有価証券報告書-第52期(2023/04/01-2024/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高は2,334億8百万円(前期比0.2%減少)、営業利益は304億98百万円(前期比8.6%増加)、経常利益は333億96百万円(前期比11.3%増加)となり、親会社株主に帰属する当期純利益は220億95百万円(前期比9.3%増加)となりました。
事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。
建設事業
建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。
社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2024年3月末現在では616棟となりました。
環境への取り組みとしましては、太陽光発電設備を標準仕様とした木造賃貸集合住宅の提案を促進してまいります。また、温室効果ガスの管理・削減に向けた取り組みとして外部認証規格であるPAS2080の認証を設計施工会社としてはアジアで初めて取得いたしました。カーボンマネジメントの知見と経験を蓄積しながら脱炭素化に貢献してまいります。
当連結会計年度の業績は、工事が順調に進捗いたしましたが、建築資材価格の高騰及び労務費上昇の結果、売上高772億8百万円(前期比4.1%増)、営業利益69億25百万円(前期比7.0%減)、受注残高は1,311億40百万円(前期比4.2%増)となりました。
賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高78億79百万円(前期比2.5%増)、営業利益24億95百万円(前期比0.5%増)となりました。
売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したCRE(企業不動産)ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高76億66百万円(前期比14.4%増)、営業利益28億30百万円(前期比53.2%増)となりました。
不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上及びメンテナンス売上が堅調に推移するとともに、賃貸事業売上も順調に進捗いたしました。時間貸駐車場「ナビパーク」におきましてはスマホアプリの開発により駐車場料金のキャッシュレス決済を推進、社員の技術力向上のため「スターツテクニカル研修センター」の開設など、お客様のニーズに合わせ、提供するサービスの品質向上にも努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高905億10百万円(前期比4.4%増)、営業利益125億53百万円(前期比11.1%増)となりました。
分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、2024年3月に新築分譲マンション「アルファグランデ日暮里」(東京都荒川区:総戸数44戸)の完成引渡、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅5棟の譲渡、新築分譲戸建「クオンガーデン文京千石」(東京都文京区:総戸数2戸)等の販売を進めてまいりましたが、前連結会計年度におきまして「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅6棟143億45百万円の譲渡を行いましたため、当連結会計年度の業績は、売上高89億54百万円(前期比61.7%減)、営業利益4億91百万円(前期比69.6%減)となりました。
なお、新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」(埼玉県越谷市:総戸数39戸)の販売開始により当連結会計年度における契約残高は、23戸12億51百万円となりました。
出版事業
出版事業におきましては、会員数400万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、レストラン予約を中心に利用者数が増加いたしました。また、書籍・電子書籍及び電子コミックにつきましても、個別作品では「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」の大ヒットに続き、「すべての恋が終わるとしても」シリーズが動画系SNSで話題になったことをきっかけに累計25万部を超えるヒット作となっております。当連結会計年度の業績は、読者ニーズに沿った商品展開、SNS等を活用した販促施策を行ってまいりました結果、売上高78億85百万円(前期比20.0%増)、営業利益22億21百万円(前期比44.8%増)となりました。
ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、2023年12月に国内9カ所目のホテルとして「ホテル エミオン 札幌」(北海道札幌市北区:客室数295室)を開業いたしました。新型コロナウイルスの感染症法上の位置付けが5類となるなど社会活動の正常化が進み、国内レジャー需要が好調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高125億95百万円(前期比38.8%増)、営業利益12億22百万円(前期比524.3%増)となりました。
高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、グループホーム「きらら府中中河原」(東京都府中市)、グループホーム「きらら高砂」(東京都葛飾区)、グループホーム/小規模多機能「きらら要町」(東京都豊島区)を開設いたしました。グループホーム等入居系施設の入居率維持に努めながらも、品質向上のための育成研修の実施や、既存事業所の処遇改善及び新規事業所開設による人件費等の増加により、当連結会計年度の業績は、売上高116億16百万円(前期比4.0%増)、営業利益5億93百万円(前期比1.1%増)となりました。
金融・コンサルティング事業
金融・コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、住宅ローン手数料、少額短期保険契約件数及び受託資産増加に伴う信託報酬が堅調に推移しております。当連結会計年度の業績は、売上高81億79百万円(前期比8.9%増)、営業利益17億9百万円(前期比37.6%増)となりました。
物販・文化事業
物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、売上高9億11百万円(前期比0.8%減)、営業利益1億75百万円(前期比18.4%増)となりました。
②財政状態及びキャッシュ・フローの状況
財政状態の状況
当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて310億8百万円増加し3,241億9百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、有形固定資産の取得による増加であります。
総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて107億76百万円増加し1,587億90百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて77億83百万円増加し、734億33百万円となっております。
キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末と比べて83億92百万円の資金を獲得し、868億78百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、建設工事代金等の売上債権の増加42億35百万円、販売用不動産等の棚卸資産の増加37億86百万円、法人税等の支払98億66百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益332億80百万円、減価償却費60億96百万円、建設工事等の仕入債務の増加33億6百万円等により257億30百万円の資金を獲得(前連結会計年度は341億48百万円の資金を獲得)いたしました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、「ホテル エミオン 札幌」や「ホテル コメント 横浜関内」等の建設及び賃貸不動産の取得等により207億72百万円の資金を使用(前連結会計年度は107億1百万円の資金を使用)いたしました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当49億52百万円の一方で、「ホテル エミオン 札幌」等のプロジェクト資金の銀行借入により30億27百万円の資金を獲得(前連結会計年度は129億49百万円の資金を使用)いたしました。
③生産、受注及び販売の実績
a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高
建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	3,437	2,011	5,449	3,092	2,356	0.7	15	3,100
賃貸住宅	101,693	47,742	149,436	53,526	95,910	0.7	623	54,063
その他	19,928	25,284	45,212	17,572	27,640	3.2	890	16,704
計	125,059	75,038	200,098	74,191	125,906	1.22	1,530	73,867

種別	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	2,356	2,652	5,009	2,784	2,224	0.1	2	2,771
賃貸住宅	95,910	52,369	148,279	58,484	89,794	0.9	843	58,704
その他	27,640	27,419	55,060	15,939	39,121	1.7	677	15,630
計	125,906	82,441	208,348	77,208	131,140	1.16	1,523	77,106

(注)1.前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。
2.次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3.当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。
4.「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
b.契約及び販売実績
分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	4	894	3	626	7	1,520	-	-
マンション分譲	111	4,465	117	5,618	179	7,464	49	2,620
賃貸住宅	-	-	6	14,345	6	14,345	-	-
中古住宅	-	-	-	-	-	-	-	-
土地	1	16	-	-	1	16	-	-
その他収入	-	-	-	27	-	27	-	-
合計	116	5,375	126	20,618	193	23,373	49	2,620

種別	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	-	-	9	870	9	870	-	-
マンション分譲	49	2,620	44	2,170	70	3,539	23	1,251
賃貸住宅	-	-	5	4,493	5	4,493	-	-
中古住宅	-	-	1	38	1	38	-	-
土地	-	-	-	-	-	-	-	-
その他収入	-	-	-	11	-	11	-	-
合計	49	2,620	59	7,585	85	8,954	23	1,251

c.セグメント別販売実績
セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。
なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
		金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)	前年同期比 (%)
	一般住宅	3,092	1.3	2,784	1.2	90.0
建設事業	賃貸住宅	53,526	22.9	58,484	25.1	109.3
	その他	17,572	7.5	15,939	6.8	90.7
計		74,191	31.7	77,208	33.1	104.1
賃貸仲介事業		7,684	3.3	7,879	3.4	102.5
売買仲介事業		6,701	2.9	7,666	3.3	114.4
	不動産管理手数料	11,307	4.8	12,077	5.2	106.8
不動産管理事業	メンテナンス売上	26,970	11.5	28,836	12.4	106.9
	賃貸収入	48,390	20.7	49,596	21.2	102.5
計		86,668	37.1	90,510	38.8	104.4
	戸建住宅	1,520	0.7	870	0.4	57.2
	マンション分譲	7,464	3.2	3,539	1.5	47.4
分譲不動産事業	賃貸住宅	14,345	6.1	4,493	1.9	31.3
	中古住宅	-	-	38	0.0	-
	土地	16	0.0	-	-	-
	その他収入	27	0.0	11	0.0	42.9
計		23,373	10.0	8,954	3.8	38.3
出版事業		6,572	2.8	7,885	3.4	120.0
ホテル・レジャー事業		9,076	3.9	12,595	5.4	138.8
高齢者支援・保育事業		11,170	4.8	11,616	5.0	104.0
金融・コンサルティング事業		7,512	3.2	8,179	3.5	108.9
物販・文化事業		919	0.4	911	0.4	99.2
合計		233,871	100.0	233,408	100.0	99.8

(注) 建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。