四半期報告書-第75期第2四半期(2024/03/01-2024/05/31)

文中の将来に関する事項は、当第2四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当第2四半期連結累計期間(2023年12月1日～2024年5月31日)における我が国経済は、個人消費の回復に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策効果により景気は緩やかに回復しています。一方、中国経済の先行き不安等が国内経済の下振れリスクとなっており、不安定な国際情勢、日銀による金融政策の見直し、物価上昇等と合わせて動向に注視が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2024年1月～3月の国内不動産投資額は1兆7,046億円(前年同期比45%増)となり、世界の都市別投資ランキングで東京は1位(2023年通年は5位)となりました。足元では、国内金利の先高観があるものの、急激な金利上昇はないと予想されており、良好な資金調達環境が継続することで、国内不動産への資金流入は続くとみられています(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、2024年1月～4月の新築発売戸数は5,854戸(前年同期比12.1%減)、2024年4月発売のマンション平均価格は7,412万円(前年同月比4.3%減)となりました。都心エリアの平均価格は、高騰する建築費の価格転嫁により引き続き高水準で推移しています。今後も供給の更なる絞り込み等により販売価格は維持されるとみられています。首都圏中古マンション市場では、2024年1月～4月の成約戸数は13,122戸(前年同期比7.4%増)、2024年4月時点の平均価格は4,606万円(前年同月比5.1%下落)となりました。分譲戸建市場では、2024年1月～4月の新設住宅着工戸数は17,863戸(同6.3%減)となりました(民間調査機関調べ)。
2024年1月～4月の建築費平均坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,759千円/坪(前年同期比53.7%上昇)、木造が710千円/坪(前年同期比14.5%上昇)となりました。足元の資材価格は、セメント・鋼材は高止まり、木材は横ばいで推移していますが、物価上昇や人件費高騰等の影響を受け、建築費は全体的に上昇しています(国土交通省調べ)。
東京都心ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では、新築・築浅ビルを中心に空室消化が進み2024年4月の平均空室率は5.4%(前年同月比0.7ポイント低下)と緩やかに回復しています。また、2024年4月時点の平均賃料は19,825円/坪(同0.4%下落)とおおむね横ばいで推移しています。2025年には大量供給が見込まれていますが、2024年の新規供給は限定的になる見込みです(民間調査機関調べ)。
首都圏賃貸マンション市場では、2024年4月時点の平均募集賃料は12,079円/坪(前年同月比4.6%上昇)、J-REITが東京圏で保有するマンションの2024年2月末時点平均稼働率は97.5%(同0.3%上昇)となりました。分譲マンション価格高騰や住宅ローン金利上昇懸念を背景に賃貸マンション選好の動きは継続しており、賃料・稼働率ともに堅調に推移しています(民間調査機関調べ)。
首都圏物流施設賃貸市場では、2024年4月時点の賃貸ストックは1,015万坪(前年同月比13.5%増)、空室率は7.4%(同1.9ポイント上昇)、募集賃料は4,860円(同5.7%上昇)となりました。新規供給量増加に伴い、空室率の上昇が継続する中で、建築費高騰の影響で募集賃料も上昇しています。新規供給は2024年をピークに減少する見込みであり、今後、空室率低下が期待されています(民間調査機関調べ)。
不動産ファンド市場では、2024年4月のJ-REITの運用資産総額は23.1兆円(前年同月比0.9兆円の増加)、私募ファンドは運用資産総額35.0兆円(2023年12月末時点、前年同月比5.3兆円増加)となり、両者を合わせた証券化市場規模は58.1兆円まで拡大しています(民間調査機関調べ)。
東京都のビジネスホテル市場では、2024年1月～3月の平均客室稼働率は80.9%(前年同期比6.5ポイント上昇)、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,629万人(前年同期比25.0%増)となりました。延べ宿泊者数の約半数は訪日外国客となっているなど、今後、円安を追い風に更なるインバウンド需要の拡大が見込まれています(観光庁調べ)。
このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、ホテル事業の更なる業績向上に努めました。
以上の結果、当第2四半期連結累計期間における売上高は57,618百万円(前年同四半期比9.0%増)、営業利益は14,901百万円(同19.1%増)、税引前四半期利益は14,372百万円(同19.0%増)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は10,058百万円(同23.2%増)となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当第2四半期連結累計期間は、「T's garden西寺尾」(神奈川県横浜市)、「八丁堀トーセイビルⅡ」(東京都中央区)、「リエール市ヶ谷」(東京都新宿区)等28棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション65戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等合わせて29棟、土地9件及び中古区分マンション61戸を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を12百万円計上しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は29,399百万円(前年同四半期比13.6%減)、セグメント利益は5,597百万円(前年同四半期比21.9%減)となりました。
(不動産開発事業)
当第2四半期連結累計期間は、物流施設「T's Logi青梅」(東京都西多摩郡)、商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」(東京都目黒区)を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート学芸大学」(東京都目黒区)等において、11戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地3件、賃貸アパート開発用地9件、70戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を269百万円計上しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,334百万円(前年同四半期比124.1%増)、セグメント利益は5,123百万円(前年同四半期295.3%増)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第2四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当第2四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得27棟及び賃貸開始6棟、物件売却22棟及び賃貸終了2棟に伴い、前連結会計年度末の114棟より、9棟増加し123棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は3,699百万円(前年同四半期比16.9%増)、セグメント利益は1,791百万円(前年同四半期比17.5%増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)2,352,454百万円から、ファンドの物件売却等により122,327百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより147,681百万円の残高が増加し、当第2四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,377,808百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,644百万円(前年同四半期比12.9%減)、セグメント利益は2,305百万円(前年同四半期比22.6%減)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当第2四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第2四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で571棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで392棟、合計963棟(前年同四半期末比122棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,529百万円(前年同四半期比7.7%増)、セグメント利益は637百万円(前年同四半期比23.0%増)となりました。
(ホテル事業)
当第2四半期連結累計期間は、国内経済活動の正常化とインバウンド需要の回復が進む中、2023年9月に開業した「トーセイホテル ココネ築地銀座プレミア」(東京都中央区)を含む、全8店舗の客室稼働率及び客室単価の向上に努めました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は3,011百万円(前年同四半期比65.4%増)、セグメント利益は1,046百万円(前年同四半期比120.0%増)となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、国内金利の先高観はあるものの、極めて緩和的な金融環境を背景に投資資金の流入が続いており、堅調に取引されています。
このような事業環境のなか、当第2四半期累計期間の業績は、売上高576億円(前年同期比9.0%増)、営業利益149億円(同19.1%増)、税引前利益143億円(同19.0%増)となりました。第1四半期に売却した大型開発物件をはじめとして物件販売が好調であり、通期計画に対する進捗率は売上高で62.5%、税引前利益で87.1%と大きく進捗しております。
事業セグメント別では、不動産再生事業において、「T's garden西寺尾」「八丁堀トーセイビルⅡ」「リエール市ヶ谷」などの1棟物件や、都心タワーマンション等の中古区分マンションの販売が好調に進捗いたしました。また、不動産開発事業では、販売計画に沿って第1四半期に大型物流施設「T's Logi青梅」および商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」を売却し、第2四半期は戸建や分譲土地を中心に販売いたしました。なお、仕入活動においては、当社の競争優位性の一つとなっている事業承継支援を通じた物件取得が寄与し、当期仕入計画の1,000億円(売上想定ベース)に対して446億円まで進捗しています。今般の建築費高騰への対策として、建築費負担が少ない再生事業案件の比率を増やすとともに、開発事業においてはRC造に比べて建築費上昇が緩やかな木造アパートの研究を進め、収益性に拘り案件を厳選して仕入を進めてまいります。
一方、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、各事業とも順調に進捗しており、特に、インバウンド需要の増加を追い風にホテル事業は期初計画よりも上振れて推移しました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業においては、受託資産残高は前期末比253億円増の2.3兆円となりました。不動産価格が高値圏で推移するなか、受託しているファンドにおいても活発な物件取得と売却があり、それらの成果報酬等の獲得により業績は好調に推移しました。日銀の追加利上げが予見されていますが、日本の不動産の収益安定性やイールドギャップ、賃料上昇期待などの魅力は今後も継続すると見られており、当社は新規受託力を高めるべく組織強化に努めてまいります。
当社は、2024年5月24日付で名古屋鉄道株式会社(以下、名古屋鉄道という)と資本業務提携を行いました。名古屋鉄道の安定的な財務基盤及び名古屋エリアにおけるプレゼンスやノウハウと、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を相乗的に活かし、両社グループの企業価値最大化を目指してまいります。具体的には、各々が強みとする事業エリアである名古屋圏および首都圏において、私募ファンドの組成や不動産テックビジネスでの共同案件を推進することにより、両社の不動産ファンドビジネスを強化してまいります。また、名古屋圏および首都圏での不動産事業において共同プロジェクトを推進することにより、より一層の優良案件を獲得し、当該エリアにおけるプレゼンス拡大を目指してまいります。

(2) 財政状態の分析
当第2四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ9,134百万円増加し、254,464百万円となりました。負債は2,016百万円増加し、165,026百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、営業債権及びその他の債権、棚卸資産及びその他の金融資産が増加したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の増加によるものであります。
また資本は7,118百万円増加し、89,438百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当第2四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ533百万円増加し39,731百万円となりました。
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、6,035百万円(前年同四半期比58.4%減)となりました。これは主に、税引前四半期利益14,372百万円、棚卸資産の増加5,694百万円、法人所得税の支払額3,190百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、2,332百万円(前年同四半期比45.8%減)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出7,795百万円、貸付金の回収による収入7,412百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、3,172百万円(前年同四半期は2,083百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入れによる収入30,737百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出30,298百万円及び配当金の支払額3,190百万円等があったことによるものであります。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。