有価証券報告書-第54期(2022/04/01-2023/03/31)

(重要な会計上の見積り)
前連結会計年度(自 2021年4月1日 至 2022年3月31日)
1.新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積り
新型コロナウイルス感染症の収束時期を予測することは困難な状態にありますが、当社グループでは、新型コロナウイルス感染症による影響は、ホテル開発及び販売等を行っている宿泊事業においては一定の稼働低下が継続し、2023年3月期末には感染症影響以前の稼働水準に近づくと仮定する一方で、宿泊事業以外の事業セグメントにおける影響は引き続き限定的であると仮定しております。
当連結会計年度における販売用不動産等(販売用不動産及び仕掛販売用不動産)の評価及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいては、連結財務諸表作成時に入手可能な情報に基づき、下記による影響を踏まえた見積りを行っています。

セグメント	事業活動への影響の想定及び見通し
レジデンシャル事業	アクティブシニア向け分譲マンションの販売進捗には一部影響があるものの、住宅購入に対する需要は堅調に推移し、影響は限定的
ソリューション事業	稼働状況等に現状より著しい悪化は生じず、投資用不動産に対する需要は堅調に推移し、影響は限定的
宿泊事業	感染症影響により2022年3月期は年間を通じて稼働が低迷 一定の稼働低下が継続するが、感染症影響の収束がすすみ、2023年3月期末には感染症影響以前の稼働水準に近づくと仮定
工事事業	緊急事態宣言等による受注機会の減少は一時的なものであり、受注環境は回復し、影響は限定的

2.販売用不動産等の評価
当社グループは、販売用不動産等の評価について、個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。
国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の拡大等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響の大きい宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は以下のとおりとなります。
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
連結貸借対照表計上額

販売用不動産(宿泊事業)	19,600百万円
仕掛販売用不動産(宿泊事業)	2,520百万円

連結損益計算書計上額
売上原価に含まれる棚卸資産評価損(宿泊事業)はありません。
(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算出方法
販売見込額は、「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額(以下、「鑑定評価額等」という)を基礎にして見積もっております。鑑定評価額等は、マーケット見通し、周辺事例、過去の経験に基づく予測、物件の立地、規模、商品性等を基礎とした客室平均単価、客室稼働率、割引率等を使用して算定しております。
②主要な仮定
販売見込額は地価の下落、還元利回りの上昇などの市況の悪化により、想定開発コスト等は建設市況の悪化、開発の遅延等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
新型コロナウイルス感染症の収束時期を予測することは困難な状態にありますが、宿泊事業は2023年3月期末には感染症影響以前の稼働水準に近づくと仮定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
当連結会計年度末において、この仮定が単独で下記のように変化したと想定する場合に追加で発生する棚卸資産評価損の試算は下記のとおりです。

仮定	想定する変化	棚卸資産評価損
宿泊事業の稼働水準の回復時期の遅れ	1年間の遅延(2024年3月期末に感染症影響以前の稼働水準に回復)	120百万円

3.繰延税金資産の回収可能性
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
連結貸借対照表計上額

繰延税金資産

1,164百万円

連結損益計算書計上額

法人税等調整額

409百万円

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算出方法
当社グループは、将来減算一時差異に対して、将来の収益力に基づく課税所得及びタックス・プランニングに基づき、繰延税金資産の回収可能性を判断しております。将来課税所得の見積りは、取得済用地の事業計画等に基づいた中期経営計画及び年度計画等を利用し算定しております。当該計画等は各事業における将来の販売見込等を基礎に作成しています。
②主要な仮定
繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の収束時期等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
新型コロナウイルス感染症の収束時期を予測することは困難な状態にありますが、宿泊事業においては一定の稼働低下が継続し、2023年3月期末には感染症影響以前の稼働水準に近づくと仮定する一方で、宿泊事業以外の事業セグメントにおける影響は引き続き限定的であると仮定して将来の利益計画を算定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
当連結会計年度末において,税務上の繰越欠損金に係る繰延税金資産を223百万円計上しており、見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
当連結会計年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
1.新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積り
新型コロナウイルス感染症による影響は、未だに不透明なまま推移すると予想されますが、分類の見直しによる制限緩和等により経済活動も通常に戻りつつあり、外国人訪日顧客の増加によりインバウンド需要も回復してきているため、今後の当社グループの業績に与える影響は限定的であると仮定しております。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響は、不確定要素が多く、感染拡大の状況や経済環境等が変化した場合には、当社グループの財政状態、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
2.販売用不動産等の評価
当社グループは、販売用不動産等(販売用不動産及び仕掛販売用不動産)の評価について、個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。
国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の再拡大等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の再拡大又は新たな感染症が発生した場合に影響の大きい宿泊事業に関する販売用不動産等の評価は以下のとおりとなります。
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
連結貸借対照表計上額

販売用不動産(宿泊事業)

17,667百万円

連結損益計算書計上額
売上原価に含まれる棚卸資産評価損(宿泊事業)はありません。
(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算出方法
販売見込額は、「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額(以下、「鑑定評価額等」という)を基礎にして見積もっております。鑑定評価額等は、マーケット見通し、周辺事例、過去の経験に基づく予測、物件の立地、規模、商品性等を基礎とした客室平均単価、客室稼働率、割引率等を使用して算定しております。
②主要な仮定
販売見込額は地価の下落、還元利回りの上昇などの市況の悪化により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
新型コロナウイルス感染症による影響は、未だに不透明なまま推移すると予想されますが、分類の見直しによる制限緩和等により経済活動も通常に戻りつつあり、外国人訪日顧客の増加によりインバウンド需要も回復してきているため、限定的であると仮定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
当連結会計年度末において、この仮定が単独で下記のように変化したと想定する場合に追加で発生する棚卸資産評価損の試算は下記のとおりです。

仮定	想定する変化	棚卸資産評価損
新型コロナウイルス感染症の再拡大	当連結会計年度と同等の客室平均単価、客室稼働率が継続	69百万円

※当連結会計年度においては、第2四半期連結累計期間までは新型コロナウイルス感染症の影響による厳しい事業環境が継続し、10月以降の入国制限の緩和や国内の旅行需要喚起策の推進等により、稼働が改善しています。
3.繰延税金資産の回収可能性
(1)当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額
連結貸借対照表計上額

繰延税金資産

1,832百万円

連結損益計算書計上額

法人税等調整額

△658百万円

(2)連結財務諸表利用者の理解に資するその他の情報
①算出方法
当社グループは、将来減算一時差異に対して、将来の収益力に基づく課税所得及びタックス・プランニングに基づき、繰延税金資産の回収可能性を判断しております。将来課税所得の見積りは、取得済用地の事業計画等に基づいた中期経営計画及び年度計画等を利用し算定しております。当該計画等は各事業における将来の販売見込等を基礎に作成しています。
②主要な仮定
繰延税金資産の回収可能性について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると慎重に判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、国内経済の変化及び新型コロナウイルス感染症の影響等の見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
新型コロナウイルス感染症による影響は、未だに不透明なまま推移すると予想されますが、分類の見直しによる制限緩和等により経済活動も通常に戻りつつあり、外国人訪日顧客の増加によりインバウンド需要も回復してきているため、限定的であると仮定しております。
③翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
当連結会計年度末において,税務上の繰越欠損金に係る繰延税金資産を708百万円計上しており、見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。