訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成28年2月5日-平成28年12月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ) 保有資産の概要
平成28年12月31日現在における本投資法人の保有資産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の各不動産鑑定士が作成した平成28年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) テナントとの契約状況等
平成28年12月31日現在における保有資産に係るテナントとの契約状況等は、以下のとおりです。
(注1)「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積(借地がある場合には借地面積を含みます。)の合計を記載しています。
(注2)「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積(附属建物も含みます。)の合計を記載しています。
(注3)「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注4)「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、消費税等は除いています。
(注5)「賃貸面積」は、平成28年12月31日現在、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、信託受託者と株式会社マリモの間で、ヤマダ電機テックランド三原店に係るものについては賃料固定型マスターリース契約、それ以外の保有資産についてはパス・スルー型のマスターリース契約が締結されています。
(注6)「賃貸可能面積」は、平成28年12月31日現在、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
(注7)「テナント数」は、平成28年12月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各保有資産のテナント数を単純合算した数値を記載しています。
(注8)「稼働率」は、平成28年12月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注9) 敷地内に8棟建物が存在するため、建物面積及び建築時期をそれぞれ記載しています。
(注10)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が保有している建物持分割合に相当する敷地面積は約598㎡(約15.6%)です。
(注11)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、ヤマダ電機テックランド三原店については、テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(注12)ヤマダ電機テックランド三原店及びヤマダ電機テックランド時津店の賃貸可能面積及び賃貸面積には、1階自動車車庫(建物下のピロティ式駐車場部分)及び倉庫棟の面積を含みます。
(注13)①は店舗が所在する敷地面積に関する事項を、②は隔地に所在する店舗用駐車場面積に関する事項をそれぞれ記載しています。①には借地部分の面積(2,124.42㎡)を含んでいます。
(ハ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から、平成28年12月31日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
なお、不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(ニ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています(以下、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成のエンジニアリング・レポート及び株式会社ハイ国際コンサルタント作成の建物調査診断報告書を、併せて「建物状況評価報告書」といいます。)。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)短期修繕費及び長期修繕費は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントの作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2)「短期修繕費」とは、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも含まれます。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「短期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
(注3)「長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社はエンジニアリング・レポート発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、株式会社ハイ国際コンサルタントは建物調査診断報告書発行日から起算して11年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「長期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
(注4)敷地内に8棟の建物が存在し、それぞれの建物に関する長期修繕費の合計を記載しています。
(ホ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントに、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨、株式会社ハイ国際コンサルタントからは保有資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、保有資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当該構造計算書に記述されている内容によって設計当時の建築基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、各機関の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注2)平成23年3月11日に発生した東日本大震災の後に建物改修工事が実施され、その後、構造計算が再度行なわれています。
(注3)構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性については調査していません。
(注4)建築基準法第6条第1項第4号に定める建物では、構造計算が義務付けられておらず、確認申請時に構造計算書の添付が不要とされており、構造計算がされたか否かの確認がとれていません。
(注5)敷地内に8棟建物が存在しますが、8棟のうち2棟は建築基準法第6条第1項第4号に定める建築物に該当するため、構造計算確認はなされていません。
(注6)セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(ヘ) 地震リスク分析等の概要
保有資産に係るPML(予想最大損失率)は、以下のとおりです。各PMLの数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成27年7月、8月、10月及び平成28年2月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
(注1)敷地内に8棟の建物が存在し、当該8棟全体にかかるPML数値を記載しています。
(注2)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成28年5月付「建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、ポートフォリオ全体のPMLの算定対象に含まれていません。
(ト) 主要な不動産に関する情報
平成28年12月31日現在における各保有資産のうち、主要な不動産(当該物件の不動産賃貸事業収益が本投資法人の保有資産全体の不動産賃貸事業収益合計の10%以上を占める不動産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(注1)「テナントの総数」は、平成28年12月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んでいます。
(注3)「稼働率」は、平成28年12月31日現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(チ) 主要なテナントの概要
平成28年12月31日現在における保有資産のうち、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、転借人をテナントとして取り扱って記載しています。
(注1)「年間賃料」は、保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んでいます。
(注2)平成28年12月31日現在における運用資産の年間賃料の合計額に占める割合を記載しています(小数第2位を切り捨てて記載しています。)。
(注3)平成28年12月31日現在における運用資産の総賃貸面積に占める割合を記載しています(小数第2位は四捨五入して記載しています。)。
(注4)固定賃料期間は、賃貸借契約において定める賃料変更事由が生じない限り、平成33年6月14日までです。
(注5)テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(ヌ) 稼働率の推移
(リ) 担保の状況
該当事項はありません。
④ ポートフォリオの概況
保有資産のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
(イ) 用途別投資比率
(注)比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ロ) 地域別投資比率
(注1)「東北」は、青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。
「関東(東京圏を除きます。)」は、茨城県、栃木県及び群馬県を、「東京圏」は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を指し、本投資法人が定義する「東京圏」と同地域を指します。
「甲信越」は、山梨県、長野県及び新潟県を指します。
「北陸」は、富山県、石川県及び福井県を指します。
「東海」は、静岡県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。
「近畿」は、滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。
「中国」は、岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。
「四国」は、香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。
「九州」は、福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指します。
「沖縄」は、沖縄県を指します。
(注2)比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ハ) 築年数別比率(取得価格ベース)
(注1)平成28年12月31日現在の築年数にて分類しています。
(注2)小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、築年数別比率の集計対象に含まれていません。
(注4)平成28年12月31日現在の築年数を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。
(ニ) 住戸タイプ別比率
(注)「シングル」は、主たるテナント対象を単身世帯とした1戸当たりの専有面積が35㎡未満の住戸をいい、「コンパクト」は、主たるテナント対象を2人程度世帯とした1戸当たりの専有面積が35㎡以上50㎡未満の住戸をいい、「ファミリー」は、主たるテナント対象を3人以上世帯とした1戸当たりの専有面積が50㎡以上の住戸をいいます。
<広さによる分類(戸数ベース)>(注)小数第1位を四捨五入して記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです。かかる表において用いられる用語は、以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成28年12月末日現在の状況を記載しています。
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、各保有資産の名称を記載しています。
・「分類」は、本投資法人が投資対象とするレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、駐車場のいずれかを記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・「交通」は、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間(単位未満切上げ)又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載された時間を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
・「稼働率」は、平成28年12月末日現在における各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計と各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「ML会社」は、各保有資産について、平成28年12月末日現在で有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。また、「ML種別」は、各保有資産のマスターリース種別(パス・スルー型又は賃料固定型の別)を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産について、平成28年12月末日現在で有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「信託受託者」は、各保有資産の信託受託者を記載しています。
・「主要テナント」は、平成28年12月末日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテナントを記載し、底地のみを保有する場合には、土地賃借人を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「賃貸可能戸数」は、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を用途とする保有資産若しくは区画において本投資法人が賃貸可能な戸数(区画数)を、住戸タイプ別に記載しています。
・「特記事項」には、本書の日付現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
(注)平成28年4月16日に熊本県熊本地方を震源とする大規模な地震(以下「熊本地震」といいます。)が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
(注)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
(注)その他、店舗が1戸あります。
(注)その他、店舗が3戸あります。
(注1)私道負担部分(約6.2㎡)及びセットバック部分(約0.5㎡)を含みます。また、転借地権設定部分(1,519.00㎡)を含みます。
(注2)敷地内に8棟建物が存在するため、それぞれ記載しています。
(注3)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年4月18日に株式会社ハイ国際コンサルタントにより実施された現地調査に基づき、熊本地震が建物構造に大きな影響を及ぼした形跡は無く構造体を補修する必要はないこと、建物仕上げについて目視の限り外壁や建物周囲に熊本地震の影響と思われる損傷は見受けられないこと、設備について目視の限り機器・器具類及び屋外の配管・配線等には目立った損傷はなく漏水などは見受けられないこと等から、熊本地震による影響はほぼないものと判断する旨の平成28年5月25日付株式会社ハイ国際コンサルタント作成の熊本地震影響調査報告書、平成28年5月16日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では平成28年5月24日に是正が確認された一部外壁冷媒配管貫通部の不具合を除き、熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
(注)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得した建物持分割合に相当する敷地面積は約598㎡(約15.6%)です。
(注1)①は店舗が所在する敷地に関する事項を、②は隔地に所在する店舗用駐車場に関する事項をそれぞれ記載しています。①には借地部分の面積(2,124.42㎡)を含んでいます。
(注2)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月17日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
(注)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
⑥ 個別不動産の収益状況
(注)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、ヤマダ電機テックランド三原店については、テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
⑦資本的支出の状況
(イ) 資本的支出の予定
本投資法人が平成28年12月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている第2期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
(ロ) 期中の資本的支出
本投資法人が平成28年12月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は10,740千円であり、当期費用に区分された修繕費14,675千円と合わせ、合計25,416千円の工事を実施しています。
(イ) 保有資産の概要
平成28年12月31日現在における本投資法人の保有資産の概要は、以下のとおりです。
| 分 類 | 物件 番号 | 物件名称 | 所有形態 | 期末 帳簿価額 (百万円) | 期末 算定価額 (百万円) (注1) | 取得 価格 (百万円) | 投資 比率 (%) (注2) |
| レ ジ デ ン ス | Rp-01 | アルティザ仙台花京院 | 信託受益権 | 2,792 | 3,450 | 2,730 | 16.9 |
| Rp-02 | アルティザ上前津 | 信託受益権 | 413 | 506 | 400 | 2.5 | |
| Rp-03 | アルティザ博多プレミア | 信託受益権 | 1,087 | 1,190 | 1,060 | 6.6 | |
| Rp-04 | アルティザ博多駅南 | 信託受益権 | 514 | 546 | 500 | 3.1 | |
| Rt-01 | アルティザ池尻 | 信託受益権 | 621 | 658 | 610 | 3.8 | |
| Rt-02 | アルティザ都筑中央公園 | 信託受益権 | 1,067 | 1,100 | 1,050 | 6.5 | |
| Rt-03 | アルティザ川崎EAST | 信託受益権 | 793 | 885 | 780 | 4.8 | |
| Rt-04 | アルティザ相武台 | 信託受益権 | 1,148 | 1,260 | 1,130 | 7.0 | |
| 小計 | 8,438 | 9,595 | 8,260 | 51.1 | |||
| 商 業 施 設 | Cp-01 | MRRおおむた | 信託受益権 | 1,272 | 1,260 | 1,250 | 7.7 |
| Cp-02 | 垂水駅前ゴールドビル | 信託受益権 | 502 | 506 | 500 | 3.1 | |
| Cp-03 | Foodaly青葉店 | 信託受益権 | 252 | 393 | 250 | 1.5 | |
| Cp-04 | ヤマダ電機 テックランド三原店 | 信託受益権 | 2,005 | 2,620 | 2,000 | 12.4 | |
| Cp-05 | ヤマダ電機 テックランド時津店 | 信託受益権 | 956 | 1,090 | 950 | 5.9 | |
| Cp-06 | セブンイレブン 甲府相生1丁目店(底地) | 信託受益権 | 223 | 220 | 220 | 1.4 | |
| 小計 | 5,213 | 6,089 | 5,170 | 32.0 | |||
| ホ テ ル | Hp-01 | ルートイン一宮駅前 | 信託受益権 | 741 | 838 | 740 | 4.6 |
| 小計 | 741 | 838 | 740 | 4.6 | |||
| オ フ ィ ス | Op-01 | MRRデルタビル | 信託受益権 | 1,209 | 1,240 | 1,200 | 7.4 |
| Op-02 | プレスト博多祇園ビル | 信託受益権 | 803 | 951 | 800 | 4.9 | |
| 小計 | 2,013 | 2,191 | 2,000 | 12.4 | |||
| 合計 | 16,406 | 18,713 | 16,170 | 100.0 | |||
(注1)「期末算定価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価方法及び基準並びに投信協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所の各不動産鑑定士が作成した平成28年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
(注2)「投資比率」は、取得価格の合計に占める各保有資産の取得価格の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ロ) テナントとの契約状況等
平成28年12月31日現在における保有資産に係るテナントとの契約状況等は、以下のとおりです。
| 分 類 | 物 件 番 号 | 物件名称 | 所在地 | 土地面積 (㎡) (注1) | 建物面積 (㎡) (注2) | 建築時期 (注3) | 総賃料収入 (百万円) (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 賃貸可能 面積 (㎡) (注6) | テ ナ ン ト 数 (注7) | 稼働率(%) (注8) |
| レ ジ デ ン ス | Rp- 01 | アルティザ仙台花京院 | 宮城県仙台市宮城野区 | 2,213.78 | 11,345.53 | 平成21年 1月26日 | 109 | 9,696.37 | 9,810.37 | 165 | 98.8 |
| Rp- 02 | アルティザ上前津 | 愛知県名古屋市中区 | 238.96 | 1,156.48 | 平成26年 3月6日 | 14 | 1,021.72 | 1,096.48 | 41 | 93.2 | |
| Rp- 03 | アルティザ博多プレミア | 福岡県福岡市博多区 | 982.70 | 3,961.45 | 平成18年 2月22日 | 40 | 3,479.31 | 3,804.39 | 107 | 91.5 | |
| Rp- 04 | アルティザ博多駅南 | 福岡県福岡市博多区 | 454.93 | 1,811.55 | 平成18年 6月20日 | 17 | 1,544.14 | 1,691.50 | 60 | 91.3 | |
| Rt- 01 | アルティザ池尻 | 東京都世田谷区 | 273.63 | 781.69 | 平成26年 3月16日 | 13 | 641.16 | 641.16 | 19 | 100.0 | |
| Rt- 02 | アルティザ都筑中央公園 | 神奈川県横浜市都筑区 | 2,707.36 | 3,913.86 | 平成元年 4月27日 | 34 | 3,602.87 | 3,731.75 | 60 | 96.6 | |
| Rt- 03 | アルティザ川崎EAST | 神奈川県川崎市川崎区 | 1,628.25 | 3,055.80 | 平成10年 3月25日 | 25 | 3,055.80 | 3,055.80 | 1 | 100.0 | |
| Rt- 04 | アルティザ相武台 | 神奈川県座間市 | 3,244.25 | 6,148.56 | 平成5年 2月14日 | 43 | 5,563.88 | 5,703.73 | 82 | 97.6 | |
| 商 業 施 設 | Cp- 01 | MRRおおむた | 福岡県大牟田市 | 20,039.48 | ① 837.00 ②1,136.15 ③ 823.80 ④ 335.97 ⑤ 664.18 ⑥ 115.80 ⑦1,699.00 ⑧ 810.79 (注9) | ①平成17年 3月25日 ②平成18年 6月28日 ③平成17年 3月25日 ④平成17年 11月30日 ⑤平成17年 3月25日 ⑥平成17年 3月25日 ⑦平成17年 3月25日 ⑧平成17年 3月25日 (注9) | 46 | 6,404.76 | 6,404.76 | 8 | 100.0 |
| 分 類 | 物 件 番 号 | 物件名称 | 所在地 | 土地面積 (㎡) (注1) | 建物面積 (㎡) (注2) | 建築時期 (注3) | 総賃料収入 (百万円) (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 賃貸可能 面積 (㎡) (注6) | テ ナ ン ト 数 (注7) | 稼働率(%) (注8) |
| 商 業 施 設 | Cp- 02 | 垂水駅前ゴールドビル | 兵庫県神戸市垂水区 | 329.15 | 771.93 | 平成20年 6月26日 | 17 | 678.57 | 678.57 | 7 | 100.0 |
| Cp- 03 | Foodaly青葉店 | 宮崎県宮崎市 | 3,821.51 (注10) | 1,681.49 | 平成21年 4月20日 | 13 | 1,729.30 | 1,729.30 | 1 | 100.0 | |
| Cp- 04 | ヤマダ電機テックランド三原店 | 広島県三原市 | 11,876.87 | 7,361.00 | 平成20年 9月5日 | 非開示 (注11) | 11,579.19 (注12) | 11,579.19 (注12) | 1 | 100.0 | |
| Cp- 05 | ヤマダ電機テックランド時津店 | 長崎県西彼杵郡時津町 | ①7,679.69 ②1,859.00 (注13) | 5,998.15 | 昭和56年 5月5日 | 非開示 (注11) | 5,998.15 (注12) | 5,998.15 (注12) | 1 | 100.0 | |
| Cp- 06 | セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地) | 山梨県甲府市 | 904.27 | - | - | 6 | 904.27 | 904.27 | 1 | 100.0 | |
| ホ テ ル | Hp- 01 | ルートイン一宮駅前 | 愛知県一宮市 | 817.67 | 3,988.87 | 平成20年 5月30日 | 非開示 (注11) | 3,860.81 | 3,860.81 | 1 | 100.0 |
| オ フ ィ ス | Op- 01 | MRRデルタビル | 広島県広島市 | 1,007.03 | 4,387.69 | 平成14年 11月1日 | 47 | 3,053.57 | 3,053.57 | 14 | 100.0 |
| Op- 02 | プレスト 博多祇園 ビル | 福岡県福岡市博多区 | 622.43 | 2,239.53 | 平成20年 8月17日 | 25 | 1,931.47 | 1,931.47 | 1 | 100.0 | |
| 合計/平均 | 60,700.96 | 65,026.27 | - | 608 | 64,745.34 | 65,675.27 | 570 | 98.6 | |||
(注1)「土地面積」は、登記簿に基づいて土地の面積(借地がある場合には借地面積を含みます。)の合計を記載しています。
(注2)「建物面積」は、登記簿に基づいて建物の床面積(附属建物も含みます。)の合計を記載しています。
(注3)「建築時期」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注4)「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含み、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、消費税等は除いています。
(注5)「賃貸面積」は、平成28年12月31日現在、賃貸することが可能な面積のうち本投資法人の保有持分に相当する面積で、本投資法人とテナントの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結済みの賃貸借契約書又は当該物件の図面に表示されているものを記載しています。なお、信託受託者と株式会社マリモの間で、ヤマダ電機テックランド三原店に係るものについては賃料固定型マスターリース契約、それ以外の保有資産についてはパス・スルー型のマスターリース契約が締結されています。
(注6)「賃貸可能面積」は、平成28年12月31日現在、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
(注7)「テナント数」は、平成28年12月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各保有資産のテナント数を単純合算した数値を記載しています。
(注8)「稼働率」は、平成28年12月31日現在における、各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注9) 敷地内に8棟建物が存在するため、建物面積及び建築時期をそれぞれ記載しています。
(注10)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が保有している建物持分割合に相当する敷地面積は約598㎡(約15.6%)です。
(注11)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、ヤマダ電機テックランド三原店については、テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(注12)ヤマダ電機テックランド三原店及びヤマダ電機テックランド時津店の賃貸可能面積及び賃貸面積には、1階自動車車庫(建物下のピロティ式駐車場部分)及び倉庫棟の面積を含みます。
(注13)①は店舗が所在する敷地面積に関する事項を、②は隔地に所在する店舗用駐車場面積に関する事項をそれぞれ記載しています。①には借地部分の面積(2,124.42㎡)を含んでいます。
(ハ) 不動産鑑定評価書の概要
本投資法人は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から、平成28年12月31日を価格時点として各保有資産に係る不動産鑑定評価書を取得しています。その概要は、以下のとおりです。
なお、不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定機関の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益価格 | 鑑定NOI利回り(%) (注2) | |||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注1) | ||||||
| レ ジ デ ン ス | Rp-01 | アルティザ 仙台花京院 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 3,450 | 3,450 | 5.3 | 3,450 | 5.1 | 5.5 | 193 | 7.1 |
| Rp-02 | アルティザ 上前津 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 506 | 517 | 5.1 | 501 | 4.9 | 5.3 | 27 | 6.8 | |
| Rp-03 | アルティザ 博多プレミア | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 1,190 | 1,200 | 5.2 | 1,180 | 5.0 | 5.4 | 70 | 6.7 | |
| Rp-04 | アルティザ 博多駅南 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 546 | 550 | 5.1 | 541 | 4.9 | 5.3 | 32 | 6.5 | |
| Rt-01 | アルティザ 池尻 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 658 | 670 | 4.1 | 653 | 3.9 | 4.3 | 27 | 4.6 | |
| Rt-02 | アルティザ 都筑中央公園 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1,100 | 1,110 | 5.0 | 1,090 | 4.8 | 5.2 | 63 | 6.0 | |
| Rt-03 | アルティザ 川崎EAST | 大和不動産 鑑定株式会社 | 885 | 912 | 5.2 | 873 | 5.0 | 5.4 | 52 | 6.7 | |
| Rt-04 | アルティザ 相武台 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 1,260 | 1,270 | 5.3 | 1,260 | 5.1 | 5.5 | 76 | 6.8 | |
| 小計 | 9,595 | 9,679 | - | 9,548 | - | - | 543 | 6.6 | |||
| 商 業 施 設 | Cp-01 | MRRおおむた | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 1,260 | 1,270 | 6.5 | 1,250 | 6.2 | 6.7 | 88 | 7.1 |
| Cp-02 | 垂水駅前 ゴールドビル | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 506 | 510 | 6.1 | 502 | 5.9 | 6.3 | 31 | 6.4 | |
| Cp-03 | Foodaly青葉店 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 393 | 393 | 6.3 | 392 | 6.1 | 6.5 | 25 | 10.3 | |
| Cp-04 | ヤマダ電機 テックランド 三原店 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 2,620 | 2,610 | 6.3 | 2,620 | 6.1 | 6.5 | 172 | 8.6 | |
| Cp-05 | ヤマダ電機 テックランド 時津店 | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 1,090 | 1,090 | 6.4 | 1,080 | 6.2 | 6.6 | 75 | 7.9 | |
| Cp-06 | セブンイレブン甲府相生 1丁目店(底地) | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 220 | 220 | 6.6 | 221 | 5.9 | 7.0 | 14 | 6.6 | |
| 小計 | 6,089 | 6,093 | - | 6,065 | - | - | 407 | 7.9 | |||
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価 機関 | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益価格 | 鑑定 NOI利回り(%) (注2) | |||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | NOI (百万円) (注1) | ||||||
| ホ テ ル | Hp-01 | ルートイン 一宮駅前 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 838 | 834 | 5.6 | 839 | 4.9 | 6.1 | 50 | 6.8 |
| 小計 | 838 | 834 | - | 839 | - | - | 50 | 6.8 | |||
| オ フ ィ ス | Op-01 | MRRデルタビル | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 1,240 | 1,250 | 5.7 | 1,230 | 5.5 | 5.9 | 77 | 6.4 |
| Op-02 | プレスト博多祇園ビル | 日本ヴァリュアーズ株式会社 | 951 | 957 | 5.1 | 944 | 4.9 | 5.3 | 49 | 6.1 | |
| 小計 | 2,191 | 2,207 | - | 2,174 | - | - | 126 | 6.3 | |||
| 合計 | 18,713 | 18,813 | - | 18,626 | - | - | 1,128 | 7.0 | |||
(注1)「NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却費を控除する前の収益をいいます。NOIから敷金等の運用益や資本的支出を控除したNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「NOI」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各保有資産のNOIを足し合わせてもポートフォリオ合計と一致していない場合があります。
(注2)「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし、小計欄又は合計欄の数値は、NOIの小計又は合計を取得価格の小計又は合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。
(ニ) 建物状況評価報告書の概要
本投資法人は、各保有資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する報告書を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています(以下、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成のエンジニアリング・レポート及び株式会社ハイ国際コンサルタント作成の建物調査診断報告書を、併せて「建物状況評価報告書」といいます。)。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1) (注2) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注1)(注3) |
| Rp-01 | アルティザ 仙台花京院 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年7月8日 | - | 13,473 |
| Rp-02 | アルティザ上前津 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月29日 | - | 1,093 |
| Rp-03 | アルティザ 博多プレミア | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月12日 | - | 12,025 |
| Rp-04 | アルティザ 博多駅南 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月12日 | - | 6,297 |
| Rt-01 | アルティザ池尻 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月25日 | - | 349 |
| Rt-02 | アルティザ 都筑中央公園 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月22日 | - | 8,326 |
| Rt-03 | アルティザ 川崎EAST | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年7月6日 | - | 5,269 |
| Rt-04 | アルティザ相武台 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年7月6日 | - | 9,919 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1) (注2) | 長期修繕費 (年平均) (千円) (注1)(注3) |
| Cp-01 | MRRおおむた | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月16日 | - | 10,695(注4) |
| Cp-02 | 垂水駅前 ゴールドビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月12日 | - | 1,124 |
| Cp-03 | Foodaly 青葉店 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月13日 | - | 1,747 |
| Cp-04 | ヤマダ電機 テックランド三原店 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成27年9月18日 | 1,480 | 14,382 |
| Cp-05 | ヤマダ電機 テックランド時津店 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月17日 | - | 29,809 |
| Cp-06 | セブンイレブン 甲府相生1丁目店(底地) | - | - | - | - |
| Hp-01 | ルートイン 一宮駅前 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月30日 | - | 6,312 |
| Op-01 | MRRデルタビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成27年6月18日 | - | 8,833 |
| Op-02 | プレスト博多 祇園ビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 平成28年5月12日 | - | 3,446 |
| 合計 | 1,480 | 133,099 | |||
(注1)短期修繕費及び長期修繕費は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社又は株式会社ハイ国際コンサルタントの作成した建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注2)「短期修繕費」とは、1年以内に行うべき修繕更新費用を示しています。日常の予防保守よりも優先的に修繕や交換が必要な物理的不具合や保守の遅れ、設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているものや建物状況評価報告書発行日から1年以内に更新が必要なものも含まれます。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「短期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
(注3)「長期修繕費」には、経年に伴う劣化に対して機能維持及び安全稼働していく上での修繕更新の費用であって、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社はエンジニアリング・レポート発行日から起算して12年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用を、株式会社ハイ国際コンサルタントは建物調査診断報告書発行日から起算して11年以内に必要とされている修繕費用及び更新費用の合計を、本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。これらの見積額は建物状況評価報告書の日付現在のものであり、本書の日付現在のものではありません。また、「長期修繕費」を算出するにあたり、物件上昇率及び消費税は考慮されていません。
(注4)敷地内に8棟の建物が存在し、それぞれの建物に関する長期修繕費の合計を記載しています。
(ホ) 保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関
各保有資産に係る設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントに、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社からは設計者の故意により構造計算書の改ざんが行われている疑いは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨、株式会社ハイ国際コンサルタントからは保有資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、保有資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当該構造計算書に記述されている内容によって設計当時の建築基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。かかる所見は、各機関の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントと本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 | 構造計算 確認機関 |
| Rp-01 | アルティザ 仙台花京院 | 株式会社未来図建設一級建築士事務所 | 株式会社未来図建設 | 株式会社都市居住評価センター | 有限会社アークブレイン 震災後再計算: 株式会社アール・アイ・エー (注2) | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rp-02 | アルティザ 上前津 | 株式会社日東建設一級建築士事務所 | 株式会社日東建設 | ビューローベリタスジャパン 株式会社 | 佐瀬建築設計室 | - (注3) |
| Rp-03 | アルティザ 博多プレミア | 株式会社JIN建築設計 | 株式会社さとうベネック福岡支社 | 日本ERI株式会社 | 有限会社環境構造システム | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rp-04 | アルティザ 博多駅南 | 大東建託株式会社福岡西支店一級建築士事務所 | 大東建託株式会社 | 福岡市建築主事 | 大東建託株式会社福岡西支店一級建築士事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rt-01 | アルティザ 池尻 | 株式会社AE総合計画 | 技研興業株式会社 | 株式会社確認サービス | 有限会社NCU一級建築士事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rt-02 | アルティザ 都筑中央公園 | 株式会社日東設計事務所 | 株式会社大林組 | 横浜市建築主事 | 株式会社日東設計事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rt-03 | アルティザ 川崎EAST | 株式会社田中建築事務所 | 小松建設工業株式会社東京建築支店 | 川崎市建築主事 | 株式会社田中建築事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Rt-04 | アルティザ 相武台 | 株式会社大誠建築設計事務所 | 西武建設株式会社 | 座間市建築主事 | 株式会社大誠建築設計事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算者 | 構造計算 確認機関 |
| Cp-01 | MRRおおむた | ①株式会社ライト設計 ②藤川建築設計事務所 ③株式会社ライト設計 ④有限会社基設計 ⑤株式会社ライト設計 ⑥フロムティアホームズ一級建築士事務所 ⑦株式会社ライト設計 ⑧有限会社ひたや建築工房一級建築士事務所 | ①和久田建設株式会社 ②株式会社熊谷組九州支店 ③光進建設株式会社 ④株式会社ワイザー ⑤光進建設株式会社 ⑥和久田建設株式会社 ⑦光進建設株式会社 ⑧オオキタ建設株式会社 | ①大牟田市建築主事 ②日本ERI株式会社 ③大牟田市建築主事 ④日本ERI株式会社 ⑤大牟田市建築主事 ⑥日本ERI株式会社 ⑦大牟田市建築主事 ⑧大牟田市建築主事 | ①株式会社ライト設計 ②オフィス・スペース・プランニング一級建築士事務所 ③株式会社ライト設計 ④不明(注4) ⑤株式会社ライト設計 ⑥不明(注4) ⑦株式会社ライト設計 ⑧有限会社ひたや建築工房一級建築士事務所 | ①②③⑤⑦⑧東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 (注5) |
| Cp-02 | 垂水駅前 ゴールドビル | 株式会社泰成建設設計事務所 | 明石土建工業 株式会社 | 株式会社兵庫 確認検査機構 | 省成設計事務所 | - (注3) |
| Cp-03 | Foodaly青葉店 | 株式会社マリモ | 西松建設株式会社九州支店 | 日本ERI 株式会社 | 株式会社 塩見設計 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Cp-04 | ヤマダ電機 テックランド 三原店 | 株式会社ディーエス設計1級建築士事務所 | 大木建設株式会社 | 株式会社国際確認検査センター | 有限会社高橋啓之設計事務所 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Cp-05 | ヤマダ電機 テックランド 時津店 | (新築時)株式会社建友社一級建築士事務所(増築時) 林田八郎建築士事務所、(平成18年改修時)株式会社ディーエス設計1級建築士事務所 | (新築時)不明 (増築時)清水建設株式会社 (改修時) 起産建設工事共同企業体 | 長崎県建築主事 | (新築時)株式会社建友社一級建築士事務所(増築時) 林田八郎建築士事務所、(平成18年改修時)不明 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Cp-06 | セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地) | - (注6) | - (注6) | - (注6) | - (注6) | - (注6) |
| Hp-01 | ルートイン 一宮駅前 | 株式会社レーモンド設計事務所 | 中村建設株式会社 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 株式会社レーモンド設計事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Op-01 | MRRデルタビル | 株式会社沖本初建築設計事務所 | 株式会社竹中工務店 広島支店 | 広島県建築主事 | 株式会社沖本初 建築設計事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
| Op-02 | プレスト博多 祇園ビル | 株式会社蓮建築研究所一級建築士事務所 | みらい建設工業株式会社 | 福岡市建築主事 | 造デザイン一級建築士事務所 | 東京海上日動 リスクコンサルティング 株式会社 |
(注1)設計者、施工者、確認検査機関、構造計算者及び構造計算確認機関の各欄に記載の名称については、設計、施工、確認検査、構造計算及び構造計算確認がなされた当時の社名を記載しています。
(注2)平成23年3月11日に発生した東日本大震災の後に建物改修工事が実施され、その後、構造計算が再度行なわれています。
(注3)構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性については調査していません。
(注4)建築基準法第6条第1項第4号に定める建物では、構造計算が義務付けられておらず、確認申請時に構造計算書の添付が不要とされており、構造計算がされたか否かの確認がとれていません。
(注5)敷地内に8棟建物が存在しますが、8棟のうち2棟は建築基準法第6条第1項第4号に定める建築物に該当するため、構造計算確認はなされていません。
(注6)セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみを保有し、建物は保有していないため、記載していません。
(ヘ) 地震リスク分析等の概要
保有資産に係るPML(予想最大損失率)は、以下のとおりです。各PMLの数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成27年7月、8月、10月及び平成28年2月付地震リスク評価報告書に基づいて記載しています。なお、本書の日付現在、保有資産について地震保険を付保する予定はありません。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率)(%) |
| Rp-01 | アルティザ仙台花京院 | 4.4 |
| Rp-02 | アルティザ上前津 | 6.6 |
| Rp-03 | アルティザ博多プレミア | 5.1 |
| Rp-04 | アルティザ博多駅南 | 3.9 |
| Rt-01 | アルティザ池尻 | 8.2 |
| Rt-02 | アルティザ都筑中央公園 | 6.7 |
| Rt-03 | アルティザ川崎EAST | 8.6 |
| Rt-04 | アルティザ相武台 | 8.6 |
| Cp-01 | MRRおおむた(注1) | 8.5 |
| Cp-02 | 垂水駅前ゴールドビル | 13.7 |
| Cp-03 | Foodaly青葉店 | 4.9 |
| Cp-04 | ヤマダ電機テックランド三原店 | 1.9 |
| Cp-05 | ヤマダ電機テックランド時津店 | 13.6 |
| Cp-06 | セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地) | -(注2) |
| Hp-01 | ルートイン一宮駅前 | 4.0 |
| Op-01 | MRRデルタビル | 5.3 |
| Op-02 | プレスト博多祇園ビル | 3.5 |
| ポートフォリオ全体(注2) | 1.6 | |
(注1)敷地内に8棟の建物が存在し、当該8棟全体にかかるPML数値を記載しています。
(注2)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による平成28年5月付「建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、ポートフォリオ全体のPMLの算定対象に含まれていません。
(ト) 主要な不動産に関する情報
平成28年12月31日現在における各保有資産のうち、主要な不動産(当該物件の不動産賃貸事業収益が本投資法人の保有資産全体の不動産賃貸事業収益合計の10%以上を占める不動産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。
| テナントの 総数(注1) | 総賃料収入 (千円) (注2) | 賃貸面積 (㎡) | 賃貸可能面積(㎡) | 稼働率 (%) (注3) | |
| アルティザ 仙台花京院 | 165 | 109,139 | 9,696.37 | 9,810.37 | 98.8 |
| ヤマダ電機テックランド三原店 | 1 | 非開示 (注4) | 11,579.19 | 11,579.19 | 100.0 |
(注1)「テナントの総数」は、平成28年12月31日現在の各保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居・店舗・事務所等を用途とする賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに1件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を1件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を1件として記載しています。
(注2)「総賃料収入」は、各保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んでいます。
(注3)「稼働率」は、平成28年12月31日現在の稼働率(総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合)について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(チ) 主要なテナントの概要
平成28年12月31日現在における保有資産のうち、主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。なお、パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、転借人をテナントとして取り扱って記載しています。
| No | テナント 名称 | 業種 | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間賃料 | 賃貸面積 | 契約更改の方法 | 敷金・ 保証金 | ||
| (百万円) (注1) | 比率 (%) (注2) | (㎡) | 比率 (%) (注3) | |||||||
| 1 | 株式会社マリモ | 不動産 | ヤマダ電機テックランド三原店 | 平成38年 6月14日 (注4) | 非開示 (注5) | 非開示(注5) | 11,579.19 | 17.9 | 該当事項は ありません。 | 非開示 (注5) |
(注1)「年間賃料」は、保有資産の当期における不動産賃貸事業収益に加え、その他賃貸事業収益も含んでいます。
(注2)平成28年12月31日現在における運用資産の年間賃料の合計額に占める割合を記載しています(小数第2位を切り捨てて記載しています。)。
(注3)平成28年12月31日現在における運用資産の総賃貸面積に占める割合を記載しています(小数第2位は四捨五入して記載しています。)。
(注4)固定賃料期間は、賃貸借契約において定める賃料変更事由が生じない限り、平成33年6月14日までです。
(注5)テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
(ヌ) 稼働率の推移
| 稼働率 | |
| 第1期末(平成28年12月31日) | 98.6% |
(リ) 担保の状況
該当事項はありません。
④ ポートフォリオの概況
保有資産のポートフォリオの分散の概況は、以下のとおりです。
(イ) 用途別投資比率
| 分類 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%)(注) |
| レジデンス | 8 | 8,260 | 51.1 |
| 商業施設 | 6 | 5,170 | 32.0 |
| ホテル | 1 | 740 | 4.6 |
| オフィス | 2 | 2,000 | 12.4 |
| 合計 | 17 | 16,170 | 100.0 |
(注)比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ロ) 地域別投資比率
| 所在地の属する地方(注1) | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%)(注2) |
| 北海道 | - | - | |
| 東北 | 1 | 2,730 | 16.9 |
| 関東(東京圏を除きます。) | - | - | - |
| 甲信越 | 1 | 220 | 1.4 |
| 北陸 | - | - | - |
| 東海 | 2 | 1,140 | 7.1 |
| 近畿 | 1 | 500 | 3.1 |
| 中国 | 2 | 3,200 | 19.8 |
| 四国 | - | - | - |
| 九州 | 6 | 4,810 | 29.7 |
| 沖縄 | - | - | - |
| 地方合計 | 13 | 12,600 | 77.9 |
| 東京圏 | 4 | 3,570 | 22.1 |
| 地方・東京圏合計 | 17 | 16,170 | 100.0 |
(注1)「東北」は、青森県、岩手県、秋田県、宮城県、福島県及び山形県を指します。
「関東(東京圏を除きます。)」は、茨城県、栃木県及び群馬県を、「東京圏」は東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を指し、本投資法人が定義する「東京圏」と同地域を指します。
「甲信越」は、山梨県、長野県及び新潟県を指します。
「北陸」は、富山県、石川県及び福井県を指します。
「東海」は、静岡県、愛知県、岐阜県及び三重県を指します。
「近畿」は、滋賀県、京都府、大阪府、奈良県、和歌山県及び兵庫県を指します。
「中国」は、岡山県、広島県、山口県、鳥取県及び島根県を指します。
「四国」は、香川県、高知県、徳島県及び愛媛県を指します。
「九州」は、福岡県、大分県、宮崎県、鹿児島県、熊本県、長崎県及び佐賀県を指します。
「沖縄」は、沖縄県を指します。
(注2)比率は、取得価格を基準に算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、比率の合計が全体の合計と一致しない場合があります。
(ハ) 築年数別比率(取得価格ベース)
| 築年数 | 物件数(注1) | 取得価格(百万円) | 比率(%)(注2) |
| 5年未満 | 2 | 1,010 | 6.3 |
| 5年以上10年未満 | 6 | 7,020 | 44.0 |
| 10年以上15年未満 | 4 | 4,010 | 25.1 |
| 15年以上20年未満 | 1 | 780 | 4.9 |
| 20年以上 | 3 | 3,130 | 19.6 |
| 合計 | 16(注3) | 15,950(注3) | 100.0 |
| 平均築年数(注4) | 13.4年 |
(注1)平成28年12月31日現在の築年数にて分類しています。
(注2)小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地)は、底地のみの所有で建物は所有しておらず、築年数別比率の集計対象に含まれていません。
(注4)平成28年12月31日現在の築年数を取得価格に基づいて加重平均して算出しています。
(ニ) 住戸タイプ別比率
| 戸数 | |
| シングル(35㎡未満) | 422 |
| コンパクト(35㎡以上50㎡未満) | 52 |
| ファミリー(50㎡以上) | 211 |
| 合計 | 685 |
(注)「シングル」は、主たるテナント対象を単身世帯とした1戸当たりの専有面積が35㎡未満の住戸をいい、「コンパクト」は、主たるテナント対象を2人程度世帯とした1戸当たりの専有面積が35㎡以上50㎡未満の住戸をいい、「ファミリー」は、主たるテナント対象を3人以上世帯とした1戸当たりの専有面積が50㎡以上の住戸をいいます。
<広さによる分類(戸数ベース)>(注)小数第1位を四捨五入して記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです。かかる表において用いられる用語は、以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成28年12月末日現在の状況を記載しています。
a. 「特定資産の概要」欄に関する説明
・「物件名称」は、各保有資産の名称を記載しています。
・「分類」は、本投資法人が投資対象とするレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス、駐車場のいずれかを記載しています。
・「取得年月日」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の取得日を記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しています。
・「取得価格」は、保有資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社、日本ヴァリュアーズ株式会社及び一般財団法人日本不動産研究所から取得した各保有資産に係る不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。住居表示のない物件は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・「交通」は、本資産運用会社が算出した最寄駅からの距離を分速80mで歩いた場合の時間(単位未満切上げ)又は不動産鑑定評価書若しくは建物状況評価報告書に記載された時間を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。なお、底地物件については、登記簿上の土地所在地を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値(指定建ぺい率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺい率とは異なる場合があります。
・ 土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「建築年月日」は、主たる建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、主たる建物について登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・ 建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「賃貸可能面積」は、各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。
・「稼働率」は、平成28年12月末日現在における各保有資産に係るテナントとの間で締結されている各賃貸借契約に表示されている賃貸面積の合計と各保有資産に係る建物の(ただし、底地物件については、その土地の)本投資法人が賃貸可能と考える面積で除して得られた数値の小数第2位を四捨五入して記載しています。
・「ML会社」は、各保有資産について、平成28年12月末日現在で有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。また、「ML種別」は、各保有資産のマスターリース種別(パス・スルー型又は賃料固定型の別)を記載しています。
・「PM会社」は、各保有資産について、平成28年12月末日現在で有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「信託受託者」は、各保有資産の信託受託者を記載しています。
・「主要テナント」は、平成28年12月末日現在で有効な賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者のうち、最も賃貸面積が大きい者を記載しています。ただし、当該保有資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、パス・スルー型マスターリース契約の物件についてはエンドテナントを記載し、底地のみを保有する場合には、土地賃借人を記載しています。なお、本投資法人又は信託受託者との間で賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合は、当該契約のマスターリース会社を記載しています。
・「賃貸可能戸数」は、本投資法人が賃貸可能と考える区画数を記載しているか、又は住居を用途とする保有資産若しくは区画において本投資法人が賃貸可能な戸数(区画数)を、住戸タイプ別に記載しています。
・「特記事項」には、本書の日付現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
| Rp-01 アルティザ仙台花京院 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,730百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 3,450百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 宮城県仙台市宮城野区車町102番地1 | ||||
| 交通 | JR東北本線「仙台」駅徒歩約7分 | ||||
| 土地 | 地番 | 宮城県仙台市宮城野区車町102番地1他 | 建物 | 建築年月日 | 平成21年1月26日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 | ||
| 容積率 | 500%、400% | 延床面積 | 11,345.53㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社未来図建設 | ||
| 敷地面積 | 2,213.78㎡ | 施工者 | 株式会社未来図建設 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 9,810.37㎡ | 稼働率 | 98.8% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社リブ・マックス | 賃貸可能戸数 | シングル93戸、コンパクト50戸、 ファミリー65戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| Rp-02 アルティザ上前津 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 400百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 506百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区富士見町17番29号 | ||||
| 交通 | 名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅徒歩約7分 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中区富士見町1713番地1 | 建物 | 建築年月日 | 平成26年3月6日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建 | ||
| 容積率 | 500% | 延床面積 | 1,156.48㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社日東建設一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 238.96㎡ | 施工者 | 株式会社日東建設 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 1,096.48㎡ | 稼働率 | 93.2% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社山善 | 賃貸可能戸数 | シングル44戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| Rp-03 アルティザ博多プレミア | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,060百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,190百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区千代一丁目1番67号 | ||||
| 交通 | JR鹿児島本線「吉塚」駅徒歩約8分、福岡市地下鉄箱崎線「千代県庁口」駅徒歩約10分 福岡市地下鉄箱崎線「馬出九大病院前」駅徒歩約11分 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区千代一丁目502番地5 | 建物 | 建築年月日 | 平成18年2月22日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建 | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 3,961.45㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社JIN建築設計 | ||
| 敷地面積 | 982.70㎡ | 施工者 | 株式会社さとうベネック福岡支社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,804.39㎡ | 稼働率 | 91.5% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | わかもと製薬株式会社 | 賃貸可能戸数 | シングル117戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注)平成28年4月16日に熊本県熊本地方を震源とする大規模な地震(以下「熊本地震」といいます。)が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
| Rp-04 アルティザ博多駅南 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 500百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 546百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区博多駅南五丁目16番19号 | ||||
| 交通 | JR山陽新幹線・九州新幹線・鹿児島本線・福岡市地下鉄空港線「博多」駅徒歩約18分 西鉄バス「春住町」バス停徒歩約1分 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区博多駅南五丁目134番地他 | 建物 | 建築年月日 | 平成18年6月20日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根15階建 | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 1,811.55㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 大東建託株式会社福岡西支店一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 454.93㎡ | 施工者 | 大東建託株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 1,691.50㎡ | 稼働率 | 91.3% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社ユニバース | 賃貸可能戸数 | シングル65戸、ファミリー1戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
| Rt-01 アルティザ池尻 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 610百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 658百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都世田谷区池尻三丁目29番3号 | ||||
| 交通 | 東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩約9分 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都世田谷区池尻三丁目163番地35他 | 建物 | 建築年月日 | 平成26年3月16日 |
| 建ぺい率 | 80%、60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 | ||
| 容積率 | 300%、200% | 延床面積 | 781.69㎡ | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域、第一種居住地域 | 設計者 | 株式会社AE総合計画 | ||
| 敷地面積 | 273.63㎡ | 施工者 | 技研興業株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 641.16㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 個人 | 賃貸可能戸数(注) | シングル14戸、コンパクト2戸、 ファミリー2戸 | ||
| 特記事項: 本書の日付現在、本土地の北東側隣地及び東側隣地との境界が未確定となっていますが、隣地所有者と境界確定に向けて継続的な協議を重ねています。また、投資基準に照らし、境界未確定の事実がもたらす運営への影響、リスクの程度を検証した上で投資対象としています。 | |||||
(注)その他、店舗が1戸あります。
| Rt-02 アルティザ都筑中央公園 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,050百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,100百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市都筑区荏田東四丁目25番5号 | ||||
| 交通 | 横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター南」駅徒歩約15分 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市都筑区荏田東四丁目25番地4他 | 建物 | 建築年月日 | 平成元年4月27日 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 | ||
| 容積率 | 150% | 延床面積 | 3,913.86㎡ | ||
| 用途地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 設計者 | 株式会社日東設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 2,707.36㎡ | 施工者 | 株式会社大林組 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,731.75㎡ | 稼働率 | 96.6% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | マツダ株式会社 | 賃貸可能戸数 | ファミリー62戸 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| Rt-03 アルティザ川崎EAST | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 780百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 885百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県川崎市川崎区田町二丁目6番5号 | ||||
| 交通 | 京急大師線「小島新田」駅徒歩約3分 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市川崎区田町二丁目6番地1 | 建物 | 建築年月日 | 平成10年3月25日 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 3,055.80㎡ | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | 株式会社田中建築事務所 | ||
| 敷地面積 | 1,628.25㎡ | 施工者 | 小松建設工業株式会社東京建築支店 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,055.80㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 医療法人社団葵会 | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: ・本土地において、土壌汚染(ふっ素の土壌溶出量基準超過)が確認されていますが、現在、地下水飲用はないため、ふっ素による健康被害リスクはなく、早急な対策の必要はないと判断される旨、また、本土地は概ねアスファルトで5cm被覆されていることから、土壌汚染対策法上の含有量基準を超過した場合の直接摂取の暴露経路の遮断措置に該当する「舗装」措置が施工されている状況とみなすことができ、汚染土壌の飛散、拡散の可能性も低いことから、現状の土地利用において特段対策等は不要と考えられる旨、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社にて作成された土壌汚染評価報告書によって確認しています。 ・本物件は、本書の日付現在、社員寮として使用されています。 | |||||
| Rt-04 アルティザ相武台 | 分類 | レジデンス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,130百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,260百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県座間市相武台二丁目40番9号 | ||||
| 交通 | 小田急小田原線「相武台前」駅徒歩約4分 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県座間市相武台二丁目119番地1 | 建物 | 建築年月日 | 平成5年2月14日 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺8階建 | ||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | 6,148.56㎡ | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 設計者 | 株式会社大誠建築設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 3,244.25㎡ | 施工者 | 西武建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 5,703.73㎡ | 稼働率 | 97.6% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社リロケーション・ジャパン | 賃貸可能戸数(注) | ファミリー81戸 | ||
| 特記事項:該当事項はありません。 | |||||
(注)その他、店舗が3戸あります。
| Cp-01 MRRおおむた | 分類 | 商業施設 | ||||
| 特定資産の概要 | ||||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |||
| 取得価格 | 1,250百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,260百万円 (平成28年12月31日) | |||
| 所在地(住居表示) | 福岡県大牟田市大字手鎌字塩浜1586番地2 | |||||
| 交通 | JR鹿児島本線「銀水」駅徒歩約27分、西鉄天神大牟田線「西鉄銀水」駅徒歩約21分 | |||||
| 土地 | 地番 | 福岡県大牟田市大字手鎌字塩浜1586番地2他 | 建物(注2) | 建築年月日 | ①平成17年3月25日 ②平成18年6月28日 ③平成17年3月25日 ④平成17年11月30日 ⑤平成17年3月25日 ⑥平成17年3月25日 ⑦平成17年3月25日 ⑧平成17年3月25日 | |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | ①鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 ②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 ③鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ④木造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ⑤鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平屋建 ⑥鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ⑦鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 ⑧鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建 | |||
| 容積率 | 200% | 延床面積 | ①837.00㎡ ②1,136.15㎡ ③823.80㎡ ④335.97㎡ ⑤664.18㎡ ⑥115.80㎡ ⑦1,699.00㎡ ⑧810.79㎡ | |||
| 用途地域 | 準工業地域 | 設計者 | ①株式会社ライト設計 ②藤川建築設計事務所 ③株式会社ライト設計 ④有限会社基設計 ⑤株式会社ライト設計 ⑥フロムティアホームズ一級建築士事務所 ⑦株式会社ライト設計 ⑧有限会社ひたや建築工房一級建築士事務所 | |||
| 敷地面積(注1) | 20,039.48㎡ | 施工者 | ①和久田建設株式会社 ②株式会社熊谷組九州支店 ③光進建設株式会社 ④株式会社ワイザー ⑤光進建設株式会社 ⑥和久田建設株式会社 ⑦光進建設株式会社 ⑧オオキタ建設株式会社 | |||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | |||
| 賃貸可能面積 | 6,404.76㎡ | 稼働率 | 100.0% | |||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | |||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |||
| 主要テナント | 株式会社マルミヤストア | 賃貸可能戸数 | 8 | |||
| 特記事項: ・本土地の一部(1,519.00㎡)(以下「本借地」といいます。)は、信託受託者を転借人とする転借地です。また、本借地の一部(53.00㎡)の上には建物は存在せず、信託受託者は当該転借権につき第三者対抗要件を備えていません。 ・信託受託者は、本土地の地下に存在する調整池について、大牟田市との間で維持・管理に関する協定書を締結しており、調整池を第三者に譲渡する場合は、その旨を事前に大牟田市に報告しその同意を得、当該協定書を当該第三者に引き継がなければならないものとされています。 ・本土地の一部(139.88㎡)には以下の内容の地役権が設定されていますが、投資基準に照らして、地役権の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。 原因:平成17年5月20日 目的:1 電線路(支持物を除く)を施設、保持し、その架設・保守のため土地に立入ること。 2(一)電線路に支障となる竹木の植栽、土地のかさ上げ、又は掘削をしないこと。 (二)最下垂時における電線から3.6mの範囲内に入る建造物の築造をしないこと。 (三)建造物の上部造営材に可燃性の建築材料を用いないこと。 (四)火災の際に爆発を生じたり、災害が拡大し易いようなものを建造物内に貯蔵しないこと。 (五)右記のほか電線路に支障となる一切の行為をしないこと。 範囲:全部 要役地:大牟田市大字橘字石ヶ崎237番 ・本土地内に存在する水路敷について通路を目的として占用していますが、信託受託者は、大牟田市より当該水路敷に係る占用許可を取得しています。 ・本建物の水道引込管の一部が当該水路敷を通過して配管されていますが、大牟田市役所から、今後、当該水道引込管の使用継続に際して新たに占用許可を取得する必要はないものの、当該水道引込管の敷設替え又は新たな配管を行う場合には、占用許可を受ける必要があるとの回答を得ています。 |
(注1)私道負担部分(約6.2㎡)及びセットバック部分(約0.5㎡)を含みます。また、転借地権設定部分(1,519.00㎡)を含みます。
(注2)敷地内に8棟建物が存在するため、それぞれ記載しています。
(注3)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年4月18日に株式会社ハイ国際コンサルタントにより実施された現地調査に基づき、熊本地震が建物構造に大きな影響を及ぼした形跡は無く構造体を補修する必要はないこと、建物仕上げについて目視の限り外壁や建物周囲に熊本地震の影響と思われる損傷は見受けられないこと、設備について目視の限り機器・器具類及び屋外の配管・配線等には目立った損傷はなく漏水などは見受けられないこと等から、熊本地震による影響はほぼないものと判断する旨の平成28年5月25日付株式会社ハイ国際コンサルタント作成の熊本地震影響調査報告書、平成28年5月16日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では平成28年5月24日に是正が確認された一部外壁冷媒配管貫通部の不具合を除き、熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
| Cp-02 垂水駅前ゴールドビル | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 500百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 506百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 兵庫県神戸市垂水区日向二丁目1番4号 | ||||
| 交通 | JR山陽本線「垂水」駅徒歩約5分、山陽電気鉄道「山陽垂水」駅徒歩約5分 | ||||
| 土地 | 地番 | 兵庫県神戸市垂水区日向二丁目203番地4 | 建物 | 建築年月日 | 平成20年6月26日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根3階建 | ||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 771.93㎡ | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 設計者 | 株式会社泰成建設設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 329.15㎡ | 施工者 | 明石土建工業株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 678.57㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | おじま眼科クリニック | 賃貸可能戸数 | 7 | ||
| 特記事項:該当事項はありません。 | |||||
| Cp-03 Foodaly青葉店 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 250百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 393百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 宮崎県宮崎市宮崎駅東三丁目12番地6 | ||||
| 交通 | JR日豊本線「宮崎」駅徒歩約7分 | ||||
| 土地 | 地番 | 宮崎県宮崎市宮崎駅東三丁目12番地6 | 建物 | 建築年月日 | 平成21年4月20日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造2階建 | ||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 1,681.49㎡ | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 設計者 | 株式会社マリモ | ||
| 敷地面積(注) | 3,821.51㎡ | 施工者 | 西松建設株式会社九州支店 | ||
| 所有形態 | 所有権敷地権 | 所有形態 | 区分所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 1,729.30㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社ハツトリー | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: 本建物は区分所有物件であり、管理規約の規定により、区分所有者は、専有部分と敷地部分及び共用部分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならないこととされています。 | |||||
(注)土地については、建物のための敷地権が設定されており、本投資法人が取得した建物持分割合に相当する敷地面積は約598㎡(約15.6%)です。
| Cp-04 ヤマダ電機テックランド三原店 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,000百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 2,620百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 広島県三原市城町三丁目10番3号 | ||||
| 交通 | JR山陽本線ほか「三原」駅徒歩約7分 | ||||
| 土地 | 地番 | 広島県三原市城町三丁目1番地2他 | 建物 | 建築年月日 | 平成20年9月5日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき3階建 | ||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 7,361㎡ | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 設計者 | 株式会社ディーエス設計 | ||
| 敷地面積 | 11,876.87㎡ | 施工者 | 大木建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 11,579.19㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | 賃料固定型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社マリモ | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: ・本土地上の駐車場のネットフェンス及びコンクリート基礎の一部が西側市道(所有者:三原市)に越境していますが、越境の事実及びすぐに是正を求める内容ではない旨を三原市に確認の上、投資基準に照らして、越境の内容や相手方を確認し、投資対象資産の収益性や権利の安定性に与える影響を考慮した上で投資対象としています。 ・本土地において、自然由来に起因するものと考えられる土壌汚染(砒素及びふっ素の溶出量基準超過)が確認されていますが、本土地の対象部分の表層約50cmについて採掘除去処理が実施されており、また、本土地は建物及びアスファルト舗装等により被覆されていることから、汚染土壌が露出している恐れはなく、加えて、本建物の給水は上水道によっており、地下水が利用されていることはない事実から、人体の健康に影響を及ぼす可能性は極めて低いと考えられる旨、株式会社ハイ国際コンサルタントにて作成された建物状況評価報告書によって確認しています。 | |||||
| Cp-05 ヤマダ電機テックランド時津店 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 950百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,090百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 長崎県西彼杵郡時津町野田郷字岩崎32番地1 | ||||
| 交通 | JR長崎本線「道ノ尾」駅徒歩約40分 | ||||
| 土地 | 地番(注) | ①長崎県西彼杵郡時津町野田郷字岩崎32番地1他 ②長崎県西彼杵郡時津町野田郷字柳原13番地4他 | 建物(注2) | 建築年月日 | 昭和56年5月5日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板葺2階建 | ||
| 容積率 | 300% | 延床面積 | 5,998.15㎡ | ||
| 用途地域 | ①[増築時]準工業地域 [現況] 近隣商業地域 ②第一種中高層住居専用地域 | 設計者 | 株式会社建友社一級建築士事務所 林田八郎建築士事務所(増築) | ||
| 敷地面積(注) | ①7,679.69㎡ ②1,859.00㎡ | 施工者 | 新築時不明 清水建設株式会社(増築) | ||
| 所有形態 | ①所有権、賃借権 ②所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 5,998.15㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社ヤマダ電機 | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注1)①は店舗が所在する敷地に関する事項を、②は隔地に所在する店舗用駐車場に関する事項をそれぞれ記載しています。①には借地部分の面積(2,124.42㎡)を含んでいます。
(注2)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月17日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
| Cp-06 セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地) | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 220百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 220百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 山梨県甲府市相生一丁目3番18号 | ||||
| 交通 | JR中央本線「甲府」駅徒歩約15分 | ||||
| 土地 | 地番 | 山梨県甲府市相生一丁目168番地2 | 建物 | 建築年月日 | ‐ |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | ‐ | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | ‐ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | ‐ | ||
| 敷地面積 | 904.27㎡ | 施工者 | ‐ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | ‐ | ||
| 賃貸可能面積 | 904.27㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社セブン‐イレブン・ジャパン | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: 本物件は株式会社セブン‐イレブン・ジャパンに対してコンビニエンスストア事業の用に供する建物を所有するために、底地として平成27年7月から30年間土地を事業用定期借地契約を締結して賃貸しています。同契約においては、敷金は1,300,000円で、賃料は1,300,000円(税別)とされており、賃料については、賃貸借の開始から満5年が経過する毎に当事者の合意により改定することができます。なお、株式会社セブン‐イレブン・ジャパンは、解約日の6か月前に解約を予告するか、解約の申入れと同時に6か月分の賃料相当額を支払うことにより、同契約を賃貸借期間の途中で解約することができます。 | |||||
| Hp-01 ルートイン一宮駅前 | 分類 | ホテル | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 740百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 838百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県一宮市新生一丁目2番11号 | ||||
| 交通 | JR東海道本線「尾張一宮」駅、名鉄名古屋本線・尾西線「名鉄一宮」駅徒歩約3分 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県一宮市新生一丁目2番地4他 | 建物 | 建築年月日 | 平成20年5月30日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根13階建 | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 3,988.87㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社レーモンド設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 817.67㎡ | 施工者 | 中村建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,860.81㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | ルートインジャパン株式会社 | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| Op-01 MRRデルタビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,200百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 1,240百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 広島県広島市中区国泰寺町一丁目3番29号 | ||||
| 交通 | 広電宇品線「中電前」駅徒歩約2分、広電本線「市役所前」駅徒歩約4分 広電本線「袋町」駅徒歩約6分 | ||||
| 土地 | 地番 | 広島県広島市中区国泰寺町一丁目3番地20 | 建物 | 建築年月日 | 平成14年11月1日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート陸屋根6階建 | ||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 4,387.69㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社沖本初建築設計事務所 | ||
| 敷地面積 | 1,007.03㎡ | 施工者 | 株式会社竹中工務店広島支店 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 3,053.57㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社エネルギアビジネスサービス | 賃貸可能戸数 | 14 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| Op-02 プレスト博多祇園ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成28年8月1日 | 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | ||
| 取得価格 | 800百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 951百万円 (平成28年12月31日) | ||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市博多区祇園町2番35号 | ||||
| 交通 | 福岡市地下鉄空港線「祇園」駅徒歩約1分 JR山陽新幹線・九州新幹線・鹿児島本線・市営地下鉄空港線「博多」駅徒歩約9分 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市博多区祇園町197番地4 | 建物 | 建築年月日 | 平成20年8月17日 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根10階建 | ||
| 容積率 | 400% | 延床面積 | 2,239.53㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社蓮建築研究所一級建築士事務所 | ||
| 敷地面積 | 622.43㎡ | 施工者 | みらい建設工業株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 賃貸可能面積 | 1,931.47㎡ | 稼働率 | 100.0% | ||
| ML会社 | 株式会社マリモ | ML種別 | パス・スルー型 | ||
| PM会社 | 株式会社マリモ | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | ||
| 主要テナント | 株式会社PLEAST | 賃貸可能戸数 | 1 | ||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注)平成28年4月16日に熊本地震が発生しましたが、平成28年5月12日に東京海上日動リスクコンサルティング株式会社により実施された現地調査の範囲では熊本地震による建物への影響は見られない旨の平成28年5月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の建物状況評価報告書を取得しています。
⑥ 個別不動産の収益状況
| (単位:千円) | |||||
| 物件番号 | Rp-01 | Rp-02 | Rp-03 | Rp-04 | Rt-01 |
| 物件名称 | アルティザ 仙台花京院 | アルティザ 上前津 | アルティザ 博多プレミア | アルティザ 博多駅南 | アルティザ 池尻 |
| 運用日数 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 |
| ①賃貸事業収益合計 | 109,139 | 14,880 | 40,254 | 17,928 | 13,960 |
| 賃貸事業収入 | 106,528 | 14,597 | 37,666 | 17,116 | 13,635 |
| その他賃貸事業収入 | 2,610 | 283 | 2,588 | 812 | 325 |
| ②賃貸事業費用合計 | 9,880 | 1,781 | 7,488 | 3,112 | 2,374 |
| 管理委託費 | 6,538 | 1,119 | 3,174 | 1,714 | 1,877 |
| 公租公課 | 21 | 1 | 3 | 2 | 1 |
| 水道光熱費 | 1,002 | 124 | 552 | 381 | 120 |
| 修繕費 | 1,393 | 134 | 3,253 | 592 | 147 |
| 損害保険料 | 411 | 59 | 158 | 65 | 35 |
| 信託報酬 | 183 | 187 | 183 | 183 | 187 |
| その他賃貸事業費用 | 330 | 154 | 161 | 173 | 4 |
| ③NOI(=①-②) | 99,258 | 13,099 | 32,766 | 14,816 | 11,585 |
| ④減価償却費 | 25,321 | 3,724 | 13,420 | 5,764 | 2,084 |
| ⑤賃貸事業利益 | 73,937 | 9,374 | 19,345 | 9,051 | 9,501 |
| ⑥資本的支出 | - | - | - | - | - |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 99,258 | 13,099 | 32,766 | 14,816 | 11,585 |
| (単位:千円) | |||||
| 物件番号 | Rt-02 | Rt-03 | Rt-04 | Cp-01 | Cp-02 |
| 物件名称 | アルティザ 都筑中央公園 | アルティザ 川崎EAST | アルティザ 相武台 | MRRおおむた | 垂水駅前 ゴールドビル |
| 運用日数 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 |
| ①賃貸事業収益合計 | 34,144 | 25,048 | 43,331 | 46,221 | 17,332 |
| 賃貸事業収入 | 32,537 | 25,048 | 42,723 | 46,176 | 16,184 |
| その他賃貸事業収入 | 1,606 | - | 608 | 44 | 1,148 |
| ②賃貸事業費用合計 | 5,772 | 2,268 | 6,158 | 4,904 | 6,263 |
| 管理委託費 | 3,098 | 1,018 | 3,966 | 1,960 | 980 |
| 公租公課 | 3 | 9 | 5 | 17 | 2 |
| 水道光熱費 | 220 | - | 474 | 67 | 1,259 |
| 修繕費 | 2,100 | 945 | 921 | 293 | 3,790 |
| 損害保険料 | 162 | 108 | 273 | 136 | 22 |
| 信託報酬 | 187 | 187 | 187 | 187 | 183 |
| その他賃貸事業費用 | 0 | 0 | 329 | 2,239 | 24 |
| ③NOI(=①-②) | 28,371 | 22,780 | 37,173 | 41,317 | 11,069 |
| ④減価償却費 | 2,270 | 4,387 | 7,837 | 11,893 | 4,119 |
| ⑤賃貸事業利益 | 26,101 | 18,392 | 29,336 | 29,423 | 6,949 |
| ⑥資本的支出 | 3,147 | - | 950 | - | - |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 25,223 | 22,780 | 36,222 | 41,317 | 11,069 |
| (単位:千円) | |||||
| 物件番号 | Cp-03 | Cp-04 | Cp-05 | Cp-06 | Hp-01 |
| 物件名称 | Foodaly青葉店 | ヤマダ電機テックランド三原店 | ヤマダ電機テックランド時津店 | セブンイレブン甲府相生1丁目店(底地) | ルートイン 一宮駅前 |
| 運用日数 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 | 153日間 |
| ①賃貸事業収益合計 | 13,590 | 非開示(注) | 非開示(注) | 6,500 | 非開示(注) |
| 賃貸事業収入 | 13,590 | 非開示(注) | 非開示(注) | 6,500 | 非開示(注) |
| その他賃貸事業収入 | - | - | - | - | - |
| ②賃貸事業費用合計 | 1,965 | 非開示(注) | 非開示(注) | 399 | 非開示(注) |
| 管理委託費 | 407 | 非開示(注) | 非開示(注) | 195 | 非開示(注) |
| 公租公課 | 9 | 9 | 9 | 9 | 9 |
| 水道光熱費 | - | - | - | - | - |
| 修繕費 | - | 259 | - | - | - |
| 損害保険料 | 38 | 313 | 199 | - | 150 |
| 信託報酬 | 183 | 183 | 187 | 183 | 187 |
| その他賃貸事業費用 | 1,326 | 125 | 3,381 | 11 | 58 |
| ③NOI(=①-②) | 11,624 | 非開示(注) | 非開示(注) | 6,100 | 非開示(注) |
| ④減価償却費 | 3,356 | 15,851 | 5,217 | - | 9,137 |
| ⑤賃貸事業利益 | 8,268 | 非開示(注) | 非開示(注) | 6,100 | 非開示(注) |
| ⑥資本的支出 | - | - | - | - | - |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 11,624 | 非開示(注) | 非開示(注) | 6,100 | 非開示(注) |
| (単位:千円) | ||
| 物件番号 | Op-01 | Op-02 |
| 物件名称 | MRRデルタビル | プレスト 博多祇園ビル |
| 運用日数 | 153日間 | 153日間 |
| ①賃貸事業収益合計 | 47,564 | 25,000 |
| 賃貸事業収入 | 42,417 | 25,000 |
| その他賃貸事業収入 | 5,146 | - |
| ②賃貸事業費用合計 | 9,845 | 2,384 |
| 管理委託費 | 3,190 | 1,967 |
| 公租公課 | 5 | 3 |
| 水道光熱費 | 4,927 | - |
| 修繕費 | 845 | - |
| 損害保険料 | 205 | 95 |
| 信託報酬 | 183 | 183 |
| その他賃貸事業費用 | 487 | 134 |
| ③NOI(=①-②) | 37,718 | 22,615 |
| ④減価償却費 | 11,650 | 5,695 |
| ⑤賃貸事業利益 | 26,068 | 16,920 |
| ⑥資本的支出 | 6,642 | - |
| ⑦NCF(=③-⑥) | 31,076 | 22,615 |
(注)テナントの承諾が得られていないため非開示としています。なお、ヤマダ電機テックランド三原店については、テナントは株式会社マリモであるものの、エンドテナントとの間の契約内容に関わる項目があり、エンドテナントからの承諾が得られていないことを考慮して、非開示としています。
⑦資本的支出の状況
(イ) 資本的支出の予定
本投資法人が平成28年12月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている第2期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既支出 総額 | ||||
| MRRデルタビル | 広島県広島市 中区 | 空調設備の一部交換 | 自 平成29年4月 至 平成29年6月 | 7,000 | ― | ― |
| アルティザ 都筑中央公園 | 神奈川県横浜市 都筑区 | 専有部バリューアップ工事 | 自 平成29年3月 至 平成29年6月 | 6,000 | ― | ― |
| アルティザ相武台 | 神奈川県座間市 | LED化工事 | 自 平成29年4月 至 平成29年6月 | 2,000 | ― | ― |
(ロ) 期中の資本的支出
本投資法人が平成28年12月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は10,740千円であり、当期費用に区分された修繕費14,675千円と合わせ、合計25,416千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額(千円) |
| MRRデルタビル | 広島県広島市中区 | 空調設備及び部品の一部交換 | 自 平成28年 9月 至 平成28年12月 | 6,642 |
| アルティザ 都筑中央公園 | 神奈川県横浜市都筑区 | 専有部バリューアップ工事 | 自 平成28年11月 至 平成28年12月 | 3,147 |
| その他資本的支出 | 950 | |||
| 合計 | 10,740 | |||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
