有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(ア)保有資産の概要
当期末日現在の保有資産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用(媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(各保有資産に係る売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しており、「鑑定評価額」は、2021年8月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
(イ)賃貸借の概要
(注1)「建築時期」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント数」は、当期末日現在における各不動産等について締結されている各賃貸借契約書に基づく当該保有資産に関するテナント数(パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント数)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸事業収益」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収益(その他賃貸事業収入を含みます。)の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、当期末日現在における各不動産等に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「賃貸面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
(注6)「賃貸可能面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。
(注7)「稼働率」は、当期末日現在における各不動産等に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
なお、各期末の保有資産の稼働率等の推移は以下のとおりです。
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
(注1)各不動産鑑定評価書の価格時点はいずれも2021年8月31日です。
(注2)「鑑定評価機関」については、略称を記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
日本不動産研究所:一般財団法人日本不動産研究所
谷澤総合鑑定所:株式会社谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定:大和不動産鑑定株式会社
(エ)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
(注1)「調査業者」については、調査がなされた当時の名称を記載しています。
(注2)「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注3)「短期修繕費」は、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の概算の合計額を記載しています。
(注4)「長期修繕費」は、経年劣化に対して機能維持又は完全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用及び更新費用の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。なお、「ミューザ川崎」、「ヴィータ聖蹟桜ヶ丘」及び「ザ・パークハウス戸塚フロント(1階・2階商業部分)」については、持分割合(それぞれ6.9%(小数第2位以下切捨て)、49.6%(小数第2位以下切捨て)及び12.3%(小数第2位以下切捨て))に相当する数値を記載しています。
(注5)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2021年6月付地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づいて保有する資産15物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値を記載しています。
(オ)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれる場合があります。
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末日現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する工事は302,282千円であり、当期費用に区分された修繕費31,610千円と合わせて、合計333,892千円の工事を実施しています。なお、保有資産において当期に行った主要な資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(カ)主要な不動産等の概要
保有資産のうち、当期末日現在で、主要な不動産の物件(その賃貸事業収益が保有資産の総賃貸事業収益の合計の10%以上を占めるものをいいます。)に該当するものは、以下のとおりです。当該各保有資産に係るテナント数、賃貸事業収益、賃貸面積、賃貸可能面積については、前記「(イ)賃貸借の概要」をご参照ください。
また、当該各保有資産に係る稼働率の推移は以下のとおりです。
(キ)主要なテナントに関する情報
当期末日現在における、当該テナント(パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント)への賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。
(注1)「年間賃料」は、当期末日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)当期末日現在における運用資産の総賃貸面積に占める割合を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注4)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ク)担保の状況
該当事項はありません。
(ケ)個別不動産の概要
保有資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り2021年8月31日時点のものです。
これらの表については、下記の用語をご参照ください。
a.「分類」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とするオフィス、商業施設、ホテル及びその他のいずれかを記載しています。
b.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得年月日」は、本件売買契約に記載された各不動産等(なお、「ホテルビスタ仙台」については、ホテルに付随する動産の売買を含みます。)の取得日を記載しています。
・「取得価格」は、本件売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに媒介手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別及びこれに付随又は関連する資産を記載しています。
・「信託受託者」は、各信託不動産について信託契約を締結している者を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。
・土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築年月日」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「ML会社」は、本書の日付現在においてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「PM会社」は、本書の日付現在においてプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「特記事項」には、本書の日付現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
c.「物件収支状況」欄に関する説明
・物件収支状況は本投資法人の第7期(2021年3月1日から2021年8月31日まで)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
・「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。
・不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。
・賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としている場合があります。
(注)敷地面積は、私道負担部分(48.62㎡)を含みます。
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約742.44㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計は3,671.09㎡(登記簿記載面積)です。
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約4,467.51㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計(但し、共有となっている区画(家屋番号72番の3及び72番の7)については、持分割合(それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万1,485)を乗じた面積)は27,161.00㎡(登記簿記載面積)です。
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約197.84㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計は1,080.19㎡(登記簿記載面積)です。
(注)敷地面積のうち524.21㎡は地上権です。
(ア)保有資産の概要
当期末日現在の保有資産の概要は、以下のとおりです。
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得 年月日 | 取得価格 (百万円) (注2) | 投資 比率 (%) (注3) | 当期末 帳簿価額 (百万円) | 鑑定評価額(百万円) (注4) | 所有 形態 |
| オフィス | OF-01 | ザイマックス 西新橋ビル | 東京都 港区 | 2018年 2月16日 | 2,500 | 7.1 | 2,519 | 3,220 | 信託 受益権 |
| OF-02 | ザイマックス 岩本町ビル | 東京都 千代田区 | 2018年 2月16日 | 4,250 | 12.0 | 4,393 | 5,710 | 信託 受益権 | |
| OF-03 | ザイマックス 新宿御苑ビル | 東京都 新宿区 | 2018年 2月16日 | 5,020 | 14.2 | 5,047 | 7,300 | 信託 受益権 | |
| OF-04 | ザイマックス 神谷町ビル | 東京都 港区 | 2018年 2月16日 | 880 | 2.5 | 892 | 1,260 | 信託 受益権 | |
| OF-05 | ザイマックス 東麻布ビル | 東京都 港区 | 2018年 2月16日 | 1,550 | 4.4 | 1,602 | 2,140 | 信託 受益権 | |
| OF-06 | ザイマックス 東上野ビル | 東京都 台東区 | 2018年 2月16日 | 1,150 | 3.3 | 1,170 | 1,620 | 信託 受益権 | |
| OF-07 | ザイマックス 八王子ビル | 東京都 八王子市 | 2018年 2月16日 | 2,600 | 7.4 | 2,671 | 3,570 | 信託 受益権 | |
| OF-08 | ザイマックス 三田ビル | 東京都 港区 | 2021年 7月1日 | 668 | 1.9 | 678 | 727 | 信託 受益権 | |
| 小計/平均 | - | - | 18,618 | 52.7 | 18,974 | 25,547 | - | ||
| 商業施設 | RT-01 | ミューザ川崎 | 神奈川県川崎市 | 2018年 2月16日 | 4,100 | 11.6 | 4,078 | 5,310 | 信託 受益権 |
| RT-02 | ライフ 川崎御幸店 | 神奈川県川崎市 | 2018年 2月16日 | 790 | 2.2 | 792 | 978 | 信託 受益権 | |
| RT-03 | ヴィータ 聖蹟桜ヶ丘 | 東京都 多摩市 | 2018年 2月16日 | 3,100 | 8.8 | 3,428 | 3,860 | 信託 受益権 | |
| RT-04 | ライフ福泉店 | 大阪府 堺市 | 2020年 9月1日 | 1,065 | 3.0 | 1,081 | 1,090 | 信託 受益権 | |
| RT-05 | ザ・パークハウス 戸塚フロント (1階・2階商業部分) | 神奈川県横浜市 | 2021年 7月1日 | 540 | 1.5 | 549 | 622 | 不動産 | |
| 小計/平均 | - | - | 9,595 | 27.2 | 9,931 | 11,860 | - | ||
| ホテル | HT-01 | ホテルビスタ 仙台 | 宮城県 仙台市 | 2018年 2月16日 | 4,400 | 12.5 | 4,255 | 5,200 | 信託 受益権及びホテルに付随する動産 |
| 小計/平均 | - | - | 4,400 | 12.5 | 4,255 | 5,200 | - | ||
| その他 | OT-01 | ルネッサンス 21千早 | 福岡県 福岡市 | 2018年 2月16日 | 2,700 | 7.6 | 2,748 | 3,280 | 信託 受益権 |
| 小計/平均 | - | - | 2,700 | 7.6 | 2,748 | 3,280 | - | ||
| 合計/平均 | - | - | 35,313 | 100.0 | 35,910 | 45,887 | - | ||
(注1)「物件番号」は、本投資法人の保有資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「取得価格」は、保有資産の取得に要する諸費用(媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(各保有資産に係る売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税を含みません。
(注3)「投資比率」は、保有資産に係る取得価格の合計に対して各保有資産に係る取得価格が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4)各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、株式会社谷澤総合鑑定所及び大和不動産鑑定株式会社に委託しており、「鑑定評価額」は、2021年8月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。
(イ)賃貸借の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 建築時期 (注1) | テナント数 (注2) | 賃貸事業収益 (百万円) (注3) | 敷金・保証金 (百万円) (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 賃貸可能面積 (㎡) (注6) | 稼働率(%) (注7) |
| OF-01 | ザイマックス西新橋ビル | 2000年 8月22日 | 8 | 77 | 108 | 1,897.92 | 1,897.92 | 100.0 |
| OF-02 | ザイマックス岩本町ビル | 2001年 3月22日 | 13 | 138 | 178 | 3,825.18 | 4,152.40 | 92.1 |
| OF-03 | ザイマックス新宿御苑ビル | 2001年 2月28日 | 6 | 186 | 263 | 4,792.21 | 4,792.21 | 100.0 |
| OF-04 | ザイマックス神谷町ビル | 1991年 4月30日 | 7 | 41 | 53 | 1,205.27 | 1,205.27 | 100.0 |
| OF-05 | ザイマックス東麻布ビル | 1999年 11月30日 | 5 | 44 | 71 | 1,763.97 | 2,015.97 | 87.5 |
| OF-06 | ザイマックス東上野ビル | 1999年 4月9日 | 8 | 49 | 70 | 1,735.29 | 1,735.29 | 100.0 |
| OF-07 | ザイマックス八王子ビル | 1993年 1月26日 | 23 | 138 | 171 | 5,055.45 | 5,556.05 | 91.0 |
| OF-08 | ザイマックス三田ビル | 1991年 5月31日 | 8 | 5 | 6 | 589.05 | 741.41 | 79.4 |
| RT-01 | ミューザ川崎 | 2004年 1月7日 | 18 | 171 | 216 | 3,703.88 | 3,703.88 | 100.0 |
| RT-02 | ライフ川崎御幸店 | 1997年 1月13日 | 1 | 非開示 (注8) | 非開示 (注8) | 2,677.54 | 2,677.54 | 100.0 |
| RT-03 | ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 1999年 9月17日 | 1 | 非開示 (注8) | 非開示 (注8) | 27,610.61 | 27,610.61 | 100.0 |
| RT-04 | ライフ福泉店 | 1996年 12月17日 | 1 | 非開示 (注8) | 非開示 (注8) | 3,309.29 | 3,309.29 | 100.0 |
| RT-05 | ザ・パークハウス 戸塚フロント (1階・2階商業部分) | 2018年 5月23日 | 5 | 8 | 33 | 861.60 | 861.60 | 100.0 |
| HT-01 | ホテルビスタ仙台 | 2016年 3月14日 | 1 | 非開示 (注8) | 非開示 (注8) | 7,066.25 | 7,066.25 | 100.0 |
| OT-01 | ルネッサンス21千早 | 2006年 10月19日 | 138 | 110 | 24 | 9,926.99 | 10,290.99 | 96.5 |
| 合計/平均 | - | 243 | 1,305 | 1,301 | 76,020.50 | 77,616.68 | 97.9 | |
(注1)「建築時期」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
(注2)「テナント数」は、当期末日現在における各不動産等について締結されている各賃貸借契約書に基づく当該保有資産に関するテナント数(パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント数)の合計を記載しています。
(注3)「賃貸事業収益」は、賃料収入、共益費収入、駐車場収入等、当期中に保有不動産から生じた収益(その他賃貸事業収入を含みます。)の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注4)「敷金・保証金」は、当期末日現在における各不動産等に係る敷金・保証金として認識している帳簿価額の合計額につき単位未満を切り捨てて記載しています。
(注5)「賃貸面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
(注6)「賃貸可能面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積と、空室部分の建物図面等に基づく面積の合計を記載しています。
(注7)「稼働率」は、当期末日現在における各不動産等に係る賃貸可能面積に対する賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
なお、各期末の保有資産の稼働率等の推移は以下のとおりです。
| 第1期 2018年8月末 | 第2期 2019年2月末 | 第3期 2019年8月末 | 第4期 2020年2月末 | 第5期 2020年8月末 | 第6期 2021年2月末 | 第7期 2021年8月末 | |
| テナント数の合計 | 232 | 229 | 225 | 225 | 224 | 231 | 243 |
| 総賃貸面積(㎡) | 71,959.01 | 71,936.29 | 71,846.53 | 71,771.87 | 72,127.20 | 75,168.96 | 76,020.50 |
| 総賃貸可能面積(㎡) | 72,701.04 | 72,701.04 | 72,701.04 | 72,701.04 | 72,701.04 | 76,010.33 | 77,616.68 |
| 稼働率(%) | 99.0 | 98.9 | 98.8 | 98.7 | 99.2 | 98.9 | 97.9 |
(ウ)不動産鑑定評価書の概要
| 分類 | 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定評価機関 (注2) | 鑑定 評価額 (百万円) | 収益価格 | ||||
| 直接還元法による価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | |||||
| オフィス | OF-01 | ザイマックス西新橋ビル | 谷澤総合鑑定所 | 3,220 | 3,350 | 3.6 | 3,160 | 3.7 | 3.8 |
| OF-02 | ザイマックス岩本町ビル | 日本不動産研究所 | 5,710 | 5,830 | 3.5 | 5,590 | 3.3 | 3.7 | |
| OF-03 | ザイマックス新宿御苑ビル | 日本不動産研究所 | 7,300 | 7,420 | 3.5 | 7,170 | 3.3 | 3.7 | |
| OF-04 | ザイマックス神谷町ビル | 谷澤総合鑑定所 | 1,260 | 1,300 | 3.7 | 1,240 | 3.8 | 3.9 | |
| OF-05 | ザイマックス東麻布ビル | 大和不動産鑑定 | 2,140 | 2,210 | 3.8 | 2,110 | 3.6 | 4.0 | |
| OF-06 | ザイマックス東上野ビル | 大和不動産鑑定 | 1,620 | 1,640 | 3.9 | 1,610 | 3.7 | 4.1 | |
| OF-07 | ザイマックス八王子ビル | 日本不動産研究所 | 3,570 | 3,610 | 4.8 | 3,520 | 4.6 | 5.0 | |
| OF-08 | ザイマックス三田ビル | 日本不動産研究所 | 727 | 736 | 4.0 | 717 | 3.5 | 3.9 | |
| 小計/平均 | 25,547 | 26,096 | - | 25,117 | - | - | |||
| 商業施設 | RT-01 | ミューザ川崎 | 谷澤総合鑑定所 | 5,310 | 5,320 | 4.1 | 5,300 | 4.2 | 4.3 |
| RT-02 | ライフ川崎御幸店 | 大和不動産鑑定 | 978 | 992 | 4.2 | 972 | 4.0 | 4.4 | |
| RT-03 | ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 谷澤総合鑑定所 | 3,860 | 3,770 | 5.0 | 3,900 | 5.1 | 5.2 | |
| RT-04 | ライフ福泉店 | 大和不動産鑑定 | 1,090 | 1,100 | 4.5 | 1,080 | 4.3 | 4.7 | |
| RT-05 | ザ・パークハウス 戸塚フロント (1階・2階商業部分) | 谷澤総合鑑定所 | 622 | 626 | 4.5 | 620 | 4.6 | 4.7 | |
| 小計/平均 | 11,860 | 11,808 | - | 11,872 | - | - | |||
| ホテル | HT-01 | ホテルビスタ仙台 | 谷澤総合鑑定所 | 5,200 | 5,260 | 5.0 | 5,180 | 4.9 | 5.0 |
| 小計/平均 | 5,200 | 5,260 | - | 5,180 | - | - | |||
| その他 | OT-01 | ルネッサンス21千早 | 谷澤総合鑑定所 | 3,280 | 3,340 | 4.8 | 3,250 | 4.9 | 5.0 |
| 小計/平均 | 3,280 | 3,340 | - | 3,250 | - | - | |||
| 合計/平均 | 45,887 | 46,504 | - | 45,419 | - | - | |||
(注1)各不動産鑑定評価書の価格時点はいずれも2021年8月31日です。
(注2)「鑑定評価機関」については、略称を記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
日本不動産研究所:一般財団法人日本不動産研究所
谷澤総合鑑定所:株式会社谷澤総合鑑定所
大和不動産鑑定:大和不動産鑑定株式会社
(エ)建物状況評価報告書及び地震リスク評価報告書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 建物状況評価報告書 | 地震リスク評価報告書 | |||||
| 調査業者 (注1) | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注2、注3) | 長期修繕費 (千円) (注2、注4) | 調査業者 (注1) | 調査書年月 | PML値 (%) | ||
| OF-01 | ザイマックス西新橋ビル | SOMPOリスケアマネジメント株式会社 | 2017年11月30日 | - | 4,503 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 6.1 |
| OF-02 | ザイマックス岩本町ビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月30日 | - | 12,297 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 5.2 |
| OF-03 | ザイマックス新宿御苑ビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月30日 | - | 10,665 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 4.5 |
| OF-04 | ザイマックス神谷町ビル | 株式会社アースアプレイザル | 2017年11月30日 | - | 7,737 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 3.8 |
| OF-05 | ザイマックス東麻布ビル | 株式会社アースアプレイザル | 2017年11月30日 | - | 4,282 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 3.4 |
| OF-06 | ザイマックス東上野ビル | 株式会社アースアプレイザル | 2017年11月30日 | - | 2,820 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 5.1 |
| OF-07 | ザイマックス八王子ビル | SOMPOリスケアマネジメント株式会社 | 2017年11月30日 | - | 13,742 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 3.9 |
| OF-08 | ザイマックス三田ビル | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2021年6月10日 | - | 5,232 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2021年6月 | 2.6 |
| RT-01 | ミューザ川崎 | 株式会社アースアプレイザル | 2017年11月30日 | - | 13,357 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 1.2 |
| RT-02 | ライフ川崎御幸店 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年11月30日 | - | 3,662 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 7.0 |
| RT-03 | ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年11月30日 | - | 150,664 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 2.1 |
| RT-04 | ライフ福泉店 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2020年8月24日 | - | 3,626 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2020年8月 | 14.7 |
| RT-05 | ザ・パークハウス 戸塚フロント (1階・2階商業部分) | SOMPOリスクマネジメント株式会社 | 2021年6月10日 | - | 2,422 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2021年6月 | 6.7 |
| HT-01 | ホテルビスタ仙台 | 大和不動産鑑定株式会社 | 2017年11月30日 | - | 8,071 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 1.7 |
| OT-01 | ルネッサンス21千早 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月30日 | - | 13,916 | 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 | 2017年11月 | 1.7 |
| 合計 | - | 256,997 | ポートフォリオ全体(注5) | 1.8 | ||||
(注1)「調査業者」については、調査がなされた当時の名称を記載しています。
(注2)「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。
(注3)「短期修繕費」は、日常の保守よりも優先的に修繕等が必要となる不具合を修繕更新する場合の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の概算の合計額を記載しています。
(注4)「長期修繕費」は、経年劣化に対して機能維持又は完全稼働していく上での修繕更新の費用であって、建物状況評価報告書の日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用及び更新費用の合計額を本資産運用会社にて年平均額に換算し、千円未満を四捨五入して記載しています。なお、「ミューザ川崎」、「ヴィータ聖蹟桜ヶ丘」及び「ザ・パークハウス戸塚フロント(1階・2階商業部分)」については、持分割合(それぞれ6.9%(小数第2位以下切捨て)、49.6%(小数第2位以下切捨て)及び12.3%(小数第2位以下切捨て))に相当する数値を記載しています。
(注5)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による2021年6月付地震リスク評価(ポートフォリオ)報告書に基づいて保有する資産15物件の集合体に対して個別物件と同様にPML値を求めた数値を記載しています。
(オ)保有不動産の資本的支出
a.資本的支出の予定
本投資法人が当期末日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が含まれる場合があります。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(千円) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支出総額 | ||||
| ザイマックス 岩本町ビル | 東京都 千代田区 | 空調更新工事 | 自2022年7月 至2022年7月 | 53,720 | - | - |
| ヴィータ 聖蹟桜ヶ丘 | 東京都 多摩市 | 駐車場A(施設棟)に係る2022年度改修工事 | 自2022年7月 至2022年7月 | 54,335 | - | - |
b.期中の資本的支出
本投資法人が当期末日現在保有する資産に関して、当期に行った資本的支出に該当する工事は302,282千円であり、当期費用に区分された修繕費31,610千円と合わせて、合計333,892千円の工事を実施しています。なお、保有資産において当期に行った主要な資本的支出に該当する工事は以下のとおりです。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 工事期間 | 工事金額(千円) |
| ヴィータ 聖蹟桜ヶ丘 | 東京都 多摩市 | 自動火災報知設備本体更新 | 自2021年3月 至2021年3月 | 65,953 |
| ヴィータ 聖蹟桜ヶ丘 | 東京都 多摩市 | 駐車場A(施設棟)に係る2021年度改修工事 | 自2021年7月 至2021年7月 | 38,025 |
| ザイマックス 八王子ビル | 東京都 八王子市 | 外壁改修工事 | 自2021年7月 至2021年7月 | 82,651 |
c.長期修繕計画のために積立てた金銭
該当事項はありません。
(カ)主要な不動産等の概要
保有資産のうち、当期末日現在で、主要な不動産の物件(その賃貸事業収益が保有資産の総賃貸事業収益の合計の10%以上を占めるものをいいます。)に該当するものは、以下のとおりです。当該各保有資産に係るテナント数、賃貸事業収益、賃貸面積、賃貸可能面積については、前記「(イ)賃貸借の概要」をご参照ください。
また、当該各保有資産に係る稼働率の推移は以下のとおりです。
| 物件名称 | 2018年 8月末(%) | 2019年 2月末(%) | 2019年 8月末(%) | 2020年 2月末(%) | 2020年 8月末(%) | 2021年 2月末(%) | 2021年 8月末(%) |
| ザイマックス岩本町ビル | 100.0 | 98.1 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 92.1 |
| ザイマックス新宿御苑ビル | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| ザイマックス八王子ビル | 98.2 | 96.7 | 98.2 | 100.0 | 95.7 | 95.8 | 91.0 |
| ミューザ川崎 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
(キ)主要なテナントに関する情報
当期末日現在における、当該テナント(パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント)への賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めることになるテナントの概要は、以下のとおりです。
| テナント名称 | 業種 | 物件名称 | 契約期間 満了日 | 年間賃料 (百万円) (注1) | 賃貸面積 | 契約更改 の方法 | 敷金・ 保証金 | |
| (㎡) (注2) | 比率 (%) (注3) | |||||||
| 株式会社新都市ライフホールディングス | 商業施設 運営 | ヴィータ 聖蹟桜ヶ丘 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) | 27,610.61 | 36.3 | 非開示 (注4) | 非開示 (注4) |
(注1)「年間賃料」は、当期末日現在、本投資法人が主要なテナントとの間で締結した賃貸借契約上の月額賃料の12か月分の合計金額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「賃貸面積」は、当期末日現在における各不動産等に関する賃貸借契約及び賃貸借契約に添付されている建物図面等に基づく賃貸面積の合計を記載しています。
(注3)当期末日現在における運用資産の総賃貸面積に占める割合を、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
(注4)賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としています。
(ク)担保の状況
該当事項はありません。
(ケ)個別不動産の概要
保有資産の個別資産毎の概要は以下に記載の表にまとめたとおりです。なお、各資産の概要を示した表中の情報は、特段の記載のない限り2021年8月31日時点のものです。
これらの表については、下記の用語をご参照ください。
a.「分類」欄に関する説明
・「分類」は、本投資法人が投資対象とするオフィス、商業施設、ホテル及びその他のいずれかを記載しています。
b.「特定資産の概要」欄に関する説明
・「取得年月日」は、本件売買契約に記載された各不動産等(なお、「ホテルビスタ仙台」については、ホテルに付随する動産の売買を含みます。)の取得日を記載しています。
・「取得価格」は、本件売買契約に記載された売買代金(消費税及び地方消費税並びに媒介手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「特定資産の種類」は、特定資産としての不動産等資産の種別及びこれに付随又は関連する資産を記載しています。
・「信託受託者」は、各信託不動産について信託契約を締結している者を記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、原則として、住居表示を記載しています。
・土地の「地番」は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・土地の「建蔽率」は、原則として、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値(指定建蔽率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定建蔽率は、防火地域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値(指定容積率)(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類(複数ある場合にはそのいずれも)を記載しています。
・土地の「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載(借地がある場合には借地面積を含みます。)に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地及び建物の「所有形態」は、本投資法人が保有する権利の種類を記載しています。
・建物の「建築年月日」は、主たる建物の不動産登記簿上の新築年月日を記載しています。
・建物の「構造/階数」は、主たる建物について不動産登記簿上の記載に基づいています。
・建物の「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づき、附属建物の床面積も含めて記載しています。
・建物の「設計者」及び「施工者」は、主たる建物について設計及び施工がなされた当時の社名で記載しています。
・「ML会社」は、本書の日付現在においてマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・「PM会社」は、本書の日付現在においてプロパティマネジメント契約を締結している会社を記載しています。
・「特記事項」には、本書の日付現在において各保有資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項の他、各保有資産の評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
c.「物件収支状況」欄に関する説明
・物件収支状況は本投資法人の第7期(2021年3月1日から2021年8月31日まで)の金額を記載しています。なお、記載金額は千円未満を切り捨てて表示しています。
・「NOI」はネット・オペレーティング・インカムを意味し、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用(減価償却費を除きます。)を控除した金額です。
・不動産賃貸事業損益は、不動産賃貸事業収益から不動産賃貸事業費用を控除した金額です。
・賃借人からの開示の承諾が得られていないため、やむを得ない事情により非開示としている場合があります。
| ザイマックス西新橋ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 2,500百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 67,344 | ||
| 所在地 | 東京都港区西新橋二丁目6番2号 | その他賃貸事業収入 | 9,760 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都港区西新橋二丁目10番30他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 77,105 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 700% | 公租公課 | 6,948 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 5,144 | ||
| 敷地面積 | 402.53㎡ | 水道光熱費 | 3,638 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 2,629 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2000年8月22日 | 損害保険料 | 62 | |
| 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 | 減価償却費 | 2,734 | ||
| 延床面積 | 2,517.50㎡ | その他賃貸事業費用 | 4,802 | ||
| 設計者 | 株式会社類設計室 | 不動産賃貸事業費用 計 | 25,960 | ||
| 施工者 | 株式会社藤木工務店 | (3)NOI | 53,879 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 51,145 | ||
| ML会社 | - | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 本物件の南側接面道路の中心線より2mセットバックしていますが、敷地面積は、当該セットバック部分(33.96㎡)を含みます。 | |||||
| ザイマックス岩本町ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 4,250百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 123,264 | ||
| 所在地 | 東京都千代田区岩本町二丁目3番3号 | その他賃貸事業収入 | 15,300 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区岩本町二丁目175番2 | 不動産賃貸事業収益 計 | 138,564 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 800%、600% | 公租公課 | 13,479 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 10,041 | ||
| 敷地面積 | 864.83㎡ | 水道光熱費 | 7,133 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 4,995 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2001年3月22日 | 損害保険料 | 221 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 | 減価償却費 | 14,693 | ||
| 延床面積 | 6,261.06㎡ | その他賃貸事業費用 | 3,282 | ||
| 設計者 | 株式会社日建設計 | 不動産賃貸事業費用 計 | 53,848 | ||
| 施工者 | 熊谷・住友建設共同企業体 | (3)NOI | 99,409 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 84,715 | ||
| ML会社 | 合同会社ML2 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ザイマックス新宿御苑ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 5,020百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 174,465 | ||
| 所在地 | 東京都新宿区新宿一丁目1番11号 | その他賃貸事業収入 | 12,359 | ||
| 土地 | 地番 | 新宿区新宿一丁目1番8他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 186,825 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 700% | 公租公課 | 14,342 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 11,648 | ||
| 敷地面積 | 839.09㎡ | 水道光熱費 | 7,118 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 3,240 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2001年2月28日 | 損害保険料 | 213 | |
| 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上9階建 | 減価償却費 | 11,143 | ||
| 延床面積 | 6,084.32㎡ | その他賃貸事業費用 | 2,078 | ||
| 設計者 | 株式会社ユー・アソシエイツ | 不動産賃貸事業費用 計 | 49,784 | ||
| 施工者 | 鹿島・オリエンタル建設共同企業体 | (3)NOI | 148,183 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 137,040 | ||
| ML会社 | 合同会社ML2 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ザイマックス神谷町ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 880百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 38,445 | ||
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門五丁目12番13号 | その他賃貸事業収入 | 3,374 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都港区虎ノ門五丁目13番1他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 41,820 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600% | 公租公課 | 4,615 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 4,524 | ||
| 敷地面積 | 228.83㎡ | 水道光熱費 | 2,113 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 1,541 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1991年4月30日 | 損害保険料 | 46 | |
| 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根8階建 | 減価償却費 | 1,373 | ||
| 延床面積 | 1,356.51㎡ | その他賃貸事業費用 | 543 | ||
| 設計者 | 株式会社長谷工コーポレーション | 不動産賃貸事業費用 計 | 14,758 | ||
| 施工者 | 株式会社長谷工コーポレーション | (3)NOI | 28,434 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 27,061 | ||
| ML会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ザイマックス東麻布ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 1,550百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 39,243 | ||
| 所在地 | 東京都港区東麻布一丁目5番2号 | その他賃貸事業収入 | 5,306 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都港区東麻布一丁目5番11 | 不動産賃貸事業収益 計 | 44,549 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600% | 公租公課 | 6,438 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 5,581 | ||
| 敷地面積 | 365.05㎡ | 水道光熱費 | 2,270 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 565 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1999年11月30日 | 損害保険料 | 82 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 | 減価償却費 | 5,816 | ||
| 延床面積 | 2,570.13㎡ | その他賃貸事業費用 | 3,893 | ||
| 設計者 | 東西建築サービス株式会社 東京支社 | 不動産賃貸事業費用 計 | 24,648 | ||
| 施工者 | 前田建設工業株式会社 関東支社 | (3)NOI | 25,716 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 19,900 | ||
| ML会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ザイマックス東上野ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 1,150百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 43,172 | ||
| 所在地 | 東京都台東区東上野一丁目11番4号 | その他賃貸事業収入 | 5,861 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都台東区東上野一丁目22番11他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 49,033 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600%、500% | 公租公課 | 3,695 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 4,265 | ||
| 敷地面積 | 368.84㎡ | 水道光熱費 | 2,765 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 1,584 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1999年4月9日 | 損害保険料 | 60 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・陸屋根8階建 | 減価償却費 | 3,189 | ||
| 延床面積 | 1,942.54㎡ | その他賃貸事業費用 | 590 | ||
| 設計者 | 株式会社アーキテクトファイブ | 不動産賃貸事業費用 計 | 16,149 | ||
| 施工者 | 鹿島建設株式会社 東京支社 | (3)NOI | 36,073 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 32,884 | ||
| ML会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注)敷地面積は、私道負担部分(48.62㎡)を含みます。
| ザイマックス八王子ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 2,600百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 111,086 | ||
| 所在地 | 東京都八王子市横山町25番6号 | その他賃貸事業収入 | 27,862 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都八王子市横山町3番2他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 138,949 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600% | 公租公課 | 8,377 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 15,648 | ||
| 敷地面積 | 1,220.58㎡ | 水道光熱費 | 6,549 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 2,284 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1993年1月26日 | 損害保険料 | 276 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付9階建 | 減価償却費 | 10,460 | ||
| 延床面積 | 7,404.81㎡ | その他賃貸事業費用 | 4,472 | ||
| 設計者 | 株式会社日本設計 | 不動産賃貸事業費用 計 | 48,068 | ||
| 施工者 | 株式会社松村組 | (3)NOI | 101,340 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 90,880 | ||
| ML会社 | 合同会社ML1 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ザイマックス三田ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2021年7月1日 | 運用期間 | 2021年7月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 668百万円 | 稼働日数 | 62日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 5,046 | ||
| 所在地 | 東京都港区芝五丁目13番11号 | その他賃貸事業収入 | 381 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都港区芝五丁目3番39 | 不動産賃貸事業収益 計 | 5,428 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600% | 公租公課 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 900 | ||
| 敷地面積 | 137.02㎡ | 水道光熱費 | 337 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 2,100 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1991年5月31日 | 損害保険料 | 12 | |
| 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根10階建 | 減価償却費 | 349 | ||
| 延床面積 | 799.78㎡ | その他賃貸事業費用 | 162 | ||
| 設計者 | 株式会社公建設計 | 不動産賃貸事業費用 計 | 3,862 | ||
| 施工者 | 東成建設株式会社 | (3)NOI | 1,915 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 1,565 | ||
| ML会社 | 合同会社ML1 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
| ミューザ川崎 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 4,100百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 151,731 | ||
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区大宮町1310番地 | その他賃貸事業収入 | 19,804 | ||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市幸区大宮町1310番 | 不動産賃貸事業収益 計 | 171,536 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600%、400% | 公租公課 | 10,543 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 14,909 | ||
| 敷地面積 | 10,669.34㎡(注1) | 水道光熱費 | 14,203 | ||
| 所有形態 | 所有権の共有持分(敷地権割合約6.9%) | 修繕費 | 176 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2004年1月7日 | 損害保険料 | 191 | |
| 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根・ステンレス鋼板葺地下2階付27階建 | 減価償却費 | 17,737 | ||
| 延床面積 | 108,955.90㎡(注2) | その他賃貸事業費用 | 529 | ||
| 設計者 | 都市基盤整備公団 神奈川地域支社 | 不動産賃貸事業費用 計 | 58,292 | ||
| 施工者 | 清水・大成・安藤建設工事共同企業体 | (3)NOI | 130,980 | ||
| 所有形態 | 区分所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 113,243 | ||
| ML会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約742.44㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計は3,671.09㎡(登記簿記載面積)です。
| ライフ川崎御幸店 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 790百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 所在地 | 神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目93番地 | その他賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目94番1他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 非開示 | |
| 建蔽率 | 80%、60% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 200% | 公租公課 | 非開示 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域、第一種住居地域 | 外注委託費 | 非開示 | ||
| 敷地面積 | 1,879.15㎡ | 水道光熱費 | 非開示 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 非開示 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1997年1月13日 | 損害保険料 | 非開示 | |
| 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根2階建 | 減価償却費 | 1,570 | ||
| 延床面積 | 2,596.80㎡ | その他賃貸事業費用 | 非開示 | ||
| 設計者 | 株式会社竹中工務店 東京一級建築士事務所 | 不動産賃貸事業費用 計 | 非開示 | ||
| 施工者 | 株式会社竹中工務店 横浜支店 | (3)NOI | 22,726 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 21,156 | ||
| ML会社 | - | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: テナントとの間の賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に売買による譲渡等により所有権移転を行おうとする場合には、賃借人に対し事前に通知し、賃借人が希望するときは賃借人は優先的に購入を検討することができるものとされています。 | |||||
| ヴィータ聖蹟桜ヶ丘 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 3,100百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 所在地 | 東京都多摩市関戸四丁目72番地 | その他賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 土地 | 地番 | 東京都多摩市関戸四丁目72番 | 不動産賃貸事業収益 計 | 非開示 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 500% | 公租公課 | 非開示 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 非開示 | ||
| 敷地面積 | 9,003.26㎡(注1) | 水道光熱費 | 非開示 | ||
| 所有形態 | 所有権の共有持分(敷地権割合約49.6%) | 修繕費 | 非開示 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1999年9月17日 | 損害保険料 | 非開示 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下3階付27階建 | 減価償却費 | 21,868 | ||
| 延床面積 | 62,849.56㎡(注2) | その他賃貸事業費用 | 非開示 | ||
| 設計者 | 住宅・都市整備公団 東京支社一級建築士事務所 | 不動産賃貸事業費用 計 | 非開示 | ||
| 施工者 | 戸田・東急・イチケン建設工事共同企業体 | (3)NOI | 166,342 | ||
| 所有形態 | 区分所有権(但し、家屋番号72番の3及び72番の7については、それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万1,485の共有持分) | (4)不動産賃貸事業損益 | 144,473 | ||
| ML会社 | - | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 本件建物の一部(家屋番号72番の3及び72番の7)について、当該区画の共有者との間で下記内容の協定書が締結されています。 ・締結日から5年間の不分割特約(期限が経過する6か月前の日までに、共有者らの一が更新しない旨を通知しない場合には自動更新) ・共有持分を他に譲渡その他の処分をしようとする場合には、その1か月前に書面により他の共有者(以下「他方当事者」といいます。)に通知しなければなりません。当該通知から20営業日以内に限り、他方当事者は優先して当該共有持分を買い取る権利を有し、その買取請求権を行使する旨の書面(以下「買取請求権行使通知」といいます。)が譲渡希望者に到達してから、2か月後の日に買い取りの効力が発生します。この場合の価格は現状有姿のままの対価とし、対価について協議が整わないときは、買取請求権行使通知が譲渡希望者に到達した日を価格時点とする不動産鑑定評価額を対価とします。 | |||||
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約4,467.51㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計(但し、共有となっている区画(家屋番号72番の3及び72番の7)については、持分割合(それぞれ100万分の93万7,995及び100万分の59万1,485)を乗じた面積)は27,161.00㎡(登記簿記載面積)です。
| ライフ福泉店 | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2020年9月1日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 1,065百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 所在地 | 大阪府堺市西区上444番地1 | その他賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 土地 | 地番 | 大阪府堺市西区上444番1 | 不動産賃貸事業収益 計 | 非開示 | |
| 建蔽率 | 60% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 200% | 公租公課 | 非開示 | ||
| 用途地域 | 第一種住居地域 | 外注委託費 | 非開示 | ||
| 敷地面積 | 6,225.21㎡ | 水道光熱費 | 非開示 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 非開示 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 1996年12月17日 | 損害保険料 | 非開示 | |
| 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根2階建 | 減価償却費 | 2,223 | ||
| 延床面積 | 3,358.26㎡ | その他賃貸事業費用 | 非開示 | ||
| 設計者 | 鹿島建設株式会社 | 不動産賃貸事業費用 計 | 非開示 | ||
| 施工者 | 鹿島建設株式会社 | (3)NOI | 25,635 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 23,412 | ||
| ML会社 | ザイマックス・リート投資法人 | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス関西 | ||||
| 特記事項: テナントとの間の賃貸借契約において、賃貸人が本物件を第三者に譲渡等により所有権移転を行おうとする場合には、賃借人に対し事前に通知し、賃借人が希望するときは賃借人は優先的に購入を検討することができるものとされています。 | |||||
| ザ・パークハウス戸塚フロント(1階・2階商業部分) | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2021年7月1日 | 運用期間 | 2021年7月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 540百万円 | 稼働日数 | 62日 | ||
| 特定資産の種類 | 不動産 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | - | 賃貸事業収入 | 7,735 | ||
| 所在地 | 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町4018番地1 | その他賃貸事業収入 | 963 | ||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二丁目4022番1他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 8,699 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 600% | 公租公課 | - | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 1,692 | ||
| 敷地面積 | 1,595.49㎡(注1) | 水道光熱費 | 924 | ||
| 所有形態 | 所有権の共有持分(敷地権割合約12.3%) | 修繕費 | 15 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2018年5月23日 | 損害保険料 | 17 | |
| 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付14階建 | 減価償却費 | 1,254 | ||
| 延床面積 | 12,236.50㎡(注2) | その他賃貸事業費用 | 2 | ||
| 設計者 | 株式会社フジタ一級建築士事務所 | 不動産賃貸事業費用 計 | 3,906 | ||
| 施工者 | 株式会社フジタ | (3)NOI | 6,046 | ||
| 所有形態 | 区分所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 4,792 | ||
| ML会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: ・2023年9月30日までの期間、指定用途の変更及び第三者への譲渡・貸し付けが禁止されております。なお、横浜市の書面による承認を得た場合には、第三者への譲渡・貸付けが可能となる場合があります。 ・物件共用部分への電力供給のため、株式会社つなぐネットコミュニケーションズ(以下「つなぐネット」といいます。)が所有する太陽光発電設備が設置されています。管理組合はつなぐネットとの間の建物一部使用貸借契約書に基づき当該物件の屋上の一部を無償でつなぐネットに対して貸与しています。 | |||||
(注1)本建物は区分所有建物ですが、敷地又は土地全体の敷地面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する敷地権割合に相当する敷地面積は約197.84㎡です。
(注2)本建物は区分所有建物ですが、本建物を含む一棟の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積の合計は1,080.19㎡(登記簿記載面積)です。
| ホテルビスタ仙台 | 分類 | ホテル | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 4,400百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権及びホテルに付随する動産 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 所在地 | 宮城県仙台市宮城野区榴岡一丁目7番3号 | その他賃貸事業収入 | 非開示 | ||
| 土地 | 地番 | 宮城県仙台市宮城野区榴岡一丁目7番2他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 非開示 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 500% | 公租公課 | 非開示 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 非開示 | ||
| 敷地面積 | 1,461.36㎡ | 水道光熱費 | 非開示 | ||
| 所有形態 | 所有権(一部地上権) | 修繕費 | 非開示 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2016年3月14日 | 損害保険料 | 非開示 | |
| 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根12階建 | 減価償却費 | 22,626 | ||
| 延床面積 | 6,977.47㎡ | その他賃貸事業費用 | 非開示 | ||
| 設計者 | 株式会社エーエーアンドサン 一級建築士事務所 | 不動産賃貸事業費用 計 | 非開示 | ||
| 施工者 | 前田建設工業株式会社 東北支店 | (3)NOI | 33,497 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 10,870 | ||
| ML会社 | - | ||||
| PM会社 | 株式会社ザイマックス | ||||
| 特記事項: 本件土地の一部(地番7番18)について、仙台市を地上権者とする高速鉄道事業に要する施設の所有を目的とした区分地上権を設定しています。なお、当該地上権の地代は発生しません。 | |||||
(注)敷地面積のうち524.21㎡は地上権です。
| ルネッサンス21千早 | 分類 | その他(住宅) | |||
| 特定資産の概要 | 物件収支状況(単位:千円) | ||||
| 取得年月日 | 2018年2月16日 | 運用期間 | 2021年3月1日～2021年8月31日 | ||
| 取得価格 | 2,700百万円 | 稼働日数 | 184日 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | 賃貸事業収入 | 103,092 | ||
| 所在地 | 福岡県福岡市東区千早五丁目4番25号 | その他賃貸事業収入 | 7,843 | ||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市東区千早五丁目2332番他 | 不動産賃貸事業収益 計 | 110,936 | |
| 建蔽率 | 80% | (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 容積率 | 400% | 公租公課 | 8,678 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 外注委託費 | 8,023 | ||
| 敷地面積 | 2,644.63㎡ | 水道光熱費 | 1,569 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 修繕費 | 2,616 | ||
| 建物 | 建築年月日 | 2006年10月19日 | 損害保険料 | 296 | |
| 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階 | 減価償却費 | 20,098 | ||
| 延床面積 | 10,856.15㎡ | その他賃貸事業費用 | 9,035 | ||
| 設計者 | 定建築設計事務所 | 不動産賃貸事業費用 計 | 50,318 | ||
| 施工者 | 西松建設株式会社 九州支店 | (3)NOI | 80,716 | ||
| 所有形態 | 所有権 | (4)不動産賃貸事業損益 | 60,617 | ||
| ML会社 | 株式会社ミヨシアセットマネジメント | ||||
| PM会社 | 株式会社ミヨシアセットマネジメント | ||||
| 特記事項: 該当事項はありません。 | |||||
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
