有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成30年5月1日-平成31年1月31日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 11～62年 構築物 14～46年 機械及び装置 24～29年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 ソフトウエア 5年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)創立費 支出時に全額費用処理しています。 (2)投資口交付費 支出時に全額費用処理しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。当期において不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は 66,952千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針を定めた規定に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	当期 (2019年1月31日)
	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,246,878
共益費収入	21,264	1,268,143
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	25,811
駐車場収入	4,089
その他賃貸収入	2,038	31,939
不動産賃貸事業収益合計		1,300,083
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	26,149
水道光熱費	28,826
修繕費	300
減価償却費	345,986
損害保険料	6,057
信託報酬	1,332
その他賃貸事業費用	48
不動産賃貸事業費用合計		408,700
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		891,382

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口
発行済投資口の総口数	357,143口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
現金及び預金	630,462千円
信託現金及び信託預金	1,972,127千円
使途制限付信託預金(注)	△854,919千円
現金及び現金同等物	1,747,670千円

(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	当期 (2019年1月31日)
一年内	3,172,860千円
一年超	15,896,251千円
合計	19,069,111千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を確保するため、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、有価証券又は金銭債権に投資することができます。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入れ及び投資法人債の主な資金使途は、不動産等の取得資金、既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、適正な有利子負債比率を維持するとともに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナントの退去に伴い返還義務が生じることから流動性リスクに晒されていますが、これらの運用を行う場合は、運用ガイドラインの規定に基づいて安全性及び換金性を勘案して行うことで流動性リスクを管理するとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
当期(2019年1月31日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)現金及び預金	630,462	630,462	-
(2)信託現金及び信託預金	1,972,127	1,972,127	-
(3)短期借入金	(4,570,000)	(4,570,000)	-
(4)長期借入金	(17,420,000)	(17,833,743)	413,743
(5)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)長期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

	(単位:千円)
区 分	貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金	854,919

信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注4)金銭債権の決算日後の償還予定額
当期(2019年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	630,462	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	1,972,127	-	-	-	-	-
合計	2,602,589	-	-	-	-	-

(注5)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
当期(2019年1月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,570,000	-	-	-	-	-
長期借入金	-	-	5,300,000	-	-	12,120,000
合計	4,570,000	-	5,300,000	-	-	12,120,000

(有価証券に関する注記)
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
当期(2019年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 受取変動・支払固定	長期借入金	17,420,000	17,420,000	※	―

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(4)「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益等に関する注記)
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)

種類	会社等の 名称又は 氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (百万円)	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	関連当事者との関係	取引の 内容	取引金額 (千円) (注2)	科目	期末 残高 (千円)
親会社	伊藤忠商事株式会社 (注3)	東京都港区	253,448	総合商社	100.00%	親会社	出資金の受け入れ (私募設立)	100,000	-	-

(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておりません。
(注3)伊藤忠商事株式会社は、取引時においては、議決権の被所有割合は100.00%であり、親会社に該当していましたが、公募による新投資口の発行により議決権の被所有割合が4.99%となったため、期末日現在においては親会社に該当しません。そのため、議決権等の被所有割合及び取引金額には親会社であった期間の割合及び金額を記載しています。
2.関連会社等
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)

種類	会社等の 名称又は 氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (百万円)	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	関連当事者との関係	取引の 内容	取引金額 (千円) (注2)	科目	期末 残高 (千円)
親会社の子会社	伊藤忠リート・マネジメント株式会社	東京都千代田区	200	不動産投資運用業	-	資産運用 委託先	設立企画人報酬の支払 (注3)	60,000	-	-

(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておりません。
(注3)「1.親会社及び法人主要投資主等」の(注3)に記載のとおり、伊藤忠商事株式会社が親会社に該当しなくなったことに伴い、伊藤忠リート・マネジメント株式会社も兄弟会社等に該当しなくなっています。そのため、設立企画人報酬に係る取引金額には兄弟会社等であった期間の金額を記載しています。
(注4)設立企画人報酬の額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
4.役員及び個人主要投資主等
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)

種類	会社等の 名称又は 氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (百万円)	事業の内容 又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	関連当事者との関係	取引の 内容	取引金額 (千円) (注2)	科目	期末 残高 (千円) (注2)
役員及びその近親者	東海林淳一	-	-	本投資法人執行役員兼伊藤忠リート・マネジメント株式会社代表取締役	-	資産運用 委託先	設立企画人報酬の支払 (注3)	60,000	-	-
							資産運用報酬 (注3) (注4)	435,176	未払費用	149,014

取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者(伊藤忠リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬等には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬297,200千円が含まれています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(単位:千円)

		当期 (2019年1月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	28
	繰延税金資産合計	28
繰延税金資産の純額		28

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	当期 (2019年1月31日)
法定実効税率	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.42
その他	0.20
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.29

(退職給付に関する注記)
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
当期(自 2018年5月1日 至 2019年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
非開示(注)	非開示(注)	不動産賃貸事業
伊藤忠商事株式会社子法人等	非開示(注)	不動産賃貸事業
株式会社日立物流首都圏	非開示(注)	不動産賃貸事業
株式会社イー・ロジット	非開示(注)	不動産賃貸事業

(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関東エリア・関西エリア(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
貸借対照表計上額
(注2)	期首残高	-
	期中増減額(注3)	53,889,645
	期末残高	53,889,645
期末の時価(注4)		57,720,000

(注1)「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、当期の主な増加額は不動産信託受益権7物件の取得(54,235,632千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(345,986千円)によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(1口当たり情報に関する注記)

	当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
1口当たり純資産額	100,852円
1口当たり当期純利益	2,708円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	当期 (自 2018年5月 1日 至 2019年1月31日)
当期純利益(千円)	520,040
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	520,040
期中平均投資口数(口)	191,975

(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの充実及び収益力向上を図るために下記の資産を取得しました。
(1)アイミッションズパーク印西(追加取得)

資産の種類	:	不動産信託受益権
取得価格(注1)	:	4,240百万円
取得日	:	2019年4月1日
所在地	:	千葉県印西市松崎台二丁目4番地3
面積	:	土地 54,614.91㎡(8,192.23㎡)(注2) 建物 110,022.51㎡(16,503.37㎡)(注2)
構造	:	鉄骨造合金メッキ鋼板葺5階建
建築時期	:	2018年2月27日

(2)アイミッションズパーク守谷2

資産の種類	:	不動産信託受益権
取得価格(注1)	:	750百万円
取得日	:	2019年4月1日
所在地	:	茨城県つくばみらい市絹の台四丁目4番地
面積	:	土地 20,330.13㎡(6,099.03㎡)(注3) 建物 6,779.95㎡
構造	:	鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺4階建
建築時期	:	1994年12月20日

(注1) 取得価格は、いずれも固定資産税、都市計画税及び償却資産税相当額の精算分並びに消費税及び地方消費税を含んでいません。
(注2) 本投資法人は不動産信託受益権の準共有持分のうち15%を取得しましたが、敷地面積及び延床面積については、括弧内に本投資法人が取得をした当該物件の準共有持分割合(15%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、当該物件の不動産信託受益権の準共有持分のうち65%については、2018年9月7日付で本投資法人が取得済みです。
(注3) 本投資法人は土地の不動産信託受益権の準共有持分のうち30%を取得しましたが、敷地面積については、括弧内に本投資法人が取得をした当該物件の準共有持分割合(30%)に相当する数値を、小数第3位以下を切り捨てて記載しています。なお、土地の不動産信託受益権の準共有持分のうち70%については、2018年9月7日付で本投資法人が取得済みです。
2.資金の借入れ
本投資法人は前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び付帯費用に充当するため、以下の資金の借入を実行しました。
(1)借入れの内容

区分 (注1)	借入先	借入金額 (百万円)	利率	借入 実行日	返済期日 (注4)	返済方法	担保
長期	株式会社三井住友銀行	1,510	基準金利 (注2)(注3) +0.40%	2019年 4月1日	2027年 3月31日	期限一括 返済	無担保 無保証
	株式会社みずほ銀行	1,000
	三井住友信託銀行株式会社	1,000
	株式会社三菱UFJ銀行	1,000
	株式会社日本政策投資銀行	300
	みずほ信託銀行株式会社	210
	小計	5,020	―	―	―	―	―
短期	株式会社三井住友銀行	260	基準金利 (注2) +0.15%	2019年 4月1日	2020年 3月31日	期限一括 返済	無担保 無保証
	小計	260	―	―	―	―	―
合計		5,280	―	―	―	―	―

(注1) 短期とは、借入実行日から元本弁済日までの期間が1年以下の借入れをいい、長期とは借入実行日から元本弁済日までの期間が1年超の借入れをいいます。短期借入金及び長期借入金につき、以下同じです。
(注2) 利払期日は、2019年4月26日を初回とし、その後は毎月末日及び元本弁済日(当該利払期日が営業日でない場合は翌営業日としますが、かかる翌営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)です。各利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利息期間について、借入実行日又は当該利息期間の直前の利息期間の末日の2営業日前の日において、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する当該利息期間に対応する1か月日本円TIBORの利率(365日ベース)となります。ただし、当該利息期間に対応するレートの表示がない場合には、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページhttp://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注3) 金利スワップにより金利を固定化しています。詳細は後記「(2)金利スワップ契約の締結」をご参照ください。
(注4) 当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
(2)金利スワップ契約の締結

相手先	想定元本 (百万円)	金利	開始日	終了日	利払期日
株式会社みずほ銀行	5,020 (注)	固定支払金利:0.15000% 変動受取金利: 全銀協1か月日本円TIBOR	2019年 4月1日	2027年 3月31日	2019年4月26日を初回とし、以後1か月毎末日及び契約期間終了日(ただし、当該利払期日が営業日でない場合は翌営業日としますが、かかる翌営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。)

(注) 2027年3月31日を元本弁済日とする5,020百万円の借入れに対応するものです。借入の詳細は前記「(1)借入れの内容」をご参照ください。また、上記金利スワップ契約締結により、上記借入れに係る金利は、実質的に0.55000%で固定されます。