有価証券報告書-第46期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
経営方針、経営環境及び対処すべき課題等の説明に先立ちまして、一部の当社施工物件において、界壁の施工不備、界壁内部充填材の相違、外壁構成における大臣認定との不適合、天井部施工不備及び耐火建築物の界壁における大臣認定との不適合(以下、各施工不備を総称して「界壁等の施工不備」といいます。)が発見された問題につきまして、当社施工物件の所有者様、入居者様をはじめとする関係者の皆様及び各ステークホルダーの皆様には多大なるご心配及びご迷惑をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。
施工不備について、共同住宅という商品を扱う建設業者としてあるまじき問題であることを重く受けとめ、全社一丸となって引き続き調査及び補修を速やかに実施するとともに、再発防止に全力で取り組んでまいります。
(1) 経営方針
当社は、「新しい価値の創造」を企業理念として掲げ、①時代のニーズをしっかりと見据えながら、柔軟な発想と活力のある全員参画のチームワークで当社にしかできない新しい価値を創造すること、②お客様の喜びを自らの喜びとし、常に商品・サービス・技術を進化させ企業として成長し続けること、③業界のリーディングカンパニーとして、より快適な暮らしと豊かな社会づくりに貢献し、社会全体に新しい価値をもたらすことを目指してまいります。
(2) 経営環境及び対処すべき課題
経営環境のうち人口動向については、総世帯数は減少見込みとなっておりますが、当社のターゲットである単身の生産年齢人口(15歳〜64歳)の世帯数は今後20年近く横ばいの見通しであり、三大都市圏では人口の転入超過が続いております。また、2025年までには、65歳以上が人口の約30%に達する超高齢化社会が到来することとなります。
2018年度の貸家の新設着工は、相続税対策需要の一巡やアパートローン審査の厳格化に伴い、2年連続の減少(前年度比4.9%減)となり、当社が主力としている単身者向け(床面積30㎡以下)については前年度比7.5%の減少となりました。わが国の賃貸住宅市場においては、空室数は一貫して増加しており、全国的な需要回復は難しい状況にあります。
このような環境下、当社グループは、2017年度から3ヶ年の中期経営計画「Creative Evolution 2020」をスタートしております。「企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築」を基本方針とし、以下の各戦略の実行により、企業価値と新たな社会価値の創造を目指してまいります。
・事業戦略(キャッシュ・フロー創出による価値創造)
コア事業……物件供給と管理運営のバランスをとり、集中化と多様化で展開
成長事業……人口減少を見据えたシルバー事業と国際事業への注力、黒字化達成
賃貸事業においては、空き家の増加が続く賃貸住宅市場において競争優位性を確保するため、家具家電付き・インターネット(LEONET)・アパートIoT化(Leo Remocon・Leo Lock)など当社独自の強みを活かした付加価値サービスの提供により差別化を図るとともに、賃貸契約・マンスリー契約に続く第三の契約形態を検討してまいります。また、人手不足による企業の採用増が見込まれる中、社宅需要を確実に取り込むため、業種毎の専門の法人営業、契約窓口一本化による法人企業の業務負担軽減等を図ってまいります。さらに、人口減の日本からASEANの成長を取り込むべく、サービスアパートメント・オフィスの開発・管理運営を展開しております。
開発事業(建築請負事業及び不動産開発事業)においては、高品質・高付加価値の商品・サービスを将来的にも入居需要が見込める三大都市圏に絞って提供していくとともに、社会福祉施設や商業施設など様々なニーズに対応できる建築の多様化を推進してまいります。
成長戦略事業と位置づけているシルバー事業は、適正な人員構成により収益力の改善を図りつつ、高齢社会に合わせ介護施設を新設してまいります。
・財務戦略(バランスシート・マネジメントによる価値創造)
ROIC経営の導入 ………………… PL重視の経営からBSマネジメントによる価値創造、最適資本構成を目指す
※ROIC(投下資本利益率)= 税引き後営業利益(NOPLAT)/(有利子負債+純資産)
資産と資本の効率経営の推進 … 営業CFと資産売却によるCFを成長投資と株主還元とに積極的に活用
株主還元の充実 ………………… 総還元性向の目標を導入し、自社株買いを含めた株主還元を図る
※当社施工物件の不備による多額の損失計上に伴い利益剰余金がマイナスとなっていることから、翌期における配当及び自社株買いは予定しておりません。
(当社施工物件における界壁等の施工不備に係る再発防止策)
当社は、当社施工物件において発見された界壁等の施工不備について、その原因の解明等をより客観的に行うため、当社から完全に独立した中立・公正な専門家のみで構成される外部調査委員会を2019年2月27日に設置し、本調査委員会による調査に全面的に協力してまいりました。
2019年5月29日に受領した外部調査委員会の最終報告書における全社的・本質的な原因・背景の指摘、再発防止策に関する提言を受け、その内容について真摯に受け止め、実効性のある再発防止策とするべく検討を行い、①企業風土の抜本的改革、②コンプライアンス・リスク管理体制の再構築、③建築請負事業体制の見直しを柱とする再発防止策を策定いたしました。
当社グループは、当該再発防止策を経営上の最重要課題と位置づけ、速やかに実施するとともに、再発防止に全力で取り組んでまいります。
(3) 目標とする経営指標

経営指標	2020年3月期 目標
ROIC(投下資本利益率)※1	8%～10%
調整後ROE ※2	12%維持
自己資本比率	最低40%確保
調整後EPS成長率 ※3	10%前後

※1 ROIC(投下資本利益率)……税引き後営業利益(NOPLAT)/(有利子負債+純資産)
※2 調整後ROE ……………………(当期純利益+法人税等調整額)/期首期末平均純資産
※3 調整後EPS ……………………(税引き後経常利益+のれん償却費)/発行済株式数
当社グループは、中期経営計画の最終年度である2020年3月期における目標とする経営指標を上記のとおり定めておりましたが、当社施工物件で判明した界壁等の施工不備問題の影響により、目標値の達成は困難な状況となりました。
翌連結会計年度(2020年3月期)の連結業績については、調査及び補修工事を速やかに実施して入居者募集の早期再開を図ることで、売上高502,200百万円(前期比0.6%減)、営業利益2,200百万円(前期比70.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益100百万円(前期は親会社株主に帰属する当期純損失68,662百万円)を計画しております。なお、期中平均入居率は85.2%(前期比△3.1ポイント)を目標としております。