有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成30年3月1日-平成30年8月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～57年 構築物 10年～57年 工具、器具及び備品 10年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	創立費 5年均等償却を行っています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。なお、当期は該当ありません。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

[貸借対照表に関する注記]
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額

			前 期 (2018年2月28日)	当 期 (2018年8月31日)
			50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳

				前 期 (自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)	当 期 (自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
A.不動産賃貸事業収益
		賃貸事業収入
		賃料収入		1,827,408千円	1,940,907千円
		共益費収入		95,764千円	102,783千円
		計		1,923,172千円	2,043,691千円
		その他賃貸事業収入
		水道光熱費収入		82,062千円	99,064千円
		その他賃貸収入		37,205千円	44,099千円
		計		119,267千円	143,164千円
		不動産賃貸事業収益合計		2,042,440千円	2,186,855千円
B.不動産賃貸事業費用
		賃貸事業費用
		管理業務費		76,157千円	87,649千円
		公租公課		6,356千円	185,803千円
		保険料		3,262千円	3,547千円
		修繕費		31,382千円	30,163千円
		水道光熱費		87,651千円	104,285千円
		減価償却費		403,281千円	433,019千円
		信託報酬		1,298千円	1,382千円
		その他賃貸事業費用		13,500千円	14,404千円
		不動産賃貸事業費用合計		622,889千円	860,255千円
C.不動産賃貸事業損益(A-B)				1,419,550千円	1,326,599千円

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前 期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当 期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	214,000口	214,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前 期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当 期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
現金及び預金	1,500,868千円	1,869,456千円
信託現金及び信託預金	2,665,332千円	2,527,566千円
現金及び現金同等物	4,166,201千円	4,397,022千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前 期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当 期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
1年以内	3,767,422千円	3,412,347千円
1年超	11,126,683千円	9,981,099千円
合計	14,894,106千円	13,393,446千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得及び債務の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、又は新投資口の発行により調達しています。
資金の借入においては、金利の動向、資金調達コスト、支払金利の形態(変動又は固定金利)、借入期間、借入れの返済期日等を考慮し行います。
借入れを実施する場合、借入先は金融商品取引法第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(但し、租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限ります。)に限るものとし、無担保・無保証を原則としますが、調達環境や経済条件等を考慮し本投資法人の資産を担保として提供することがあります。また、資産の取得及び債務の返済等、本投資法人の運用に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度借入枠設定契約、コミットメントライン契約等の事前の借入枠の設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
加えて、長期的かつ安定的な成長を目指し、金融環境、本投資法人の資本構成や既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ、投資口の追加発行を行います。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてデリバティブ取引を行うことがあります。なお、当期においてデリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金については、主に資産の取得及び債務の返済等を使途とした資金調達です。借入金は弁済期日における流動性リスクに晒されていますが、本投資法人の資産総額のうち借入金が占める割合について金利水準及びその今後の見通し、金融環境、本投資法人の運用の効率性・安定性等を勘案して決定すること、返済期限を分散化させること、流動性の高い現預金を一定程度保有することで流動性リスクを限定・管理しています。
また、変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し必要に応じて固定金利への借り換え及びデリバティブ取引によるヘッジを検討する体制としています。
テナントから預かった敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、不動産信託受益権の場合は信託勘定内、不動産、不動産の賃借権及び地上権の場合は銀行普通預金口座又は銀行定期預金口座に一部を積み立てること、テナントの入退去予定を適切に把握することやヒストリカルデータの蓄積により資金需要を予想することで安全性を確保することとしています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額の他、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)現金及び預金	1,500,868	1,500,868	-
(2)信託現金及び信託預金	2,665,332	2,665,332	-
資産合計	4,166,201	4,166,201	-
(3)短期借入金	2,618,000	2,618,000	-
(4)長期借入金	18,901,000	18,855,391	△45,608
負債合計	21,519,000	21,473,391	△45,608

2018年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)現金及び預金	1,869,456	1,869,456	-
(2)信託現金及び信託預金	2,527,566	2,527,566	-
資産合計	4,397,022	4,397,022	-
(3)短期借入金	-	-	-
(4)長期借入金	18,901,000	18,887,140	△13,859
負債合計	18,901,000	18,887,140	△13,859

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

(単位:千円)

区分		前期 (2018年2月28日)	当期 (2018年8月31日)
信託預り敷金及び保証金	*1	1,235,148	1,230,295

*1 賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があることから、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年2月28日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,500,868	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	2,665,332	-	-	-	-	-
合計	4,166,201	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2018年8月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,869,456	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	2,527,566	-	-	-	-	-
合計	4,397,022	-	-	-	-	-

(注4)借入金の決算日(2018年2月28日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	2,618,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	4,000,000	-	2,211,000	2,480,000	10,210,000
合計	2,618,000	4,000,000	-	2,211,000	2,480,000	10,210,000

借入金の決算日(2018年8月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
長期借入金	-	4,000,000	-	2,211,000	2,480,000	10,210,000
合計	-	4,000,000	-	2,211,000	2,480,000	10,210,000

[有価証券に関する注記]
前期(2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2018年8月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2018年8月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2018年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前 期 (2018年2月28日)	当 期 (2018年8月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	-千円	12千円
	繰延税金資産小計	-千円	12千円
繰延税金資産合計		-千円	12千円
繰延税金資産の純額		-千円	12千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前 期 (2018年2月28日)	当 期 (2018年8月31日)
法定実効税率	31.74%	31.74%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.55%	△31.72%
評価性引当額の増減	△0.19%	-%
その他	0.06%	0.06%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.06%	0.08%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2018年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2018年8月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、物流施設を主たる用途とする賃貸用の不動産等資産を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	5,389,730	71,295,451
	期中増減額(注2)	65,905,721	△363,463
	期末残高	71,295,451	70,931,988
期末時価(注3)		74,700,000	74,980,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件の取得(66,282,079千円)等によるものであり、主な減少額は減価償却費(403,281千円)等によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(69,556千円)等によるものであり、主な減少額は減価償却費(433,019千円)等によるものです。
(注3) 期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2017年9月1日 至 2018年2月28日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1) 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年3月1日 至 2018年8月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1) 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
1口当たり純資産額	255,882円	254,986円
1口当たり当期純利益	5,389円	4,684円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2017年9月1日 至 2018年2月28日	当期 自 2018年3月1日 至 2018年8月31日
当期純利益(千円)	1,073,410	1,002,518
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,073,410	1,002,518
期中平均投資口数(口)	199,149	214,000

[重要な後発事象に関する注記]
本投資法人は、2018年8月23日及び2018年9月3日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、2018年9月10日に公募による新投資口の発行に係る払込が完了し、2018年10月11日に第三者割当による新投資口の発行に係る払込が完了しました。
(公募による新投資口の発行)

発行新投資口数	:	30,300口
発行価格(募集価格)	:	1口当たり246,772円
発行価格(募集価格)の総額	:	7,477,191,600円
発行価額(払込金額)	:	1口当たり238,166円
発行価額(払込金額)の総額	:	7,216,429,800円
払込期日	:	2018年9月10日

(第三者割当による新投資口の発行)

発行新投資口数	:	1,515口
発行価額(払込金額)	:	1口当たり238,166円
発行価額(払込金額)の総額	:	360,821,490円
払込期日	:	2018年10月11日
割当先	:	SMBC日興証券株式会社