有価証券報告書-第44期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針
当社は、「新しい価値の創造」を企業理念として掲げ、①時代のニーズをしっかりと見据えながら、柔軟な発想と活力のある全員参画のチームワークで当社にしかできない新しい価値を創造すること、②お客様の喜びを自らの喜びとし、常に商品・サービス・技術を進化させ企業として成長し続けること、③業界のリーディングカンパニーとして、より快適な暮らしと豊かな社会づくりに貢献し、社会全体に新しい価値をもたらすことを目指してまいります。
(2) 経営環境及び対処すべき課題
経営環境のうち人口動向については、総世帯数は減少見込みとなっておりますが、当社のターゲットである単身の生産年齢人口(15歳〜64歳)は今後20年近く横ばいの見通しであり、三大都市圏では人口の転入超過が続いております。また、2025年までには、65歳以上が人口の約30%に達する超高齢化社会が到来することとなります。
貸家の新設住宅着工は好調に推移しており、平成27年1月の相続税法改正により課税対象者が大幅に増加したため、アパート建築の需要は中長期的に増加することが見込まれます。
このような環境下、当社グループは、平成29年度から3ヶ年の新中期経営計画「Creative Evolution 2020」を策定いたしました。「企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築」を基本方針とし、以下の各戦略の実行により、企業価値と新たな社会価値の創造を目指してまいります。
・事業戦略(キャッシュフロー創出による価値創造)
コア事業……物件供給と管理運営のバランスをとり、集中化と多様化で展開
成長事業……人口減を見据えたシルバー事業と国際事業への注力、黒字化達成
賃貸事業においては、空き家の増加が続く賃貸住宅市場において競争優位性を確保するため、家具家電付き・インターネット(LEONET)・アパートIoT化(Leo Remocon)等の付加価値の提供により差別化を図るとともに、賃貸契約・マンスリー契約に続く第三の契約形態を検討してまいります。また、人手不足による企業の採用増が見込まれるなか、社宅需要を確実に取り込むため、業種毎の専門の法人営業、契約窓口一本化による法人企業の業務負担軽減等を図ってまいります。さらに、人口減の日本からASEANの成長を取り込むべく、サービスアパートメント・オフィスの開発・管理運営を展開しております。
開発事業(建築請負事業および不動産開発事業)においては、高品質・高付加価値の商品・サービスを入居需要の高い大都市圏に限定して提供していくとともに、相続税法改正により課税対象者が大幅に増加するなか、様々なニーズに対応できる建築の多様化に注力してまいります。
成長戦略事業と位置づけているシルバー事業は、適正な人員構成により収益力の改善を図りつつ、高齢化社会に合わせ介護施設を新設してまいります。
・財務戦略(バランスシート・マネジメントによる価値創造)
ROIC経営の導入 …… PL重視の経営からBSマネジメントによる価値創造、資本構成の最適化を目指す
※ROIC(投下資本利益率)= 税引き後営業利益÷(有利子負債+純資産)
保有資産の見直し … 営業CFと低効率資産売却によるCFを成長投資と株主還元とに積極的に活用
株主還元の充実 …… 総還元性向の導入により、自社株買いを含めた株主還元を図る
(3) 目標とする経営指標
新中期経営計画の最終年度である平成32年3月期における目標とする経営指標

経営指標	平成32年3月期 目標
ROIC(投下資本利益率)※1	8%～10%
調整後ROE ※2	12%
自己資本比率	最低40%確保
調整後EPS成長率 ※3	10%前後

※1 ROIC ………… 税引き後営業利益(NOPLAT)/(有利子負債+純資産)
※2 調整後ROE ……(当期純利益+法人税等調整額)/期首期末平均純資産
※3 調整後EPS ……(経常利益+のれん償却費)/発行済株式数