有価証券報告書-第53期(2024/04/01-2025/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高は2,329億78百万円(前期比0.2%減少)、営業利益は326億22百万円(前期比7.0%増加)、経常利益は334億4百万円(前期比0.0%増加)となり、親会社株主に帰属する当期純利益は242億74百万円(前期比9.9%増加)となりました。
事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。
建設事業
建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案を行っております。
社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2025年3月末現在では637棟となりました。
パッシブデザイン手法を採用し、各住戸に中庭を設けることで居心地の良い室内空間を提供するコンセプト賃貸住宅「MACHI家WOOD」を始め環境や入居者ニーズに沿ったご提案を推進し、オーナー様の資産価値向上に努めてまいります。
当連結会計年度の業績は、受注活動は順調に推移いたしましたが、建築資材価格の高騰及び労務費上昇の結果、売上高713億69百万円(前期比7.6%減)、営業利益63億89百万円(前期比7.7%減)、受注残高は1,425億99百万円(前期比8.7%増)となりました。
賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高85億91百万円(前期比9.0%増)、営業利益28億52百万円(前期比14.3%増)となりました。
売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したCRE(企業不動産)ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。当連結会計年度の業績は、売上高84億22百万円(前期比9.9%増)、営業利益32億27百万円(前期比14.0%増)となりました。
不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴う管理手数料売上及び、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が堅調に推移するとともに、メンテナンス売上につきましては、管理受託物件における照明のLED化の推進や、外装リフレッシュ工事などの大型営繕工事の提案にも注力してまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高952億26百万円(前期比5.2%増)、営業利益133億53百万円(前期比6.4%増)となりました。
分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、2025年3月に新築分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」(埼玉県越谷市:総戸数39戸)の完成引渡、新築分譲戸建「クオンガーデン等々力」(東京都世田谷区)の販売、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」(千葉県成田市)、「アルファグランデ日暮里」(東京都荒川区)の完売により、当連結会計年度の業績は、売上高29億75百万円(前期比66.8%減)、営業損失2億27百万円(前期営業利益4億91百万円)となりました。
なお、当連結会計年度における契約残高は、9戸4億59百万円となりました。
出版事業
出版事業におきましては、引き続き読者ニーズに沿った商品展開、映像化展開などの販促施策により「スターツ出版文庫」をはじめとした書籍・電子書籍及び電子コミックの販売が順調に推移しております。個別作品では2023年12月に映画が公開された小説「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」や「すべての恋が終わるとしても」、「鬼の花嫁」が引き続き業績に寄与しております。会員数450万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、名阪エリアの予約可能施設の拡大、クーポン施策等のユーザー満足度向上に注力してまいりました。また、新たに大人数の食事会予約をコンシェルジュがサポートする「OZの貸切・大人数予約」を開始するなど、レストラン予約を中心に利用者数を伸長いたしました結果、売上高85億30百万円(前期比8.2%増)、営業利益25億98百万円(前期比16.9%増)となりました。
ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、2023年12月に開業いたしました「ホテル エミオン 札幌」(北海道札幌市北区:客室数295室)に続き、横浜文化体育館を建て替えて整備されたアリーナ施設「横浜BUNTAI」に隣接する「ホテル コメント 横浜関内」(神奈川県横浜市中区:客室数116室)を2024年4月1日に開業いたしました。
既存各施設におきましてもレジャー需要が好調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高156億1百万円(前期比23.9%増)、営業利益21億71百万円(前期比77.7%増)となりました。
高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、新たにグループホーム「きらら船橋飯山満」(千葉県船橋市)を開設いたしました。人材採用・品質向上のための育成活動にも積極的に取り組み、グループホーム・有料老人ホーム・保育園等の稼働が堅調に推移いたしました結果、当連結会計年度の業績は、売上高124億44百万円(前期比7.1%増)、営業利益6億5百万円(前期比2.0%増)となりました。
金融・コンサルティング事業
金融・コンサルティング事業におきましては、富裕層や事業法人オーナー様向けに「ウェルスマネジメント」サービスを開始いたしました。「専任担当制」でお客様の相続や事業承継など複雑な課題に対しスターツグループ各種サービスを提案してまいります。当連結会計年度の業績は、住宅ローン手数料、信託報酬及び少額短期保険契約件数が堅調に推移たしました結果、売上高89億23百万円(前期比9.1%増)、営業利益20億26百万円(前期比18.5%増)となりました。
物販・文化事業
物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当連結会計年度の業績は、売上高8億92百万円(前期比2.1%減)、営業利益2億5百万円(前期比17.0%増)となりました。
②財政状態及びキャッシュ・フローの状況
財政状態の状況
当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度末と比べて95億38百万円増加し3,336億47百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益の増加に伴う現金及び預金の増加、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得による増加であります。
総負債におきましては、前連結会計年度末と比べて33億82百万円減少し1,554億8百万円となりました。また、有利子負債残高は前連結会計年度末と比べて37億87百万円減少し、696億46百万円となっております。
キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末と比べて19億4百万円の資金を獲得し、887億82百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加141億52百万円、法人税等の支払104億9百万円等による資金の使用の一方で、税金等調整前当期純利益360億39百万円、建設工事等の売上債権の減少54億80百万円、減価償却費67億40百万円により259億15百万円の資金を獲得(前連結会計年度は257億30百万円の資金を獲得)いたしました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、賃貸不動産等の取得等により87億69百万円の資金を使用(前連結会計年度は207億72百万円の資金を使用)いたしました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当、自己株式の取得や運転資金の返済等により152億75百万円の資金を使用(前連結会計年度は30億27百万円の資金を獲得)いたしました。
③生産、受注及び販売の実績
a.受注高、完成工事高、繰越高及び施工高
建設事業の受注高、完成工事高、繰越高及び施工高は、次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	2,356	2,652	5,009	2,784	2,224	0.1	2	2,771
賃貸住宅	95,910	52,369	148,279	58,484	89,794	0.9	843	58,704
その他	27,640	27,419	55,060	15,939	39,121	1.7	677	15,630
計	125,906	82,441	208,348	77,208	131,140	1.2	1,523	77,106

種別	当連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
	前期繰越高 (百万円)	当期受注高 (百万円)	計 (百万円)	完成工事高 (百万円)	次期繰越高			当期施工高 (百万円)
					手持高 (百万円)	うち施工高 (百万円)
						%
一般住宅	2,224	1,485	3,709	2,136	1,572	1.5	24	2,150
賃貸住宅	89,794	54,935	144,729	51,599	93,130	0.8	758	51,513
その他	39,121	26,409	65,530	17,634	47,896	2.6	1,237	18,085
計	131,140	82,829	213,969	71,369	142,599	1.4	2,019	71,749

(注)1.前期以前に受注したもので、契約の更新等により受注額に変更のあるものについては、当期受注高及び次期繰越高の手持高にその増減を含んでおります。
2.次期繰越高の施工高は、未成工事支出金により手持高の施工高を推定したものであります。
3.当期施工高には分譲不動産事業の分譲にかかる施工高は含まれておりません。
4.「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
b.契約及び販売実績
分譲不動産事業の契約及び販売実績は次のとおりであります。

種別	前連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	-	-	9	870	9	870	-	-
マンション分譲	49	2,620	44	2,170	70	3,539	23	1,251
賃貸住宅	-	-	5	4,493	5	4,493	-	-
中古住宅	-	-	1	38	1	38	-	-
土地	-	-	-	-	-	-	-	-
その他収入	-	-	-	11	-	11	-	-
合計	49	2,620	59	7,585	85	8,954	23	1,251

種別	当連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
	前期契約残高		当期契約高		当期販売高		当期契約残高
	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)	数量	金額 (百万円)
戸建住宅	-	-	3	649	3	649	-	-
マンション分譲	23	1,251	21	1,148	35	1,939	9	459
賃貸住宅	-	-	1	144	1	144	-	-
中古住宅	-	-	-	-	-	-	-	-
土地	-	-	1	208	1	208	-	-
その他収入	-	-	-	33	-	33	-	-
合計	23	1,251	26	2,183	40	2,975	9	459

c.セグメント別販売実績
セグメント別の販売実績につきましては、次のとおりであります。
なお、各事業とも、当社の営業店舗等において最終需要者に対し直接に販売、工事請負契約の締結並びに役務の提供を行っております。

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)		当連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
		金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)	前年同期比 (%)
	一般住宅	2,784	1.2	2,136	0.9	76.7
建設事業	賃貸住宅	58,484	25.1	51,599	22.1	88.2
	その他	15,939	6.8	17,634	7.6	110.6
計		77,208	33.1	71,369	30.6	92.4
賃貸仲介事業		7,879	3.4	8,591	3.7	109.0
売買仲介事業		7,666	3.3	8,422	3.6	109.9
	不動産管理手数料	12,077	5.2	12,830	5.5	106.2
不動産管理事業	メンテナンス売上	28,836	12.4	30,964	13.3	107.4
	賃貸収入	49,596	21.2	51,431	22.1	103.7
計		90,510	38.8	95,226	40.9	105.2
	戸建住宅	870	0.4	649	0.3	74.6
	マンション分譲	3,539	1.5	1,939	0.8	54.8
分譲不動産事業	賃貸住宅	4,493	1.9	144	0.1	3.2
	中古住宅	38	0.0	-	-	-
	土地	-	-	208	0.1	-
	その他収入	11	0.0	33	0.0	284.2
計		8,954	3.8	2,975	1.3	33.2
出版事業		7,885	3.4	8,530	3.7	108.2
ホテル・レジャー事業		12,595	5.4	15,601	6.7	123.9
高齢者支援・保育事業		11,616	5.0	12,444	5.3	107.1
金融・コンサルティング事業		8,179	3.5	8,923	3.8	109.1
物販・文化事業		911	0.4	892	0.4	97.9
合計		233,408	100.0	232,978	100.0	99.8

(注) 建設事業「その他」は、店舗、倉庫等のほか、リフォーム工事等の少額受注であります。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果
財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態及びキャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動について、当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金需要と販売用不動産取得需要であります。運転資金につきましては、内部資金より充当し、不足が生じた場合は金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産取得資金及び設備投資に係る資金につきましては、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。