FFO(Funds from Operation) 当期純利益+減価償却費+減損損失-不動産等売却損益
(注5)第22期の1口当たり当期純利益については、新投資口の発行を行っていることから、期中平均投資口数729,342口を用いて算定しています。
(注6)第24期の1口当たり利益超過分配金額は一時差異等調整引当額(投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。以下「投資法人の計算に関する規則」といいます。)第2条第2項第30号に定めるものをいいます。以下同じです。)によるものです。
(注7)出資総額は、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動を考慮していません。以下同じです。
(注8)第25期は不動産等売却益1,657百万円を計上した結果、当期純利益が4,198百万円となりましたが、一時差異等調整引当額1,660百万円について戻入れを行ったため、当期未処分利益4,199百万円から当該一時差異等調整引当額を控除した分配金総額は2,538百万円となりました。一時差異等調整引当額の戻入れを考慮した配当性向は100.0%となりました。
② 当期の資産の運用の経過
(イ)投資法人の主な推移
福岡リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、2004年7月2日に設立され、不動産業の特徴である地域性(ローカル性)を強みとし、福岡を中心とする九州全体(沖縄県を含みます。)及び山口県(以下「福岡・九州地域」といいます。)を投資対象エリアとする我が国で初めての地域特化型不動産投資信託として、2005年6月21日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)及び証券会員制法人福岡証券取引所(以下「福岡証券取引所」といいます。)(銘柄コード8968)に上場しました。
2004年11月9日に、キャナルシティ博多全体(専門店、大型専門店、映画館、劇場、アミューズメント施設、ホテル、オフィス等が一体的に開発された複合商業施設をいいます。)のうち、専門店の一部、ホテルの一部、劇場、オフィス及び共用部分の一部を除いた商業施設部分(以下「キャナルシティ博多」といいます。)をはじめとした4物件を取得して実質的な運用を開始しました。当期末現在(2020年2月29日現在)では、商業施設11物件、オフィスビル8物件及びその他10物件の合計29物件の運用を行っています。
(ロ)投資環境と運用実績
当期における我が国の景気は、緩やかに回復してきましたが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響により、足下で大幅に下押しされており、厳しい状況にあります。先行きについては、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響による厳しい状況が続くと見込まれます。
本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、緩やかに拡大してきましたが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)などの影響から個人消費や輸出・生産を中心に足もと弱めの動きとなっています。先行きについては、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響の拡大や海外経済を巡る不確実性、人手不足が供給面に与える影響等に留意する必要があります。
地価動向については、令和2年地価公示によると、全国平均では住宅地の平均変動率は3年連続で上昇し、商業地及び全用途平均は5年連続で上昇しました。本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス16.5%、住宅地が前年比プラス6.8%と8年連続で上昇し、上昇幅が拡大しました。
このような環境の下、本投資法人は、キャナルシティ博多等の主要商業施設において引き続き競争力や集客力を強化し、福岡市内オフィスビル物件において賃料増額改定等の収益力強化に努めるとともに、保有物件の稼働率の維持向上に注力しました。この結果、当期末における本投資法人の保有する全物件の平均稼働率は99.7%である一方で、2020年2月後半以降、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の国内及び海外における感染拡大に伴い、商業施設では来場客数が減少し、ホテルでは客室稼働率が落ち込む結果となりました。
当期末現在のポートフォリオ(取得価格ベース)を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が77.2%となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設59.2%、オフィスビル26.9%、その他13.9%となっています。
また、本投資法人は、「サステナビリティ方針」に基づく、環境・社会・ガバナンス(ESG)への配慮を通じたサステナビリティを推進するために、サステナビリティ推進委員会(構成委員は、代表取締役社長、運用部、投資部、財務部、企画部及びコンプライアンス部の各部長です。)を設置し、社内体制、社外関係者との協働、情報開示方針等について、具体的な目標や施策の検討、施策実行に関する進捗状況の把握を行っています。実務面では、サステナビリティ委員会で決定した目標に関する実務的な責任者であるサステナビリティ執行責任者(企画部長)の下にサステナビリティ推進室を設置し、GRESBリアルエステイト評価(Green Star・4スター)、責任投資原則(PRI)及び21世紀金融行動原則(PFA21)の継続業務等を行っています。
(ハ)資金調達の概要
当期においてリファイナンスを行った結果、当期末における有利子負債残高(投資法人債を含みます。)は77,500百万円となりました。期末総資産有利子負債比率(投資法人債を含みます。)は39.8%、期末固定化比率(有利子負債の中で金利固定のものが占める割合です。投資法人債を含みます。)は92.4%となっています。また、株式会社西日本シティ銀行をエージェントとするコミットメントライン契約(極度額:70億円)の期間満了に伴い、コミットメント期間を3年間に長期化して設定を行っています。
今後も返済期日の分散及び長期化によるリファイナンスリスクの軽減に努めるとともに、借入金利の固定化等で金利上昇リスクの軽減に努めていきます。
また、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下の通りです。

信用格付業者	格付対象	格付	格付の方向性/格付けの見通し
株式会社格付投資情報センター(R&I)	発行体格付	A+	安定的
株式会社日本格付研究所(JCR)	長期発行体格付	AA-	安定的

(ニ)業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の営業収益は9,162百万円となり、賃貸事業費用や資産運用報酬等の営業費用を控除した後の営業利益は3,273百万円、経常利益は2,900百万円、当期純利益は2,899百万円となりました。分配金については、利益分配金の最大額が損金算入される税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)が適用されることを企図し、1口当たり分配金を3,642円としました。
(ホ)決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。