四半期報告書-第30期第2四半期(平成26年7月1日-平成26年9月30日)

文中の将来に関する事項は、本資料の提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1)業績の状況
当第2四半期連結累計期間におけるわが国経済は、一部に弱さも見られますが、緩やかな回復基調が続く状況となりました。先行きにつきましては、当面、一部に弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあり、緩やかに回復していくことが期待されます。一方で消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の長期化や海外景気の下振れなど、経済環境を巡る不確実性は高く、下押しされるリスクが存在しております。
賃貸オフィス市場におきましては、空室率の改善傾向が続くとともに、賃料相場も底打ち感がみられ、一部には上昇が見られました。マンション分譲市場におきましては、低金利や住宅ローン減税制度の拡充等を背景にした底堅い消費者の購入マインドに支えられ、販売は概ね堅調に推移したものの、発売戸数の減少など慎重な姿勢も見られました。
こうした事業環境の中、当第2四半期連結累計期間における経営成績は、営業収益は74,379百万円(前年同期比7,631百万円減、9.3%減)、営業利益は13,270百万円(前年同期比4,550百万円減、25.5%減)、経常利益は11,142百万円(前年同期比3,495百万円減、23.9%減)、四半期純利益は6,959百万円(前年同期比1,879百万円減、21.3%減)となりました。
① 不動産賃貸事業
当第2四半期連結累計期間における不動産賃貸事業につきましては、既存物件の賃料収入の減少等の影響があったものの、「265 Strand」(英国ロンドン市)、「レソラ サウステラス」(福岡県福岡市)等の前連結会計年度に取得・竣工した物件の賃料収入等による収益の確保に取り組んでまいりました。
当社グループの保有するオフィスビルの空室率につきましては、東京都心5区では、平成26年6月末の6.8%から、平成26年9月末は5.9%となり、全国ベースでみると平成26年6月末の8.1%から、平成26年9月末は8.3%となりました。
一方、新規ビルの開発事業につきましては、芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業[品川シーズンテラス](東京都港区)、(仮称)目白2丁目プロジェクト[トラッド目白](東京都豊島区)、(仮称)日本橋二丁目計画[アーバンネット日本橋二丁目ビル](東京都中央区)等が進行中であります。
当第2四半期連結累計期間における不動産賃貸事業の経営成績につきましては、物件売却収入が前年同期に比べ縮小したなどにより、営業収益は43,613百万円(前年同期比9,725百万円減、18.2%減)、営業費用は31,585百万円(前年同期比4,596百万円減、12.7%減)、営業利益は12,028百万円(前年同期比5,129百万円減、29.9%減)となりました。
② 分譲事業
当第2四半期連結累計期間における分譲事業につきましては、過年度竣工物件を中心に528戸のマンションの引渡しを行いました。また、当第2四半期連結累計期間には、新たにウェリス南流山(千葉県流山市)、ウェリス西宮北口コンフュール林田(兵庫県西宮市)等の販売を開始いたしました。宅地・戸建分譲につきましては、当第2四半期連結累計期間にウェリスパーク新宮杜の宮(福岡県糟屋郡)等の引渡しを行いました。
当第2四半期連結累計期間における分譲事業の経営成績につきましては、マンションの引渡戸数の増加等により、営業収益は25,074百万円(前年同期比2,597百万円増、11.6%増)、営業費用は21,913百万円(前年同期比2,246百万円増、11.4%増)、営業利益は3,160百万円(前年同期比351百万円増、12.5%増)となりました。
③ その他
当第2四半期連結累計期間におけるその他の事業につきましては、営業収益は8,031百万円(前年同期比647百万円減、7.5%減)、営業利益は634百万円(前年同期比138百万円減、18.0%減)となりました。
(2)連結キャッシュ・フローの状況
当第2四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ520百万円増加し、19,319百万円となりました。なお、当第2四半期連結累計期間におけるフリー・キャッシュ・フローは前年同期より6,414百万円減少し、1,885百万円のプラスとなりました。
(注)フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。
「フリー・キャッシュ・フロー =
(営業活動によるキャッシュ・フロー)+(投資活動によるキャッシュ・フロー)」
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、19,787百万円の増加(前年同期比13,093百万円減)となりました。これは主に、税金等調整前四半期純利益11,030百万円、減価償却費11,592百万円による資金の増加等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、17,901百万円の減少(前年同期比6,678百万円増)となりました。これは主に、有形固定資産の取得18,803百万円による資金の減少等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、1,312百万円の減少(前年同期比1,129百万円増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入20,000百万円等による資金の増加に対して、長期借入金の返済19,600百万円、配当金の支払い2,632百万円等による資金の減少があったことによるものであります。
(3)事業上および財務上の対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)営業収益の状況
当第2四半期連結累計期間のセグメントごとの営業収益の状況は、以下のとおりであります。なお、本文において各事業の営業収益はセグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しております。
(単位:百万円)

セグメントの名称		当第2四半期連結累計期間 (自 平成26年4月1日 至 平成26年9月30日)	前年同期比(%)
不動産賃貸事業		43,613	81.8
分譲事業		25,074	111.6
報告セグメント計		68,687	90.6
その他		8,031	92.5
消去		△2,340	-
合計		74,379	90.7

(注)1.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高が含まれております。
2.「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。
また、当社グループの主たる事業であります不動産賃貸事業および分譲事業の販売状況は、以下のとおりであります。
(不動産賃貸事業)
不動産賃貸事業における用途別の営業収益等の状況については、以下のとおりであります。なお、各数値については連結の数値を記載しております。

区分		前第2四半期連結累計期間		当第2四半期連結累計期間
オフィス・商業	営業収益	50,173百万円		40,208百万円
	貸付可能面積	1,209,397㎡		1,203,491㎡
		(うち、転貸	26,154㎡)	(うち、転貸	29,764㎡)
住宅・その他	営業収益	3,166百万円		3,405百万円
営業収益合計		53,339百万円		43,613百万円

(注)1.貸付可能面積は、9月末日時点の数値であります。
2.転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれません。
また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりであります。

区分	平成25年9月	平成25年12月	平成26年3月	平成26年6月	平成26年9月
都心5区	6.0%	7.4%	6.4%	6.8%	5.9%
全国	7.4%	7.8%	7.4%	8.1%	8.3%

(注)1.空室率は、各月末日時点の数値であります。
2.「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。
(分譲事業)
分譲事業における種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりであります。

区分			前第2四半期連結累計期間		当第2四半期連結累計期間
			戸数・区画数	営業収益 (百万円)	戸数・区画数	営業収益 (百万円)
マンション
	引渡戸数	首都圏	300	14,804	328	17,241
		その他の地域	95	5,640	199	7,316
	完成在庫		72	-	187	-
宅地分譲等
	引渡数	首都圏	3	92	2	50
		その他の地域	12	1,939	29	464
	完成在庫		88	-	33	-
マンション/宅地分譲等合計
	引渡数	首都圏	303	14,896	330	17,292
		その他の地域	108	7,579	228	7,781
	完成在庫		160	-	220	-
その他
	引渡数	首都圏	-	-	-	-
		その他の地域	-	-	-	-
	完成在庫		-	-	-	-
営業収益合計			-	22,476	-	25,074

(注)1.共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。
2.完成在庫は、9月末日時点の数値であります。マンションの完成在庫には、契約済未引渡しの物件が、前第2四半期連結累計期間は11戸、当第2四半期連結累計期間は15戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未引渡しの物件が、前第2四半期連結累計期間は53区画、当第2四半期連結累計期間は25区画含まれております。
3.宅地分譲等の引渡数のうち、前第2四半期連結累計期間は2件(1,714百万円)が土地の一括売却によるものであります。
4.「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。
(6)設備の状況
当社グループの当第2四半期連結累計期間における主要な設備の重要な異動は、以下のとおりであります。
以下の設備を、当第2四半期連結累計期間に売却しました。

名称 (所在地)	セグメントの名称	主な 用途	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)				竣工年月
				建物	土地	建物等	土地	その他	合計
ヴィラ東玉川学園 (東京都町田市)	不動産 賃貸事業	住宅	壁式鉄筋コンクリート造、地上3階	3,737	6,909	342	270	0	612	平成3年4月

(注)平成26年4月に売却を実施し、帳簿価額は平成26年3月末日時点の数値を記載しています。
(7)経営成績に重要な影響を与える要因および経営戦略の現状と見通し
平成25年5月9日に発表いたしました「中期ビジョン2018」につきましては、「お客様・マーケット志向の徹底」、「イノベーションの追求」の基本方針は変更しないものの、建設コストの上昇や首都圏を中心とした土地・物件価格の上昇などの市場環境の変化を踏まえ、事業戦略および財務目標の見直しを行いました。
分譲事業におきましては、販売戸数重視の拡大戦略から、毎年1,300戸程度を供給する利益重視の戦略に変更してまいります。
一方、オフィス事業につきましては、従来型の長期保有を前提とした開発から販売型の開発へシフトするとともに、他社とのコラボレーション、商業・住宅事業などの複合開発、および地域再開発事業への参画などの取り組みを通じ、開発力を高め、収益の向上に努めてまいります。
(8)資本の財源および資金の流動性についての分析
当第2四半期連結累計期間においては、借入金返済、運転資金および投資等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。
(9)株式会社の支配に関する基本方針について
当社としては、親会社の議決権の所有割合が50%を超えている現状に鑑みて、株式会社の支配に関する基本方針を特段定めておらず、現時点では買収防衛策も導入しておりません。