訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(2024/07/01-2024/12/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等]
[リースに関する会計基準等]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
MRRおおむたの信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額並びに資産除去債務関連費用の計上に伴い税会不一致が発生しており、これについて金銭の分配に係る計算書において一時差異等調整引当額を1,186千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額の一時差異等調整引当額は、借地権の返還及び売却それに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
また、資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
MRRおおむたの信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額並びに資産除去債務関連費用の計上に伴い税会不一致が発生しており、これについて金銭の分配に係る計算書において一時差異等調整引当額を1,407千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額の一時差異等調整引当額は、借地権の返還及び売却それに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
また、資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
担保を付している債務は、以下のとおりです。
2.偶発債務
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
本投資法人の運用資産である「ヤマダ電機テックランド三原店」に関し、エンドテナントである株式会社ヤマダホールディングスより、本物件のマスターレッシーである株式会社マリモに対して、2022年8月以降の賃料につき現行賃料比およそ30%の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟(以下「本訴訟」といいます。)の提起を、2023年10月16日付で、東京地方裁判所において受けました。
本投資法人としては、本訴訟における賃料減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、今後の裁判手続において、本訴訟を提起されているマスターレッシーを通じて、その旨を主張していく方針です。
本訴訟の結果によっては、本投資法人の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点でその影響額を予測することはできません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
本投資法人の運用資産である「ヤマダ電機テックランド三原店」に関し、エンドテナントである株式会社ヤマダホールディングスより、本物件のマスターレッシーである株式会社マリモに対して、2022年8月以降の賃料につき現行賃料比およそ30%の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟(以下「本訴訟」といいます。)の提起を、2023年10月16日付で、東京地方裁判所において受けました。
本投資法人としては、本訴訟における賃料減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、今後の裁判手続において、本訴訟を提起されているマスターレッシーを通じて、その旨を主張していく方針です。
本訴訟の結果によっては、本投資法人の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点でその影響額を予測することはできません。
※3.一時差異等調整引当額
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(注)当初発生額については、当期末までに発生した引当額の累計を記載しています。なお、各資産から生じる一時差異等の金額は以下のとおりであり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(注)当初発生額については、当期末までに発生した引当額の累計を記載しています。なお、各資産から生じる一時差異等の金額は以下のとおりであり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
※4.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却益の内訳
※3.減価償却実施額は次のとおりです。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注1)物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
(注2)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
1.オペレーティング・リース取引 (貸主側)
未経過リース料
2.オペレーティング・リース取引 (借主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を借入れ及び投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、中長期的に安定した資産運用基盤を構築するため、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入れ金利の低下を目指し、財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、流動性リスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を検討することにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
2024年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(注1)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、(4)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注3)「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注4)借入金の決算日(2024年6月30日)後の返済予定額
借入金の決算日(2024年12月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬等の額は、北方隆士が第三者(マリモ・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬等には、物件売却に係る報酬分(4,800千円)が含まれています。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬等の額は、北方隆士が第三者(マリモ・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬等には、物件取得に係る報酬分(115,480千円)、物件売却に係る報酬分(7,200千円)が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「MRRおおむた」の一部の建物に係る撤去費用について、賃貸借契約上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を借地権の残存期間により19年と見積もり、割引率は0.214%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
2.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において 存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
残存履行義務に配分した取引価格
2024年6月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年3月29日に売却契約を締結した不動産等にかかる720,000千円です。当該残存履行義務については、2024年8月30日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(合計71,203千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分40%)の売却(合計359,584千円)及び減価償却(合計382,403千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益権9物件の取得(合計13,054,578千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分60%)の売却(合計537,532千円)及び減価償却(合計447,334千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、譲渡契約締結済みの場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)前期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(237,225口)で除することにより算定しています。また、当期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(266,092口)で除することにより算定しています。
(注2)1口当たり純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 2年～68年 信託構築物 4年～58年 信託機械及び装置 10年～29年 信託工具、器具及び備品 5年～15年 (2) 無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる無形固定資産の残存期間又は耐用年数は以下のとおりです。 信託借地権 19年 ソフトウェア 5年 (3) 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。)については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は該当がありません。当期は27,662千円になります。 |
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ⑥ 信託預り敷金及び保証金 (2) 控除対象外消費税等の処理方法 固定資産に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等]
[リースに関する会計基準等]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
MRRおおむたの信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額並びに資産除去債務関連費用の計上に伴い税会不一致が発生しており、これについて金銭の分配に係る計算書において一時差異等調整引当額を1,186千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額の一時差異等調整引当額は、借地権の返還及び売却それに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
また、資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
MRRおおむたの信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額並びに資産除去債務関連費用の計上に伴い税会不一致が発生しており、これについて金銭の分配に係る計算書において一時差異等調整引当額を1,407千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
信託借地権に係る借地権償却額及び減価償却限度超過額の一時差異等調整引当額は、借地権の返還及び売却それに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
また、資産除去債務関連費用の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2024年6月30日) | 当期 (2024年12月31日) | |
| 信託建物 | 604,255 | 713,812 |
| 信託構築物 | 30,365 | 36,873 |
| 信託土地 | 1,975,860 | 2,387,920 |
| 合計 | 2,610,482 | 3,138,606 |
担保を付している債務は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2024年6月30日) | 当期 (2024年12月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 482,208 | 529,348 |
| 合計 | 482,208 | 529,348 |
2.偶発債務
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
本投資法人の運用資産である「ヤマダ電機テックランド三原店」に関し、エンドテナントである株式会社ヤマダホールディングスより、本物件のマスターレッシーである株式会社マリモに対して、2022年8月以降の賃料につき現行賃料比およそ30%の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟(以下「本訴訟」といいます。)の提起を、2023年10月16日付で、東京地方裁判所において受けました。
本投資法人としては、本訴訟における賃料減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、今後の裁判手続において、本訴訟を提起されているマスターレッシーを通じて、その旨を主張していく方針です。
本訴訟の結果によっては、本投資法人の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点でその影響額を予測することはできません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
本投資法人の運用資産である「ヤマダ電機テックランド三原店」に関し、エンドテナントである株式会社ヤマダホールディングスより、本物件のマスターレッシーである株式会社マリモに対して、2022年8月以降の賃料につき現行賃料比およそ30%の賃料減額請求を主な請求内容とする賃料減額訴訟(以下「本訴訟」といいます。)の提起を、2023年10月16日付で、東京地方裁判所において受けました。
本投資法人としては、本訴訟における賃料減額請求は合理的な理由を欠くものと考えており、今後の裁判手続において、本訴訟を提起されているマスターレッシーを通じて、その旨を主張していく方針です。
本訴訟の結果によっては、本投資法人の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、現時点でその影響額を予測することはできません。
※3.一時差異等調整引当額
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期戻 入れ額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| 信託建物、信託構築物 | 償却超過額の発生 | 7,975 | 7,400 | 575 | - | 7,975 | - |
| 信託借地権 | 借地権の償却 | 1,767 | 1,645 | 122 | - | 1,767 | - |
| 信託建物 | 資産除去債務の償却 | 7,087 | 6,599 | 488 | - | 7,087 | - |
| 合計 | 16,831 | 15,645 | 1,186 | - | 16,831 | - |
(注)当初発生額については、当期末までに発生した引当額の累計を記載しています。なお、各資産から生じる一時差異等の金額は以下のとおりであり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
| 信託建物、信託構築物(償却超過額の発生) | 32,422 | 千円 |
| 信託借地権(借地権の償却) | 4,707 | 千円 |
| 信託建物(資産除去債務の償却) | 18,900 | 千円 |
2.戻入れの具体的な方法
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託建物、信託構築物 | 償却超過額の発生 | 借地権の返還、売却及びそれに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
| 信託借地権 | 借地権の償却 | |
| 信託建物 | 資産除去債務の償却 | 建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期戻 入れ額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| 信託建物、信託構築物 | 償却超過額の発生 | 8,632 | 7,975 | 656 | - | 8,632 | - |
| 信託借地権 | 借地権の償却 | 1,873 | 1,767 | 105 | - | 1,873 | - |
| 信託建物 | 資産除去債務の償却 | 7,511 | 7,087 | 423 | - | 7,511 | - |
| 合計 | 18,017 | 16,831 | 1,186 | - | 18,017 | - |
(注)当初発生額については、当期末までに発生した引当額の累計を記載しています。なお、各資産から生じる一時差異等の金額は以下のとおりであり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
| 信託建物、信託構築物(償却超過額の発生) | 32,453 | 千円 |
| 信託借地権(借地権の償却) | 4,707 | 千円 |
| 信託建物(資産除去債務の償却) | 18,900 | 千円 |
2.戻入れの具体的な方法
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 戻入れの具体的な方法 |
| 信託建物、信託構築物 | 償却超過額の発生 | 借地権の返還、売却及びそれに伴う建物の撤去並びに建物の売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
| 信託借地権 | 借地権の償却 | |
| 信託建物 | 資産除去債務の償却 | 建物の撤去及び売却等に際し、損金を算入した時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。 |
※4.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) | |
| 前期 (2024年 6月30日) | 当期 (2024年12月31日) |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 1,714,233 | 1,992,400 |
| 共益費収入 | 88,563 | 86,340 |
| 駐車場収入 | 68,009 | 77,051 |
| その他賃貸収入 | 116,307 | 119,312 |
| 計 | 1,987,113 | 2,275,104 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| その他収入 | 106,025 | 126,827 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 2,093,139 | 2,401,931 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理業務費 | 166,658 | 172,339 |
| 水道光熱費 | 92,060 | 123,509 |
| 公租公課 | 173,702 | 173,661 |
| 損害保険料 | 14,069 | 20,339 |
| 修繕費 | 58,505 | 45,224 |
| 減価償却費 | 382,403 | 447,334 |
| その他賃貸事業費用 | 35,611 | 37,007 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 923,012 | 1,019,416 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 1,170,126 | 1,382,514 |
※2.不動産等売却益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |
| アルティザ千代田 (準共有持分40%) | アルティザ千代田 (準共有持分60%) | |
| 不動産等売却収入 | 480,000 | 720,000 |
| 不動産等売却原価 | 359,584 | 537,532 |
| その他売却費用 | 5,101 | 5,856 |
| 不動産等売却益 | 115,313 | 176,611 |
※3.減価償却実施額は次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |
| 賃貸事業費用 | ||
| 有形固定資産 | 382,276 | 447,207 |
| 無形固定資産 | 127 | 127 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 237,225 | 口 | 281,494 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 2,428,679 | 1,113,807 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,385,859 | 5,702,278 |
| 使途制限付預金(注1) | △29,001 | △29,004 |
| 使途制限付信託預金(注2) | △2,258,335 | △4,200,718 |
| 現金及び現金同等物 | 3,527,201 | 2,586,363 |
(注1)物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
(注2)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
1.オペレーティング・リース取引 (貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 2024年 6月30日 | 当期 2024年12月31日 | |
| 1年以内 | 1,669,949 | 2,502,403 |
| 1年超 | 3,748,450 | 4,248,433 |
| 合計 | 5,418,399 | 6,750,836 |
2.オペレーティング・リース取引 (借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 2024年 6月30日 | 当期 2024年12月31日 | |
| 1年以内 | 14,307 | 14,427 |
| 1年超 | 216,059 | 208,906 |
| 合計 | 230,367 | 223,333 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を借入れ及び投資口の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、中長期的に安定した資産運用基盤を構築するため、返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入れ金利の低下を目指し、財務の安定性のバランスに配慮します。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、流動性リスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散及び返済期日の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を検討することにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | (4,435,000) | (4,435,000) | (-) |
| (3)長期借入金 | (22,385,000) | (22,326,141) | (△58,858) |
2024年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | (4,435,000) | (4,435,000) | (-) |
| (2)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 | (202,276) | (174,770) | (△27,506) |
| (3)長期借入金 | (28,905,000) | (28,870,698) | (△34,301) |
| (4)信託預り敷金及び保証金 | (3,998,442) | (3,084,153) | (△914,288) |
(注1)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、(4)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注3)「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注4)借入金の決算日(2024年6月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 4,435,000 | 4,455,000 | 7,420,000 | 6,560,000 | 3,950,000 | - |
借入金の決算日(2024年12月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 4,435,000 | 6,240,000 | 9,930,000 | 7,720,000 | 5,015,000 | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 2024年 6月30日 | 当期 2024年12月31日 | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税 | 20 | 14 |
| 借地権償却 | 632 | 672 |
| 資産除去債務 | 5,806 | 5,813 |
| 減価償却限度超過額 | 2,921 | 3,201 |
| 繰延税金資産小計 | 9,381 | 9,701 |
| 評価性引当額 | △6,091 | △6,571 |
| 繰延税金資産合計 | 3,290 | 3,130 |
| 繰延税金負債 | ||
| 資産除去債務に対応する固定資産 | △3,269 | △3,115 |
| 繰延税金負債合計 | △3,269 | △3,115 |
| 繰延税金資産の純額 | 20 | 14 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 2024年 6月30日 | 当期 2024年12月31日 | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.42 | △31.43 |
| 均等割額 | 0.08 | 0.06 |
| その他 | 0.01 | 0.00 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.13 | 0.09 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| 属性 | 会社等 の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は職業 | 投資口の 所有割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員 | 北方隆士 | - | - | 本投資法人執行役員兼マリモ・アセットマネジメント株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人 執行役員兼 マリモ・アセット マネジメント 株式会社 代表取締役社長 | 資産運用会社への資産運用報酬等の支払 | 202,657 | 未払金 | 223,123 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬等の額は、北方隆士が第三者(マリモ・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬等には、物件売却に係る報酬分(4,800千円)が含まれています。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
| 属性 | 会社等 の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は職業 | 投資口の 所有割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員 | 北方隆士 | - | - | 本投資法人執行役員兼マリモ・アセットマネジメント株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人 執行役員兼 マリモ・アセット マネジメント 株式会社 代表取締役社長 | 資産運用会社への資産運用報酬等の支払 | 340,753 | 未払金 | 239,879 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬等の額は、北方隆士が第三者(マリモ・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬等には、物件取得に係る報酬分(115,480千円)、物件売却に係る報酬分(7,200千円)が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
1.資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「MRRおおむた」の一部の建物に係る撤去費用について、賃貸借契約上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を借地権の残存期間により19年と見積もり、割引率は0.214%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自:2024年 1月 1日 至:2024年 6月30日 | 当期 自:2024年 7月 1日 至:2024年12月31日 | |
| 期首残高 | 18,437 | 18,457 |
| 時の経過による調整額 | 19 | 19 |
| 期末残高 | 18,457 | 18,477 |
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 480,000 | 115,313 |
| 水道光熱費収入 | 65,154 | 65,154 |
| その他 | - | 2,027,985 |
| 合計 | 545,154 | 2,208,453 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 720,000 | 176,611 |
| 水道光熱費収入 | 90,511 | 90,511 |
| その他 | - | 2,311,420 |
| 合計 | 810,511 | 2,578,543 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入です。
(注2)不動産等の売却については、「投資法人の計算に関する規則」(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
2.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において 存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
残存履行義務に配分した取引価格
2024年6月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年3月29日に売却契約を締結した不動産等にかかる720,000千円です。当該残存履行義務については、2024年8月30日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年1月1日 至 2024年6月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年7月1日 至 2024年12月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 49,468,965 | 48,798,200 | |
| 期中増減額 | △670,765 | 12,188,189 | |
| 期末残高 | 48,798,200 | 60,986,389 | |
| 期末時価 | 58,133,000 | 71,546,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は資本的支出(合計71,203千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分40%)の売却(合計359,584千円)及び減価償却(合計382,403千円)によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益権9物件の取得(合計13,054,578千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件(準共有持分60%)の売却(合計537,532千円)及び減価償却(合計447,334千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、譲渡契約締結済みの場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 105,780 | 円 | 107,692 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,301 | 円 | 3,670 | 円 |
(注1)前期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(237,225口)で除することにより算定しています。また、当期の1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(266,092口)で除することにより算定しています。
(注2)1口当たり純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年 1月 1日 至 2024年 6月30日 | 当期 自 2024年 7月 1日 至 2024年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 783,133 | 976,730 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 783,133 | 976,730 |
| 期中平均投資口数(口) | 237,225 | 266,092 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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