有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(令和1年8月1日-令和2年1月31日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
受取保険金を計上する期に、戻し入れる予定です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を確保するため、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、有価証券又は金銭債権に投資することができます。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入れ及び投資法人債の主な資金使途は、不動産等の取得資金、既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、適正な有利子負債比率を維持するとともに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナントの退去に伴い返還義務が生じることから流動性リスクに晒されていますが、これらの運用を行う場合は、運用ガイドラインの規定に基づいて安全性及び換金性を勘案して行うことで流動性リスクを管理するとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
前期(2019年7月31日)
当期(2020年1月31日)
(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)長期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期(2019年7月31日)
当期(2020年1月31日)
信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注4)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(注5)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(5)「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
(注1)当該金額には、2020年1月30日付で締結した金利スワップ契約の契約額(5,700,000千円)が含まれています。当該金利スワップのヘッジ対象となる借入れ実行日は2020年2月3日です。
(注2)上記の2020年1月30日付で契約した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、期末時点における時価を記載しています。当該時価は、当該取引の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(5)「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者(伊藤忠リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬等には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬24,950千円が含まれています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者(伊藤忠リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関東エリア・関西エリア(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(5,041,105千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(447,078千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費(462,512千円)によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
2020年1月6日及び2020年1月15日開催の本投資法人役員会において決議された新投資口の発行に関し、下記のとおり、2020年2月3日に公募による新投資口の発行に係る払込、2020年2月19日に第三者割当による新投資口の発行に係る払込がそれぞれ完了しました。
この結果、2020年2月19日現在の出資総額(純額)は49,777,729,367円、発行済投資口総数は486,000口となっています。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
新規発行投資口数 :123,357口
発行価格 :1口当たり金116,350円
発行価格の総額 :14,352,586,950円
払込金額(発行価額) :1口当たり金112,292円
払込金額(発行価額)の総額 :13,852,004,244円
払込期日 :2020年2月3日
(2)第三者割当による新投資口発行(第三者割当)
新規発行投資口数 :5,500口
払込金額(発行価額) :1口当たり金112,292円
払込金額(発行価額)の総額 :617,606,000円
払込期日 :2020年2月19日
割当先 :SMBC日興証券株式会社
(資金使途)
上記の新投資口の発行に係る調達資金については、下記「2.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に充当します。
2.資産の取得
本投資法人は、2020年2月3日付でアイミッションズパーク柏2(準共有持分70%)を、2020年4月1日付でアイミッションズパーク印西(準共有持分20%)を追加取得しました。(2物件の取得価格合計25,270百万円)。
(注1)「用途」の定義については、前記「5.運用状況 (1) 投資状況」をご参照ください。
(注2)「物件番号」の定義については、前記「5.運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (イ)ポートフォリオ一覧」をご参照ください。
(注3)「取得年月日」は、取得資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注4)当該物件の不動産信託受益権の準共有持分のうち65%については、2018年9月7日付で、15%については2019年4月1日付で本投資法人が取得済みです。
3.資金の借入れ
本投資法人は、2020年2月3日付で前記「2.資産の取得」に記載のアイミッションズパーク柏2(準共有持分70%)の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、下記の資金の借入れを実行しました。
また、アイミッションズパーク印西(準共有持分20%)の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年3月31日付で下記の資金の借入れを実行しました。
(注1)「短期」とは、借入実行日から元本弁済日までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは借入実行日から元本弁済日までの期間が1年超の借入れをいいます。以下同じです。
(注2)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物日本円TIBORです。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注3)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月物日本円TIBORです。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注4)金利スワップ契約の締結による金利の固定化を勘案した利率を記載しています。
(注5)本借入れのうち、借入実行日を2020年3月31日、元本弁済日を2028年3月31日とする4,000百万円の借入れについては、グリーンローン(以下「本グリーンローン」といいます。)として調達しました。
本グリーンローンは、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づき、グリーン適格資産の基準を満たす資産であるアイミッションズパーク印西の取得資金に全額を充当しました。なお、グリーンファイナンス(グリーンローン含む)の詳細については、本投資法人のホームページにございます「グリーンファイナンス」のページをご参照ください。
https://www.ial-reit.com/ja/sustainability/greenfinance.html
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～62年 構築物 14～46年 機械及び装置 5～29年 工具、器具及び備品 6年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主な無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 ソフトウエア 5年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。 不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期が20,641千円、当期はありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針を定めた規定に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品及び信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。 |
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| 受取保険金 | 受取保険金の未計上に伴う税会不一致の発生 | 7,142 |
2.戻入れの具体的な方法
受取保険金を計上する期に、戻し入れる予定です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 1,654,552 | 1,704,341 | ||
| 共益費収入 | 26,581 | 1,681,133 | 26,581 | 1,730,922 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 30,804 | 22,017 | ||
| 駐車場収入 | 5,237 | 5,201 | ||
| その他賃貸収入 | 882 | 36,924 | 1,547 | 28,766 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,718,058 | 1,759,688 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 管理委託費 | 35,077 | 35,666 | ||
| 水道光熱費 | 36,172 | 25,519 | ||
| 修繕費 | 1,679 | 2,052 | ||
| 公租公課 | 146,684 | 149,665 | ||
| 減価償却費 | 447,078 | 462,512 | ||
| 損害保険料 | 7,831 | 6,300 | ||
| 信託報酬 | 1,685 | 1,700 | ||
| その他賃貸事業費用 | 28 | 27 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 676,237 | 683,445 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,041,820 | 1,076,243 | ||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 357,143口 | 357,143口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | |
| 現金及び預金 | 1,184,413千円 | 1,196,051千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,134,580千円 | 2,270,747千円 |
| 使途制限付信託預金(注) | △929,571千円 | △929,553千円 |
| 現金及び現金同等物 | 2,389,422千円 | 2,537,244千円 |
(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | |
| 一年内 | 3,400,151千円 | 3,255,390千円 |
| 一年超 | 16,663,723千円 | 15,071,285千円 |
| 合計 | 20,063,875千円 | 18,326,676千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を確保するため、借入れ、投資法人債(短期投資法人債を含む。以下同じ。)の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
余剰資金の運用は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、有価証券又は金銭債権に投資することができます。
デリバティブ取引につきましては、負債から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入れ及び投資法人債の主な資金使途は、不動産等の取得資金、既存の借入れの返済及び投資法人債の償還資金です。これらは、返済期限若しくは償還時に代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入れ及び投資法人債は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、適正な有利子負債比率を維持するとともに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定しています。
信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナントの退去に伴い返還義務が生じることから流動性リスクに晒されていますが、これらの運用を行う場合は、運用ガイドラインの規定に基づいて安全性及び換金性を勘案して行うことで流動性リスクを管理するとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
前期(2019年7月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 1,184,413 | 1,184,413 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,134,580 | 2,134,580 | - |
| (3)短期借入金 | (2,140,000) | (2,140,000) | - |
| (4)投資法人債 | - | - | - |
| (5)長期借入金 | (22,440,000) | (23,093,586) | 653,586 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
当期(2020年1月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 1,196,051 | 1,196,051 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 2,270,747 | 2,270,747 | - |
| (3)短期借入金 | - | - | - |
| (4)投資法人債 | (1,500,000) | (1,501,350) | 1,350 |
| (5)長期借入金 | (22,440,000) | (22,975,548) | 535,548 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)負債に計上されるものについては、( )で表示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。ただし、参考値がない場合には、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)長期借入金
金利が一定期間ごとに更改されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期(2019年7月31日)
| (単位:千円) | |
| 区 分 | 貸借対照表計上額 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 929,571 |
当期(2020年1月31日)
| (単位:千円) | |
| 区 分 | 貸借対照表計上額 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 929,553 |
信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注4)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,184,413 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 2,134,580 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 3,318,994 | - | - | - | - | - |
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,196,051 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 2,270,747 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 3,466,798 | - | - | - | - | - |
(注5)借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 2,140,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | - | - | 5,300,000 | - | - | 17,140,000 |
| 合計 | 2,140,000 | - | 5,300,000 | - | - | 17,140,000 |
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,500,000 | - |
| 長期借入金 | - | 5,300,000 | - | - | 5,120,000 | 12,020,000 |
| 合計 | - | 5,300,000 | - | - | 6,620,000 | 12,020,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2020年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 22,440,000 | 22,440,000 | ※ | ― |
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(5)「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2020年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 28,140,000 | 28,140,000 | △7,160 | ― |
(注1)当該金額には、2020年1月30日付で締結した金利スワップ契約の契約額(5,700,000千円)が含まれています。当該金利スワップのヘッジ対象となる借入れ実行日は2020年2月3日です。
(注2)上記の2020年1月30日付で契約した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、期末時点における時価を記載しています。当該時価は、当該取引の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(5)「長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
| 種類 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注2) |
| 役員及びその近親者 | 東海林淳一 | - | - | 本投資法人執行役員兼伊藤忠リート・マネジメント株式会社代表取締役 | - | 資産運用 委託先 | 資産運用報酬 (注3) (注4) | 218,187 | 未払費用 | 208,696 |
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者(伊藤忠リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬等には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る運用報酬24,950千円が含まれています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
| 種類 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (百万円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注2) |
| 役員及びその近親者 | 東海林淳一 | - | - | 本投資法人執行役員兼伊藤忠リート・マネジメント株式会社代表取締役 | - | 資産運用 委託先 | 資産運用報酬 (注3) | 201,362 | 未払費用 | 220,571 |
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)本投資法人執行役員 東海林淳一が第三者(伊藤忠リート・マネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| (単位:千円) | |||
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 13 | 15 | |
| 受取保険金の未計上額 | - | 2,249 | |
| 小計 | 13 | 2,264 | |
| 評価性引当額 | - | △2,249 | |
| 繰延税金資産合計 | 13 | 15 | |
| 繰延税金資産の純額 | 13 | 15 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2019年7月31日) | 当期 (2020年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 評価性引当額の増減 | - | 0.30 |
| 支払分配金の損金算入額 | △31.47 | △31.77 |
| その他 | 0.08 | 0.08 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.12 | 0.12 |
(退職給付に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年2月1日 至 2019年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 非開示(注) | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| 伊藤忠商事株式会社子法人等 | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
当期(自 2019年8月1日 至 2020年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 非開示(注) | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
| 伊藤忠商事株式会社子法人等 | 非開示(注) | 不動産賃貸事業 |
(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、関東エリア・関西エリア(注1)において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| (注2) | 期首残高 | 53,889,645 | 58,486,480 |
| 期中増減額(注3) | 4,596,834 | △454,399 | |
| 期末残高 | 58,486,480 | 58,032,080 | |
| 期末の時価(注4) | 63,545,000 | 64,258,000 | |
(注1)「関東エリア」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県及び茨城県をいい、「関西エリア」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。以下同じです。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権2物件の取得(5,041,105千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(447,078千円)によるものです。当期の主な増加額は資本的支出によるものであり、主な減少額は減価償却費(462,512千円)によるものです。
(注4)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記「損益計算書に関する注記」をご参照ください。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 101,174円 | 100,989円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,050円 | 2,126円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たりの当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 (自 2019年2月 1日 至 2019年7月31日) | 当期 (自 2019年8月 1日 至 2020年1月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 732,234 | 759,350 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 732,234 | 759,350 |
| 期中平均投資口数(口) | 357,143 | 357,143 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.新投資口の発行
2020年1月6日及び2020年1月15日開催の本投資法人役員会において決議された新投資口の発行に関し、下記のとおり、2020年2月3日に公募による新投資口の発行に係る払込、2020年2月19日に第三者割当による新投資口の発行に係る払込がそれぞれ完了しました。
この結果、2020年2月19日現在の出資総額(純額)は49,777,729,367円、発行済投資口総数は486,000口となっています。
(1)公募による新投資口発行(一般募集)
新規発行投資口数 :123,357口
発行価格 :1口当たり金116,350円
発行価格の総額 :14,352,586,950円
払込金額(発行価額) :1口当たり金112,292円
払込金額(発行価額)の総額 :13,852,004,244円
払込期日 :2020年2月3日
(2)第三者割当による新投資口発行(第三者割当)
新規発行投資口数 :5,500口
払込金額(発行価額) :1口当たり金112,292円
払込金額(発行価額)の総額 :617,606,000円
払込期日 :2020年2月19日
割当先 :SMBC日興証券株式会社
(資金使途)
上記の新投資口の発行に係る調達資金については、下記「2.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金の一部に充当します。
2.資産の取得
本投資法人は、2020年2月3日付でアイミッションズパーク柏2(準共有持分70%)を、2020年4月1日付でアイミッションズパーク印西(準共有持分20%)を追加取得しました。(2物件の取得価格合計25,270百万円)。
| 用途 (注1) | 物件番号(注2) | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) | 取得年月日 (注3) |
| 物流不動産 | L-9 | アイミッションズパーク柏2 (準共有持分70%) | 千葉県柏市 | 19,600 | 2020年2月3日 |
| L-7 | アイミッションズパーク印西 (準共有持分20%)(追加取得) (注4) | 千葉県印西市 | 5,670 | 2020年4月1日 |
(注1)「用途」の定義については、前記「5.運用状況 (1) 投資状況」をご参照ください。
(注2)「物件番号」の定義については、前記「5.運用状況 (2) 投資資産 ③ その他投資資産の主要なもの (イ)ポートフォリオ一覧」をご参照ください。
(注3)「取得年月日」は、取得資産に係る各売買契約に記載された取得年月日を記載しています。
(注4)当該物件の不動産信託受益権の準共有持分のうち65%については、2018年9月7日付で、15%については2019年4月1日付で本投資法人が取得済みです。
3.資金の借入れ
本投資法人は、2020年2月3日付で前記「2.資産の取得」に記載のアイミッションズパーク柏2(準共有持分70%)の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、下記の資金の借入れを実行しました。
また、アイミッションズパーク印西(準共有持分20%)の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年3月31日付で下記の資金の借入れを実行しました。
| 区分 (注1) | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 元本弁済日 | 元本弁済方法 | 担保 |
| 短期 | 株式会社三井住友銀行 | 1,513 | 基準金利+0.150% (注2) | 2020年 3月31日 | 2021年 3月31日 | 期限 一括弁済 | 無担保 無保証 |
| 小計 | 1,513 | - | - | - | - | - | |
| 長期 | 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 株式会社三菱UFJ銀行 農林中央金庫 株式会社福岡銀行 | 1,750 | 0.13800% (注3) (注4) | 2020年 2月3日 | 2023年 1月31日 | 期限 一括弁済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 株式会社三菱UFJ銀行 みずほ信託銀行株式会社 農林中央金庫 株式会社福岡銀行 株式会社新生銀行 | 3,950 | 0.27400% (注3) (注4) | 2020年 2月3日 | 2025年 2月3日 | |||
| 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 株式会社三菱UFJ銀行 みずほ信託銀行株式会社 農林中央金庫 株式会社新生銀行 (グリーンローン)(注5) | 4,000 | 0.52220% (注3) (注4) | 2020年 3月31日 | 2028年 3月31日 | |||
| 日本生命保険相互会社 | 1,000 | 0.700% | 2020年 2月3日 | 2030年 1月31日 | |||
| 小計 | 10,700 | - | - | - | - | - | |
| 合計 | 12,213 | - | - | - | - | - | |
(注1)「短期」とは、借入実行日から元本弁済日までの期間が1年以下の借入れをいい、「長期」とは借入実行日から元本弁済日までの期間が1年超の借入れをいいます。以下同じです。
(注2)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物日本円TIBORです。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注3)基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月物日本円TIBORです。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
(注4)金利スワップ契約の締結による金利の固定化を勘案した利率を記載しています。
(注5)本借入れのうち、借入実行日を2020年3月31日、元本弁済日を2028年3月31日とする4,000百万円の借入れについては、グリーンローン(以下「本グリーンローン」といいます。)として調達しました。
本グリーンローンは、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づき、グリーン適格資産の基準を満たす資産であるアイミッションズパーク印西の取得資金に全額を充当しました。なお、グリーンファイナンス(グリーンローン含む)の詳細については、本投資法人のホームページにございます「グリーンファイナンス」のページをご参照ください。
https://www.ial-reit.com/ja/sustainability/greenfinance.html
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
