有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(平成30年8月1日-平成31年1月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用に関する影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
[「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日公表)を当期から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表における「流動資産」の「繰延税金資産」12千円は、「固定負債」の「繰延税金負債」131千円に含めて表示しています。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
当期末において、ヘッジ会計を適用する金利スワップ取引の時価評価により、繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)が発生したため、一時差異等調整引当額を25,683千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
翌期以降、当該金利スワップ取引の期末評価替えによる繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)の解消等に応じて、対応する一時差異等調整引当額を戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 補助金収入の内容
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
補助金収入は、2018年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金による収入です。
※3 固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[オペレーティング・リース取引に関する注記]
未経過リース料(貸主側)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定的かつ健全な財務運営を行う方針のもと、資産の取得及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入、又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散等に留意します。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、返済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、返済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利と固定金利の残高比率を金融環境に応じて調整します。更に、変動金利の借入金のうち一部については、金利変動リスクを回避し支払利息の固定化を図る為に、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用しています。なお、金利変動リスク等をヘッジすることを目的としたデリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規定に基づき行います。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、本投資法人では、手元流動性を一定程度確保すること等により流動性リスクを管理しています。
預金は、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照ください。)。
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2018年7月31日)
当期(2019年1月31日)
(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2018年7月31日)
当期(2019年1月31日)
[有価証券に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(注1)2019年1月30日締結の金利スワップ契約(元本合計:9,750,000千円、契約期間2019年2月1日から借入の返済期限まで)に係る時価が含まれています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注)取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者(ヘルスケアアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注1)「取引内容」のうち、本資産運用会社への資産運用報酬の支払の取引金額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬8,430千円が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者(ヘルスケアアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主として三大都市圏及び中核都市圏に、ヘルスケア施設を合計27物件保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な減少額は減価償却費(307,953千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は2物件の取得(1,766,255千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(315,438千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数(日数加重平均)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2019年1月11日付で以下の第9期取得済資産の取得に係る売買契約を締結し、2019年2月1日に第9期取得済資産を取得しました。
(注)取得価格には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含みません。
2.新投資口の発行
本投資法人は、2019年1月11日付及び2019年1月22日付の役員会決議に基づき、第9期取得済資産の取得資金の一部に充当するため、公募による新投資口112,280口の発行を行い、また、借入金の返済へ充当又は手元資金として将来の特定資産の取得資金の一部に充当するため、SMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口5,614口の発行を行いました。公募による新投資口については2019年2月1日、第三者割当による新投資口については2019年2月27日にそれぞれ払込みが完了し、払込金額は合計12,680百万円となりました。この結果、本投資法人の出資総額は32,480百万円、発行済投資口の総口数は311,001口となりました。
公募による新投資口発行(一般募集)
発行新投資口数 :112,280口
発行価格(募集価格) :1口当たり111,442円
発行価格(募集価格)の総額 :12,512,707,760円
払込金額(発行価額) :1口当たり107,555円
払込金額(発行価額)の総額 :12,076,275,400円
払込期日 :2019年2月1日(金)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 :5,614口
払込金額(発行価額) :1口当たり107,555円
払込金額(発行価額)の総額 :603,813,770円
払込期日 :2019年2月27日(水)
割当先 :SMBC日興証券株式会社
3.資金の借入れ
本投資法人は、第9期取得済資産の取得資金及び取得に係る諸経費の一部並びに既存借入金の期限前返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
(注1)借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。(注2)金利スワップ契約を締結したことから、当該契約により実質的に固定化された利率を記載しています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 6～69年 信託構築物 10～53年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品 6～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は該当がなく、当期は1,558千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は税抜方式によっています。 なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用に関する影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
[「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更]
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日公表)を当期から適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表における「流動資産」の「繰延税金資産」12千円は、「固定負債」の「繰延税金負債」131千円に含めて表示しています。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
当期末において、ヘッジ会計を適用する金利スワップ取引の時価評価により、繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)が発生したため、一時差異等調整引当額を25,683千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
翌期以降、当該金利スワップ取引の期末評価替えによる繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)の解消等に応じて、対応する一時差異等調整引当額を戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| (単位:千円) |
| 前 期 (2018年7月31日) | 当 期 (2019年1月31日) | |
| 信託建物 | ― | 6,489 |
※2 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前 期 (2018年7月31日) | 当 期 (2019年1月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 1,260,324 | 1,294,178 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| その他収入 | 6,948 | 7,031 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,267,273 | 1,301,210 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 公租公課 | 87,224 | 87,213 |
| 外注委託費 | 17,550 | 18,350 |
| 修繕費 | 15,504 | 13,757 |
| 損害保険料 | 3,306 | 3,565 |
| 減価償却費 | 307,953 | 315,438 |
| その他賃貸事業費用 | 10,104 | 10,643 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 441,644 | 448,967 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 825,628 | 852,242 |
※2 補助金収入の内容
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
補助金収入は、2018年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金による収入です。
※3 固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| 信託建物 | ― | 6,489 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 193,107口 | 193,107口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| 現金及び預金 信託現金及び信託預金 使途制限付信託預金(注) | 1,018,147 44,708 ― | 1,318,873 108,051 △25,500 |
| 現金及び現金同等物 | 1,062,856 | 1,401,425 |
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[オペレーティング・リース取引に関する注記]
未経過リース料(貸主側)
| (単位:千円) |
| 前期 (2018年7月31日) | 当期 (2019年1月31日) | |
| 1年内 1年超 | 2,142,929 14,286,257 | 2,242,742 13,499,806 |
| 合計 | 16,429,186 | 15,742,548 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定的かつ健全な財務運営を行う方針のもと、資産の取得及び借入金の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入、又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分散等に留意します。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、返済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、返済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利と固定金利の残高比率を金融環境に応じて調整します。更に、変動金利の借入金のうち一部については、金利変動リスクを回避し支払利息の固定化を図る為に、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用しています。なお、金利変動リスク等をヘッジすることを目的としたデリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規定に基づき行います。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性リスクに晒されますが、本投資法人では、手元流動性を一定程度確保すること等により流動性リスクを管理しています。
預金は、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照ください。)。
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,018,147 | 1,018,147 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 44,708 | 44,708 | ― |
| 資産計 | 1,062,856 | 1,062,856 | ― |
| (3)短期借入金 | 1,000,000 | 1,000,000 | ― |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | ― | ― | ― |
| (5)長期借入金 | 19,700,000 | 19,669,884 | △30,115 |
| 負債計 | 20,700,000 | 20,669,884 | △30,115 |
| (6)デリバティブ取引 | 455 | 455 | ― |
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,318,873 | 1,318,873 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 108,051 | 108,051 | ― |
| 資産計 | 1,426,925 | 1,426,925 | ― |
| (3)短期借入金 | 2,750,000 | 2,750,000 | ― |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 6,700,000 | 6,698,637 | △1,362 |
| (5)長期借入金 | 13,000,000 | 12,999,936 | △63 |
| 負債計 | 22,450,000 | 22,448,573 | △1,426 |
| (6)デリバティブ取引 | △25,769 | △25,769 | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額(※)を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。)については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 前期 (2018年7月31日) | 当期 (2019年1月31日) | |
| 預り敷金及び保証金 | 1,009,999 | 1,009,999 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 9,104 | 34,604 |
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 1,018,147 |
| 信託現金及び信託預金 | 44,708 |
| 合計 | 1,062,856 |
当期(2019年1月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 1,318,873 |
| 信託現金及び信託預金 | 108,051 |
| 合計 | 1,426,925 |
(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2018年7月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 1,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | ― | 6,700,000 | 3,000,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 1,000,000 |
| 合計 | 1,000,000 | 6,700,000 | 3,000,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 1,000,000 |
当期(2019年1月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,750,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | 6,700,000 | 3,000,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 1,000,000 | ― |
| 合計 | 9,450,000 | 3,000,000 | 5,000,000 | 4,000,000 | 1,000,000 | ― |
[有価証券に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| 前期(2018年7月31日) | (単位:千円) |
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 4,000,000 | 4,000,000 | 455 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 1,000,000 | 1,000,000 | (注) | ― |
| 合計 | 5,000,000 | 5,000,000 | 455 | ― | ||
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
| 当期(2019年1月31日) | (単位:千円) |
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 13,750,000 | 13,750,000 | △25,769 (注1) | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 1,000,000 | 1,000,000 | (注2) | ― |
| 合計 | 14,750,000 | 14,750,000 | △25,769 | ― | ||
(注1)2019年1月30日締結の金利スワップ契約(元本合計:9,750,000千円、契約期間2019年2月1日から借入の返済期限まで)に係る時価が含まれています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2018年7月31日) | 当期 (2019年1月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 12 | 16 |
| 繰延ヘッジ損益 | ― | 8,119 |
| 繰延税金資産小計 | 12 | 8,136 |
| 評価性引当額 | ― | △8,119 |
| 繰延税金資産合計 | 12 | 16 |
| 繰延税金負債 | ||
| 繰延ヘッジ損益 | 143 | ― |
| 繰延税金負債合計 | 143 | ― |
| 繰延税金資産(△負債)の純額 | △131 | 16 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2018年7月31日) | 当期 (2019年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.74 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.69 | △31.45 |
| その他 | 0.11 | 0.12 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.16 | 0.18 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金又は出資金 (千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 役員及びその近親者 | 吉岡靖二 | ― | ― | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | ― | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 | 119,445 (注) | 未払費用 | 129,000 | |
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注)取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者(ヘルスケアアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金又は出資金 (千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 役員及びその近親者 | 吉岡靖二 | ― | ― | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | ― | 本投資法人執行役員兼本資産運用会社代表取締役社長 | 本資産運用会社への資産運用報酬の支払 | 130,704 (注1) (注2) | 未払費用 | 132,056 | |
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
(注1)「取引内容」のうち、本資産運用会社への資産運用報酬の支払の取引金額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬8,430千円が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者(ヘルスケアアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主として三大都市圏及び中核都市圏に、ヘルスケア施設を合計27物件保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |||
| 貸借対照表計上額 | ||||
| 期首残高 | 41,408,406 | 41,149,494 | ||
| 期中増減額 | △258,911 | 1,560,663 | ||
| 期末残高 | 41,149,494 | 42,710,158 | ||
| 期末時価 | 44,028,000 | 45,792,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な減少額は減価償却費(307,953千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は2物件の取得(1,766,255千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(315,438千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 105,238円 | 105,198円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,698円 | 2,794円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数(日数加重平均)で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2018年2月1日 至 2018年7月31日) | 当期 (自 2018年8月1日 至 2019年1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 521,141 | 539,678 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 521,141 | 539,678 |
| 期中平均投資口数(口) | 193,107 | 193,107 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2019年1月11日付で以下の第9期取得済資産の取得に係る売買契約を締結し、2019年2月1日に第9期取得済資産を取得しました。
| 物件名称 | 所在地 | 取得価格(注) (百万円) | 取得日 |
| SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 | 神奈川県川崎市 | 1,710 | 2019年2月1日 |
| はなことば新横浜 | 神奈川県横浜市 | 2,071 | |
| はなことば新横浜2号館 | 神奈川県横浜市 | 375 | |
| はなことば小田原 | 神奈川県小田原市 | 880 | |
| ベルジ箕輪 | 群馬県高崎市 | 1,620 | |
| ベルジ武尊 | 群馬県利根郡川場村 | 1,290 | |
| サニーライフ北品川 | 東京都品川区 | 1,825 | |
| シップ千里ビルディング | 大阪府豊中市 | 12,920 | |
| 合計(8物件) | ― | 22,691 | ― |
(注)取得価格には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含みません。
2.新投資口の発行
本投資法人は、2019年1月11日付及び2019年1月22日付の役員会決議に基づき、第9期取得済資産の取得資金の一部に充当するため、公募による新投資口112,280口の発行を行い、また、借入金の返済へ充当又は手元資金として将来の特定資産の取得資金の一部に充当するため、SMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口5,614口の発行を行いました。公募による新投資口については2019年2月1日、第三者割当による新投資口については2019年2月27日にそれぞれ払込みが完了し、払込金額は合計12,680百万円となりました。この結果、本投資法人の出資総額は32,480百万円、発行済投資口の総口数は311,001口となりました。
公募による新投資口発行(一般募集)
発行新投資口数 :112,280口
発行価格(募集価格) :1口当たり111,442円
発行価格(募集価格)の総額 :12,512,707,760円
払込金額(発行価額) :1口当たり107,555円
払込金額(発行価額)の総額 :12,076,275,400円
払込期日 :2019年2月1日(金)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 :5,614口
払込金額(発行価額) :1口当たり107,555円
払込金額(発行価額)の総額 :603,813,770円
払込期日 :2019年2月27日(水)
割当先 :SMBC日興証券株式会社
3.資金の借入れ
本投資法人は、第9期取得済資産の取得資金及び取得に係る諸経費の一部並びに既存借入金の期限前返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率(注1) | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 保証 |
| 日本生命保険相互会社株式会社広島銀行第一生命保険株式会社 | 2,000 | 0.45353% (固定金利) | 2019年 2月1日 | 2022年 1月31日 | 期限一括 弁済 | 無担保 無保証 |
| 三井住友信託銀行株式会社株式会社三井住友銀行株式会社りそな銀行株式会社西日本シティ銀行信金中央金庫株式会社福岡銀行株式会社群馬銀行 | 4,000 | 0.41988% (注2) | 2023年 1月31日 | |||
| 株式会社三井住友銀行三井住友信託銀行株式会社株式会社りそな銀行株式会社西日本シティ銀行信金中央金庫株式会社福岡銀行株式会社群馬銀行株式会社七十七銀行 | 5,750 | 0.53900% (注2) | 2024年 1月31日 | |||
| 合計 | 11,750 | - | - | - | - | - |
(注1)借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。(注2)金利スワップ契約を締結したことから、当該契約により実質的に固定化された利率を記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
