本投資法人の発行可能投資口総口数は、2,000万口とします(規約第6条第1項)。本投資法人は、かかる投資口の総口数の範囲内において、役員会の承認を得た上で、その発行する投資口を引き受ける者の募集をすることができます(規約第6条第3項)。但し、後記「③ 規約の変更」に記載の方法に従い規約を変更することにより追加発行の口数の上限を変更することができます。
募集投資口(当該募集に応じて当該投資口の引受けの申込みをした者に対して割り当てる投資口をいいます。)1口と引換えに払い込む金銭の額は、本投資法人の運用資産の内容に照らし公正な金額として役員会が承認した金額とします(規約第6条第3項)。
なお、租税特別措置法第67条の15第1項第1号ハに規定される要件を満たすため、本投資法人の投資口の発行価額の総額のうち、国内において募集される投資口の発行価額の占める割合は100分の50を超えるものとします(規約第6条第2項)。

2016/11/28 15:13

#3 その他の手数料等（連結）

資産運用計画策定業務に関する費用
資産運用計画策定業務の遂行に関して必要となる合理的な費用等2016/11/28 15:13

#4 その他の関係法人の概況（連結）

該当事項はありません。
B.資産保管会社
(1)名称、資本金の額及び事業の内容

2016/11/28 15:13

#5 その他投資資産の主要なもの（連結）

③【その他投資資産の主要なもの】
本投資法人が平成28年8月末日(第2期末)現在保有する不動産等(252物件)(かかる不動産又は不動産を主たる信託財産とする信託の受益権若しくはその原資産たる不動産を、以下「第2期末保有資産」といいます。)の概要は以下のとおりです。なお、下記表中の各数値は、別段の記載がない限り、平成28年8月末日現在のものです。

2016/11/28 15:13

#6 主要な投資主の状況（連結）

氏名又は名称	住所	所有投資口数(口)	発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合(%)(注)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)	東京都港区浜松町二丁目11-3	316,564口	8.51
資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口)	東京都中央区晴海一丁目8-12	270,023口	7.25
野村不動産株式会社	東京都新宿区西新宿一丁目26-2	210,671口	5.66

(注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第3位を四捨五入しています。
② 投資主構成

2016/11/28 15:13

#7 事業の内容及び営業の概況、資産運用会社の概況（連結）

A.委託業務
(イ)本投資法人の資産の運用に係る業務
(ロ)本投資法人が行う資金調達に係る業務

2016/11/28 15:13

#8 分配方針（連結）

本投資法人は、原則として、以下の方針に基づき分配を行うものとします(規約第36条第1項)。
A.本投資法人の運用資産の運用等によって生じる分配可能金額(以下「分配可能金額」といいます。)は、投信法及び我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して決算日毎に計算される利益(各決算日の貸借対照表上の資産合計額から負債合計額を控除した金額(純資産額)から出資総額、出資剰余金及び評価・換算差額等の合計額を控除した金額をいいます。)の金額をいいます。
B.分配金額は、租税特別措置法第67条の15第1項に定められる投資法人の課税の特例(以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額(法令改正等により当該金額の計算に変更があった場合には変更後の金額とします。)を超えて分配するものとして、本投資法人が決定する金額とします(但し、分配可能金額を上限とします。)。但し、税務上の欠損金が発生した場合、又は欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合はこの限りでなく、本投資法人が合理的に決定する金額とします。なお、本投資法人は、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

2016/11/28 15:13

#9 利害関係人との取引制限（連結）

③ 資産運用会社は、法令の定めるところにより、以下のとおりその親法人等又は子法人等が関与する行為につき禁止行為が定められています(金商法第44条の3第1項、投信法第223条の3第3項)。ここで、「親法人等」とは、資産運用会社の総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいい(金商法第31条の4第3項)、「子法人等」とは、資産運用会社が総株主等の議決権の過半数を保有していることその他の当該資産運用会社と密接な関係を有する法人その他の団体として金商法施行令で定める要件に該当する者をいいます(金商法第31条の4第4項)。
A.通常の取引の条件と異なる条件であって取引の公正を害するおそれのある条件で、当該資産運用会社の親法人等又は子法人等と有価証券の売買その他の取引、店頭デリバティブ取引又は対象資産の売買その他の取引を行うこと(金商法第44条の3第1項第1号、投信法第223条の3第3項、投信法施行令第130条第2項)。
B.当該資産運用会社との間で金商法第2条第8項各号に掲げる行為に関する契約を締結することを条件としてその親法人等又は子法人等がその顧客に対して信用を供与していることを知りながら、当該顧客との間で当該契約を締結すること(金商法第44条の3第1項第2号、投信法第223条の3第3項)。

2016/11/28 15:13

#10 名称、資本金の額及び事業の内容、資産運用会社の概況（連結）

E.貸金業
F.不動産、金融商品その他の有価証券以外の資産に関する投資助言業務及び投資一任業務
G.不動産の管理に関する業務

2016/11/28 15:13

#11 大株主の状況、資産運用会社の概況（連結）

(3)【大株主の状況】
本書の日付現在の資産運用会社の大株主の状況は次のとおりです。

2016/11/28 15:13

#12 役員の状況、資産運用会社の概況（連結）

(4)【役員の状況】
本書の日付現在における資産運用会社の役員の状況は以下のとおりです。

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
代表取締役社長兼社長執行役員	安部憲生	昭和55年4月平成13年7月平成17年12月平成18年4月平成20年4月同年同月同年同月平成21年4月平成22年4月平成25年4月平成26年4月平成26年10月平成27年4月同年同月平成28年4月	野村證券株式会社入社同社機関投資家営業部長野村アセットマネジメント株式会社金融法人マーケティング部長同社執行役員プロダクト・サービス部、金融法人マーケティング部担当兼金融法人マーケティング部長同社執行役員ノムラ・アセット・マネジメント・シンガポール・リミテッド会長ノムラ・アセット・マネジメント・ホンコン・リミテッド会長野村アセットマネジメント株式会社常務執行役員クライアント・サービス本部長同社常務執行役員グローバル・インスティテューショナル・クライアント本部長同社執行役専務インスティテューショナル・クライアント本部、海外クライアント本部管掌野村不動産投資顧問株式会社代表取締役兼副社長執行役員営業部、投資マネジメント部、プロダクト・マーケティング部、財務部管掌同社代表取締役兼副社長執行役員財務部、営業部、投資マネジメント部、プロダクト・マネジメント部管掌野村不動産ホールディングス株式会社執行役員資産運用事業担当野村不動産投資顧問株式会社代表取締役社長兼社長執行役員(現職)野村不動産ホールディングス株式会社執行役員資産運用部門長嘱託(現職)	-

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
代表取締役兼専務執行役員プロダクト・マネジメント部、資産投資部、投資運用企画部、NMF運用グループ、NPR運用部管掌、リサーチ室担当最高戦略責任者嘱託	黒川洋	平成2年4月平成21年4月平成24年4月同年同月平成24年6月平成25年4月平成26年4月平成27年4月平成27年10月平成28年4月	野村不動産株式会社入社同社法人カンパニーペアシステム事業部長同社法人カンパニー開発事業一部長株式会社ジオ・アカマツ取締役野村不動産株式会社都市開発事業本部開発事業一部長同社執行役員都市開発事業本部建築部、商業施設事業部、物流施設事業部担当資産開発部長嘱託同社執行役員都市開発事業本部商業施設事業部、物流施設事業部担当野村不動産投資顧問株式会社代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NOF運用部、NRF運用部、NMF運用部、NPR運用部管掌リサーチ室担当最高戦略責任者嘱託同社代表取締役兼専務執行役員資産投資部、投資運用企画部、NMF運用グループ、NPR運用部管掌リサーチ室担当最高戦略責任者嘱託同社代表取締役兼専務執行役員プロダクト・マネジメント部、資産投資部、投資運用企画部、NMF運用グループ、NPR運用部管掌、リサーチ室担当、最高戦略責任者嘱託(現職)	-

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
取締役兼常務執行役員営業部、投資マネジメント部、プロダクト・マネジメント部担当	和田成一郎	昭和61年4月平成20年7月平成21年7月平成25年4月平成25年7月平成26年4月平成26年10月平成27年4月平成27年10月	野村證券株式会社入社同社不動産投資業務部長同社アセット・ファイナンス・ストラテジー室長野村不動産投資顧問株式会社海外営業部長同社プロダクト・マーケティング部長同社執行役員プロダクト・マーケティング部長同社取締役兼執行役員プロダクト・マネジメント部担当同社取締役兼常務執行役員営業部、プロダクト・マネジメント部担当同社取締役兼常務執行役員営業部、投資マネジメント部、プロダクト・マネジメント部担当(現職)	-
取締役兼常務執行役員財務会計部担当企画部長嘱託	山内政人	平成3年4月平成15年6月平成17年4月平成20年10月平成21年10月平成23年10月平成24年10月平成26年4月平成26年10月平成27年4月平成28年4月	野村不動産株式会社入社同社ビル事業部マネジメント課長同社人事部給与厚生課長同社資産運用カンパニー企画室マネージャー野村不動産投信株式会社オフィス運用本部アセットマネジメントグループリーダー野村不動産投資顧問株式会社財務部長同社執行役員財務部長同社執行役員財務部長兼ファンド会計部長同社取締役兼執行役員企画部長、ファンド会計部長、財務部長嘱託同社取締役兼常務執行役員企画部長、ファンド会計部長、財務部長嘱託同社取締役兼常務執行役員財務会計部担当、企画部長嘱託(現職)	-

役職名	氏名	主要略歴		所有株式数
取締役兼常務執行役員NMF運用グループ統括部長、NMF運用グループ資産運用一部長嘱託	岡田賢一	平成3年4月平成10年4月平成15年1月平成19年12月平成21年4月平成24年5月平成24年10月平成26年10月平成28年4月	野村不動産株式会社入社不動産シンジケーション協議会(現不動産証券化協会)出向野村不動産投信株式会社ファンドマネジメントグループマネージャー三菱UFJ信託銀行株式会社派遣野村不動産株式会社資産運用カンパニー企画部副部長兼運用企画課長野村不動産投資顧問株式会社企画部長同社執行役員企画部長嘱託同社執行役員 NPR運用部長嘱託同社取締役兼常務執行役員 NMF運用グループ統括部長、NMF運用グループ資産運用一部長嘱託(現職)	-
取締役兼執行役員NPR運用部長嘱託	吉原章司	昭和62年4月平成21年4月平成22年4月平成24年4月平成24年10月平成25年1月平成26年10月平成27年10月平成28年4月	野村不動産株式会社入社同社住宅カンパニー第三事業グループ開発部長同社秘書室長同社秘書室長兼野村不動産ホールディングス株式会社秘書室長野村不動産投資顧問株式会社取締役兼執行役員ファンドマネジメント部担当同社取締役兼執行役員ファンドマネジメント部長嘱託同社取締役兼執行役員 NOF運用部長嘱託同社取締役兼執行役員 NMF運用グループ資産運用一部長嘱託同社取締役兼執行役員 NPR運用部長嘱託(現職)	-
監査役	高越忠尚	昭和56年4月平成9年6月平成14年6月平成18年4月平成19年4月平成21年1月平成21年6月平成24年6月平成24年9月平成26年4月	野村不動産株式会社入社同社札幌支店長野村不動産アーバンネット株式会社取締役株式会社メガロス常務取締役営業本部副本部長嘱託同社常務取締役営業本部・事業開発本部担当同社常務取締役営業本部担当事業開発本部長嘱託同社常務取締役管理本部長嘱託同社常務取締役営業本部担当事業本部長嘱託同社常務取締役事業本部長嘱託野村不動産投資顧問株式会社監査役(現職)	-

2016/11/28 15:13

#13 投資リスク（連結）

(1)本投資口への投資に関するリスク要因
以下において、本投資口及び本投資法人の発行する投資法人債(以下「本投資法人債」といいます。)への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に関する全てのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これら事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
本投資法人は、可能な限りこれらリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。

2016/11/28 15:13

#14 投資不動産物件（連結）

投資不動産物件】
不動産については、後記「③ その他投資資産の主要なもの」において不動産信託受益権と共に一括して記載しています。2016/11/28 15:13

#15 投資主・投資法人債権者の権利（連結）

⑦ 代表訴訟提起権、違法行為差止請求権、投資口発行差止請求権及び合併差止請求権並びに役員解任請求権等
6ヶ月前から引き続き投資口を有する投資主は、本投資法人に対して書面にて、資産運用会社、一般事務受託者、執行役員又は監督役員の責任を追及する訴えの提起を請求することができるほか(投信法第116条、第119条第3項、第204条第3項、会社法第847条第1項)、執行役員が投資法人の目的の範囲外の行為その他法令若しくは規約に違反する行為をし、又はこれらの行為をするおそれがある場合において、当該行為によって本投資法人に回復することができない損害が生ずるおそれがあるときは、執行役員に対してその行為をやめることを請求することができます(投信法第109条第5項、会社法第360条第1項)。また、募集投資口の発行が法令若しくは規約に違反する場合又は著しく不公正な方法により行われる場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資主は、本投資法人に対して、当該募集投資口の発行をやめることを請求することができます(投信法第84条第1項、会社法第210条)。さらに、投資口の併合が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資主は、本投資法人に対して、当該投資口の併合をやめることを請求することができます(投信法第81条の2第2項、会社法第182条の3)。加えて、合併が法令又は規約に違反する場合において、投資主が不利益を受けるおそれがあるときは、投資主は、一定の場合を除き、投資法人に対して、当該合併をやめることを請求することができます(投信法第150条、会社法第784条の2、第796条の2、第805条の2)。執行役員及び監督役員は投資主総会の決議により解任することができますが(投信法第104条第1項)、執行役員又は監督役員の職務の執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があったにもかかわらず、投資主総会において当該執行役員又は監督役員を解任する旨の議案が否決された場合には、発行済投資口の100分の3以上の口数の投資口を6ヶ月前から引き続き有する投資主は、当該投資主総会の日から30日以内に訴えをもって当該執行役員又は監督役員の解任を請求することができます(投信法第104条第3項、会社法第854条第1項第2号)。
投資主は、新投資口発行について重大な法令・規約違反があった場合には、新投資口発行の効力が生じた日から6ヶ月以内に本投資法人に対して投資口の追加発行の無効確認の訴えを提起することができます(投信法第84条第2項、会社法第828条第1項第2号、第2項第2号)。

2016/11/28 15:13

#16 投資主資本等変動計算書（連結）

(単位:千円)
評価・換算差額等		純資産合計
繰延ヘッジ損益	評価・換算差額等合計

当期(自平成28年3月1日至平成28年8月31日)

2016/11/28 15:13

#17 投資制限（連結）

規約により定める投資制限(規約第30条)は、次のとおりです。
A.前記「(2)投資対象 / ① 投資対象資産 / B.(イ)」に掲げる有価証券及び金銭債権は、積極的に投資を行うものではなく、余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、その他の場合は不動産関連資産との関連性を勘案した運用を図るものとします。
B.前記「(2)投資対象 / ① 投資対象資産 / B.(ロ)」に掲げるデリバティブ取引に係る権利は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、本投資法人の運用資産に係る為替リスク、その他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。

2016/11/28 15:13

#18 投資対象（連結）

資対象資産
A.本投資法人は、以下の特定資産に投資します。

2016/11/28 15:13

#19 投資方針（連結）

① 基本方針
本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいます。)のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としています(規約第27条)。かかる基本方針のもと、物流施設、商業施設、オフィス、居住用施設その他様々な用途の施設への投資により、多様な投資機会を通じた着実な外部成長と、用途毎の収益特性等の違いを背景とした収益の安定化の両面を追求する「総合型戦略」、物件やテナントの分散効果を強化し、収益性と資産価値のボラティリティを抑制した安定的なポートフォリオ構築を目指す「大型化戦略」、更にスポンサーである野村不動産グループとともに、同グループの開発する賃貸収益不動産の取得を通じた外部成長と各用途の不動産の特徴を活かしたマネジメントによる内部成長を図るための枠組みである「賃貸バリューチェーンの活用」を組み合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。
また、本投資法人は、テナント需要に厚みのある東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。

2016/11/28 15:13

#20 投資法人の仕組み（連結）

② 本投資法人及び本投資法人の関係法人、その他の関係者の社名、運営上の役割及び関係業務の内容

社名	運営上の役割	関係業務の内容
野村不動産マスターファンド投資法人	本投資法人	本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいます。)のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行います。
野村不動産投資顧問株式会社	資産運用会社	資産運用委託契約(上図中①)に従い、本投資法人からの委託に基づき、資産運用会社として、規約並びに規約に定める資産運用の対象及び方針に従い、本投資法人の資産の運用を行います。
三井住友信託銀行株式会社	資産保管会社	資産保管会社として、資産保管委託契約(上図中②)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の資産の保管に係る業務を行います。
三菱UFJ信託銀行株式会社	一般事務受託者(機関運営・会計)	一般事務委託契約(上図中③)に従い、本投資法人からの委託に基づき、本投資法人の機関の運営に関する事務(投信法第117条第4号に規定する事務(但し、投資主名簿等管理人が行う事務を除きます。))、本投資法人の計算に関する事務(投信法第117条第5号に規定する事務)、会計帳簿の作成に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第6号に規定する事務)、納税に関する事務(投信法第117条第6号及び投信法施行規則第169条第2項第7号に規定する事務)等を行います。

社名	運営上の役割	関係業務の内容
野村不動産株式会社	情報提供会社特定関係法人(資産運用会社の利害関係人等のうち、金商法施行令第29条の3第3項第1号及び第2号の取引を行い、又は行った法人)	情報提供協定書(上図中④)に従い、野村不動産株式会社が自ら保有し又は今後開発保有することとなる不動産等のうち、本投資法人の物件選定基準に該当するものを売却しようとする場合、不動産売却情報の提供を行います。また、同社は、資産運用会社の利害関係人等(資産運用会社の親会社である野村不動産ホールディングス株式会社がその発行済株式の100%を保有する連結子会社です。)であり、本投資法人の運用資産の一部の前所有者です(第1期(平成28年2月期)及び第2期(平成28年8月期)において野村不動産株式会社との間で不動産の取得又は譲渡の対価として本投資法人が支払い、及び受領した金額の合計額は、同期間中に本投資法人が不動産等(以下本欄において、不動産、不動産の賃借権又は地上権を意味します。)及び不動産等を信託する信託の受益権の取得又は譲渡の対価として支払い、及び受領した金額の合計額の20%以上に相当します。)。上記の情報提供協定書、後記の賃貸バリューチェーンに関する基本合意書(上図中⑤)のほか、本投資法人の運用資産の一部について、売買契約及びこれに付随関連する契約を締結しています。
野村不動産ホールディングス株式会社	特定関係法人(資産運用会社の親会社)	資産運用会社の発行済株式の100%を保有する会社であり、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号)第8条第3項に規定する資産運用会社の親会社に該当します。なお、本投資法人が当該会社との間で締結した又は締結しようとする契約はありません。

<投資法人債に関する一般事務受託者等><短期投資法人債に関する一般事務受託者>

2016/11/28 15:13

#21 投資法人の機構（連結）

資産運用会社の概況 / (2)運用体制」をご参照ください。2016/11/28 15:13

#22 投資法人の目的及び基本的性格（連結）

資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は、資産を主として不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針として設立された法人です(規約第27条)。
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。規約第27条に基づき、かつ旧NMFと資産運用会社との間で平成25年2月1日に締結され、本合併により本投資法人に承継された資産運用委託契約(その後の改定を含みます。以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として資産運用ガイドラインを制定しています。2016/11/28 15:13

#23 投資状況（連結）

	第1期平成28年2月29日現在		第2期平成28年8月31日現在
	金額(百万円)(注5)	資産総額に対する比率(%)(注3)	金額(百万円)(注5)	資産総額に対する比率(%)(注3)
負債総額	450,695	48.6	456,652	48.8
純資産総額	477,601	51.4	479,311	51.2

(注1)「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。以下同じです。
(注2)保有総額は貸借対照表計上額(不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額の合計額)によっています。

2016/11/28 15:13

#24 注記表（連結）

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券その他有価証券時価のないもの移動平均法による原価法を採用しております。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産 (信託財産を含みます。)定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 3～70年構築物 2～45年機械及び装置 2～10年工具、器具及び備品 2～20年② 無形固定資産定額法を採用しています。なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。③ 長期前払費用定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.引当金の計上基準	貸倒引当金債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
5.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は当期において77,205千円です。
6.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計方法繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。② ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利③ ヘッジ方針本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。④ ヘッジの有効性の評価の方法ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。

7.その他計算書類作成のための基本となる重要な事項

① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。(1) 信託現金及び信託預金(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産(3) 信託借地権(4) 信託リース債務(5) 信託預り敷金及び保証金② 消費税等の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入しています。

8.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)

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#25 管理報酬等（連結）

また、委託業務報酬の支払いに際しては、当該報酬に係る消費税及び地方消費税相当額を別途本投資法人が負担するものとし、本投資法人は、当該支払いに係る委託業務報酬に、それに係る消費税及び地方消費税相当額を加えた金額を、資産運用会社の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料金額に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします(規約第38条第2項)。

報酬の種類		計算方法	支払時期
運用報酬(注1)	計算期間Ⅰ(直前の決算日の翌日から3ヶ月目の末日までの期間)	直前期末総資産額(注2)×0.6%×当該計算期間の実日数÷365	計算期間Ⅰ満了日まで
運用報酬(注1)	計算期間Ⅱ(計算期間Ⅰの末日の翌日からその後の決算日までの期間)	(直前期末総資産額+計算期間Ⅰの期中に取得した特定資産の取得代金-計算期間Ⅰの期中に処分した特定資産の直前の営業期間の決算日付の貸借対照表上の価額)×0.6%×当該計算期間の実日数÷365(注3)	計算期間Ⅱ満了日まで
取得報酬(本投資法人が規約第29条第1項に定める特定資産を取得した場合)		取得代金×1.0%(上限)(注4)	特定資産を取得した日(合併の場合は合併の効力発生日又は成立日)の属する月の翌月末まで
処分報酬(本投資法人が規約第29条第1項に定める特定資産を処分した場合)		処分代金×1.0%(上限)(注5)	特定資産を処分した日の属する月の翌月末まで

(注1)上記にかかわらず、本投資法人の設立当初の第1期の営業期間に係る運用報酬については、以下のとおりとします。
(ⅰ)「計算期間I」の期間を本投資法人の成立日から同日の2ヶ月目の末日までの期間(平成27年10月1日～平成27年11月30日)、「計算期間Ⅱ」の期間を当該「計算期間I」の末日の翌日から第1期の決算日までの期間(平成27年12月1日～平成28年2月29日)と読み替え、

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#26 純資産等の推移（連結）

①【純資産等の推移】
第2期の直近2計算期間末日における本投資法人の総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額の推移は以下のとおりです。なお、総資産額、純資産総額及び1口当たりの純資産額について、期中では正確に把握できないため、各月末における推移は記載していません。

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#27 純資産額計算書（連結）

【純資産額計算書】

	(平成28年8月末日現在)
Ⅰ 資産総額	935,964,009千円
Ⅱ 負債総額	456,652,535千円
Ⅲ 純資産総額(Ⅰ-Ⅱ)	479,311,473千円
Ⅳ 発行済投資口の総口数	3,722,010口
Ⅴ 1口当たり純資産額(Ⅲ/Ⅳ)	128,777円

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#28 自己資本利益率（収益率）の推移（連結）

(注)自己資本利益率=当期純利益/{(期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100で算出しています(小数点第2位を四捨五入)。

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#29 課税上の取扱い（連結）

資本の払戻し額のうちみなし配当以外の部分の金額は、投資口の譲渡に係る収入金額とみなされます。各投資主はこの譲渡収入に対応する譲渡原価(注1)を算定し、投資口の譲渡損益(注2)を計算します。この譲渡損益の取扱いは、下記「(ニ)投資口の譲渡に係る税務」における投資口の譲渡と原則同様になります。また、投資口の取得価額の調整(減額)(注3)を行います。
(注1) 譲渡原価の額=従前の取得価額×純資産減少割合
※ 純資産減少割合は、本投資法人から通知します。

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#30 資産の評価（連結）

資産評価の原則的方法
本投資法人の資産評価の方法及び基準は、次のとおり運用資産の種類毎に定めます。

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#31 運用体制、資産運用会社の概況（連結）

(2)【運用体制】
本投資法人は、その資産の運用を資産運用会社に全て委託しています。資産運用会社は、本投資法人との間の資産運用委託契約に基づき、本投資法人の資産運用を行います。
資産運用会社は、複数の投資法人(本投資法人及びNPR)並びに投資法人以外の不動産ファンド等(投資用のビークルである特別目的会社その他の形態の法人又は組合、投資信託委託会社、信託受託者等を含みますが、これらに限られません。)(併せて以下「ファンド等」といいます。)の資産の運用や投資助言に係る業務を受託しています。

2016/11/28 15:13

#32 金銭の分配に係る計算書（連結）

	前期自平成27年10月1日至平成28年2月29日	当期自平成28年3月1日至平成28年8月31日
分配金の額の算出方法	上記の通り、当期の投資口1口当たり分配金は2,219円としております。利益分配金(利益超過分配金は含みません。)については、税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号)第67条の15第1項)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません。)を317円としました。また、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、本合併により生じたのれんの償却費等の合併に係る費用や純資産控除項目(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。以下、本合併により生じたのれんの償却費等の合併に係る費用と併せて、「合併費用等」といいます。)が分配金に与える影響を考慮して、合併費用等に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行います。なお、利益超過分配の実施にあたり、各期の一時差異等調整引当額(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号に規定するものをいいます。以下同じです。)の分配金が合併費用等の額に満たない場合には、その他の利益超過分配を併せて行います。当期については、のれん償却費1,622百万円、本合併に伴う資産運用会社に対する報酬額2,590百万円及び繰延ヘッジ損失2,867百万円の合計額である7,079百万円の利益超過分配を実施することとしました。このうち、一時差異等調整引当額の分配を6,137百万円行うこととし、投資口1口当たりの一時差異等調整引当額の分配金を1,649円としました。また、その他の利益超過分配を941百万円行うこととし、投資口1口当たりのその他の利益超過分配金を253円としました。	上記の通り、当期の投資口1口当たり分配金は3,036円としております。利益分配金(利益超過分配金は含みません。)については、税制の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号)第67条の15第1項)の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの利益分配金が1円未満となる端数部分を除いた、投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の概ね全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たり利益分配金(利益超過分配金は含みません。)を2,473円としました。また、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、本合併により生じたのれんの償却費等の合併に係る費用、純資産控除項目(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。)及び一時差異等調整引当額の戻入れ(純資産控除項目に係るものを除きます。以下、本合併により生じたのれんの償却費等の合併に係る費用と併せて、「合併費用等」といいます。)が分配金に与える影響を考慮して、合併費用等に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配(以下「利益超過分配」といいます。)を行います。なお、利益超過分配の実施にあたり、各期の一時差異等調整引当額(投資法人の計算に関する規則第2条第2項30号に規定するものをいいます。以下同じです。)の分配金が合併費用等の額に満たない場合には、その他の利益超過分配を併せて行います。当期については、のれん償却費1,946百万円及び一時差異等調整引当額の戻入れ150百万円(純資産控除項目に係るものを除きます。)の合計額である2,095百万円の利益超過分配を実施することとしました。このうち全額をその他の利益超過分配として2,095百万円行うこととし、投資口1口当たりのその他の利益超過分配金を563円としました。

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#33 附属明細表（連結）

アーバン行徳駅前、プライムアーバン西船橋及びプライムアーバン葵を信託受益権から不動産に所有形態を変更したことにより、建物、構築物、機械及び装置並びに土地が増加し、信託建物、信託構築物、信託機械及び装置並びに信託土地が減少しております。
④ その他特定資産の明細表
不動産信託受益権については、前記「③ 不動産等明細表のうち総括表」に含めて記載しています。

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