(イ)物件の取得
利害関係者から運用資産を取得する場合、不動産等資産1物件当たりの取得価格(不動産等資産そのものの取得価格とし、不動産鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)は、不動産鑑定士の鑑定評価額(鑑定評価と同様の手法を用いて行われる価格調査による価格を含みます。以下同じです。)を上限額として決定します。なお、利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に、一時的にSPC等の組成を行うなどして負担した費用が存する場合は、当該費用を鑑定評価額に加えた額を上限額として取得することができるものとします。
(ロ)物件の譲渡

2020/01/30 11:00

#2 投資リスク（連結）

d.施設及び設備等の維持に関するリスク
ホテルでは、固定資産に区分される建物、付属設備等だけでなく、FF&Eと呼ばれる家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等の償却資産についても、その定期的な更新投資がホテルの競争力維持のために不可欠となります。また、ホテルにはグレードとイメージがあり、これを維持するために相応の資本的支出が求められる場合があります。
施設及び設備の運営維持費、並びにその更新投資の負担がホテルの売上等に比べ過大な場合、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があり、また、施設及び設備の更新投資がホテルの売上若しくは収益の増加につながらず、期待どおりの効果が得られない場合があります。また、ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社が運営維持費や更新投資を負担する場合であっても、当該ホテルの賃借人及びホテル運営支援会社がグレード等維持のために必要な施設維持運営費を負担しない場合、ホテルの価値に悪影響を及ぼす可能性があります。

2020/01/30 11:00

#3 投資方針（連結）

投資に際しては、鑑定評価額を参考に、本資産運用会社の評価額を基本として総合的に判断します。
利害関係者との取引においては、鑑定評価額を超えた価格(鑑定評価額の対象となっていない税金及び取得費用等のほか、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額等を含まないものとします。)での取得は行いません。
c. 耐震性

2020/01/30 11:00

#4 注記表（連結）

[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)定額法を採用しています。なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。建物 2～65年構築物 2～40年機械及び装置 5～29年工具、器具及び備品 4～15年(2)無形固定資産自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。(3)長期前払費用定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資法人債発行費償還までの期間にわたり定額法により償却しています。(2)投資口交付費発生時に全額費用処理しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において14,476千円、当期において該当ありません。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法繰延ヘッジ処理によっています。(2)ヘッジ手段とヘッジ対象ヘッジ手段金利スワップ取引ヘッジ対象借入金金利(3)ヘッジ方針本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。(4)ヘッジ有効性評価の方法ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。① 信託現金及び信託預金② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定③ 信託預り敷金及び保証金(2)消費税及び地方消費税の処理方法消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

[未適用の会計基準等]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号平成30年3月30日企業会計基準委員会)

2020/01/30 11:00

#5 管理報酬等（連結）

b.前記a.において1ヶ月に満たない月に係る一般事務報酬(会計等)は、1ヶ月分とみなして算出し、日割り計算は行わないものとします。
c.新規に物件を取得した場合(本(ハ)において、区分所有権などの部分的な取得等を含みます。)には、初期の固定資産台帳作成・登録報酬として、1物件当たり金2,000,000円を上限とする、別途本投資法人及び一般事務受託者の協議の上、書面により合意した額を、本投資法人は一般事務受託者に対して、作業完了時の翌月末日までに一般事務受託者の指定する銀行口座へ振込(振込手数料並びに当該振込手数料に係る消費税及び地方消費税は本投資法人の負担とします。)又は口座間振替の方法により支払うものとします。
d.税務調査の立会等によりその他法律上必要と認められる書類・資料等の作成に関する業務が発生した場合における一般事務報酬(会計等)は、本投資法人及び一般事務受託者の協議の上書面により合意します。

2020/01/30 11:00

#6 附属明細表（連結）

価証券明細表
該当事項はありません。
② デリバティブ取引及び為替予約取引の契約額等及び時価の状況表
(単位:千円)

③ 不動産等明細表
(単位:千円)

(注)当期の有形固定資産の減少額はMIUMIU神戸の不動産信託受益権準共有持分(29.0%)の売却によるものです。
④ その他特定資産の明細表
該当事項はありません。
⑤ 投資法人債明細表
(単位:千円)

(注1)特定投資法人債間限定同順位特約が付されています。
(注2)投資法人債の貸借対照表日後の返済予定額の総額は以下のとおりです。
(単位:千円)

⑥ 借入金明細表
(単位:千円)

(注1)平均利率は、日数による期中加重平均を記載しています。
(注2)金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果(金利の固定化)を勘案した利率を記載しています。
(注3)資金使途は、不動産信託受益権の購入資金、借入金の借換資金又は運転資金等です。
(注4)長期借入金の貸借対照表日後の返済予定額の総額は以下のとおりです。
(単位:千円)2020/01/30 11:00