有価証券報告書(内国投資証券)-第16期(2023/12/01-2024/05/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
※当期解消分(△207千円)は、上記「資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生」において控除されています。
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
[貸借対照表に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(2023年11月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び戻入額
(注1)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(2024年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(注1)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
(注2)当期引当額の中には、PCBを含有する物品の撤去に伴う当期解消分(△207千円)が控除されています。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
※3 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 減価償却実施額は次のとおりです。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2024年5月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)借入金の決算日(2023年11月30日)後の返済予定額
借入金の決算日(2024年5月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年11月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年11月30日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(大江戸温泉アセットマネジメント株式会社)(注3)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運
用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
また、個々の不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(48,980千円)が含まれています。
(注3)大江戸温泉アセットマネジメント株式会社は2023年12月19日付でアパ投資顧問株式会社へ商号を変更しています。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年11月30日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
当期(2024年5月31日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では余暇活用型施設に加え、アコモデーション施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「エルプレイス宮崎台」他3物件の取得(5,049,529千円)及び「大江戸温 泉物語 レオマリゾート」他11物件の資本的支出(合計144,657千円)によるものです。主な減少額は減価償却(合計418,477千 円)によるものです。当期の主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他14物件の資本的支出(合計141,315千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計429,015千円)によるものです
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の 損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契 約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 借地権 50年 ソフトウェア(自社利用分)社内における利用可能期間 5年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||||||||
| 2.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、4,830千円です。当期において不動 産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 | ||||||||||||
| 3.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 4.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 (2)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 |
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | ||
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 「大江戸温泉物語Premium あたみ」等5物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生 | 3,059 |
※当期解消分(△207千円)は、上記「資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生」において控除されています。
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | ||
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 「大江戸温泉物語Premium あたみ」等5物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生 | 3,059 |
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
[貸借対照表に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(2023年11月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び戻入額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した 資産等 | 発生の事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 建物等 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生 | 262,474 | 36,179 | - | 9,178 | 27,000 | 資産除去 債務計上 物件の売 却 |
(注1)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(2024年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した 資産等 | 発生の事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 建物等 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生 | 261,474 | 27,000 | 3,059 | - | 30,060 | - |
(注1)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
(注2)当期引当額の中には、PCBを含有する物品の撤去に伴う当期解消分(△207千円)が控除されています。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 建物 | 18,879,320 | - |
| 構築物 | 29,729 | - |
| 機械及び装置 | 396 | - |
| 工具、器具及び備品 | 11,564 | - |
| 土地 | 9,097,457 | - |
| 信託建物 | 1,036,183 | - |
| 信託土地 | 4,007,528 | - |
| 合計 | 33,062,180 | - |
担保を付している債務は次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 9,488,162 | - |
| 長期借入金 | 3,400,000 | - |
| 合計 | 12,888,162 | - |
※3 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 建物 | 25,646 | 42,046 |
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 1,191,560 | 1,274,108 |
| 共益費収入 | 2,364 | 6,865 |
| 駐車場収入 | 2,400 | 7,116 |
| 水道光熱費収入 | 547 | 1,976 |
| その他賃貸事業収入 | 5,793 | 11,337 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,202,665 | 1,301,403 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 15,283 | 20,979 |
| 損害保険料 | 9,828 | 10,978 |
| 減価償却費 | 418,477 | 429,015 |
| 公租公課 | 77,221 | 77,592 |
| 信託報酬 | 596 | 1,700 |
| 水道光熱費 | 1,137 | 3,164 |
| 修繕費 | 1,008 | 4,093 |
| その他費用 | 8,190 | 16,171 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 531,744 | 563,695 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 670,920 | 737,707 |
※2 減価償却実施額は次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |
| 賃貸事業費用 | ||
| 有形固定資産 | 416,741 | 427,279 |
| 無形固定資産 | 1,736 | 1,736 |
| その他営業費用 | ||
| 無形固定資産 | 68 | 130 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 235,347 | 口 | 235,347 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,570,386 | 1,783,405 |
| 信託現金及び信託預金 | 97,181 | 140,780 |
| 使途制限付預金(注) | △1,133,336 | △1,133,336 |
| 使途制限付信託預金(注) | △45,589 | △46,048 |
| 現金及び現金同等物 | 488,642 | 744,800 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 1年以内 | 484,271 | 2,046,887 |
| 1年超 | 4,327 | 7,382,948 |
| 合計 | 488,599 | 9,429,836 |
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 1年以内 | 4,588 | 4,588 |
| 1年超 | 77,242 | 74,948 |
| 合計 | 81,831 | 79,537 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 9,488,162 | 9,488,162 | - |
| (2)長期借入金 | 3,400,000 | 3,400,000 | - |
2024年5月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 272,401 | 272,401 | - |
| (2)長期借入金 | 11,519,036 | 11,519,036 | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)借入金の決算日(2023年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 9,488,162 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | - | 3,400,000 | - | - | - |
| 合計 | 9,488,162 | - | 3,400,000 | - | - | - |
借入金の決算日(2024年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 945,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 272,401 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 4,219,821 | 7,299,215 | - | - | - |
| 合計 | 1,217,401 | 4,219,821 | 7,299,215 | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年11月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年11月30日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 14 | 18 |
| 資産除去債務 | 24,887 | 24,945 |
| 借地権償却 | 3,109 | 3,656 |
| 繰延税金資産小計 | 28,012 | 28,620 |
| 評価性引当額 | △9,898 | △10,929 |
| 繰延税金資産合計 | 18,113 | 17,690 |
| 繰延税金負債 | ||
| 資産除去債務に対応する有形固定資産 | △18,098 | △17,672 |
| 繰延税金負債合計 | △18,098 | △17,672 |
| 繰延税金資産の純額 | 14 | 18 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2023年11月30日) | 当期 (2024年5月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.65 | △31.63 |
| 評価性引当額の増減 | 0.28 | 0.28 |
| その他 | 0.18 | 0.16 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.27 | 0.27 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(2024年5月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| 役員 | 桐原 健 | - | - | 本投資法人執行役員兼大江戸温泉アセットマネジメント株式会社(注3)代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼大江戸温泉アセットマネジメント株式会社(注3)代表取締役社長 | 資産運用会社への 資産運用 報酬の支払 | 156,843 | 未払金 | 64,314 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(大江戸温泉アセットマネジメント株式会社)(注3)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運
用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
また、個々の不動産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(48,980千円)が含まれています。
(注3)大江戸温泉アセットマネジメント株式会社は2023年12月19日付でアパ投資顧問株式会社へ商号を変更しています。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| 役員 | 桐原 健 | - | - | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への 資産運用 報酬の支払 | 113,050 | 未払金 | 65,089 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年11月30日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用及びPCBを含有する物品の撤去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | |
| 期首残高 | 79,798 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - |
| 有形固定資産の売却に伴う減少額 | - |
| 資産除去債務の履行による減少額 | △878 |
| 時の経過による調整額 | 187 |
| 期末残高 | 79,107 |
当期(2024年5月31日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香保及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | |
| 期首残高 | 79,107 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - |
| 有形固定資産の売却に伴う減少額 | - |
| 資産除去債務の履行による減少額 | - |
| 時の経過による調整額 | 186 |
| 期末残高 | 79,293 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では余暇活用型施設に加え、アコモデーション施設を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 28,609,017 | 33,383,722 | |
| 期中増減額 | 4,774,705 | △291,741 | |
| 期末残高 | 33,383,722 | 33,091,980 | |
| 期末時価 | 38,819,000 | 38,679,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「エルプレイス宮崎台」他3物件の取得(5,049,529千円)及び「大江戸温 泉物語 レオマリゾート」他11物件の資本的支出(合計144,657千円)によるものです。主な減少額は減価償却(合計418,477千 円)によるものです。当期の主な増加額は「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他14物件の資本的支出(合計141,315千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計429,015千円)によるものです
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保有資産の 損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定期建物等賃貸借契 約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| その他 | ||
| 水道光熱費収入(注2) | 547 | 547 |
| 賃料収入 | - | 1,202,118 |
| 合計 | 547 | 1,202,665 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | - |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 281 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| その他 | ||
| 水道光熱費収入(注2) | 1,976 | 1,976 |
| 賃料収入 | - | 1,299,427 |
| 合計 | 1,976 | 1,301,403 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 281 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 360 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年6月1日 至 2023年11月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社 | 800,783 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社レオマユニティー | 346,308 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2023年12月1日 至 2024年5月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 大江戸温泉物語ホテルズ&リゾーツ株式会社 | 791,740 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社レオマユニティー | 354,047 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 89,092 | 円 | 89,190 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,451 | 円 | 1,562 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2023年 6月 1日 至 2023年11月30日 | 当期 自 2023年12月 1日 至 2024年 5月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 341,530 | 367,633 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 341,530 | 367,633 |
| 期中平均投資口数(口) | 235,347 | 235,347 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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