有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(2023/05/01-2023/10/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
4.一時差異等調整引当額
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託建物です。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 1年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注3)投資法人債及び借入金の決算日(2023年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
投資法人債及び借入金の決算日(2023年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年4月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
当期(2023年10月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(※) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(3)をご参照ください。)
[退職給付に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬74,300千円及び個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬97,660千円が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、インダストリアル不動産及び教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は4物件の取得(9,976,947千円)によるものであり、主な減少理由は3物件の売却(6,818,443千円)及び減価償却費(680,167千円)の計上によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出(673,720千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(706,661千円)の計上によるものです。
(注4)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
2023年11月14日及び2023年11月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2023年11月28日に、第三者割当による新投資口の発行については2023年12月26日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は84,066,212千円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となっています。
公募による新投資口の発行(一般募集)
第三者割当による新投資口の発行
調達資金の使途
一般募集による新投資口発行の手取り金は、「MIテラス浜松」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄」及び「ホテル呉竹荘広島大手町」の取得資金の一部に充当しました。第三者割当による新投資口発行の手取り金については、手元資金とし、「MIキューブ心斎橋」を含む将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～64年 構築物 2～40年 機械及び装置 5～29年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 (3)リース資産 所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産 自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。 (4)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において22,133千円、当期において該当ありません。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識します。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税額等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1.有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 信託建物 | 213,030 | 213,030 |
| 信託工具、器具及び備品 | 328 | 328 |
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 3,000,000 | 3,000,000 |
| 当期末借入残高 | 1,500,000 | - |
| 当期末未実行枠残高 | 1,500,000 | 3,000,000 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) |
| 50,000 | 50,000 |
4.一時差異等調整引当額
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 491,890 | 1,771 | - | 1,771 | - | デリバティブ取引の時価の変動 |
2 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収入 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 4,222,248 | 4,305,666 | ||
| 地代収入 | 249,044 | 249,044 | ||
| 共益費収入 | 181,223 | 4,652,516 | 185,917 | 4,740,629 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 740,350 | 746,253 | ||
| その他賃貸収入 | 288,138 | 1,028,489 | 257,269 | 1,003,523 |
| 不動産賃貸事業収入合計 | 5,681,005 | 5,744,152 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 389,311 | 391,723 | ||
| 水道光熱費 | 671,973 | 681,291 | ||
| 公租公課 | 440,191 | 452,865 | ||
| 修繕費 | 216,701 | 127,289 | ||
| 減価償却費 | 681,819 | 708,494 | ||
| その他賃貸事業費用 | 287,069 | 340,848 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,687,067 | 2,702,512 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 2,993,938 | 3,041,640 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
| オリコ博多駅南ビル(準共有持分50%) | |
| 不動産等売却収入 | 1,000,000 |
| 不動産等売却原価 | 874,518 |
| その他売却費用 | 10,374 |
| 不動産等売却益 | 115,107 |
| マイスクエアビル | |
| 不動産等売却収入 | 3,600,000 |
| 不動産等売却原価 | 2,940,780 |
| その他売却費用 | 146,369 |
| 不動産等売却益 | 512,850 |
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
| MEGAドン・キホーテ和泉中央店 | |
| 不動産等売却収入 | 2,830,000 |
| 不動産等売却原価 | 3,003,144 |
| その他売却費用 | 41,521 |
| 不動産等売却損 | 214,665 |
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,771,440口 | 1,771,440口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |
| 現金及び預金 | 3,040,495 | 2,999,870 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,663,616 | 2,642,403 |
| 使途制限付信託預金(注) | △182,102 | △182,000 |
| 現金及び現金同等物 | 5,522,009 | 5,460,273 |
(注)テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託建物です。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
(単位:千円)
| 前期 2023年4月30日 | 当期 2023年10月31日 | |
| 未経過リース料 | ||
| 1年内 | 4,114,386 | 3,948,382 |
| 1年超 | 27,817,352 | 31,370,345 |
| 合計 | 31,931,739 | 35,318,727 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金 | 20,000,000 | 20,001,543 | 1,543 |
| (2) 投資法人債 | 6,200,000 | 5,963,960 | △236,040 |
| (3) 長期借入金 | 57,800,000 | 57,788,952 | △11,047 |
| 負債計 | 84,000,000 | 83,754,455 | △245,544 |
| (4) デリバティブ取引 (※) | 129,904 | 129,904 | - |
2023年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 1年内返済予定の長期借入金 | 18,000,000 | 17,998,105 | △1,894 |
| (2) 投資法人債 | 6,200,000 | 5,815,300 | △384,700 |
| (3) 長期借入金 | 61,300,000 | 61,256,849 | △43,150 |
| 負債計 | 85,500,000 | 85,070,254 | △429,745 |
| (4) デリバティブ取引 (※) | 603,792 | 603,792 | - |
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 1年内返済予定の長期借入金、(3) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、重要性が乏しいため記載を省略しています。
(注3)投資法人債及び借入金の決算日(2023年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 6,200,000 |
| 長期借入金 | 20,000,000 | 11,000,000 | 8,500,000 | 14,000,000 | 13,000,000 | 11,300,000 |
| 合計 | 20,000,000 | 11,000,000 | 8,500,000 | 14,000,000 | 13,000,000 | 17,500,000 |
投資法人債及び借入金の決算日(2023年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | 5,200,000 |
| 長期借入金 | 18,000,000 | 16,500,000 | 5,500,000 | 16,000,000 | 13,700,000 | 9,600,000 |
| 合計 | 18,000,000 | 16,500,000 | 5,500,000 | 16,000,000 | 14,700,000 | 14,800,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年4月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 63,100,000 | 49,600,000 | 129,904 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2023年10月31日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 61,100,000 | 51,100,000 | 603,792 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 3,500,000 | 3,500,000 | (※) | - |
(※) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(3)をご参照ください。)
[退職給付に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 2023年4月30日 | 当期 2023年10月31日 | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 6,597 | - |
| 繰延ヘッジ損益 | - | - |
| 繰延税金資産小計 | 6,597 | - |
| 評価性引当額 | - | - |
| 繰延税金資産合計 | 6,597 | - |
| 繰延税金資産の純額 | 6,597 | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 2023年4月30日 | 当期 2023年10月31日 | |
| 法定実効税率 | 34.59 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.71 | △31.15 |
| その他 | 0.05 | 0.03 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 2.92 | 0.33 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金(千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及びその近親者 | 菅沼通夫 | - | - | 本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長 | 本投資法人の資産運用会社 | 三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払 (注1) (注2) | 638,486 (注3) | 未払金 | 513,178 |
(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬額には、物件譲渡に係る報酬74,300千円及び個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬97,660千円が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 住所 | 資本金又は出資金(千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額(千円) | 科目 | 期末残高(千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及びその近親者 | 菅沼通夫 | - | - | 本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼三井物産・イデラパートナーズ株式会社代表取締役社長 | 本投資法人の資産運用会社 | 三井物産・イデラパートナーズ株式会社への資産運用報酬の支払 (注1) (注2) | 472,932 | 未払金 | 520,225 |
(注1)菅沼通夫が第三者(三井物産・イデラパートナーズ株式会社)の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、オフィス、商業施設、ホテル、居住施設、インダストリアル不動産及び教育施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高(千円) | 164,673,833 | 167,832,421 | |
| 期中増減額(千円) | 3,158,588 | △32,940 | |
| 期末残高(千円) | 167,832,421 | 167,799,480 | |
| 期末時価(千円) | 181,861,400 | 182,547,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
(注3)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加理由は4物件の取得(9,976,947千円)によるものであり、主な減少理由は3物件の売却(6,818,443千円)及び減価償却費(680,167千円)の計上によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出(673,720千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(706,661千円)の計上によるものです。
(注4)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | 4,600,000 | 627,957 |
| 水道光熱費収入 | 740,350 | 740,350 |
| その他 | - | 4,940,655 |
| 合計 | 5,340,350 | 6,308,963 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 746,253 | 746,253 |
| その他 | - | 4,997,898 |
| 合計 | 746,253 | 5,744,152 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 125,750千円 | 143,415千円 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 143,415千円 | 123,776千円 |
| 契約資産(期首残高) | -千円 | -千円 |
| 契約資産(期末残高) | -千円 | -千円 |
| 契約負債(期首残高) | -千円 | -千円 |
| 契約負債(期末残高) | -千円 | -千円 |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 45,769円 | 45,947円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,381円 | 1,215円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2022年11月1日 至 2023年4月30日 | 当期 自 2023年5月1日 至 2023年10月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 2,447,757 | 2,153,286 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,447,757 | 2,153,286 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,771,440 | 1,771,440 |
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
2023年11月14日及び2023年11月21日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については2023年11月28日に、第三者割当による新投資口の発行については2023年12月26日に払込が完了し、以下の条件にて発行しました。この結果、出資総額は84,066,212千円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となっています。
公募による新投資口の発行(一般募集)
| 発行口数 | 129,500口 |
| 発行価格 | 1口当たり 42,363円 |
| 発行価格の総額 | 5,486,008,500円 |
| 発行価額 | 1口当たり 40,929円 |
| 発行価額の総額 | 5,300,305,500円 |
| 払込期日 | 2023年11月28日 |
| 分配金起算日 | 2023年11月1日 |
第三者割当による新投資口の発行
| 発行口数 | 6,500口 |
| 発行価額 | 1口当たり 40,929円 |
| 発行価額の総額 | 266,038,500円 |
| 払込期日 | 2023年12月26日 |
| 分配金起算日 | 2023年11月1日 |
| 割当先 | 野村證券株式会社 |
調達資金の使途
一般募集による新投資口発行の手取り金は、「MIテラス浜松」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄」及び「ホテル呉竹荘広島大手町」の取得資金の一部に充当しました。第三者割当による新投資口発行の手取り金については、手元資金とし、「MIキューブ心斎橋」を含む将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
