有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(平成31年3月1日-令和1年8月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 信託建物 7～72年 信託構築物 2～ 7年 信託機械及び装置 10年 信託工具、器具及び備品 4～10年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウェアについては、本投資法人内における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。
2.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該信託受益権の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産を信託財産とする信託受益権の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
3.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
5.消費税等の処理方法	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]

	前期 (2019年2月28日)	当期 (2019年8月31日)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)		当期 (自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳	A.不動産賃貸事業収益		A.不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入		賃貸事業収入
	賃料収入	2,322,005	賃料収入	2,399,708
	不動産賃貸事業収益合計	2,322,005	不動産賃貸事業収益合計	2,399,708
	B.不動産賃貸事業費用		B.不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用		賃貸事業費用
	公租公課	228,523	公租公課	235,295
	損害保険料	3,138	損害保険料	3,142
	修繕費	1,114	修繕費	1,857
	減価償却費	312,536	減価償却費	313,555
	その他賃貸事業費用	800	その他賃貸事業費用	800
	不動産賃貸事業費用合計	546,113	不動産賃貸事業費用合計	554,650
	C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,775,891	C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,845,057
※2.主要投資主との取引	営業取引によるもの 営業収益 営業費用	1,537,881 840	-
※3.保険差益	-		前期に発生した損害に係る受取保険金と当期に実施した修繕工事等の差額であります。

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前期 (自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日)	当期 (自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	500,000口	500,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)				当期 (自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係	(2019年2月28日現在)				(2019年8月31日現在)
		現金及び預金	2,768,677			現金及び預金	1,483,416
		信託現金及び信託預金	1,543,576			信託現金及び信託預金	1,651,896
		現金及び現金同等物	4,312,254			現金及び現金同等物	3,135,313

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2019年2月28日)	当期 (2019年8月31日)
1年内	1,304,673千円	1,304,673千円
1年超	9,785,050千円	9,132,713千円
合計	11,089,723千円	10,437,386千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、若しくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達します。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、弁済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)現金及び預金	2,768,677	2,768,677	-
(2)信託現金及び信託預金	1,543,576	1,543,576	-
資産合計	4,312,254	4,312,254	-
(1)短期借入金	4,000,000	4,000,000	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	14,514,254	14,254
(3)長期借入金	30,000,000	30,257,360	257,360
負債合計	48,500,000	48,771,614	271,614

2019年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるもの((注2)参照)は、次表には含めていません。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)現金及び預金	1,483,416	1,483,416	-
(2)信託現金及び信託預金	1,651,896	1,651,896	-
資産合計	3,135,313	3,135,313	-
(1)短期借入金	3,000,000	3,000,000	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	14,515,955	15,955
(3)長期借入金	30,000,000	30,290,965	290,965
負債合計	47,500,000	47,806,921	306,921

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (3)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)

	前期 (2019年2月28日)	当期 (2019年8月31日)
預り敷金及び保証金	4,554,473	4,554,473

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日(2019年2月28日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	2,768,677	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	1,543,576	-	-	-	-	-
合計	4,312,254	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2019年8月31日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	1,483,416	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	1,651,896	-	-	-	-	-
合計	3,135,313	-	-	-	-	-

(注4)借入金の決算日(2019年2月28日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	4,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	3,000,000	11,500,000	6,000,000	9,500,000	-
合計	18,500,000	3,000,000	11,500,000	6,000,000	9,500,000	-

借入金の決算日(2019年8月31日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	3,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	7,000,000	12,500,000	5,000,000	5,500,000	-
合計	17,500,000	7,000,000	12,500,000	5,000,000	5,500,000	-

[有価証券に関する注記]
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (2019年2月28日)				当期 (2019年8月31日)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳	(繰延税金資産)				(繰延税金資産)
		未払事業税損金不算入額	7			未払事業税損金不算入額	20
		繰延税金資産合計	7			繰延税金資産合計	20
		繰延税金資産の純額	7			繰延税金資産の純額	20
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に差異があるときの、当該差異の原因となった主な項目別の内訳		法定実効税率	31.51%			法定実効税率	31.51%
		(調整)				(調整)
		支払分配金の損金算入額	△31.50%			支払分配金の損金算入額	△31.48%
		その他	0.04%			その他	0.03%
		税効果会計適用後の法人税	0.05%			税効果会計適用後の法人税	0.06%
		等の負担率				等の負担率

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)

属性	名称等	所在地	資本金 (千円)	事業の内容又は職業	投資口等の 所有(被所 有)割合 (%)	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の関係
その他の関係会社の子会社	森トラスト株式会社	東京都港区	30,000,000	不動産業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸 (注4)	1,669,668	前受金	329,698
										預り敷金及び保証金	3,281,000
その他の関係会社の子会社	森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社	東京都港区	200,000	投資法人の資産運用	-	兼任 1人	資産運用会社	資産運用業務の委託報酬の支払	89,596	未払金	96,764

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
(注3)森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社は、2019年3月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社とし、森トラスト・アセットマネジメント株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、合併後は森トラスト・アセットマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用を行っています。
(注4)森トラスト株式会社は、2019年2月18日付で保有する全ての本投資法人の投資口を、森トラスト株式会社の親会社である株式会社森トラスト・ホールディングスへ譲渡したことにより、その他の関係会社からその他の関係会社の子会社となりましたが、不動産の賃貸の取引金額については、その他の関係会社であった期間のものも含めて記載しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)

属性	名称等	所在地	資本金 (千円)	事業の内容又は職業	投資口等の 所有(被所 有)割合 (%)	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の関係
その他の関係会社の子会社	森トラスト株式会社	東京都港区	30,000,000	不動産業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸	1,747,371	前受金	298,605
										預り敷金及び保証金	3,281,000
その他の関係会社の子会社	森トラスト・アセットマネジメント株式会社	東京都港区	400,000	投資法人の資産運用	-	兼任 1人	資産運用会社	資産運用業務の委託報酬の支払	90,384	未払金	97,615

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
(注3)森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社は、2019年3月1日付で、森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社とし、森トラスト・アセットマネジメント株式会社を吸収合併存続会社とする吸収合併を行っており、合併後は森トラスト・アセットマネジメント株式会社が本投資法人の資産運用を行っています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日)	当期 (自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日)
ホテル	貸借対照表計上額
		期首残高	101,194,052	100,886,836
		期中増減額	△307,216	△283,888
		期末残高	100,886,836	100,602,947
		期末時価	116,500,000	119,200,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(5,320千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(312,536千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(29,666千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(313,555千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	1,669,668	不動産賃貸事業
株式会社相鉄ホテルマネジメント	652,336	不動産賃貸事業

当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	1,747,371	不動産賃貸事業
株式会社相鉄ホテルマネジメント	652,336	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

前期 (自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)		当期 (自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	103,090円 3,089円	1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	103,219円 3,219円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。		なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期 (自 2018年9月 1日 至 2019年2月28日)	当期 (自 2019年3月 1日 至 2019年8月31日)
当期純利益(千円)	1,544,749	1,609,791
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,544,749	1,609,791
期中平均投資口数(口)	500,000	500,000

[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2019年9月2日付で以下の資産の取得を行いました。
[取得の概要]
物件名称:ヒルトン小田原リゾート&スパ
所在地 :神奈川県小田原市
取得資産:不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
取得価格:6,500百万円(準共有持分割合50%)
ただし、取得諸経費、固定資産税の精算金、消費税及び地方消費税は除きます。
取得日 :2019年9月2日
売主 :小田原ヒルトン株式会社
2.資金の借入れ
本投資法人は、上記1に記載の物件の取得資金及び関連費用に充当するため、以下の資金の借入れ(借入総額7,000百万円)を実行しました。

区分 (注1)	借入先	借入金額 (百万円)	利率	借入日	返済期限	返済方法	摘要
短期	株式会社三井住友銀行	1,500	基準金利 (注2) +0.19%	2019年 9月2日	2020年 8月31日	期限一括	無担保 無保証 変動金利
	三井住友信託銀行株式会社	1,500
	株式会社みずほ銀行	500
	小計	3,500	-	-	-	-	-
長期	信金中央金庫	1,000	0.29880%	2019年 9月2日	2025年 8月29日	期限一括	無担保 無保証 固定金利
	株式会社日本政策投資銀行	500
	みずほ信託銀行株式会社	500
	株式会社りそな銀行	500
	株式会社みずほ銀行	1,000	0.36000%		2026年 8月31日
	小計	3,500	-	-	-	-	-
合計		7,000	-	-	-	-	-

(注1)「短期」とは借入期間が1年以内の借入れをいい、「長期」とは借入期間が1年超の借入れをいいます。
(注2)「基準金利」は、借入実行日又は毎月末日(当該日が営業日でない場合はその直前の営業日)の2営業日前に一般社団法人全銀協
TIBOR運営機関が公表する全銀協1か月日本円TIBORとなります。