有価証券報告書(内国投資証券)-第14期(2022/09/01-2023/02/28)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 機械及び装置 8～17年 車両運搬具 4年 工具、器具及び備品 4～15年 信託建物 6～72年 信託構築物 2～20年 信託機械及び装置 8～10年 信託工具、器具及び備品 3～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウェアについては、本投資法人内における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。
2.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該信託受益権の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産を信託財産とする信託受益権の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
3.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地

[重要な会計上の見積りに関する注記]
(固定資産の評価)
①財務諸表に計上した金額

		(単位:千円)
	前期 (2022年8月31日)	当期 (2023年2月28日)
有形固定資産	104,369,968	104,110,360
無形固定資産	1,337	2,495
減損損失	-	-

②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
本投資法人の不動産賃貸事業においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により、内外観光客、ビジネス客、宴会利用等のホテルサービスへの需要は低迷している状況のなか、変動賃料導入ホテルの運営業績に基づく賃料が大幅に減少しています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、2023年8月期(2023年3月1日～2023年8月31日)において当該感染症の影響が継続し、その後の一定期間で徐々に回復するとの仮定を置いて、減損の兆候の有無の判定を含む固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、感染拡大状況や経済活動への影響に変化が生じた場合には、本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]

	前期 (2022年8月31日)	当期 (2023年2月28日)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)		当期 (自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳	A.不動産賃貸事業収益		A.不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入		賃貸事業収入
	賃料収入	2,003,270	賃料収入	1,727,444
	その他賃貸事業収入		その他賃貸事業収入
	その他収入	3,353	その他収入	3,311
	不動産賃貸事業収益合計	2,006,624	不動産賃貸事業収益合計	1,730,755
	B.不動産賃貸事業費用		B.不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用		賃貸事業費用
	公租公課	281,767	公租公課	281,437
	損害保険料	5,446	損害保険料	6,155
	修繕費	9,593	修繕費	8,914
	減価償却費	367,459	減価償却費	370,991
	その他賃貸事業費用	990	その他賃貸事業費用	988
	不動産賃貸事業費用合計	665,259	不動産賃貸事業費用合計	668,487
	C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,341,365	C.不動産賃貸事業損益(A-B)	1,062,268
※2.不動産等売却益の内訳	コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション(準共有持分1.0%)		-
	不動産等売却収入	181,000
	不動産等売却原価	133,552
	その他売却費用	646
	不動産等売却益	46,801

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前期 (自 2022年3月 1日 至 2022年8月31日)	当期 (自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	500,000口	500,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)				当期 (自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係	(2022年8月31日現在)				(2023年2月28日現在)
		現金及び預金	3,900,818			現金及び預金	4,136,939
		信託現金及び信託預金	2,071,843			信託現金及び信託預金	1,526,821
		現金及び現金同等物	5,972,661			現金及び現金同等物	5,663,761

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2022年8月31日)	当期 (2023年2月28日)
1年内	1,304,673千円	1,304,673千円
1年超	5,218,693千円	4,566,356千円
合計	6,523,366千円	5,871,030千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等又は分配金の支払い、若しくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達します。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みた上で慎重に行います。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、弁済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、弁済期日の分散を図ることで当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内返済予定の長期借入金	10,500,000	10,503,802	3,802
(2)長期借入金	38,000,000	37,970,433	△29,566
負債合計	48,500,000	48,474,235	△25,764

2023年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	14,526,346	26,346
(2)長期借入金	34,000,000	34,002,232	2,232
負債合計	48,500,000	48,528,579	28,579

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金 (2)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注2)金銭債権の決算日(2022年8月31日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	3,900,818	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	2,071,843	-	-	-	-	-
合計	5,972,661	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2023年2月28日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	4,136,939	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	1,526,821	-	-	-	-	-
合計	5,663,761	-	-	-	-	-

(注3)借入金の決算日(2022年8月31日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	5,475,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	10,500,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	22,500,000	10,500,000	5,000,000	-	-
合計	15,975,000	22,500,000	10,500,000	5,000,000	-	-

借入金の決算日(2023年2月28日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	5,475,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	16,500,000	7,000,000	10,500,000	-	-
合計	19,975,000	16,500,000	7,000,000	10,500,000	-	-

[有価証券に関する注記]
前期(2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)

	前期 (2022年8月31日)				当期 (2023年2月28日)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳	(繰延税金資産)				(繰延税金資産)
		未払事業税損金不算入額	17			未払事業税損金不算入額	7
		繰延税金資産合計	17			繰延税金資産合計	7
		繰延税金資産の純額	17			繰延税金資産の純額	7
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に差異があるときの、当該差異の原因となった主な項目別の内訳		法定実効税率	31.46%			法定実効税率	31.46%
		(調整)				(調整)
		支払分配金の損金算入額	△31.43%			支払分配金の損金算入額	△31.44%
		その他	0.05%			その他	0.09%
		税効果会計適用後の法人税	0.08%			税効果会計適用後の法人税	0.11%
		等の負担率				等の負担率

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)

属性	名称等	所在地	資本金 (千円)	事業の内容又は職業	投資口等の 所有(被所 有)割合 (%)	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の関係
その他の関係会社の子会社	森トラスト株式会社	東京都港区	30,000,000	不動産業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸	1,192,063	前受金	190,115
										預り敷金及び保証金	3,241,350
								不動産信託受益権の売却	181,000	-	-
その他の関係会社の子会社	MT&ヒルトンホテル株式会社	東京都港区	20,000	ホテル業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸	158,870	前受金	33,914
その他の関係会社の子会社	森トラスト・アセットマネジメント株式会社	東京都港区	400,000	投資法人の資産運用	-	兼任 1人	資産運用会社	資産運用業務の委託報酬の支払	91,370	未払金	100,507

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)

属性	名称等	所在地	資本金 (千円)	事業の内容又は職業	投資口等の 所有(被所 有)割合 (%)	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の関係
その他の関係会社の子会社	森トラスト株式会社	東京都港区	30,000,000	不動産業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸	890,120	前受金	257,467
										預り敷金及び保証金	3,241,350
その他の関係会社の子会社	MT&ヒルトンホテル株式会社	東京都港区	20,000	ホテル業	-	なし	不動産の賃貸・管理	不動産の賃貸	184,986	前受金	34,786
その他の関係会社の子会社	森トラスト・アセットマネジメント株式会社	東京都港区	400,000	投資法人の資産運用	-	兼任 1人	資産運用会社	資産運用業務の委託報酬の支払	89,254	未払金	98,179

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件及び取引条件の決定方針等:市場価格等を参考に決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2022年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2022年3月 1日 至 2022年8月31日)	当期 (自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日)
ホテル	貸借対照表計上額
		期首残高	104,822,522	104,371,305
		期中増減額	△451,216	△258,449
		期末残高	104,371,305	104,112,856
		期末時価	123,473,500	123,217,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(49,795千円)によるものであり、主な減少理由はコートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション準共有持分譲渡(133,552千円)及び減価償却費(367,459千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加理由は資本的支出(112,542千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(370,991千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「損益計算書に関する注記」の「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。なお、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」です。
当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
対象となる収益がないため、記載を省略しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	1,238,865	不動産賃貸事業
MT&ヒルトンホテル株式会社	158,870	不動産賃貸事業
株式会社相鉄ホテルマネジメント	652,336	不動産賃貸事業

当期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	890,120	不動産賃貸事業
MT&ヒルトンホテル株式会社	184,986	不動産賃貸事業
株式会社相鉄ホテルマネジメント	652,336	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

前期 (自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)		当期 (自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	102,289円 2,289円	1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	101,419円 1,418円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。		なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

(注) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期 (自 2022年3月 1日 至 2022年8月31日)	当期 (自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日)
当期純利益(千円)	1,144,681	709,272
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,144,681	709,272
期中平均投資口数(口)	500,000	500,000

[重要な後発事象に関する注記]
(ア)本投資法人とMTRとの合併
本投資法人とMTR(以下、本投資法人と併せて「両投資法人」ということがあります。)は、2023年3月1日を合併の効力発生日として、MTRを吸収合併存続法人、本投資法人を吸収合併消滅法人とする本合併を行いました。また、MTRは同日付で商号を「森トラストリート投資法人」に変更しました。
a.本合併の目的
両投資法人は、資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えたオフィス・ホテルを中核資産とする総合型REIT(注)となるべく、オフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰すること等を目的として本合併を行いました。
(注)新MTRは、新MTRの運用ガイドラインについて、本合併の効力発生日付で、本合併に伴う投資方針の変更等を行っています。
b.本合併の方式
MTRを吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、本投資法人は本合併により解散しました。
c.合併比率等
本投資法人の全ての投資主に対し1口以上のMTRの投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資主に対する割当てに先立ち、2023年2月28日を基準日、2023年3月1日を効力発生日として、MTRの投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行い、本投資法人の投資口1口に対して、かかる投資口分割後のMTRの投資口1.84口を割当交付しました。当該割当交付により、一部の割当対象投資主に対して交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じたため、当該1口未満の端数投資口を投信法の規定に基づいて市場において行う取引により売却し、端数が生じた割当対象投資主に対して、2023年5月22日からその端数に応じて当該売却代金を交付する予定です。
d.合併交付金の交付
MTRは、前記c.に記載されたMTRの投資口の割当交付の他に、本合併の効力発生日の前日に終了する本投資法人の最終期の営業期間に係る金銭の分配(利益の配当)の代わり金として、本投資法人の分配可能利益に基づき本投資法人の投資主(本合併の効力発生日の前日の本投資法人の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主)に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日における本投資法人の分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日における本投資法人の発行済投資口の総口数で除した金額(1円未満切捨て))を、2023年5月22日から支払う予定です。
e.吸収合併存続法人(MTR)の直前期(2022年10月1日から2023年2月28日まで)の概要
事業内容 投信法及びその他の関係法令に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として
運用すること
営業収益 7,258百万円
当期純利益 3,614百万円
資産合計 322,398百万円
負債合計 163,672百万円
純資産合計 158,725百万円