有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～65年 構築物 2～40年 機械及び装置 5～29年 工具、器具及び備品 4～15年 (2)無形固定資産 自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 (2)投資口交付費 発生時に全額費用処理しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において14,476千円、当期において該当ありません。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税及び地方消費税の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

[未適用の会計基準等]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

		(単位:千円)
発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	491,890

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

		(単位:千円)
発生した資産等	引当ての発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	129,694

2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[さくら総合リート投資法人との合併基本合意書の締結]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
本投資法人は、2019年7月19日付で、さくら総合リート投資法人との間で、同投資法人との合併に関する基本合意書を締結しました。今後は、本基本合意書に従い、2019年8月6日までに両投資法人の間で合併契約を締結すべく協議・検討を進めます。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
本投資法人は、2019年7月19日付で、さくら総合リート投資法人との間で、同投資法人との合併に関する基本合意書の締結後に、2019年11月1日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、さくら総合リート投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」といいます。)を行うことにつき、2019年8月5日付で合併契約(以下「本合併契約」といいます。)を締結しました。なお、本合併契約については、本合併の効力発生の前提条件が成就しなかったことから、予定されていた本合併の効力発生日である2019年11月1日をもって終了しました。
[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
信託建物	175,552	176,495
信託工具、器具及び備品	328	328

2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
コミットメントライン契約の総額	3,000,000	3,000,000
当期末借入残高	-	-
当期末未実行枠残高	3,000,000	3,000,000

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

前期 (2019年4月30日)	当期 (2019年10月31日)
50,000	50,000

※4.一時差異等調整引当額
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
繰延ヘッジ 損益	金利スワップ 評価損の発生	216,200	61,393	-	61,393	-	デリバティブ取引の時価の変動

2 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した 資産等	引当ての 発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 発生事由
繰延ヘッジ 損益	金利スワップ 評価損の発生	491,890	-	491,890	-	491,890	-

2 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日		当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
A.不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃料収入	3,858,561		3,909,649
地代収入	3,644		3,644
共益費収入	161,396	4,023,601	157,509	4,070,802
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	558,129		609,953
その他賃貸収入	377,612	935,741	294,946	904,900
不動産賃貸事業収入合計		4,959,342		4,975,703
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費	332,879		336,353
水道光熱費	453,633		517,513
公租公課	337,635		400,204
修繕費	66,847		36,436
減価償却費	553,261		563,746
その他賃貸事業費用	255,239		256,916
不動産賃貸事業費用合計		1,999,495		2,111,171
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		2,959,847		2,864,531

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
(単位:千円)

MIUMIU神戸(準共有持分29.0%)
不動産等売却収入	2,465,000
不動産等売却原価	1,997,714
その他売却費用	102,843
不動産等売却益	364,441

※3.受取保険金
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
ミ・ナーラにおけるエスカレーター損傷に対する保険金を受取保険金として計上しています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
※4.固定資産圧縮損の内訳
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れ及び保険金の受け取りにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)

信託建物	24,718
合計	24,718

当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)

信託建物	942
合計	942

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
発行可能投資口総口数	5,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	395,410口	1,581,640口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
現金及び預金	2,227,890	5,224,988
信託現金及び信託預金	2,327,433	2,254,162
使途制限付信託預金(注)	△182,096	△182,097
現金及び現金同等物	4,373,227	7,297,053

(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
(単位:千円)

	前期 2019年4月30日	当期 2019年10月31日
未経過リース料
1年内	3,934,063	3,791,842
1年超	29,180,889	24,449,565
合計	33,114,952	28,241,407

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	2,227,890	2,227,890	-
(2) 信託現金及び信託預金	2,327,433	2,327,433	-
資産計	4,555,324	4,555,324	-
(3) 投資法人債	1,000,000	996,600	△3,400
(4) 長期借入金	73,700,000	73,835,436	135,436
負債計	74,700,000	74,832,036	132,036
(5) デリバティブ取引 (※)	(491,936)	(491,936)	-

2019年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1) 現金及び預金	5,224,988	5,224,988	-
(2) 信託現金及び信託預金	2,254,162	2,254,162	-
資産計	7,479,150	7,479,150	-
(3) 投資法人債	1,000,000	995,400	△4,600
(4) 長期借入金	73,700,000	73,902,039	202,039
負債計	74,700,000	74,897,439	197,439
(5) デリバティブ取引 (※)	(621,759)	(621,759)	-

(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)

区分	貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※	5,070,225

※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)

区分	貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※	5,072,014

※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年4月30日)後の償還予定額

	(単位:千円)
	1年以内
現金及び預金	2,227,890
信託現金及び信託預金	2,327,433
合計	4,555,324

金銭債権の決算日(2019年10月31日)後の償還予定額

	(単位:千円)
	1年以内
現金及び預金	5,224,988
信託現金及び信託預金	2,254,162
合計	7,479,150

(注4)投資法人債及び借入金の決算日(2019年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	-	-	-	1,000,000
長期借入金	-	1,500,000	11,500,000	7,000,000	18,500,000	35,200,000
合計	-	1,500,000	11,500,000	7,000,000	18,500,000	36,200,000

投資法人債及び借入金の決算日(2019年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	-	-	-	1,000,000
長期借入金	-	3,000,000	10,000,000	10,500,000	15,000,000	35,200,000
合計	-	3,000,000	10,000,000	10,500,000	15,000,000	36,200,000

[有価証券に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2019年4月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	50,000,000	50,000,000	△491,936	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

当期(2019年10月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の 種類等	主なヘッジ 対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	50,000,000	50,000,000	△621,759	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

[退職給付に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 2019年4月30日	当期 2019年10月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	11	31
繰延ヘッジ損益	155,009	195,605
繰延税金資産小計	155,020	195,637
評価性引当額	△155,009	△195,605
繰延税金資産合計	11	31
繰延税金資産の純額	11	31

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 2019年4月30日	当期 2019年10月31日
法定実効税率	31.51	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.50	△31.48
その他	0.03	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.04	0.05

[持分法損益等に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)

属性	会社等の名称又は氏名	住所	資本金又は出資金(千円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	関係内容		取引の 内容	取引金額(千円)	科目	期末残高(千円)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
役員及びその近親者	菅沼通夫	-	-	本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長	本投資法人の資産運用会社	三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払 (注1) (注2)	576,270 (注3)	未払金	393,952

(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬211,500千円が含まれています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)

属性	会社等の名称又は氏名	住所	資本金又は出資金(千円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	関係内容		取引の 内容	取引金額(千円)	科目	期末残高(千円)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
役員及びその近親者	菅沼通夫	-	-	本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長	本投資法人の資産運用会社	三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払 (注1) (注2)	449,108 (注3)	未払金	460,511

(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬24,650千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル及びインダストリアル不動産を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

		前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
貸借対照表計上額
	期首残高(千円)	125,687,800	146,973,649
	期中増減額(千円)	21,285,848	△2,303,925
	期末残高(千円)	146,973,649	144,669,723
期末時価(千円)		153,692,000	153,396,200

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権5物件の取得(21,401,215千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(553,261千円)の計上によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出(258,367千円)によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権準共有持分1件の売却(1,997,714千円)及び減価償却費(563,636千円)の計上によるものです。
(注4)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
1口当たり純資産額	44,797円	44,843円
1口当たり当期純利益	1,437円	1,563円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)2019年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2018年11月1日 至 2019年4月30日	当期 自 2019年5月1日 至 2019年10月31日
当期純利益(千円)	2,271,534	2,472,875
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	2,271,534	2,472,875
期中平均投資口数(口)	1,580,088	1,581,640

[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
2019年12月10日及び2019年12月18日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2019年12月24日に、第三者割当による新投資口の発行については2020年1月21日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は73,516,089千円、発行済投資口の総口数は1,662,240口となっています。
公募による新投資口の発行(一般募集)

発行新投資口数	76,500口
発行価格	1口当たり 57,037円
発行価格の総額	4,363,330,500円
発行価額	1口当たり 55,106円
発行価額の総額	4,215,609,000円
払込期日	2019年12月24日

第三者割当による新投資口の発行

発行新投資口数	4,100口
発行価額	1口当たり 55,106円
発行価額の総額	225,934,600円
払込期日	2020年1月21日
割当先	野村證券株式会社

調達資金の使途
一般募集による新投資口発行の手取金は、「マイスクエアビル」、「THINGS青山」及び「東京衛生学園専門学校」の取得資金の一部に充当しました。第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。