有価証券報告書-第33期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)

(1) 会社の経営の基本方針および中長期的な経営戦略
当社グループは、「誠実に、革新的に」のコーポレートスローガンのもと、お客さまに価値ある不動産サービスを提供することにより、ステークホルダーの満足度を高め、企業価値の向上をめざします。「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」の達成に向けて、お客さま・マーケット志向の徹底とイノベーションの追求に取り組むとともに、コーポレートガバナンス・コードを踏まえ、経営体制の充実・強化にも引き続き努めてまいります。
① オフィス事業における収益基盤の強化
オフィス事業においては、東京都心オフィスの大量供給に伴う需給悪化に対処するため、ご入居いただいているお客さまとの関係強化に取り組み、お客さま満足度を高めるなど、収益の確保に努めてまいります。また、空室増加に伴う賃貸オフィス市場の変動リスクに対しては、BCP(事業継続計画)対応等の戦略的なリニューアルによる競争力の強化やパートナーとのコラボレーションによるプロパティマネジメントの強化等に努めてまいります。
さらに、社会環境の変化を捉え、ICTを活用した質の高いビルサービスの提供と業務の効率化に取り組むとともに、LIFORK事業(お客さま一人ひとりの、自分らしいワークスタイル&ライフスタイルの実現をサポートする、新たな形のシェアオフィス事業)等の新たな事業領域の拡大にも積極的に取り組んでまいります。
② 商業事業のさらなる拡大
商業事業においては、訪日外国人数の増加や消費動向の変化を捉えた取組みを具現化させており、市場の拡大が見込まれるホテル・リゾート事業については、事業環境の変化への対応を図るため、引き続き魅力あるエリアで、競争力のある開発を推進してまいります。また、既存の建物を活かし、歴史・文化のある街並みと融合した開発等を通じ、新たな価値の創出に取り組んでまいります。商業施設の運営については、モノからコトへの消費動向の変化を踏まえたテナント誘致を行い、お客さまにご満足いただける魅力的な施設づくりに努めてまいります。
③ 住宅事業における事業領域の多様化
住宅事業においては、ライフスタイルの変化や人口動態を踏まえ、既存の事業モデルを見直し、事業領域の多様化に取り組んでまいります。マンション分譲事業においては、都心回帰志向の高まりを踏まえ、お客さまニーズの変化を捉えた供給エリアの選択と商品企画に取り組んでまいります。また、中古住宅リノベーションやコンバージョン(用途変更)等を拡大し、付加価値の高いビジネスへの取組みを拡大してまいります。さらに、「つなぐTOWNプロジェクト」に代表されるサービス付き高齢者向け住宅や賃貸レジデンス等にも引き続き取り組んでまいります。
④ 複合開発の推進
今後の不動産開発にあたっては、オフィス・商業施設・住宅等を組み合わせた複合開発に積極的に取り組みます。行政・地域住民等のパートナーとの連携を通じて、街の歴史を継承し、付加価値の高い開発を推進してまいります。具体的には、既に着手しているプロジェクトを着実に推進するとともに、暫定活用中の保有資産の本格的な開発、地域再開発事業への参画、NTTグループへのCRE(企業不動産)戦略の提案を行い、事業機会の創出に向けた取組みを推進してまいります。さらに、エリアマネジメントを通じて、地域全体の活性化と発展をめざしてまいります。
⑤ グローバル事業の推進
グローバル事業においては、資産ポートフォリオの多様化および開発・管理ノウハウの国内へのフィードバックを目的として、市場の透明度が高い欧米等を中心に、プロジェクトに応じた最適なパートナーとのコラボレーションを通じた取組みを行い、収益基盤の拡大を図ってまいりました。今後も、引き続き欧米等における事業に取り組むとともに、政治経済リスクも踏まえ、状況に応じポートフォリオの組換えも行ってまいります。また、将来の成長が期待できる東南アジアについては、カントリーリスクやプロジェクトリスクを見極めつつ、事業機会の創出に向けた取組みを推進してまいります。
⑥ 財務コントロールの徹底
今後の成長に向けた投資資金を確保するため、当社が関与するリート(不動産投資信託)への売却も含め、計画的に資産の組換えを行い、有利子負債残高をコントロールし、財務基盤の強化に努めてまいります。また、金融市場の動向を注視しつつ、機動的な資金調達による金融費用の抑制等にも取り組んでまいります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(2) 目標とする経営指標
当社は、中長期的な企業価値向上に向けて、複数の経営指標により多面的に経営をコントロールすることとしております。具体的には、ROA(総資産利益率)、ROE(自己資本利益率)に着目し、資産および資本の効率性の改善に努めるとともに、ネット有利子負債/EBITDA倍率、ネットD/Eレシオに着目し、信用力や健全な財務体質の確保を図ってまいります。
(3) 株式会社の支配に関する基本方針について
当社としましては、親会社の議決権の所有割合が50%を超えている現状に鑑みて、株式会社の支配に関する基本方針を特段定めておらず、現時点での買収防衛策導入もしておりません。