有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年7月22日-平成28年1月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)取得価格、期末帳簿価格、期末評価額、投資比率等
(平成28年1月31日現在)
(注1)「ホテルタイプ」は、本投資法人が投資対象とするホテルタイプ別に従い、「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」及び「その他宿泊施設」のいずれかを記載しています。各ホテルタイプの定義については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。以下同じです。
(注2)「期末評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しています。
(ロ)所在地、面積、規模等
保有不動産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総客室数は以下のとおりです。
(平成28年1月31日現在)
(注1)「土地面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積は含みません。
(注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注4)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、「ヴァリエホテル天神」を除き、当該賃貸借契約に定める平成27年2月から平成28年1月までの年間固定賃料又は年間最低保証賃料の金額を記載しています。「ヴァリエホテル天神」については平成27年9月24日付「定期建物賃貸借契約」に基づき平成27年10月から最低保証賃料が発生しているため、平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料の金額を記載しています。「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。また、「ホテルビスタプレミオ京都」及び「チサンイン大阪ほんまち」については、店舗部分の賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています(かかる金額は「合計」欄においても除外しています。)。
(注5)「総賃貸面積」は、平成28年1月31日現在における各保有不動産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注6)「総賃貸可能面積」は、平成28年1月31日現在における各保有不動産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
(ハ)保有不動産の稼働率の推移
(注)「稼働率」は、期末時点の個々の保有不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が平成28年1月31日を価格時点として取得している各保有不動産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
(注1)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、かかる数値は、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注2)「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。償却後NOI利回り=各保有不動産に係る(鑑定NOI - 減価償却費(※)) ÷ 当該保有不動産に係る取得価格なお、償却後NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(※)定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
(注3)不動産鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社より取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、今後12年間に予測される1年当たりの修繕更新費用(緊急・短期修繕費を除きます。)を記載しています。
(ヘ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各保有不動産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の平成27年9月付「地震PML評価報告書」に記載された各保有不動産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)による平成27年9月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
(ト) 保有不動産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有不動産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタント及びSOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタントから保有不動産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)から構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を取得しています。
(注)構造設計者は株式会社上野山設計ですが、当該建物の構造計算書が紛失したため、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造計算書が復元されています。
(チ) 担保の状況
本書の日付現在、各保有不動産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
(リ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有不動産のうち、平成28年1月31日現在で、年間固定賃料がポートフォリオ全体の年間固定賃料の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注)賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(ヌ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有不動産につき、平成28年1月31日現在で、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントの概要は、以下のとおりです。
(注1)ポートフォリオ全体の平成28年1月期の固定賃料の合計額に対する、各物件の平成28年1月期の固定賃料の占める割合を記載しています。
(注2)賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(注3)契約期間、契約更改の方法、敷金・保証金等については、後記「(ヨ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(ル)個別信託不動産の収支状況
本投資法人が保有する個別の信託不動産の当期における収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)「その他」は「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」の収支状況、また「ホテルビスタプレミオ京都」及び「チサンイン大阪ほんまち」の店舗部分の収支状況の合計数値を記載しており、賃借人より各当該物件の個別賃料の開示について同意を得られていないため、「その他」にその合算値を記載しています。
なお、「その他」に記載のNOI及び減価償却費のうち、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」のNOIは25,844千円、減価償却費は3,821千円、また「ホテルサーブ神戸アスタ」のNOIは17,446千円、減価償却費は6,506千円です。
(ヲ)個別信託不動産の運営実績
1 スマイルホテル京都四条
2 ホテルビスタプレミオ京都
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
3 ホテルウィングインターナショナル名古屋
(注)賃借人より売上高以外の平成27年11月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
4 ネストホテル札幌駅前
5 チサンイン大阪ほんまち
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
6 コンフォートホテル浜松
(注)賃借人より平成27年12月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非表示としています。
7 ホテルサーブ神戸アスタ
(注)賃借人より過去の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
8 ネストホテル札幌大通
9 ヴァリエホテル天神
(注1)「運営実績」は、過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が物件を取得したのはいずれも平成27年11月30日となります。
なお、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」、「コンフォートホテル浜松」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃借人に過去の運営実績等の開示について同意を得られていない期間があるため、当該期間に関しては非開示としています。
(注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率=対象期間中に稼働した延べ客室数÷(対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数)
なお、予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合に、上記「対象期間中に稼働した延べ客室数」に加算することがあり得るため、客室稼働率は100%を超える場合があります。
(注3)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注5)「売上高」とは、賃借人が保有資産において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。保有資産と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。なお、売上高については、単位未満を四捨五入して記載しています。
(注6)「GOP」とは、売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した値をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。ホテル運営経費には一般的に以下のような費用項目が含まれます。
①売上原価、②人件費、③直接営業費(リネン費、アメニティ費、保守管理業務委託費、水道光熱費、消耗品費等)、④営業・販売促進費、⑤間接費(通信費、支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等)。
(注7)「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成27年2月から平成28年1月までの期間の通算の値を、「売上高」及び「GOP」については、平成27年2月から平成28年1月までの期間の合計値を記載しています。
(ワ)ポートフォリオの概況
以下は、保有不動産に係る本書の日付現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
a 用途別
(注1)「用途」は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」に基づきます。
(注2)「用途別投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。
b 地域別
(注)「地域別投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。
(カ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成28年7月期及び平成29年1月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
b.期中の資本的支出
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。当期の資本的支出は25百万円であり、費用に区分された修繕費1百万円と合わせ、合計27百万円の工事を実施しています。
c.修繕積立金
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(ヨ)個別信託不動産の概要
本投資法人が取得する個別の信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「取得価格」は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額(物件取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示(住居表示が実施されていない場合は、地番)を記載しています。
・ 土地及び建物の「所有形態」には、本投資法人又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。敷地権が設定されている建物の区分所有権を取得する場合は、登記簿上表示されている敷地権の比率を括弧内に記載しています。
・ 土地の「面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の建ぺい率の指定を受けている場合には、該当する複数の建ぺい率を記載しています。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の容積率の指定を受けている場合には、該当する複数の容積率を記載しています。
・ 建物の区分所有権を取得する場合は、保有する専有部分の登記簿上表示されている床面積を、建物全体の専有部分の登記簿上表示されている床面積の合計で除した比率を、建物の「所有形態」の括弧内に記載しています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。附属建物の面積は含みません。
・ 建物の「構造・階数」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造:鉄筋コンクリート造、SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造、S造:鉄骨造、F:階、B:地下
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、登記簿上表示されている新築年月日を記載しています。
・ 「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託期間の満了日を記載しています。
・ 「不動産鑑定機関」は、不動産鑑定評価書の作成者を記載しています。
・ 「総客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、当該不動産に関してプロパティ・マネジメント業務を委託するプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「特記事項」は、不動産の権利関係や利用等及び評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・ 「賃貸借の概要」欄は、各不動産に関し、ホテルに係る賃貸借を行っているテナントとの賃貸借契約の内容を記載しています。
・ 「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」及び「違約金」は、各保有不動産の本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
001 スマイルホテル京都四条
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。
002 ホテルビスタプレミオ京都
(注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約11.2㎡)を含みます。
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋
004 ネストホテル札幌駅前
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
005 チサンイン大阪ほんまち
(注1)建築基準法第42条第1項第5号により位置指定道路とされている部分(約31.2㎡)を含みます。
(注2)建ぺい率は、防火地域内にある耐火建築物であるため、100%に緩和されています。
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
006 コンフォートホテル浜松
007 ホテルサーブ神戸アスタ
008 ネストホテル札幌大通
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
009 ヴァリエホテル天神
(注)セットバック部分(0.3㎡)を含みます。
(注)最低保証賃料は平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
(イ)取得価格、期末帳簿価格、期末評価額、投資比率等
(平成28年1月31日現在)
| ホテル タイプ (注1) | 物件 番号 | 物件名称 | 取得価格 (百万円) | 期末帳簿価格 (百万円) | 期末評価額 (百万円)(注2) | 投資比率(%) (注3) | 担保設定 |
| 宿 泊 主 体 ・ 特 化 型 ホ テ ル | 001 | スマイルホテル 京都四条 | 4,480 | 4,524 | 4,580 | 22.0 | - |
| 002 | ホテルビスタプレミオ京都 | 3,600 | 3,635 | 3,730 | 17.6 | - | |
| 003 | ホテルウィングインターナショナル名古屋 | 2,670 | 2,697 | 2,760 | 13.1 | - | |
| 004 | ネストホテル札幌駅前 | 2,160 | 2,182 | 2,220 | 10.6 | - | |
| 005 | チサンイン 大阪ほんまち | 1,630 | 1,650 | 1,720 | 8.0 | - | |
| 006 | コンフォートホテル 浜松 | 1,550 | 1,563 | 1,640 | 7.6 | - | |
| 007 | ホテルサーブ神戸アスタ | 1,490 | 1,507 | 1,550 | 7.3 | - | |
| 008 | ネストホテル札幌大通 | 1,450 | 1,464 | 1,490 | 7.1 | - | |
| 009 | ヴァリエホテル天神 | 1,380 | 1,416 | 1,690 | 6.8 | - | |
| 合計 | 20,410 | 20,642 | 21,380 | 100.0 | - | ||
(注1)「ホテルタイプ」は、本投資法人が投資対象とするホテルタイプ別に従い、「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」及び「その他宿泊施設」のいずれかを記載しています。各ホテルタイプの定義については、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」をご参照下さい。以下同じです。
(注2)「期末評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社谷澤総合鑑定所の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しています。
(ロ)所在地、面積、規模等
保有不動産の所在地、土地面積、延床面積、建築時期、年間固定賃料、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率、テナント数、総客室数は以下のとおりです。
(平成28年1月31日現在)
| ホ テ ル タ イ プ | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 土地 面積 (㎡) (注1) | 延床 面積 (㎡) (注2) | 建築時期 (注3) | 年間 固定賃料 (百万円) (注4) | 総賃貸 面積 (㎡) (注5) | 総賃貸 可能面積 (㎡) (注6) | テ ナ ン ト 数 | 総客室数 (室) |
| 宿 泊 主 体 ・ 特 化 型 ホ テ ル | 001 | スマイルホテル 京都四条 | 京都府 京都市 | 662.83 | 4,891.84 | 平成3年 1月 | 58 | 4,891.84 | 4,891.84 | 1 | 138 |
| 002 | ホテルビスタ プレミオ京都 | 京都府 京都市 | 1,004.91 | 3,867.66 | 平成20年 6月 | 150 | 3,867.66 | 3,867.66 | 3 | 84 | |
| 003 | ホテルウィング インターナショナル名古屋 | 愛知県 名古屋市 | 603.37 | 5,255.66 | 昭和59年 10月 | - | 5,255.66 | 5,255.66 | 1 | 220 | |
| 004 | ネストホテル 札幌駅前 | 北海道 札幌市 | 897.96 | 5,734.93 | 昭和59年 6月 | 62 | 5,734.93 | 5,734.93 | 1 | 162 | |
| 005 | チサンイン 大阪ほんまち | 大阪府 大阪市 | 596.21 | 3,568.32 | 昭和57年 10月 | 72 | 3,690.00 | 3,690.00 | 2 | 130 | |
| 006 | コンフォート ホテル浜松 | 静岡県 浜松市 | 835.12 | 4,173.92 | 平成21年 9月 | 110 | 4,173.92 | 4,173.92 | 1 | 196 | |
| 007 | ホテルサーブ 神戸アスタ | 兵庫県 神戸市 | 838.88 | 4,540.90 | 平成20年 1月 | - | 4,633.16 | 4,633.16 | 1 | 133 | |
| 008 | ネストホテル 札幌大通 | 北海道 札幌市 | 811.69 | 5,634.88 | 平成4年 8月 | 46 | 5,638.78 | 5,638.78 | 1 | 117 | |
| 009 | ヴァリエホテル 天神 | 福岡県 福岡市 | 788.62 | 1,910.94 | 平成6年 3月 | 16 | 1,910.94 | 1,910.94 | 1 | 77 | |
| 合計/平均 | - | 7,039.59 | 39,579.05 | - | 745 | 39,796.89 | 39,796.89 | 12 | 1,257 | ||
(注1)「土地面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
(注2)「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。なお、附属建物の面積は含みません。
(注3)「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注4)上記各物件について締結されている賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、「年間固定賃料」欄には、「ヴァリエホテル天神」を除き、当該賃貸借契約に定める平成27年2月から平成28年1月までの年間固定賃料又は年間最低保証賃料の金額を記載しています。「ヴァリエホテル天神」については平成27年9月24日付「定期建物賃貸借契約」に基づき平成27年10月から最低保証賃料が発生しているため、平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料の金額を記載しています。「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。また、「ホテルビスタプレミオ京都」及び「チサンイン大阪ほんまち」については、店舗部分の賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています(かかる金額は「合計」欄においても除外しています。)。
(注5)「総賃貸面積」は、平成28年1月31日現在における各保有不動産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注6)「総賃貸可能面積」は、平成28年1月31日現在における各保有不動産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積を記載しています。
(ハ)保有不動産の稼働率の推移
| 物件番号 | 地域 | 用途 | 物件名称 | 稼働率(%) (注) |
| 第1期 | ||||
| 001 | 近畿 | ホテル | スマイルホテル京都四条 | 100.0 |
| 002 | 近畿 | ホテル | ホテルビスタプレミオ京都 | 100.0 |
| 003 | 東海 | ホテル | ホテルウィングインターナショナル名古屋 | 100.0 |
| 004 | 北海道 | ホテル | ネストホテル札幌駅前 | 100.0 |
| 005 | 近畿 | ホテル | チサンイン大阪ほんまち | 100.0 |
| 006 | 東海 | ホテル | コンフォートホテル浜松 | 100.0 |
| 007 | 近畿 | ホテル | ホテルサーブ神戸アスタ | 100.0 |
| 008 | 北海道 | ホテル | ネストホテル札幌大通 | 100.0 |
| 009 | 九州 | ホテル | ヴァリエホテル天神 | 100.0 |
(注)「稼働率」は、期末時点の個々の保有不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
(ニ)不動産鑑定評価書の概要
本投資法人が平成28年1月31日を価格時点として取得している各保有不動産に関する不動産鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
| ホ テ ル タ イ プ | 物 件 番 号 | 物件名称 | 不動産 鑑定機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 積算 価格 (百万円) | 収益価格(百万円) | 鑑定 NOI 利回り (%) (注1) | 償却後 NOI 利回り(%) (注2) | |||||
| 直接 還元法 による 価格 | 還元 利回り (%) | DCF法による 価格 | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | 鑑定NOI (千円) | ||||||||
| 宿 泊 主 体 ・ 特 化 型 ホ テ ル | 001 | スマイルホテル 京都四条 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 4,580 | 4,450 | 4,650 | 5.1 | 4,550 | 5.2 | 5.3 | 254,424 | 5.7 | 5.0 |
| 002 | ホテルビスタ プレミオ京都 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 3,730 | 3,220 | 3,780 | 4.6 | 3,710 | 4.4 | 4.8 | 178,191 | 5.0 | 4.3 | |
| 003 | ホテルウィング インターナショ ナル名古屋 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2,760 | 2,090 | 2,790 | 5.2 | 2,750 | 5.0 | 5.4 | 158,461 | 5.9 | 5.4 | |
| 004 | ネストホテル 札幌駅前 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 2,220 | 928 | 2,230 | 5.7 | 2,220 | 5.5 | 5.9 | 149,022 | 6.9 | 5.8 | |
| 005 | チサンイン 大阪ほんまち | 大和不動産鑑定 株式会社 | 1,720 | 1,200 | 1,740 | 4.7 | 1,710 | 4.5 | 4.9 | 89,595 | 5.5 | 5.0 | |
| 006 | コンフォート ホテル浜松 | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,640 | 1,550 | 1,640 | 5.8 | 1,640 | 5.8 | 6.0 | 98,813 | 6.4 | 4.5 | |
| 007 | ホテルサーブ 神戸アスタ | 株式会社 谷澤総合鑑定所 | 1,550 | 1,500 | 1,580 | 5.4 | 1,540 | 5.3 (1～3年目) 5.5 (4年目以降) | 5.6 | 90,662 | 6.1 | 4.3 | |
| 008 | ネストホテル 札幌大通 | 大和不動産鑑定 株式会社 | 1,490 | 1,150 | 1,480 | 5.6 | 1,490 | 5.4 | 5.8 | 99,985 | 6.9 | 4.9 | |
| 009 | ヴァリエホテル 天神 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,690 | 1,020 | 1,710 | 4.9 | 1,670 | 4.7 | 5.1 | 91,840 | 6.7 | 5.7 | |
| 合計/平均 | 21,380 | 17,108 | 21,600 | - | 21,280 | - | - | 1,210,996 | 5.9 | 5.0 | |||
(注1)「鑑定NOI利回り」は、鑑定NOIを取得価格で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、かかる数値は、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(注2)「償却後NOI利回り」は、以下の計算式により求められる数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。償却後NOI利回り=各保有不動産に係る(鑑定NOI - 減価償却費(※)) ÷ 当該保有不動産に係る取得価格なお、償却後NOI利回りは、本資産運用会社が算出した数値であり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(※)定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試算値です。
(注3)不動産鑑定評価書における各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(ホ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有不動産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社より取得しています。なお、建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び清水建設株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査書作成年月 | 緊急・短期修繕費 (千円)(注1) | 長期修繕費 (千円)(注2) |
| 001 | スマイルホテル 京都四条 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 13,172 |
| 002 | ホテルビスタ プレミオ京都 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 4,398 |
| 003 | ホテルウィング インターナショナル名古屋 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 16,605 |
| 004 | ネストホテル 札幌駅前 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 18,555 |
| 005 | チサンイン 大阪ほんまち | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年9月 | ― | 9,466 |
| 006 | コンフォート ホテル浜松 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 6,761 |
| 007 | ホテルサーブ 神戸アスタ | 清水建設株式会社 | 平成27年8月 | 80 | 8,801 |
| 008 | ネストホテル 札幌大通 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年8月 | ― | 15,953 |
| 009 | ヴァリエホテル 天神 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年9月 | ― | 7,341 |
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、今後12年間に予測される1年当たりの修繕更新費用(緊急・短期修繕費を除きます。)を記載しています。
(ヘ) 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各保有不動産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の平成27年9月付「地震PML評価報告書」に記載された各保有不動産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。なお、地震PML評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。また、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件番号 | 物件名称 | PML値(%) |
| 001 | スマイルホテル京都四条 | 1.95 |
| 002 | ホテルビスタプレミオ京都 | 1.75 |
| 003 | ホテルウィングインターナショナル名古屋 | 14.52 |
| 004 | ネストホテル札幌駅前 | 0.44 |
| 005 | チサンイン大阪ほんまち | 7.77 |
| 006 | コンフォートホテル浜松 | 13.62 |
| 007 | ホテルサーブ神戸アスタ | 2.58 |
| 008 | ネストホテル札幌大通 | 0.03 |
| 009 | ヴァリエホテル天神 | 0.81 |
| ポートフォリオ全体(注) | 3.77 | |
(注)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)による平成27年9月付「ポートフォリオ地震PML評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
(ト) 保有不動産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
保有不動産の設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関は以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタント及びSOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)に、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務(以下「構造計算書等確認業務」といいます。)を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタントから保有不動産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を、SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社)から構造計算書及び構造図には、偽装等を示唆する特段の事項、並びに設計当時の耐震性能を疑わせる特段の事項は見受けられない旨の総合所見を取得しています。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算確認機関 |
| 001 | スマイルホテル 京都四条 | 株式会社類設計室一級建築士事務所 | 株式会社 類設計室 | 村本建設株式会社京都支店 | 京都市建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| 002 | ホテルビスタプレミオ京都 | 株式会社 ノム建築設計室 | 株式会社ノム建築設計室 土谷建築構造事務所 | 大豊建設 株式会社 | 株式会社京都確認検査機構 | SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社) |
| 003 | ホテルウィングインターナショナル 名古屋 | 株式会社 上野山設計 | 株式会社 上野山設計(注) | 三井建設株式会社名古屋支店 | 名古屋市建築主事 | SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社) |
| 004 | ネストホテル 札幌駅前 | 株式会社 日本設計事務所 | 株式会社 日本設計事務所 | フジタ工業・大木建設共同企業体 | 札幌市建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| 005 | チサンイン 大阪ほんまち | 株式会社 楡建築企画設計 | 株式会社 楡建築企画設計 | フジタ工業 株式会社 | 大阪市 建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| 006 | コンフォート ホテル浜松 | 株式会社ナカノフドー建設東京本店 一級建築士事務所 | 株式会社ナカノフドー建設東京本店一級建築士事務所 | 株式会社ナカノフドー建設名古屋支社 | ビューローベリタスジャパン 株式会社 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| 007 | ホテルサーブ 神戸アスタ | 株式会社 関東設計 大成建設 株式会社 | 株式会社 関東設計 大成建設 株式会社 | 大成建設株式会社 関西支店 | 財団法人日本建築センター | SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社) |
| 008 | ネストホテル 札幌大通 | 株式会社 アール・アイ・エー | 株式会社アール・アイ・エー 有限会社織本匠構造設計研究所 | 不二建設 株式会社 | 札幌市建築主事 | SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社) |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算確認機関 |
| 009 | ヴァリエホテル 天神 | 東海興業株式会社九州支店一級建築士事務所 | 東海興業 株式会社 | 東海興業株式会社九州支店 | 福岡市建築主事 | SOMPOリスケアマネジメント株式会社(旧損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社) |
(注)構造設計者は株式会社上野山設計ですが、当該建物の構造計算書が紛失したため、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造計算書が復元されています。
(チ) 担保の状況
本書の日付現在、各保有不動産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
(リ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人の保有不動産のうち、平成28年1月31日現在で、年間固定賃料がポートフォリオ全体の年間固定賃料の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの総数 | 年間固定賃料 (百万円) | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃貸可能面積(㎡) | 稼働率 (%) |
| ホテルビスタプレミオ京都 | 3 | 150 | 3,867.66 | 3,867.66 | 100.0 |
| ホテルウィング インターナショナル 名古屋 | 1 | - (注) | 5,255.66 | 5,255.66 | 100.0 |
| コンフォート ホテル浜松 | 1 | 110 | 4,173.92 | 4,173.92 | 100.0 |
| ホテルサーブ 神戸アスタ(注) | 1 | - (注) | 4,633.16 | 4,633.16 | 100.0 |
(注)賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(ヌ) 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の保有不動産につき、平成28年1月31日現在で、総賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントの概要は、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 平成28年1月期固定賃料 | 総賃貸面積 | ||
| (百万円) | 比率(%) (注1) | (㎡) | 比率(%) | |||
| ネストホテルジャパン 株式会社 | ホテル運営 | ネストホテル札幌駅前 ネストホテル札幌大通 | 9 | 8.0 | 11,373.71 | 28.6 |
| 株式会社フォーブス | ホテル運営 | ホテルウィング インターナショナル 名古屋 | - (注2) | - | 5,255.66 | 13.2 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | ホテル運営 | スマイルホテル 京都四条 | 7 | 6.1 | 4,891.84 | 12.3 |
| 有限会社ホテルテトラ | ホテル運営 | ホテルサーブ 神戸アスタ | - (注2) | - | 4,633.16 | 11.6 |
| 株式会社グリーンズ | ホテル運営 | コンフォートホテル 浜松 | 18 | 15.7 | 4,173.92 | 10.5 |
(注1)ポートフォリオ全体の平成28年1月期の固定賃料の合計額に対する、各物件の平成28年1月期の固定賃料の占める割合を記載しています。
(注2)賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
(注3)契約期間、契約更改の方法、敷金・保証金等については、後記「(ヨ)個別信託不動産の概要」をご参照下さい。
(ル)個別信託不動産の収支状況
本投資法人が保有する個別の信託不動産の当期における収支状況は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件番号 | ポート フォリオ 合計 | 1 | 2 | 4 | 5 | 6 | 8 |
| 物件名 | スマイルホテル京都四条 | ホテルビスタプレミオ京都 | ネストホテル札幌駅前 | チサンイン大阪ほんまち | コンフォートホテル浜松 | ネストホテル札幌大通 | |
| ①不動産運用 収益合計 | 197,950 | 34,879 | 25,446 | 16,922 | 12,200 | 18,761 | 14,364 |
| 固定賃料 | 119,616 | 7,292 | 25,416 | 7,089 | 12,200 | 18,761 | 2,427 |
| 変動賃料 | 66,870 | 27,586 | 30 | 9,832 | - | - | 11,937 |
| その他賃料 | 11,463 | - | - | - | - | - | - |
| ②不動産運用 費用合計 | 17,595 | 899 | 776 | 4,128 | 506 | 426 | 3,771 |
| 外注委託費 | 3,091 | 303 | 599 | 303 | 348 | 303 | 303 |
| 保険料 | 385 | 55 | 37 | 53 | 36 | 34 | 56 |
| 修繕費 | 1,990 | 420 | - | 645 | - | - | 553 |
| その他費用 | 12,127 | 120 | 139 | 3,126 | 121 | 87 | 2,858 |
| ③NOI (①-②) | 180,355 | 33,980 | 24,670 | 12,793 | 11,693 | 18,335 | 10,592 |
| ④減価償却費 | 50,074 | 7,540 | 6,273 | 6,013 | 2,098 | 7,296 | 7,082 |
| ⑤不動産賃貸 事業損益 (③-④) | 130,280 | 26,439 | 18,397 | 6,780 | 9,595 | 11,038 | 3,509 |
| (単位:千円) | ||
| 物件番号 | 9 | |
| 物件名 | ヴァリエホテル天神 | その他 (注) |
| ①不動産運用 収益合計 | 19,270 | 56,104 |
| 固定賃料 | 7,794 | 38,633 |
| 変動賃料 | 11,475 | 6,008 |
| その他賃料 | - | 11,463 |
| ②不動産運用 費用合計 | 722 | 6,364 |
| 外注委託費 | 303 | 626 |
| 保険料 | 19 | 91 |
| 修繕費 | - | 372 |
| その他費用 | 399 | 5,274 |
| ③NOI (①-②) | 18,548 | 49,740 |
| ④減価償却費 | 3,442 | 10,327 |
| ⑤不動産賃貸 事業損益 (③-④) | 15,105 | 39,412 |
(注)「その他」は「ホテルウィングインターナショナル名古屋」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」の収支状況、また「ホテルビスタプレミオ京都」及び「チサンイン大阪ほんまち」の店舗部分の収支状況の合計数値を記載しており、賃借人より各当該物件の個別賃料の開示について同意を得られていないため、「その他」にその合算値を記載しています。
なお、「その他」に記載のNOI及び減価償却費のうち、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」のNOIは25,844千円、減価償却費は3,821千円、また「ホテルサーブ神戸アスタ」のNOIは17,446千円、減価償却費は6,506千円です。
(ヲ)個別信託不動産の運営実績
1 スマイルホテル京都四条
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 100.1 | 100.2 | 100.1 | 100.1 | 100.1 | 100.3 | 100.2 | 100.3 | 100.1 | 100.0 | 100.2 | 100.0 | 100.1 |
| ADR (円) | 7,427 | 11,087 | 18,181 | 11,793 | 6,706 | 9,788 | 11,190 | 11,199 | 15,014 | 20,892 | 9,901 | 6,604 | 11,655 |
| RevPAR (円) | 7,433 | 11,105 | 18,198 | 11,810 | 6,711 | 9,813 | 11,213 | 11,234 | 15,032 | 20,902 | 9,917 | 6,606 | 11,671 |
| 売上高 (百万円) | 31 | 50 | 79 | 54 | 30 | 45 | 50 | 49 | 67 | 89 | 45 | 30 | 619 |
| GOP (百万円) | 15 | 31 | 53 | 35 | 13 | 26 | 31 | 30 | 47 | 68 | 25 | 13 | 389 |
2 ホテルビスタプレミオ京都
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 91.1 | 94.1 | 93.1 | 93.3 | 85.0 | 90.9 | 93.8 | 93.1 | 93.2 | 95.1 | 85.3 | 80.1 | 90.7 |
| ADR (円) | 9,262 | 12,898 | 16,619 | 13,109 | 8,980 | 11,432 | 11,839 | 11,685 | 13,809 | 19,606 | 12,521 | 10,487 | 12,775 |
| RevPAR (円) | 8,435 | 12,135 | 15,472 | 12,228 | 7,633 | 10,388 | 11,107 | 10,883 | 12,865 | 18,649 | 10,675 | 8,405 | 11,581 |
| 売上高 (百万円) | 21 | 33 | 41 | 34 | 21 | 29 | 31 | 29 | 36 | 49 | 29 | 23 | 378 |
| GOP (百万円)(注) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
3 ホテルウィングインターナショナル名古屋
| 運営実績(注) | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 93.8 | 87.1 | 90.4 |
| ADR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 5,839 | 5,222 | 5,542 |
| RevPAR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 5,475 | 4,549 | 5,012 |
| 売上高 (百万円) | 39 | 46 | 43 | 42 | 40 | 43 | 45 | 44 | 47 | 44 | 42 | 36 | 510 |
| GOP (百万円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
(注)賃借人より売上高以外の平成27年11月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
4 ネストホテル札幌駅前
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 98.7 | 97.8 | 95.8 | 98.3 | 98.1 | 98.4 | 98.3 | 97.9 | 84.3 | 77.5 | 92.5 | 86.3 | 93.6 |
| ADR (円) | 8,892 | 4,960 | 4,321 | 6,758 | 9,065 | 11,624 | 11,009 | 10,448 | 8,178 | 6,117 | 6,750 | 5,563 | 7,866 |
| RevPAR (円) | 8,778 | 4,853 | 4,138 | 6,643 | 8,893 | 11,439 | 10,823 | 10,229 | 6,893 | 4,740 | 6,244 | 4,799 | 7,365 |
| 売上高 (百万円) | 50 | 38 | 35 | 44 | 55 | 70 | 64 | 60 | 47 | 34 | 46 | 34 | 577 |
| GOP (百万円) | 21 | 8 | 6 | 15 | 23 | 37 | 31 | 28 | 15 | 2 | 13 | 5 | 204 |
5 チサンイン大阪ほんまち
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 86.4 | 93.8 | 88.9 | 85.7 | 85.6 | 89.9 | 93.5 | 89.2 | 92.4 | 90.3 | 87.9 | 91.2 | 89.6 |
| ADR (円) | 6,950 | 7,008 | 8,164 | 7,996 | 7,697 | 8,793 | 9,368 | 8,972 | 9,209 | 8,962 | 9,241 | 8,806 | 8,450 |
| RevPAR (円) | 6,005 | 6,574 | 7,258 | 6,853 | 6,588 | 7,901 | 8,759 | 8,006 | 8,512 | 8,095 | 8,127 | 8,031 | 7,573 |
| 売上高 (百万円) | 22 | 26 | 28 | 28 | 26 | 32 | 35 | 31 | 34 | 32 | 33 | 32 | 359 |
| GOP (百万円)(注) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
(注)賃借人よりGOPの実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
6 コンフォートホテル浜松
| 運営実績(注) | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 69.8 | 69.8 |
| ADR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 5,817 | 5,817 |
| RevPAR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 4,061 | 4,061 |
| 売上高 (百万円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 25 | 25 |
| GOP (百万円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
(注)賃借人より平成27年12月以前の運営実績の開示について同意を得られていないため、非表示としています。
7 ホテルサーブ神戸アスタ
| 運営実績(注) | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ADR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| RevPAR (円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 売上高 (百万円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| GOP (百万円) | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
(注)賃借人より過去の運営実績の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
8 ネストホテル札幌大通
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 97.4 | 96.1 | 93.5 | 97.6 | 97.1 | 96.7 | 96.6 | 97.0 | 94.7 | 84.4 | 92.8 | 95.0 | 94.9 |
| ADR (円) | 11,197 | 5,909 | 5,072 | 8,270 | 11,228 | 14,648 | 14,403 | 12,979 | 10,474 | 7,372 | 7,964 | 6,704 | 9,728 |
| RevPAR (円) | 10,906 | 5,680 | 4,741 | 8,072 | 10,898 | 14,172 | 13,919 | 12,583 | 9,919 | 6,219 | 7,391 | 6,367 | 9,232 |
| 売上高 (百万円) | 40 | 25 | 21 | 34 | 42 | 56 | 55 | 48 | 40 | 25 | 31 | 27 | 444 |
| GOP (百万円) | 19 | 6 | 4 | 15 | 22 | 34 | 32 | 27 | 20 | 6 | 10 | 7 | 202 |
9 ヴァリエホテル天神
| 運営実績 | |||||||||||||
| 平成27年 | 平成28年 | 累計 | |||||||||||
| 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | ||
| 客室稼働率(%) | 94.4 | 87.5 | 86.8 | 94.6 | 93.9 | 94.0 | 93.2 | 91.6 | 93.0 | 90.2 | 85.8 | 85.0 | 90.8 |
| ADR (円) | 7,211 | 7,063 | 6,799 | 8,663 | 7,074 | 8,153 | 8,191 | 9,073 | 8,743 | 10,129 | 9,556 | 8,434 | 8,301 |
| RevPAR (円) | 6,810 | 6,184 | 5,905 | 8,199 | 6,648 | 7,665 | 7,642 | 8,311 | 8,131 | 9,133 | 8,203 | 7,173 | 7,539 |
| 売上高 (百万円) | 16 | 14 | 10 | 13 | 16 | 20 | 19 | 20 | 21 | 22 | 21 | 18 | 210 |
| GOP (百万円) | 8 | 7 | 4 | 5 | 7 | 11 | 10 | 12 | 10 | 13 | 11 | 10 | 107 |
(注1)「運営実績」は、過去1年間の実績を記載していますが、本投資法人が物件を取得したのはいずれも平成27年11月30日となります。
なお、「ホテルウィングインターナショナル名古屋」、「コンフォートホテル浜松」及び「ホテルサーブ神戸アスタ」については、賃借人に過去の運営実績等の開示について同意を得られていない期間があるため、当該期間に関しては非開示としています。
(注2)「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率=対象期間中に稼働した延べ客室数÷(対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数)
なお、予定していた滞在期間の宿泊料を支払っているにもかかわらず滞在期限前にチェックアウトした客室に別の当日客を宿泊させる場合や、時間利用の場合に、上記「対象期間中に稼働した延べ客室数」に加算することがあり得るため、客室稼働率は100%を超える場合があります。
(注3)「ADR」とは、平均客室販売単価(Average Daily Rate)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売客室数(稼働した延べ客室数)合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注4)「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計(Revenue Per Available Room)をいい、一定期間の宿泊売上高合計(料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。)を同期間の販売可能客室数合計で除した値を単位未満を四捨五入して記載しています。
(注5)「売上高」とは、賃借人が保有資産において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。保有資産と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、当該施設が保有資産に含まれなければ、売上高には含まれません。なお、売上高については、単位未満を四捨五入して記載しています。
(注6)「GOP」とは、売上高営業粗利益(Gross Operating Profit)を意味し、原則として、ホテルの売上高から、ホテル運営経費を控除した値をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。ホテル運営経費には一般的に以下のような費用項目が含まれます。
①売上原価、②人件費、③直接営業費(リネン費、アメニティ費、保守管理業務委託費、水道光熱費、消耗品費等)、④営業・販売促進費、⑤間接費(通信費、支払手数料、ホテル営業に係る公租公課等)。
(注7)「累計」は、「客室稼働率」、「ADR」及び「RevPAR」については、平成27年2月から平成28年1月までの期間の通算の値を、「売上高」及び「GOP」については、平成27年2月から平成28年1月までの期間の合計値を記載しています。
(ワ)ポートフォリオの概況
以下は、保有不動産に係る本書の日付現在におけるポートフォリオの概況を示したものです。
a 用途別
| 用途(注1) | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 用途別投資比率 (%)(注2) | 平均鑑定 NOI利回り(%) | |
| ホテル | |||||
| 宿泊主体・特化型ホテル | 9 | 20,410 | 100.0 | 5.9 | |
| 合計 | 9 | 20,410 | 100.0 | 5.9 | |
(注1)「用途」は、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針 (イ) 本投資法人の投資対象」に基づきます。
(注2)「用途別投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。
b 地域別
| 地域 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 地域別投資比率 (%)(注) | 平均鑑定 NOI利回り(%) |
| 北海道 | 2 | 3,610 | 17.7 | 6.9 |
| 東海 | 2 | 4,220 | 20.7 | 6.1 |
| 近畿 | 4 | 11,200 | 54.9 | 5.5 |
| 九州 | 1 | 1,380 | 6.8 | 6.7 |
| 合計 | 9 | 20,410 | 100.0 | 5.9 |
(注)「地域別投資比率」は、保有不動産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。
(カ)資本的支出の状況
a.資本的支出の予定
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成28年7月期及び平成29年1月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支払額 | ||||
| チサンイン大阪ほんまち | 大阪府大阪市 | 客室改装及びバスルーム改装 | 自 平成28年10月 至 平成28年12月 | 50 | ― | ― |
| ホテルウィングインターナショナル名古屋 | 愛知県名古屋市 | 全室客室改装及びバスルーム改装 | 自 平成28年6月 至 平成28年10月 | 20 | ― | ― |
| ネストホテル札幌大通 | 北海道札幌市 | ツインルーム(12室)客室改装及びトリプルルーム化 | 自 平成28年4月 至 平成28年4月 | 16 | ― | ― |
| ネストホテル札幌大通 | 北海道札幌市 | 客室増室工事(2室) | 自 平成28年5月 至 平成28年7月 | 16 | ― | ― |
| スマイルホテル京都四条 | 京都府京都市 | 客室増室工事(2室) | 自 平成28年6月 至 平成28年8月 | 15 | ― | ― |
| ヴァリエホテル天神 | 福岡県福岡市 | 空調更新工事 | 自 平成28年3月 至 平成28年4月 | 14 | ― | ― |
b.期中の資本的支出
本投資法人が平成28年1月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事(10百万円を超えるもの)は以下のとおりです。当期の資本的支出は25百万円であり、費用に区分された修繕費1百万円と合わせ、合計27百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 実施期間 | 支払金額 (百万円) | ||
| ヴァリエホテル天神 | 福岡県福岡市 | 朝食会場新築工事 | 自 平成28年1月 至 平成28年1月 | 17 | ||
c.修繕積立金
本投資法人は、物件ごとに策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| (単位:千円) |
| 営業期間 | 第1期 |
| 自 平成27年7月22日 至 平成28年1月31日 | |
| 当期首積立金残高 | ― |
| 当期積立額 | 27,636 |
| 当期積立金取崩額 | 89 |
| 次期繰越額 | 27,546 |
(ヨ)個別信託不動産の概要
本投資法人が取得する個別の信託不動産の概要は、以下のとおりです。なお、記載事項に関する説明は以下のとおりです。
a 「特定資産の概要」欄に関する説明
・ 「取得価格」は、各信託受益権の売買契約に定める売買金額(物件取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。
・ 「所在地」は、住居表示(住居表示が実施されていない場合は、地番)を記載しています。
・ 土地及び建物の「所有形態」には、本投資法人又は信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。敷地権が設定されている建物の区分所有権を取得する場合は、登記簿上表示されている敷地権の比率を括弧内に記載しています。
・ 土地の「面積」は、登記簿上表示されている地積を記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条第1項に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の建ぺい率の指定を受けている場合には、該当する複数の建ぺい率を記載しています。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。なお、当該物件が複数の容積率の指定を受けている場合には、該当する複数の容積率を記載しています。
・ 建物の区分所有権を取得する場合は、保有する専有部分の登記簿上表示されている床面積を、建物全体の専有部分の登記簿上表示されている床面積の合計で除した比率を、建物の「所有形態」の括弧内に記載しています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。附属建物の面積は含みません。
・ 建物の「構造・階数」は、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄の記載の略称は、それぞれ次のとおりです。
RC造:鉄筋コンクリート造、SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造、S造:鉄骨造、F:階、B:地下
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・ 建物の「建築時期」は、登記簿上表示されている新築年月日を記載しています。
・ 「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・ 「信託期間満了日」は、本書の日付現在において有効な信託契約に基づく信託期間の満了日を記載しています。
・ 「不動産鑑定機関」は、不動産鑑定評価書の作成者を記載しています。
・ 「総客室数」には、宿泊用途として使用可能な客室の数を記載しています。
・ 「PM会社」は、当該不動産に関してプロパティ・マネジメント業務を委託するプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
・ 「特記事項」は、不動産の権利関係や利用等及び評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
b 「賃貸借の概要」欄に関する説明
・ 「賃貸借の概要」欄は、各不動産に関し、ホテルに係る賃貸借を行っているテナントとの賃貸借契約の内容を記載しています。
・ 「賃借人」、「契約形態」、「契約期間」、「賃貸面積」、「賃料」、「敷金・保証金」、「期間満了時の更新について」、「賃料改定について」、「中途解約について」及び「違約金」は、各保有不動産の本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
001 スマイルホテル京都四条
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 4,480百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地(地番) | 京都府京都市下京区四条通油小路東入傘鉾町59番他 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 662.83㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/700% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 4,891.84㎡ | |
| 構造・階数 | SRC・S造 B1F/10F | |
| 設計者 | 株式会社類設計室一級建築士事務所 | |
| 施工者 | 村本建設株式会社京都支店 | |
| 建築時期 | 平成3年1月31日 | |
| 信託受託者 | 新生信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |
| 総客室数 | 138室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社ホスピタリティオペレーションズ |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 平成26年2月25日から平成36年2月29日までの10年間 |
| 賃貸面積 | 4,891.84㎡ |
| 賃料 (注) | 最低保証賃料:58,723,649円/年額 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月のホテル総売上の2%及び当該月のGOPの10%を控除した金額 |
| 敷金・保証金 | 敷金:-円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の上、再契約に係る条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。 |
| 賃料改定について | 賃料は、賃貸借期間開始日から5年ごとに、賃貸人又は賃借人のいずれかが相手方に書面にて申し入れ、双方協議の上、合意した場合に限り変更することができる。なお、合意できなかった場合には、本契約は従前の条件にて存続するものとする。ただし、借地借家法第32条は適用されないものとする。 |
| 中途解約について | 1.賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、①賃貸人及び賃借人が書面にて解約の合意をした場合、②本物件に係る信託契約又は信託受託者及び賃貸人の間の建物等賃貸借契約が終了した場合を除き、本契約を解約することができない。 2.賃貸人及び賃借人は、10年間の賃貸借期間のうち、当初5年間は中途解約することができない。6年目以降は、賃貸人が賃借人に対して1年前の解約通知を行い、なおかつ下記「違約金」欄記載の算定式による違約金を賃貸人が賃借人に支払った場合に限り、賃貸人による中途解約が可能とする。 |
| 違約金 | (残存賃貸借期間-解約通知期間1年)× 解約時の年間人件費 |
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。
002 ホテルビスタプレミオ京都
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 3,600百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地 | 京都府京都市中京区河原町通六角西入ル松ヶ枝町457 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 1,004.91㎡(注) | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/700% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 3,867.66㎡ | |
| 構造・階数 | S・RC造B1F/6F | |
| 設計者 | 株式会社ノム建築設計室 | |
| 施工者 | 大豊建設株式会社 | |
| 建築時期 | 平成20年6月26日 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 総客室数 | 84室 | |
| PM会社 | 株式会社エスコンプロパティ | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
(注)建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約11.2㎡)を含みます。
| 賃貸借の概要(注) | |
| 賃借人 | 株式会社ビスタホテルマネジメント |
| 契約形態 | 賃貸借契約(普通借家) |
| 契約期間 | 平成26年11月14日から平成33年1月31日までの6年2か月間 |
| 賃貸面積 | 本件建物(延床面積:3,867.66㎡)のうち、ホテル施設及び当該施設共用部分 |
| 賃料 | 固定賃料:12,500,000円/月額 変動賃料:年額変動賃料として、GOPが年間165百万円を超過した場合、超過額の35% |
| 敷金・保証金 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 期間満了時の更新について | 期間満了の12か月前までに、賃貸人又は賃借人が、その相手方に対し書面による更新拒絶の意思表示をしないときは、同一内容をもって2年間更新されるものとし、以後同様とする。 |
| 賃料改定について | 本契約の期間中、著しい経済環境又は社会情勢の変化その他天災等賃借人が支配しえない事態の発生等の結果、従来の賃料を維持することが明らかに不合理である場合には、双方協議の上、随時賃料を見直すものとする。 |
| 中途解約について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 違約金 | - |
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
003 ホテルウィングインターナショナル名古屋
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 2,670百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目4番11号 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 603.37㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/800% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | 旅館 | |
| 延床面積 | 5,255.66㎡ | |
| 構造・階数 | SRC・S造B1F/11F | |
| 設計者 | 株式会社上野山設計 | |
| 施工者 | 三井建設株式会社名古屋支店 | |
| 建築時期 | 昭和59年10月19日 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 総客室数 | 220室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社フォーブス |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 賃貸面積 | 5,255.66㎡ |
| 賃料 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 敷金・保証金 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 期間満了時の更新について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 賃料改定について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 中途解約について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 違約金 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
004 ネストホテル札幌駅前
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 2,160百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地(地番) | 北海道札幌市中央区北二条西二丁目9番2 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 897.96㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/800% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 5,734.93㎡ | |
| 構造・階数 | SRC造B1F/11F | |
| 設計者 | 株式会社日本設計事務所 | |
| 施工者 | フジタ工業・大木建設共同企業体 | |
| 建築時期 | 昭和59年6月30日 | |
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 総客室数 | 162室 | |
| PM会社 | 日本管財株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | ネストホテルジャパン株式会社 |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 平成26年12月26日から平成36年12月25日までの10年間 |
| 賃貸面積 | 5,734.93㎡ |
| 賃料 (注) | 最低保証賃料:62,876,378円/年額 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額 |
| 敷金・保証金 | 敷金:15,900,000円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。 |
| 賃料改定について | 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。 |
| 違約金 | - |
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
005 チサンイン大阪ほんまち
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 1,630百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区博労町二丁目3番8号 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 596.21㎡(注1) | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/600%(注2) | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 3,568.32㎡ | |
| 構造・階数 | SRC造B1F/10F | |
| 設計者 | 株式会社楡建築企画設計 | |
| 施工者 | フジタ工業株式会社 | |
| 建築時期 | 昭和57年10月26日 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 総客室数 | 130室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 1. 本投資法人とテナントとの間の本件建物に係る賃貸借契約において、本投資法人が賃貸借期間内に本物件を売却(贈与、信託の設定等、売却と同視できる場合を含みます。)する場合には、テナントは本投資法人に対して優先交渉権を有するものとされています。 | |
(注1)建築基準法第42条第1項第5号により位置指定道路とされている部分(約31.2㎡)を含みます。
(注2)建ぺい率は、防火地域内にある耐火建築物であるため、100%に緩和されています。
| 賃貸借の概要(注) | |
| 賃借人 | 株式会社SHRホテルリース |
| 契約形態 | 賃貸借契約(普通借家) |
| 契約期間 | 平成21年4月1日から平成29年6月30日までの8年3か月間 |
| 賃貸面積 | 3,501.30㎡ |
| 賃料 | 固定賃料:6,000,000円/月額 変動賃料:①年間客室売上高が、228,572,000円を超え286,000,000円以下の場合は、228,572,000円を超えた金員に対して35%を乗じた額 ②年間客室売上高が、286,000,000円を超えた場合は、①に加え、286,000,000円を超えた金員に対して15%を乗じた額 |
| 敷金・保証金 | 敷金:18,000,000円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 賃貸借期間満了の6か月前までに協議を行い合意したときは、同一条件で更に2年間更新される。 |
| 賃料改定について | 賃貸人及び賃借人は、借地借家法第32条の規定にかかわらず、営業開始日以降3年ごとに賃料が著しく不相当となっていないかにつき協議するものとし、もし著しく不相当となっているときは、賃貸人又は賃借人は、将来に向かって賃料の額の増減を請求することができるものとする。 |
| 中途解約について | 賃借人は、賃貸借期間中であっても、6か月前までに賃貸人に書面をもって通知して、本契約を解約することができる。賃借人は、月額固定賃料の6か月分相当額を支払った場合には、即時解約することができる。 |
| 違約金 | - |
(注)ホテル施設に係る賃貸借の概要を記載しています。本物件においては、店舗に係る賃貸借契約も締結されています。
006 コンフォートホテル浜松
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 1,550百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地(地番) | 静岡県浜松市中区砂山町353番5 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 835.12㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/500% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 4,173.92㎡ | |
| 構造・階数 | S造10F | |
| 設計者 | 株式会社ナカノフドー建設 東京本店 | |
| 施工者 | 株式会社ナカノフドー建設 名古屋支社 | |
| 建築時期 | 平成21年9月10日 | |
| 信託受託者 | あおぞら信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |
| 総客室数 | 196室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 株式会社グリーンズ |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 平成21年10月1日から平成41年9月30日までの20年間 |
| 賃貸面積 | 4,173.92㎡ |
| 賃料 | 固定賃料:9,226,981円/月額 変動賃料:なし |
| 敷金・保証金 | 敷金:55,361,886円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとする。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。 |
| 賃料改定について | 賃料は、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し、双方協議の上、改定することができるものとする。ただし、賃料は賃借人の賃貸借開始日から起算して満5か年間据え置き、6年目を初回とし、以降3年ごとに改定できるものとする。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする場合には、1年前までに相手方に対し、書面により通知しなければならない。 |
| 違約金 | 賃貸人及び賃借人が、賃貸借期間満了前に、本契約を中途解約しようとする場合は、下記の違約金を相手方に支払うものとする。 (1)賃貸借開始日より満5年を経過するまで:本物件の減価償却後の残存価格の100% (2)賃貸借開始日より満5年を経過した後、満10年未満まで:本物件の減価償却後の残存価格の75% (3)賃貸借開始日より満10年を経過した後、賃貸借期間満了前まで:本物件の減価償却後の残存価格の50% なお、減価償却の基準は建物本体を償却年数39年の定額法、設備を償却年数15年の定額法によるものとする。 |
007 ホテルサーブ神戸アスタ
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 1,490百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地 | 兵庫県神戸市長田区若松町五丁目1番1号 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 838.88㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/500%、80%/400% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 4,540.90㎡ | |
| 構造・階数 | RC造B1F/9F | |
| 設計者 | 株式会社関東設計、大成建設株式会社 | |
| 施工者 | 大成建設株式会社 関西支店 | |
| 建築時期 | 平成20年1月15日 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 株式会社谷澤総合鑑定所 | |
| 総客室数 | 133室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 有限会社ホテルテトラ |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 賃貸面積 | 4,633.16㎡ |
| 賃料 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 敷金・保証金 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 期間満了時の更新について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 賃料改定について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 中途解約について | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
| 違約金 | 賃借人より同意を得られていないため、非開示としています。 |
008 ネストホテル札幌大通
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 1,450百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地(地番) | 北海道札幌市中央区南二条西五丁目29番1他 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 811.69㎡ | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/800% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 5,634.88㎡ | |
| 構造・階数 | SRC・S造B1F/15F | |
| 設計者 | 株式会社アール・アイ・エー | |
| 施工者 | 不二建設株式会社 | |
| 建築時期 | 平成4年8月26日 | |
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| 総客室数 | 117室 | |
| PM会社 | 日本管財株式会社 | |
| 特記事項 | 該当事項はありません。 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | ネストホテルジャパン株式会社 |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 平成26年12月26日から平成36年12月25日までの10年間 |
| 賃貸面積 | 5,638.78㎡(付属建物の面積を含む。) |
| 賃料 (注) | 最低保証賃料:46,165,535円/年額 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料、当該月の売上に一定比率を乗じた額及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額等を控除した額 |
| 敷金・保証金 | 敷金:11,850,000円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 本契約は賃貸借期間満了日に終了し、更新しないこととする。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議の上、再契約にかかる条件等に合意した場合は、賃貸借期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約(再契約)を締結することができる。 |
| 賃料改定について | 本契約に借地借家法第32条は適用されないものとする。 |
| 中途解約について | 賃貸人及び賃借人は、賃貸借期間開始日以降、賃貸借期間満了日までの期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人と賃借人が解約の6か月前までに書面にて通知をし、解約の合意をした場合を除き、本契約を解約することができない。 |
| 違約金 | - |
(注)最低保証賃料は平成27年2月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
009 ヴァリエホテル天神
| 特定資産の概要 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得価格 | 1,380百万円 | |
| 取得年月日 | 平成27年11月30日 | |
| 所在地 | 福岡県福岡市中央区大名二丁目8番12号 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 面積 | 788.62㎡(注) | |
| 用途地域 | 商業地域 | |
| 建ぺい率/容積率 | 80%/500% | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 用途 | ホテル | |
| 延床面積 | 1,910.94㎡ | |
| 構造・階数 | RC造8F | |
| 設計者 | 東海興業株式会社九州支店一級建築士事務所 | |
| 施工者 | 東海興業株式会社九州支店 | |
| 建築時期 | 平成6年3月31日 | |
| 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 信託期間満了日 | 平成37年11月30日 | |
| 不動産鑑定機関 | 一般財団法人日本不動産研究所 | |
| 総客室数 | 77室 | |
| PM会社 | BMS株式会社 | |
| 特記事項 | 1.本件土地(地番193番2)について、隣地(地番202番)及び近隣地(地番192番)を要役地とする通行地役権が設定されています。 | |
(注)セットバック部分(0.3㎡)を含みます。
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | コートホテル株式会社 |
| 契約形態 | 賃貸借契約(定期借家) |
| 契約期間 | 平成27年10月1日から平成32年9月30日までの5年間 |
| 賃貸面積 | 1,910.94㎡ |
| 賃料 (注) | 最低保証賃料:16,525,804円/年額 変動賃料:当該月のGOPから、最低保証賃料及び当該月のGOPに一定比率を乗じた額を控除した額 |
| 敷金・保証金 | 敷金:-円、保証金:-円 |
| 期間満了時の更新について | 賃貸借期間満了により終了し、賃貸借期間は延長又は更新されないものとする。ただし、賃貸人及び賃借人は、協議のうえ、賃貸借期間の満了の日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる。 |
| 賃料改定について | 本契約に借地借家法第32条が適用されず、賃貸借期間中において賃料の改定を行わない。 |
| 中途解約について | 賃貸借期間中、本契約の他の条項に定める場合の他、賃貸人の事前の書面による同意がない限り、本契約を解約することができない。 |
| 違約金 | - |
(注)最低保証賃料は平成27年10月から平成28年1月までの最低保証賃料(年額)を記載しています。変動賃料の内容は賃借人より同意を得られなかったため、詳細について記載していません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
