有価証券報告書-第48期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高は2,090億91百万円(前期比7.1%増加)、営業利益は239億12百万円(前期比4.8%増加)、経常利益は241億22百万円(前期比0.5%増加)となり、親会社株主に帰属する当期純利益は150億59百万円(前期比1.3%減少)となりました。
事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
建設事業
建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループ総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。
『免震構造の建物』におきましては、RC造と木造の混構造によりコスト低減を可能にしたスターツ初のハイブリッド免震を受注するなど、地域特性をふまえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2020年3月末現在では504棟となりました。
当連結会計年度の業績は、売上高563億52百万円(前期比7.5%増)、営業利益73億91百万円(前期比16.3%増)、受注残高は1,051億56百万円(前期比8.6%増)となりました。
賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かした法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高67億30百万円(前期比1.2%増)、営業利益20億38百万円(前期比1.0%増)となりました。
売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、引き続き地域密着営業による事業用資産のコンサルティングや募集管理と合わせた購入・買換えの提案を推進するとともに、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」の宣伝活動やインターネット広告への掲載も積極的に行い取扱件数は増加いたしましたが、仲介手数料単価の減少等により、当連結会計年度の業績は、売上高55億16百万円(前期比6.6%減)、営業利益15億57百万円(前期比3.9%減)となりました。
不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、グループの総合力を活かした管理受託営業による管理物件数の増加により、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移いたしました。また賃貸住宅やテナントビル、商業施設におけるメンテナンス工事の受注も積極的に行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高857億60百万円(前期比8.0%増)、営業利益104億78百万円(前期比14.2%増)となりました。
分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、2020年3月に「QUWON(クオン)流山おおたかの森」(千葉県流山市:販売戸数192戸)の完成引渡し、PFI事業であります生涯学習複合施設「プラッツ習志野」(千葉県習志野市)及び複合商業施設「OTO RIVERSIDE TERRACE(オト リバーサイドテラス)」(愛知県岡崎市)を引渡しいたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高248億33百万円(前期比13.6%増)、営業利益6億11百万円(前期比33.2%減)となりました。
なお、当連結会計年度における契約残高は、9戸20億52百万円となりました。
出版事業
出版事業におきましては、340万人を超える会員を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」を中心に、独自基準で厳選した施設への送客実績が堅調に推移いたしました。また、大人向け恋愛小説レーベル「ベリーズ文庫」作品を原作とした電子コミック「ベリーズコミックス」等の売上も堅調に推移してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高44億66百万円(前期比5.2%増)、営業利益5億30百万円(前期比23.4%増)となりました。
ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、2018年10月「ホテル エミオン プノンペン」(カンボジア プノンペン)、2019年1月「ホテル ルミエール グランデ 流山おおたかの森」(千葉県流山市)がオープンし、当連結会計年度より本格稼働しております。しかしながら、2020年2月以降、新型コロナウイルス感染症の拡大により需要が急激に低下いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高93億84百万円(前期比5.3%減)、営業利益2億82百万円(前期比71.1%減)となりました。
高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、新たに保育園2施設、グループホーム3施設、訪問介護ステーション1施設、居宅介護ステーション1施設を開設いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、既存事業所の稼働が順調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高88億52百万円(前期比11.3%増)、営業利益4億44百万円(前期比102.2%増)となりました。
コンサルティング事業
コンサルティング事業におきましては、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産信託報酬が堅調に推移しております。また少額短期保険事業におきましては、保険契約件数は増加いたしましたが、台風被害による保険金支払いも増加いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高58億96百万円(前期比8.1%増)、営業利益10億66百万円(前期比21.1%減)となりました。
物販事業
物販事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストアの運営を行っております。カードキーシステムにおきましては、ICカード対応の商品を中心に、不動産を保有する法人や学校、病院等、お客様それぞれのニーズに合った提案を行ってまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高12億97百万円(前期比5.0%減)、営業利益2億12百万円(前期比29.1%増)となりました。
②財政状態及びキャッシュ・フローの状況
財政状態の状況
当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて91億28百万円増加し2,480億29百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、ホテル・レジャー事業における「ホテル エミオン 京都」の新築工事進捗による有形固定資産の増加によるものであります。
総負債におきましては、主に借入金の返済等により前連結会計年度末と比べて24億17百万円減少し1,416億27百万円となりました。また、有利子負債残高は713億55百万円となっております。
キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末と比べて129億64百万円の資金を獲得し、541億38百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払89億75百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益223億58百万円、減価償却費46億16百万円、分譲不動産事業のたな卸資産の減少103億10百万円、建設工事代金回収等による未成工事受入金の増加28億30百万円による資金の獲得により、306億67百万円の資金を獲得(前連結会計年度は281億74百万円の資金を獲得)いたしました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、「ホテル エミオン 京都」の建設工事進行等により83億15百万円の資金を使用(前連結会計年度は100億92百万円の資金を使用)いたしました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、分譲不動産事業における販売引き渡しによる銀行借入金返済等により、93億36百万円の資金を使用(前連結会計年度は157億59百万円の資金を使用)いたしました。
③生産、受注及び販売の実績
a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高
建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	2,369	2,499	4,868	2,159	2,708	0.5	14	2,160
賃貸住宅	66,064	52,986	119,050	40,298	78,751	0.9	702	40,565
その他	11,687	13,602	25,289	9,945	15,344	4.0	612	10,169
計	80,121	69,087	149,208	52,403	96,804	1.37	1,330	52,895

種別	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	2,708	2,182	4,891	2,290	2,600	0.7	18	2,294
賃貸住宅	78,751	45,069	123,821	41,831	81,989	0.8	618	41,747
その他	15,344	17,451	32,795	12,230	20,565	2.6	537	12,135
計	96,804	64,703	161,508	56,352	105,156	1.12	1,174	56,177

(注)1.前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。
2.次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3.当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。
4.当期受注高、完成工事高、次期繰越高、並びに当期施工高には、消費税等は含まれておりません。
5.「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
b.契約及び販売実績
分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	1	44	20	1,079	16	749	5	374
マンション分譲	525	20,340	113	8,390	443	20,058	195	8,672
賃貸住宅	-	-	1	800	1	800	-	-
土地	2	6	2	6	4	12	-	-
その他	-	-	-	-	-	-	-	-
その他収入	-	-	-	245	-	245	-	-
合計	528	20,391	136	10,522	464	21,866	200	9,047

種別	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	5	374	40	3,052	38	2,744	7	682
マンション分譲	195	8,672	19	1,275	214	9,947	-	-
賃貸住宅	-	-	2	3,817	2	3,817	-	-
土地	-	-	2	23	2	23	-	-
その他	-	-	5	9,334	3	7,964	2	1,370
その他収入	-	-	-	336	-	336	-	-
合計	200	9,047	68	17,839	259	24,833	9	2,052

(注)1.「その他」は再開発事業における施設の引渡しによるものであります。
(注)2.上記金額には、消費税等は含まれておりません。
c.セグメント別販売実績
セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。
なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)		当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
		金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)	前年同期比 (%)
	一般住宅	2,159	1.1	2,290	1.1	106.0
建設事業	賃貸住宅	40,298	20.6	41,831	20.0	103.8
	その他	9,945	5.1	12,230	5.8	123.0
計		52,403	26.8	56,352	27.0	107.5
賃貸仲介事業		6,653	3.4	6,730	3.2	101.2
売買仲介事業		5,906	3.0	5,516	2.6	93.4
	不動産管理手数料	9,041	4.6	9,701	4.6	107.3
不動産管理事業	メンテナンス売上	23,746	12.2	25,706	12.3	108.3
	賃貸収入	46,628	23.9	50,352	24.1	108.0
計		79,416	40.7	85,760	41.0	108.0
	戸建住宅	749	0.4	2,744	1.3	366.0
	マンション分譲	20,058	10.3	9,947	4.8	49.6
分譲不動産事業	賃貸住宅	800	0.4	3,817	1.8	477.1
	土地	12	0.0	23	0	187.0
	その他	-	-	7,964	3.8	-
	その他収入	245	0.1	336	0.2	136.9
計		21,866	11.2	24,833	11.9	113.6
出版事業		4,246	2.2	4,466	2.1	105.2
ホテル・レジャー事業		9,908	5.1	9,384	4.5	94.7
高齢者支援・保育事業		7,955	4.1	8,852	4.2	111.3
コンサルティング事業		5,453	2.8	5,896	2.8	108.1
物販事業		1,366	0.7	1,297	0.6	95.0
合計		195,177	100.0	209,091	100	107.1

(注)1.建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
2.分譲不動産事業「その他」は、再開発事業における施設の引渡しによるものであります。
3.販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
なお、経営者は見積り及び判断・評価につきましては、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
また、以下の事項は新型コロナウイルス感染症拡大の影響が2020年9月以降、緩やかに回復していくものと仮定し会計上の見積りを行っておりますが、この仮定は不確実性を伴い、影響の長期化や深刻化によっては、将来の評価額に影響を与える可能性があります。
(繰延税金資産)
当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損処理)
当社グループは、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、減損処理が必要となる可能性があります。