有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(2023/03/01-2023/08/31)

(1)【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移

計算期間				第29期 自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日	第30期 自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日	第31期 自 2019年9月 1日 至 2020年2月29日	第32期 自 2020年3月 1日 至 2020年8月31日	第33期 自 2020年9月 1日 至 2021年2月28日
営業収益			百万円	9,242	9,231	9,162	8,518	8,904
うち賃貸事業収益			百万円	9,242	9,231	9,162	8,518	8,904
営業費用			百万円	5,936	5,913	5,888	5,551	5,842
うち賃貸事業費用			百万円	5,274	5,250	5,226	4,897	5,180
営業利益			百万円	3,306	3,318	3,273	2,966	3,061
経常利益			百万円	2,935	2,939	2,900	2,587	2,677
当期純利益			百万円	2,934	2,939	2,899	2,586	2,675
出資総額			百万円	98,938	98,938	98,938	98,938	98,938
発行済投資口の総口数			口	796,000	796,000	796,000	796,000	796,000
純資産額			百万円	101,874	101,878	101,837	101,525	101,614
総資産額			百万円	195,433	195,106	194,795	199,004	199,559
有利子負債額			百万円	77,500	77,500	77,500	82,400	82,400
1口当たり純資産額			円	127,982	127,987	127,937	127,544	127,656
1口当たり当期純利益		(注2)	円	3,687	3,692	3,642	3,249	3,361
分配総額			百万円	2,934	2,939	2,899	2,587	2,675
1口当たり分配金額			円	3,687	3,693	3,642	3,250	3,361
	うち1口当たり 利益分配金額		円	3,687	3,693	3,642	3,250	3,361
	うち1口当たり 利益超過分配金額		円	-	-	-	-	-
自己資本比率			%	52.1	52.2	52.3	51.0	50.9
自己資本利益率		(注3)	%	2.9 (5.8)	2.9 (5.7)	2.8 (5.7)	2.5 (5.0)	2.6 (5.3)
期末総資産有利子負債比率(LTV)			%	39.7	39.7	39.8	41.4	41.3
[その他参考情報]
総資産経常利益率		(注3)	%	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)	1.5 (3.0)	1.3 (2.6)	1.3 (2.7)
配当性向		(注3)	%	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
賃貸NOI		(注3)	百万円	5,591	5,633	5,596	5,307	5,347
運用日数			日	181	184	182	184	181
FFO (注3) (Funds from Operation)			百万円	4,557	4,591	4,559	4,273	4,299
1口当たりFFO			円	5,725	5,767	5,728	5,368	5,401

計算期間				第34期 自 2021年3月 1日 至 2021年8月31日	第35期 自 2021年9月 1日 至 2022年2月28日	第36期 自 2022年3月 1日 至 2022年8月31日	第37期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	第38期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
営業収益			百万円	8,867	8,658	8,830	9,037	9,284
うち賃貸事業収益			百万円	8,762	8,658	8,830	8,921	8,852
営業費用			百万円	5,662	5,472	5,648	5,813	5,912
うち賃貸事業費用			百万円	4,978	4,810	4,974	5,147	5,231
営業利益			百万円	3,204	3,185	3,181	3,223	3,372
経常利益			百万円	2,817	2,816	2,805	2,851	2,988
当期純利益			百万円	2,816	2,814	2,804	2,849	2,987
出資総額			百万円	98,938	98,938	98,938	98,938	98,938
発行済投資口の総口数			口	796,000	796,000	796,000	796,000	796,000
純資産額			百万円	101,755	101,753	101,743	101,788	101,926
総資産額			百万円	199,804	198,745	201,223	201,442	203,868
有利子負債額			百万円	82,400	82,400	83,900	83,900	86,450
1口当たり純資産額			円	127,833	127,831	127,818	127,875	128,048
1口当たり当期純利益		(注2)	円	3,538	3,536	3,523	3,580	3,752
分配総額			百万円	2,817	2,814	2,804	2,849	2,987
1口当たり分配金額			円	3,539	3,536	3,523	3,580	3,753
	うち1口当たり 利益分配金額		円	3,539	3,536	3,523	3,580	3,753
	うち1口当たり 利益超過分配金額		円	-	-	-	-	-
自己資本比率			%	50.9	51.2	50.6	50.5	50.0
自己資本利益率		(注3)	%	2.8 (5.5)	2.8 (5.6)	2.8 (5.5)	2.8 (5.6)	2.9 (5.8)
期末総資産有利子負債比率(LTV)			%	41.2	41.5	41.7	41.6	42.4
[その他参考情報]
総資産経常利益率		(注3)	%	1.4 (2.8)	1.4 (2.9)	1.4 (2.8)	1.4 (2.9)	1.5 (2.9)
配当性向		(注3)	%	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
賃貸NOI		(注3)	百万円	5,336	5,334	5,370	5,274	5,152
運用日数			日	184	181	184	181	184
FFO (注3) (Funds from Operation)			百万円	4,265	4,301	4,318	4,234	4,086
1口当たりFFO			円	5,358	5,403	5,425	5,319	5,133

(注1)記載した数値は、金額は記載未満の桁数を切捨てにより、比率は小数第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
(注2)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
(注3)記載した指標は以下の方法により算出しています。なお、( )内の数値は各運用日数に基づいて年換算した数値を記載しています。
自己資本利益率 当期純利益/平均純資産額 平均純資産額=(期首純資産額+期末純資産額)÷2
総資産経常利益率 経常利益/平均総資産額 平均総資産額=(期首総資産額+期末総資産額)÷2
配当性向 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)/1口当たり当期純利益
賃貸NOI 賃貸事業収益-賃貸事業費用+減価償却費
FFO(Funds from Operation) 当期純利益+減価償却費+減損損失-不動産等売却損益
② 当期の資産の運用の経過
(イ)投資法人の主な推移
福岡リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、「投資信託及び投資法人に関する法律」(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)に基づき、不動産業の特徴である地域性(ローカル性)を強みとし、福岡を中心とする九州全体(沖縄県を含みます。)及び山口県(以下「福岡・九州地域」といいます。)を投資対象エリアとする我が国で初めての地域特化型不動産投資信託として2004年7月2日に設立され、2004年11月9日には商業施設及びオフィスビルの合計4物件を取得して実質的な運用を開始し、2005年6月21日に株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)及び証券会員制法人福岡証券取引所(以下「福岡証券取引所」といいます。)(銘柄コード8968)に上場しました。
当期末現在(2023年8月31日現在)では、商業施設11物件、オフィスビル12物件(オフィスビルの底地を含みます。)及びその他12物件の合計35物件の運用を行っています。
(ロ)投資環境と運用実績
当期における我が国の景気は、緩やかに回復しています。雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっています。また、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。
本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、緩やかに回復しつつあります。生産活動は、横ばいの状況にありますが、雇用情勢は、緩やかに改善しています。先行きについては、原材料等のコスト高や海外の金融・経済動向、人手不足などに十分注意する必要があります。
地価動向については、令和5年地価調査によると、全国では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大しました。一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス11.2%、住宅地が前年比プラス8.2%と上昇しました。
このような環境の下、本投資法人の運用状況は、物件全体として概ね堅調な運用実績となっています。その中でも特に都心型商業施設であるキャナルシティ博多では、主に中国を除くアジアのインバウンドの回復が反映された結果となりました。
また、当期においては、2023年3月28日に熊本イーストフロントビル、2023年4月27日にアクシオン別府駅前プレミアムを取得し、2023年8月31日に久留米東櫛原SC(準共有持分55%)の譲渡を実施しました。なお、翌期初である2023年9月1日に博多FDビジネスセンターの取得を完了しました。
本投資法人の、当期末現在のポートフォリオ(取得価格ベース)を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が77.4%となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設51.9%、オフィスビル33.5%、その他14.6%となっています。
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社福岡リアルティでは、環境・社会・ガバナンス(ESG)への配慮を通じたサステナビリティを推進するため、サステナビリティ方針及びサステナビリティ推進体制要領を定めています。当期末時点における、DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及びBELSの外部認証の取得率は、ポートフォリオの延床面積ベースで79.7%となっています。
(ハ)資金調達の概要
当期において5,500百万円のリファイナンス、2,950百万円の新規資金調達及び400百万円の返済を行った結果、当期末における有利子負債残高(投資法人債を含みます。)は86,450百万円となりました。期末総資産有利子負債比率(投資法人債を含みます。)は42.4%、期末固定化比率(有利子負債の中で固定金利の借入が占める割合です。投資法人債を含みます。)は92.8%となっています。また、株式会社福岡銀行をエージェントとするコミットメントライン契約(極度額:60億円)について、コミットメント期間を1年延長し、コミットメントラインの残存期間を3年にしています。返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めつつ、金利上昇に伴う調達コスト増加の軽減について、調達期間の短縮等を含めて検討していきます。
また、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下の通りです。

信用格付業者	格付対象	格付	格付の方向性/格付けの見通し
株式会社格付投資情報センター(R&I)	発行体格付	A+	安定的
株式会社日本格付研究所(JCR)	長期発行体格付	AA-	安定的

(ニ)業績及び分配の概要
このような運用の結果、当期の営業収益は9,284百万円となり、賃貸事業費用や資産運用報酬等の営業費用を控除した後の営業利益は3,372百万円、経常利益は2,988百万円、当期純利益は2,987百万円となりました。分配金については、利益分配金の最大額が損金算入される税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)が適用されることを企図し、1口当たり分配金を3,753円としました。
(ホ)決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
資産の取得
2023年9月1日に不動産信託受益権を取得しました。
取得資産 :不動産信託受益権(注1)
物件名 :博多FDビジネスセンター
用途 :オフィスビル
所在地 :福岡市博多区綱場町10番 外13筆
取得先 :福岡地所株式会社
取得価格 :14,100百万円(注2)
取得日 :2023年9月1日
(注1)取得先が保有する建物の共有持分77%及び取得先が所有する土地(建物底地の一部。いわゆる分有)を信託財産とする信託受益権の取得です。
(注2)取得価格には、取得に要する諸費用、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額等を含んでいません。