有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成27年12月4日-平成28年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.繰延資産の処理方法	創立費 支出時に全額費用処理しています。
2.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
3.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税及び地方消費税の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、資産に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

当期 (2016年10月31日)
50,000千円

[損益計算書に関する注記]
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	当期 自 2015年12月4日 至 2016年10月31日
発行可能投資口総口数	5,000,000口
発行済投資口の総口数	750口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	当期 自 2015年12月4日 至 2016年10月31日
現金及び預金	67,364千円
現金及び現金同等物	67,364千円

[リース取引に関する注記]
該当事項はありません。
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入金・投資法人債)、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。
2.金融商品の時価等に関する事項
2016年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。
(千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
現金及び預金	67,364	67,364	-

(注1)金融商品の時価の算定方法
現金及び預金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を算定することが困難と認められる金融商品
差入保証金(貸借対照表計上額10,000千円)は、営業上の供託金であり、市場価格がなく、かつ、将来キャッシュフローを見積もることが極めて困難であり、時価を把握することが極めて困難であるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日(2016年10月31日)後の償還予定額

	(単位:千円)
	1年以内
現金及び預金	67,364

[有価証券に関する注記]
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
該当事項はありません。
[持分法損益関係に関する注記]
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.関連当事者との取引
(1)親会社及び法人主要投資主等
当期(自 2015年12月4日 至 2016年10月31日)

属性	会社等の名称または氏名	住所	資本金 または 出資金 (千円)	事業の内容または職業	投資口等の所有(被所有)の割合	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
支配投資主	株式会社イデラキャピタルマネジメント	東京都港区北青山三丁目5番12号	100,000	ファンドマネジメント事業及びアセットマネジメント事業	100%	-	本投資法人の資産運用会社の親会社(注)	出資金の受入	141,000

(注)株式会社イデラキャピタルマネジメントは、2016年9月9日付で資産運用会社の株式50%を三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社へ譲渡したため、同日以降は、本投資法人の資産運用会社のその他の関係会社となっています。
(2)関連会社等
当期(自 2015年12月4日 至 2016年10月31日)
該当事項はありません。
(3)兄弟会社等
当期(自 2015年12月4日 至 2016年10月31日)
該当事項はありません。
(4)役員及び個人主要投資主等
当期(自 2015年12月4日 至 2016年10月31日)

属性	会社等の名称又は氏名	住所	資本金又は出資金(千円)	事業の内容または職業	議決権等の所有(被所有)割合	関係内容		取引の 内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
役員及びその近親者	栁谷宗吾 (注3)	-	-	本投資法人執行役員兼株式会社イデラアセットマネジメント代表取締役社長 (注4)	-	株式会社イデラアセットマネジメント代表取締役社長 (注5)	本投資法人の資産運用会社	株式会社イデラアセットマネジメントへの設立企画人報酬の支払(注1)(注4)	50,000	-	-
								株式会社イデラアセットマネジメントへの設立関連費用の支払 (注1)(注4)	1,000	未払金	1,080

(注1)栁谷宗吾が第三者(株式会社イデラアセットマネジメント(現 三井物産・イデラパートナーズ株式会社))の代表取締役として行った取引であり、上記報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件に従っています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)栁谷宗吾は2016年9月9日付で執行役員を辞任し、同日付で菅沼通夫が執行役員に就任しました。
(注4)株式会社イデラアセットマネジメントは2016年9月9日付で三井物産・イデラパートナーズ株式会社に商号変更しています。
(注5)栁谷宗吾は2016年9月9日付で代表取締役社長を辞任し、同日付で菅沼通夫が代表取締役社長に就任しました。栁谷宗吾は同日付で代表取締役副社長CIOに就任しました。
2.親会社に関する情報
株式会社イデラキャピタルマネジメント(非上場)
[資産除去債務に関する注記]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
当期(2016年10月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
当期(自 2015年12月4日 至 2016年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
②有形固定資産
有形固定資産を保有していないため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
営業収益が発生していないため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	当期 自 2015年12月4日 至 2016年10月31日
1口当たり純資産額	95,499円
1口当たり当期純損失(△)	△104,501円

(注1)1口当たり当期純損失は、当期純損失を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純損失については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純損失の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	当期 自 2015年12月4日 至 2016年10月31日
当期純損失(△)(千円)	△78,375
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-
普通投資口に係る当期純損失(△)(千円)	△78,375
期中平均投資口数(口)	750

[重要な後発事象に関する注記]
① 新投資口の発行
2016年11月11日及び2016年12月7日開催の本投資法人役員会において、本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)を東京証券取引所に上場するにあたって実施する新投資口発行及び投資口売出しに関し決議を行い、公募による新投資口の発行について2016年12月15日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は51,892,335,000円、発行済投資口の総口数は293,750口となっています。
公募による新投資口発行(一般募集)

発行新投資口数	293,000口
発行価格	1口当たり 183,000円
発行価格の総額	53,619,000,000円
発行価額	1口当たり 176,595円
発行価額の総額	51,742,335,000円
払込期日	2016年12月15日

② 資金の借入れ
本投資法人は、不動産信託受益権15物件の取得及びそれらの付帯費用の支払いに充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。

区分	借入先	借入金額	利率	借入	返済期日	返済	摘要
(注1)				実行日		方法
長期	株式会社三井住友銀行 株式会社りそな銀行	80億円	基準金利(注2)+0.420%(注6)	2016年 12月16日	2026年 11月30日 (期間10年)	期限 一括 弁済	無担保 無保証
	三井住友信託銀行 株式会社	50億円	基準金利(注2)+0.340%(注7)		2024年 11月29日 (期間8年)
	株式会社三井住友銀行	100億円	基準金利(注2)+0.280%(注8)		2023年 11月30日 (期間7年)
	株式会社福岡銀行
	株式会社りそな銀行
	株式会社 日本政策投資銀行	20億円	0.62125% (固定金利)
	三井住友信託銀行 株式会社 株式会社新生銀行	70億円	基準金利(注2)+0.200%(注9)		2022年 11月30日 (期間6年)
	株式会社みずほ銀行	100億円	0.370% (固定金利)		2021年 11月30日 (期間5年)
短期	株式会社三井住友銀行	50億円	基準金利(注3)+0.130%		2017年 11月30日 (期間1年)
	株式会社みずほ銀行	20億円
	株式会社 三菱東京UFJ銀行	10億円
	三菱UFJ信託銀行 株式会社	10億円

(注1)「短期」とは、借入実行日から返済期限までが1年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
(注2)長期借入金に係る基準金利は、全銀協3ヶ月日本円TIBOR(当該利息期間に対応する期間が存在しない場合はローン契約で別途定める利率)です。
(注3)短期借入金に係る基準金利は、全銀協1ヶ月日本円TIBORです。
(注4)各利払期日の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払期日の2営業日前に決定します。
(注5)上記借入れ実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。
(注6)金利スワップの設定により、本借入金の金利は実質的に0.7450%で固定化されています。
(注7)金利スワップの設定により、本借入金の金利は実質的に0.5947%で固定化されています。
(注8)金利スワップの設定により、本借入金の金利は実質的に0.4996%で固定化されています。
(注9)金利スワップの設定により、本借入金の金利は実質的に0.3725%で固定化されています。

③資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、上記①記載の新投資口の発行(一般募集)による手取金及び上記②記載の借入金等により、以下に掲げる資産を取得しました。

物件名称	所在地	取得年月日	取得価格 (百万円)	取得先
品川シーサイドパークタワー	東京都 品川区	2016年12月16日	32,000	東品川2特定目的会社
川崎テックセンター	神奈川県 川崎市	2016年12月16日	23,182	合同会社カッシーニ・ファンド
新宿イーストサイドスクエア	東京都 新宿区	2016年12月16日	10,000	合同会社シンジュクイースト
ヒルコート東新宿	東京都 新宿区	2016年12月16日	3,900	合同会社TSMX99
miumiu神戸(土地)	兵庫県 神戸市	2016年12月16日	6,300	合同会社北青山サポート9号
渋谷ワールドイーストビル	東京都 渋谷区	2016年12月16日	3,200	合同会社三日月
イオン葛西店	東京都 江戸川区	2016年12月16日	9,420	合同会社TSMX99
ダイキ和泉中央店	大阪府 和泉市	2016年12月16日	3,000	ヒューリック株式会社
ホテルサンルート新潟	新潟県 新潟市	2016年12月16日	2,108	フロントアベニュー・ベータ合同会社
ダイワロイネットホテル秋田	秋田県 秋田市	2016年12月16日	2,042	フロントアベニュー・ベータ合同会社
スーパーホテル仙台・広瀬通り	宮城県 仙台市	2016年12月16日	1,280	フロントアベニュー・アルファ合同会社
スーパーホテル大阪・天王寺	大阪府 大阪市	2016年12月16日	1,260	フロントアベニュー・アルファ合同会社
スーパーホテルさいたま・大宮	埼玉県 さいたま市	2016年12月16日	1,123	フロントアベニュー・アルファ合同会社
スーパーホテル京都・烏丸五条	京都府 京都市	2016年12月16日	1,030	フロントアベニュー・アルファ合同会社
コンフォートホテル新山口	山口県 山口市	2016年12月16日	902	フロントアベニュー・ベータ合同会社
合計	―	―	100,747	―