半期報告書-第77期(2025/12/01-2026/11/30)

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容
当中間連結会計期間(2025年12月1日～2026年5月31日)における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、引き続き景気は緩やかに回復しています。一方、先行きについては、中東情勢をはじめとする地政学リスクや金融資本市場の変動等の影響に引き続き留意が必要です。
当社グループが属する不動産業界においては、2026年1～3月の国内不動産投資額は、2兆752億円(前年同期比1%減)となり、第1四半期として2年連続で2兆円を超える水準を記録しました。世界都市別投資ランキングでは東京は3位(2025年通年は2位)となったものの、国内外投資家による堅調な投資需要を背景とした大型取引が複数見られるなど、投資市場は活発な状況が継続しています。2026年については、金利上昇が見込まれるものの、金利上昇分を上回る中長期的な賃料成長期待が見込まれるなど、投資需要は引き続き堅調と見られることから、2026年の国内不動産投資額は前年を上回り、6兆円台半ばに達すると予想されています(民間調査機関調べ)。国内不動産投資市場での売買取引が活況に推移する一方、株式市場においては、長期金利上昇と不透明さを増す中東情勢により、不動産投資市場の先行きに対する慎重な見方が広がり、日経平均株価が特定の銘柄・業種の株価上昇により史上最高値を更新する中においても、不動産セクターの株価指数は大幅な下落となりました。
首都圏分譲マンション市場では、2026年1月～4月の新規発売戸数は4,978戸(前年同期比2.8%減)となりました。また、2026年4月時点の首都圏平均販売価格は8,736万円(前年同月比24.8%上昇)となり、3カ月ぶりに1億円を下回ったものの、依然として高値圏で推移しています。首都圏中古マンション市場では2026年1月～4月の成約件数は16,488件(前年同期比0.9%増)となりました。特に都心6区で築浅の高級物件を売却する動きが見られ、4月時点での首都圏平均成約価格は7,225万円(前年同月比30.5%上昇)となりました。一方で、東京23区においては、高値を理由に値下げを行う住戸の割合が増加しており、一部のエリアにおいて頭打ち感が見られています。また、首都圏分譲戸建市場では、2026年1月～4月の新設住宅着工戸数は17,661戸(前年同期比3.5%増)となりました(民間調査機関調べ)。
2026年1月～4月の建築費平均坪単価は、鉄筋コンクリート造が1,552千円/坪(前年同期比16.0%上昇)、木造が776千円/坪(同3.2%上昇)となりました。円安や中東情勢の緊迫化に伴う原油価格等の上昇が製造や物流コストをさらに押し上げており、昨年度は横ばいで推移していた鋼材価格が上昇に転じるなど、建築費は全体的に高値圏で推移しています。また、中東情勢の緊迫化に伴い、一部のナフサ由来の製品において価格の急騰が見られており、今後の影響に留意が必要です(国土交通省調べ)。
東京都心ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では、オフィス環境改善等に伴う拡張移転等を背景に底堅いオフィス需要が続いており、2026年4月時点の平均空室率は2.2%(前年同月比1.5ポイント低下)、平均賃料は22,454円/坪(同8.2%上昇)と引き続き好調に推移しました。2026年は新規供給量が減少する見込みであり、竣工予定物件のテナント内定率も既に高水準にあることも相まって、空室率は低水準で推移し、賃料の上昇傾向は継続するものと見られています(民間調査機関調べ)。
首都圏賃貸マンション市場では、新築・中古分譲マンション価格の上昇により、賃貸需要が引き続き強まっており、2026年4月の平均募集賃料は13,695円/坪(前年同月比11.0%上昇)となりました。また、J-REITが東京圏で保有する賃貸マンションの2026年2月末時点の平均稼働率は97.3%(同0.3ポイント上昇)と高水準で推移しています(民間調査機関調べ)。
首都圏物流施設賃貸市場では、新規供給の停滞と底堅い新規需要を背景に既存物件での空室消化が進んだことで、2026年4月時点の空室率は7.7%(前年同月比1.9ポイント低下)と改善が見られました。募集賃料については、需給バランスは改善に向かいつつあるものの、賃料の下落圧力が継続しており、4,400円/坪(前年同月比5.8%低下)となりました。今後については、一部地域では空室期間が長期化しているものの、市場全体としては、空室率は良化傾向で推移すると見られています(民間調査機関調べ)。
不動産ファンド市場では、2026年4月末時点のJ-REITの運用資産額は24.4兆円(前年同月比0.7兆円増加)、2025年12月末時点の私募ファンドの運用資産額は47.1兆円(前年同月比6.3兆円増加)となり、証券化市場規模は合計で71.5兆円まで拡大しています(民間調査機関調べ)。
東京都のビジネスホテル市場は、2026年1～3月の平均客室稼働率は80.0%(前年同期比0.6ポイント減少)となり、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,284万人(同10.4%減少)となりました。同期間の訪日外客数は、中国政府による渡航自粛要請の影響がありながらも前年をやや上回る水準となり、インバウンド需要は引き続き堅調に推移しました。今後については、中東情勢の悪化による航空機の欠航により、インバウンド需要への影響が見込まれるため、当面は動向に注視が必要です(観光庁調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売を順調に進捗させるともに、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。また、ホテル事業では世界各国からの多様なインバウンド需要を取り込み、不動産ファンド・コンサルティング事業においては、アセットマネジメント受託資産残高の伸長に努め、そのAUMは2兆7,355億円となりました。
以上の結果、当中間連結会計期間における売上高は85,956百万円(前年同期比30.1%増)、営業利益は21,214百万円(同20.5%増)、税引前中間利益は20,140百万円(同19.9%増)、親会社の所有者に帰属する中間利益は13,806百万円(同12.9%増)となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当中間連結会計期間は、「ユニデン八丁堀BL」(東京都中央区)、「HOTEL&SEMINAR幕張」(千葉県習志野市)、「T's garden府中」(東京都府中市)等38棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション82戸を販売いたしました。
仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等合わせて20棟、土地8件及び中古区分マンション132戸を取得しております。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は56,250百万円(前年同期比93.2%増)、セグメント利益は11,858百万円(前年同期比113.8%増)となりました。
(不動産開発事業)
当中間連結会計期間は、1棟物件では、商業施設「T's BRIGHTIA吉祥寺Ⅱ」(東京都武蔵野市)、「T's BRIGHTIA自由が丘Ⅱ」(東京都目黒区)、賃貸マンション「THE PALMS錦糸町」(東京都墨田区)、賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡Ⅱ」(東京都北区)等10棟を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート瀬田」(東京都世田谷区)等において、32戸を販売いたしました。
仕入につきましては、賃貸マンション開発用地1件、賃貸アパート開発用地14件、9戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は12,532百万円(前年同期比38.2%減)、セグメント利益は3,284百万円(前年同期比44.1%減)となりました。
(不動産賃貸事業)
当中間連結会計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。
当中間連結会計期間末の賃貸物件数は、物件取得19棟及び賃貸開始13棟、物件売却34棟及び賃貸終了3棟に伴い、前連結会計年度末の132棟より、5棟減少し127棟となりました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は4,831百万円(前年同期比12.9%増)、セグメント利益は2,868百万円(前年同期比24.5%増)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)2,662,737百万円から、ファンドの物件売却等により153,749百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより226,535百万円の残高が増加し、当中間連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,735,523百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は4,748百万円(前年同期比5.7%減)、セグメント利益は3,165百万円(前年同期比10.6%減)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
(不動産管理事業)
当中間連結会計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当中間連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で572棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで415棟、合計987棟(前年同期比13棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,680百万円(前年同期比0.1%減)、セグメント利益は560百万円(前年同期比14.3%減)となりました。
(ホテル事業)
当中間連結会計期間は、引き続き旺盛なインバウンド需要と堅調な国内需要の中、2025年12月に開業した「トーセイホテル ココネ蒲田」(東京都大田区)及び2026年2月に開業した「トーセイホテル ココネ千葉中央」(千葉県千葉市)を含む、全10店舗の客室稼働率及び客室単価の向上に努めました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は3,913百万円(前年同期比6.5%増)、セグメント利益は1,381百万円(前年同期比9.2%減)となりました。
②経営成績等に関する分析、検討内容
当社グループの主力市場である国内不動産投資市場においては、引き続き国内外投資家による活発な投資活動が見られました。日銀による政策金利引き上げの影響はありつつも、オフィスマーケットにおいて新規供給が少ないことで逼迫する賃貸需要や物価上昇分の賃料転嫁等、金利上昇分を上回る中長期的な賃料上昇期待が旺盛な投資意欲につながっています。
このような事業環境のなか、当中間連結会計期間の当社グループの業績は、連結売上高は859億円(前年同期比30.1%増)、連結営業利益は212億円(同20.5%増)、連結税引前中間利益は201億円(同19.9%増)となりました。通期計画に対する進捗率は連結売上高で69.9%、連結税引前中間利益で91.5%と、非常に好調な進捗となりました。
当社の主力事業である不動産再生事業におけるオフィスビルおよび賃貸マンションの販売が特に業績をけん引し、当該セグメントの通期計画に対する進捗率は連結営業利益で95.7%まで到達しました。
また、当社が安定事業と定める不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の4事業のいずれにおいても連結営業利益における通期計画に対する進捗率は50%を超過しており、順調に推移しております。安定4事業の中でも特に好調な不動産ファンド・コンサルティング事業では、活況な不動産投資市場を背景に想定以上の受託資産の減少はありながらも、それを上回る新規案件を受託するとともに、取引に付随するアクイジションフィー、ディスポジションフィーなどの手数料も獲得しました。なお、受託資産残高(AUM)は前期末比727億円増加し総額2.73兆円となりました。ホテル事業においては、中国当局による日本への渡航自粛要請の影響がありながらも、韓国や欧米など中国以外の国からの訪日需要を取り込んだことで、GOPは前年同期比3.9%増加いたしました。
一方、中東情勢の緊迫化による当社事業ひいては不動産業界全体への影響は無視できません。製造コスト増加による建築資材価格上昇だけでなく、サプライチェーンの混乱による資材、設備の供給遅延は、特に当社の不動産開発事業に影響を与える可能性があります。資材価格の改定や納期調整による当社グループの業績に対する影響は現時点において限定的であると判断をしておりますが、今後も情勢の変化やそれに伴う市場動向を注視してまいります。
今後も売買事業と安定事業を両立させるポートフォリオ経営を軸に、地政学的リスクから生じる様々な課題や金融資本市場の変動に柔軟に対応しながら現中期経営計画最終年度の目標達成に向け邁進してまいります。

(2) 財政状態の分析
当中間連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,174百万円増加し、309,601百万円となりました。負債は6,182百万円減少し、198,409百万円となりました。
総資産が増加した主な要因は、棚卸資産が減少したものの、現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権が増加したことによるものであります。負債が減少した主な要因は、営業債務及びその他の債務、有利子負債の減少によるものであります。
また、資本は8,356百万円増加し、111,192百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払によるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況の分析
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ8,468百万円増加し48,072百万円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、25,419百万円(前年同期比92.2%増)となりました。これは主に、税引前中間利益20,140百万円、棚卸資産の減少10,568百万円、法人所得税の支払額3,550百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、4,363百万円(前年同期比289.6%増)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出6,227百万円、貸付金の回収による収入3,704百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、12,594百万円(前年同期比102.5%増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入45,095百万円、長期借入金の返済による支出49,157百万円、配当金の支払額4,846百万円等によるものであります。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間連結会計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年度の有価証券報告書提出日後、当中間連結会計期間において重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。