有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(2025/06/01-2025/11/30)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員
会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取り組みの一環として、借手の
全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2027年11月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
[貸借対照表に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(2025年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(2025年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
(注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※3 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年 12月 1日 至 2025年 5月 31日)
該当ありません。
当期(自 2025年 6月 1日 至 2025年 11月 30日)
※3 減価償却実施額は次のとおりです。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕等に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年5月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2025年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)借入金の決算日(2025年5月31日)後の返済予定額
借入金の決算日(2025年11月30日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2025年5月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年5月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
3.「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の31.46%から2026年6月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については32.34%に変更となります。なお、この税率変更による影響は軽微であります。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2025年5月31日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
当期(2025年11月30日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人ではホテル等に加え、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「アパホテル 〈浅草橋駅前〉」他7物件の取得(13,445,883千円)及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他22物件の資本的支出(合計164,650千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計461,946千円)及び圧縮記帳(合計34,499千円)によるものです。当期の主な増加額は「アパホテル 〈岐阜羽島駅前〉」他1物件の取得(2,113,315千円)及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他22物件の資本的支出(合計141,228千円)によるものであり、主な減少額は「大江戸温泉物語 君津の森」他1物件の譲渡(1,661,232千円)及び減価償却等(合計468,211千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保
有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定
期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
なお、前期について2025年7月4日付で譲渡契約を締結した「大江戸温泉物語 君津の森」及び「大江戸温泉物語 幸雲閣」
に関しては、譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
(注3)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
a.新投資口の発行
2025年11月12日及び2025年11月19日に開催の役員会における下記の新投資口の発行にかかる決議に基づき、一般募集による新投資口については2025年12月1日、第三者割当による新投資口については2025年12月23日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、2025年12月23日現在の出資総額は34,223百万円、発行済投資口の総口数は432,307口となっています。
(a)一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 : 115,509口
発行価格 : 75,606円
発行価格の総額 : 8,733,173,454円
発行価額 : 73,047円
発行価額の総額 : 8,437,585,923円
払込期日 : 2025年12月1日
分配金起算日 :2025年12月1日
(b)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 : 5,775口
発行価額 : 73,047円
発行価額の総額 : 421,846,425円
割当先 : SMBC日興証券株式会社
払込期日 : 2025年12月23日
分配金起算日 :2025年12月1日
b.資金の借入れ
2025年12月2日付で取得した8物件(後記「c.資産の取得」をご参照ください。)の取得資金及びそれらの付帯費用の一部に充当するため、2025年12月2日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。
短期借入金(注1)
借入先 : 株式会社三井住友銀行
借入金額: 100百万円
利率(注3): 基準金利(全銀協日本円TIBOR)(注4)(注5)+0.40%
借入方法: 上記借入先との間で2025年11月28日に個別貸付契約を締結
借入実行日: 2025年12月2日
利払期日(注6): 初回を2025年12月末日とし、以降1ヶ月毎末日及び最終の元本弁済日とする
元本返済期日(注6): 2026年12月2日
元本返済方法(注6): 期限一括返済
担保の有無: 無担保・無保証
長期借入金(注1)
借入先: 株式会社三井住友銀行をリードアレンジャー、株式会社みずほ銀行をコ・ アレンジャーとする協
調融資団(注2)
借入金額: 11,960百万円
利率(注3) : 基準金利(全銀協日本円TIBOR)(注4)(注5)+0.60%
借入方法: 上記借入先との間で2025年11月28日に個別貸付契約を締結
借入実行日: 2025年12月2日
利払期日(注6): 初回を2025年12月末日とし、以降毎年1ヶ月毎末日及び最終の元本弁済日とする
元本返済期日(注6): 2028年12月1日
元本返済方法(注6): 期限一括返済
担保の有無:無担保・無保証
(注1)「短期借入金」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年以内である借入れをいい、「長期借入金」とは、借
入実行日から元本返済期日までの期間が1年超である借入れをいいます。以下同じです。
(注2)協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三十三銀行、株式会社関
西みらい銀行、株式会社大垣共立銀行、株式会社池田泉州銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社武蔵野銀行、株式会社
七十七銀行、株式会社大和ネクスト銀行、株式会社西日本シティ銀行及びスルガ銀行株式会社により組成されます。
(注3)借入先に支払われる融資手数料等は含まれません。以下同じです。
(注4)各利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日(ただし、第1回の利息計算期間については借入
実行日)の2営業日前の時点における全銀協日本円TIBORのうち、各利息計算期間に対応する期間の利率となります。ただ
し、何らかの理由でかかる利率が公表されない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する
基準金利となります。また、いずれの利率についても0%を下回る場合には、0%とします。
(注5)日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ (https://www.jbatibor.or.jp/)でご確認
いただけます。
(注6)同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
c.資産の取得
本投資法人は、新投資口の発行による手取金(前記「a.新投資口の発行」をご参照ください。)及び借入金 (前記「b.資金の借入れ」をご参照ください。)により、2025年12月2日付で以下のとおり、8物件(取得価格合計19,740百万円)の国内不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「取得価格」は、各物件に係る売買契約に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用
を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)取得先の同意が得られないため名称は非開示とします。なお、当該取得先は、投信法第201条第1項及び投資信託及び投資法人
に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)第123条に規定する利害関係人等及び本資産運用会社
の社内規程である「利害関係人等取引規程」に定める利害関係人等のいずれにも該当しません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 借地権 50年 ソフトウエア(自社利用分)社内における利用可能期間 5年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||||||||||||||||
| 2.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は14,664千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,263千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 | ||||||||||||||||
| 3.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 4.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 (2)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員
会)等
1.概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取り組みの一環として、借手の
全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2.適用予定日
2027年11月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | ||
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 「大江戸温泉物語Premium あたみ」等5物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生 | 3,110 |
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
| (単位:千円) | ||
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 「大江戸温泉物語Premium あたみ」等5物件の建物及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の借地権 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額の計上に伴う税会不一致の発生 | 3,110 |
2.戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去(処理)及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
[貸借対照表に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(2025年5月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した 資産等 | 発生の事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 建物等 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生 | 261,474 | 33,119 | 3,059 | - | 36,179 | - |
(注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期(2025年11月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
| (単位:千円) | |||||||
| 発生した 資産等 | 発生の事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| 建物等 | 資産除去債務関連費用及び借地権償却額等の計上に伴う税会不一致の発生 | 261,474 | 36,179 | 3,110 | - | 39,289 | - |
(注)当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行います。
2.戻入れの具体的な方法
アスベストの除去(処理)又は売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
※2 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 建物 | 76,546 | 76,546 |
※3 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 1,661,722 | 1,663,820 |
| 共益費収入 | 19,149 | 22,173 |
| 駐車場収入 | 12,183 | 12,923 |
| 更新料収入 | 4,485 | 5,674 |
| 水道光熱費収入 | 9,121 | 9,920 |
| その他賃貸事業収入 | 8,150 | 12,312 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,714,813 | 1,726,825 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 38,670 | 39,589 |
| 損害保険料 | 13,619 | 13,514 |
| 減価償却費 | 461,946 | 454,156 |
| 公租公課 | 90,868 | 104,424 |
| 信託報酬 | 5,235 | 5,784 |
| 水道光熱費 | 12,332 | 12,718 |
| 修繕費 | 16,778 | 27,962 |
| その他費用 | 17,162 | 15,197 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 656,613 | 673,348 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 1,058,200 | 1,053,476 |
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年 12月 1日 至 2025年 5月 31日)
該当ありません。
当期(自 2025年 6月 1日 至 2025年 11月 30日)
| (単位:千円) | |
| 大江戸温泉物語 君津の森 | |
| 不動産等売却収入 | 850,255 |
| 不動産等売却原価 | 782,578 |
| その他売却費用 | 37,825 |
| 不動産等売却益 | 29,851 |
| (単位:千円) | |
| 大江戸温泉物語 幸雲閣 | |
| 不動産等売却収入 | 1,052,550 |
| 不動産等売却原価 | 878,653 |
| その他売却費用 | 52,731 |
| 不動産等売却益 | 121,164 |
※3 減価償却実施額は次のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 賃貸事業費用 | ||
| 有形固定資産 | 460,210 | 452,420 |
| 無形固定資産 | 1,736 | 1,736 |
| その他営業費用 | ||
| 無形固定資産 | 130 | 335 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000 | 口 | 10,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 311,023 | 口 | 311,023 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 2,168,515 | 2,315,732 |
| 信託現金及び信託預金 | 580,071 | 647,882 |
| 使途制限付預金(注) | △1,133,072 | △1,058,125 |
| 使途制限付信託預金(注) | △275,196 | △306,914 |
| 現金及び現金同等物 | 1,340,318 | 1,598,575 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕等に係る支出のために留保されている預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 1年以内 | 2,325,028 | 2,401,015 |
| 1年超 | 10,357,924 | 10,593,832 |
| 合計 | 12,682,953 | 12,994,848 |
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 1年以内 | 4,588 | 4,588 |
| 1年超 | 70,359 | 68,065 |
| 合計 | 74,948 | 72,654 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年5月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,240,869 | 4,240,869 | - |
| (2)長期借入金 | 16,755,119 | 16,755,119 | - |
2025年11月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 7,571,387 | 7,571,387 | - |
| (2)長期借入金 | 13,277,875 | 13,277,875 | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
(注2)借入金の決算日(2025年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 4,240,869 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 8,007,119 | 8,748,000 | - | - | - |
| 合計 | 4,240,869 | 8,007,119 | 8,748,000 | - | - | - |
借入金の決算日(2025年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 7,571,387 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | 4,529,875 | 8,748,000 | - | - | - |
| 合計 | 7,571,387 | 4,529,875 | 8,748,000 | - | - | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2025年5月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年5月31日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 18 | 14 |
| 資産除去債務 | 25,063 | 25,122 |
| 借地権償却 | 4,748 | 5,294 |
| 繰延税金資産小計 | 29,830 | 30,431 |
| 評価性引当額 | △12,991 | △14,022 |
| 繰延税金資産合計 | 16,838 | 16,409 |
| 繰延税金負債 | ||
| 資産除去債務に対応する有形固定資産 | △16,820 | △16,394 |
| 繰延税金負債合計 | △16,820 | △16,394 |
| 繰延税金資産の純額 | 18 | 14 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2025年5月31日) | 当期 (2025年11月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.56 | △31.55 |
| 評価性引当額の増減 | 0.17 | 0.13 |
| その他 | 0.10 | 0.08 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.16 | 0.12 |
3.「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の31.46%から2026年6月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については32.34%に変更となります。なお、この税率変更による影響は軽微であります。
[持分法損益等に関する注記]
前期(2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| 役員 | 桐原 健 | - | - | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | 0.01% | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への 資産運用 報酬の支払 | 213,374 | 未払金 | 79,126 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
| 属性 | 会社等の名称 又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又は 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の 関係 | ||||||||||
| 役員 | 桐原 健 | - | - | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | 0.02% | 本投資法人執行役員兼アパ投資顧問株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への 資産運用 報酬の支払 | 175,561 | 未払金 | 81,159 | |
(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)上記取引は桐原健が第三者(アパ投資顧問株式会社)の代表取締役社長として行った取引であり、資産運用委託報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2025年5月31日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | |
| 期首残高 | 79,480 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - |
| 有形固定資産の売却に伴う減少額 | - |
| 資産除去債務の履行による減少額 | - |
| 時の経過による調整額 | 187 |
| 期末残高 | 79,667 |
当期(2025年11月30日)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「大江戸温泉物語Premium あたみ、伊香保、大江戸温泉物語 土肥マリンホテル、あわら及び東山グランドホテル」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の耐用年数により22～40年と見積り、割引率は0.41～0.64%を使用して資産除去債務を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | |
| 期首残高 | 79,667 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - |
| 有形固定資産の売却に伴う減少額 | - |
| 資産除去債務の履行による減少額 | - |
| 時の経過による調整額 | 187 |
| 期末残高 | 79,854 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人ではホテル等に加え、賃貸住宅等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 32,849,068 | 45,963,156 | |
| 期中増減額 | 13,114,087 | 125,100 | |
| 期末残高 | 45,963,156 | 46,088,256 | |
| 期末時価 | 53,439,000 | 53,931,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は「アパホテル 〈浅草橋駅前〉」他7物件の取得(13,445,883千円)及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他22物件の資本的支出(合計164,650千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(合計461,946千円)及び圧縮記帳(合計34,499千円)によるものです。当期の主な増加額は「アパホテル 〈岐阜羽島駅前〉」他1物件の取得(2,113,315千円)及び「大江戸温泉物語 レオマリゾート」他22物件の資本的支出(合計141,228千円)によるものであり、主な減少額は「大江戸温泉物語 君津の森」他1物件の譲渡(1,661,232千円)及び減価償却等(合計468,211千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。また、当該時価は、鑑定を行った日付現在の各保
有資産の損益状況及び賃料改定交渉の状況を鑑みた結果、本日現在において効力を有する各保有資産に係る停止条件付定
期建物等賃貸借契約書兼建物等管理業務委託契約における賃貸条件を前提として算出されています。
なお、前期について2025年7月4日付で譲渡契約を締結した「大江戸温泉物語 君津の森」及び「大江戸温泉物語 幸雲閣」
に関しては、譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| その他 | ||
| 水道光熱費収入(注2) | 9,121 | 9,121 |
| 賃料収入 | - | 1,705,691 |
| 合計 | 9,121 | 1,714,813 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 352 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 394 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高(注3) | |
| 不動産等の売却 | 1,902,805 | 151,016 |
| その他 | ||
| 水道光熱費収入(注2) | 9,920 | 9,920 |
| 賃料収入 | - | 1,716,905 |
| 合計 | 1,912,726 | 1,877,841 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるた
め、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及
び水道光熱費収入です。
(注2)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道
等の供給に応じて集計計上した額を記載しています。
(注3)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期
間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 394 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 329 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| GENSEN HOLDINGS株式会社 | 842,830 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社レオマユニティー | 366,625 | 不動産賃貸事業 |
| アパホテル株式会社 | 139,051 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) | ||
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| GENSEN HOLDINGS株式会社 | 802,904 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社レオマユニティー | 368,015 | 不動産賃貸事業 |
| アパホテル株式会社 | 146,163 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 83,436 | 円 | 83,891 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,009 | 円 | 2,467 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 623,038 | 767,515 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 623,038 | 767,515 |
| 期中平均投資口数(口) | 310,065 | 311,023 |
[重要な後発事象に関する注記]
a.新投資口の発行
2025年11月12日及び2025年11月19日に開催の役員会における下記の新投資口の発行にかかる決議に基づき、一般募集による新投資口については2025年12月1日、第三者割当による新投資口については2025年12月23日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、2025年12月23日現在の出資総額は34,223百万円、発行済投資口の総口数は432,307口となっています。
(a)一般募集(公募)による新投資口の発行
発行新投資口数 : 115,509口
発行価格 : 75,606円
発行価格の総額 : 8,733,173,454円
発行価額 : 73,047円
発行価額の総額 : 8,437,585,923円
払込期日 : 2025年12月1日
分配金起算日 :2025年12月1日
(b)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 : 5,775口
発行価額 : 73,047円
発行価額の総額 : 421,846,425円
割当先 : SMBC日興証券株式会社
払込期日 : 2025年12月23日
分配金起算日 :2025年12月1日
b.資金の借入れ
2025年12月2日付で取得した8物件(後記「c.資産の取得」をご参照ください。)の取得資金及びそれらの付帯費用の一部に充当するため、2025年12月2日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。
短期借入金(注1)
借入先 : 株式会社三井住友銀行
借入金額: 100百万円
利率(注3): 基準金利(全銀協日本円TIBOR)(注4)(注5)+0.40%
借入方法: 上記借入先との間で2025年11月28日に個別貸付契約を締結
借入実行日: 2025年12月2日
利払期日(注6): 初回を2025年12月末日とし、以降1ヶ月毎末日及び最終の元本弁済日とする
元本返済期日(注6): 2026年12月2日
元本返済方法(注6): 期限一括返済
担保の有無: 無担保・無保証
長期借入金(注1)
借入先: 株式会社三井住友銀行をリードアレンジャー、株式会社みずほ銀行をコ・ アレンジャーとする協
調融資団(注2)
借入金額: 11,960百万円
利率(注3) : 基準金利(全銀協日本円TIBOR)(注4)(注5)+0.60%
借入方法: 上記借入先との間で2025年11月28日に個別貸付契約を締結
借入実行日: 2025年12月2日
利払期日(注6): 初回を2025年12月末日とし、以降毎年1ヶ月毎末日及び最終の元本弁済日とする
元本返済期日(注6): 2028年12月1日
元本返済方法(注6): 期限一括返済
担保の有無:無担保・無保証
(注1)「短期借入金」とは、借入実行日から元本返済期日までの期間が1年以内である借入れをいい、「長期借入金」とは、借
入実行日から元本返済期日までの期間が1年超である借入れをいいます。以下同じです。
(注2)協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三十三銀行、株式会社関
西みらい銀行、株式会社大垣共立銀行、株式会社池田泉州銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社武蔵野銀行、株式会社
七十七銀行、株式会社大和ネクスト銀行、株式会社西日本シティ銀行及びスルガ銀行株式会社により組成されます。
(注3)借入先に支払われる融資手数料等は含まれません。以下同じです。
(注4)各利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日(ただし、第1回の利息計算期間については借入
実行日)の2営業日前の時点における全銀協日本円TIBORのうち、各利息計算期間に対応する期間の利率となります。ただ
し、何らかの理由でかかる利率が公表されない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される当該期間に対応する
基準金利となります。また、いずれの利率についても0%を下回る場合には、0%とします。
(注5)日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ (https://www.jbatibor.or.jp/)でご確認
いただけます。
(注6)同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
c.資産の取得
本投資法人は、新投資口の発行による手取金(前記「a.新投資口の発行」をご参照ください。)及び借入金 (前記「b.資金の借入れ」をご参照ください。)により、2025年12月2日付で以下のとおり、8物件(取得価格合計19,740百万円)の国内不動産信託受益権を取得しました。
| 分類 | 物件名称 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得先 |
| ホテル等 | アパホテル 〈なんば北 心斎橋駅前〉 | 4,850 | アパホーム株式会社 |
| アパホテル 〈博多駅前4丁目〉 | 3,930 | 株式会社ホテルグリーン・ドゥ | |
| アパホテル 〈松山城西〉 | 1,200 | アパマンション株式会社 | |
| ホテルビスタ厚木 | 2,222 | 国内事業会社(注2) | |
| 賃貸住宅等 | T's garden 東尾久 | 2,100 | 国内事業会社(注2) |
| ヘスティア千葉駅前 | 1,091 | アパ総研株式会社 | |
| パークスクエア北松戸 | 824 | アパ総研株式会社 | |
| ソルプラーサ堺 | 3,522 | アパ総研株式会社 | |
| 合計(8物件) | 19,740 | ||
(注1)「取得価格」は、各物件に係る売買契約に記載された各物件の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用
を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)取得先の同意が得られないため名称は非開示とします。なお、当該取得先は、投信法第201条第1項及び投資信託及び投資法人
に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)第123条に規定する利害関係人等及び本資産運用会社
の社内規程である「利害関係人等取引規程」に定める利害関係人等のいずれにも該当しません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
