有価証券報告書-第27期(2025/04/01-2026/03/31)

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の状況
地政学リスクが高まり、世界経済には不透明感が継続する中、当社グループのオフィスビル事業は、多様な運営スタイルに対応したオフィスビルや、環境認証を取得した社会的価値の高い物件の開発に注力しております。当期の物件販売においては、件数は減少したものの、規模の大きい物件や高収益の新築ビルの売却により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。また、物件の仕入れは市場環境の変化を見極めつつも前年度実績を大幅に上回り、将来の持続的な成長に向けて着実に進捗しております。ホテル・観光事業において、開発面では、新規開業に向けた建設工事が順調に進み、運営面では、スタッフの心温かいサービスにお客様から高いご評価をいただくことができ、客室の稼働率および平均客室単価が向上し、業績の伸長につながりました。 その結果、当期業績は、売上高において2期連続、経常利益は3期連続、当期純利益は4期連続で過去最高を更新いたしました。
(百万円)

	前年実績	当期実績	増減率	通期予想	達成率
売上高	103,174	116,083	+12.5%	117,000	99.2%
売上総利益	32,225	38,114	+18.3%	36,420	104.7%
営業利益	21,279	25,356	+19.2%	23,840	106.4%
経常利益	20,446	23,298	+13.9%	22,500	103.5%
親会社株主に帰属する当期純利益	14,163	15,986	+12.9%	15,500	103.1%

各セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業を行っております。
① リプランニング事業は、物件販売数が24件(うち、新築ビル3件、小口所有商品3件、NY物件2件)となり、前年同期比で物件販売数は減少(対前期比△14件)しましたが、規模の大きい物件や高収益の新築ビル等の販売があったこともあり、売上高、利益ともに増加しました。来期(2027年3月期)においても、アセットタイプの多様化を図り、既存リプランニング物件のほか、新築ビル・小口所有商品・NY物件・レジデンシャルなど、さまざまな物件の販売を予定しております。
② 賃貸ビル事業は、好調な仕入れによる保有棟数の増加と、活発なリーシング活動による空室率の改善によって、売上高、利益ともに増加しました。
<不動産再生事業の業績>(百万円)

	前期実績	当期実績	増減率	通期予想	達成率
売上高	71,339	76,434	+7.1%	81,340	94.0%
リプランニング事業	68,684	72,479	+5.5%	78,440	92.4%
賃貸ビル事業	2,654	3,955	+49.0%	2,900	136.4%
売上総利益	22,114	24,500	+10.8%	25,560	95.9%
リプランニング事業	21,860	23,488	+7.4%	25,160	93.4%
賃貸ビル事業	253	1,011	+298.2%	400	252.8%
セグメント利益	20,104	22,148	+10.2%	-	-
リプランニング事業	19,850	21,136	+6.5%	-	-
賃貸ビル事業	253	1,011	+298.2%	-	-

(不動産サービス事業)
不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。
① プロパティマネジメント事業は、受託棟数が前期末比17棟増加の合計559棟となり、稼働率も95.6%と前期末比で上昇し、売上高、利益ともに増加しました。今後も、迅速かつ高品質なサービスを提供することにより、お客様の満足度を高め、熱狂的ファンづくりに努めてまいります。
② ビルメンテナンス事業は、グループ内各部門との協働で管理棟数が増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、増加傾向にある費用を吸収しながら、適切な管理報酬で業績を伸長させてまいります。
③ 売買仲介事業は、グループ内からの紹介案件の成約に加え、取り扱い案件の大型化も進んだことから、前期比で売上高、利益ともに大幅に伸長しました。
④ 賃貸仲介事業は、堅調なオフィス市場を背景に、当社管理案件等における成約件数が増加し、前期比で売上高、利益ともに増加しました。
⑤ 滞納賃料保証事業は、主力事業である信用保証の新規契約件数、再保証契約ともに増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。
⑥ 貸会議室事業は、出店エリアにおける再開発の実施に伴い1拠点を閉業した一方、2拠点の新規開業および1拠点の増床により、2026年3月末時点の運営規模は19拠点10,406坪となりました。また、新卒社員の研修をはじめとする大型案件やリピーターのお客様からの長期利用が増加したことや、開業後1年未満の拠点において順調に新規顧客を獲得できたこと等により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。有価証券報告書提出日現在(2026年6月22日)の運営規模は19拠点10,803坪となり、引き続き「部屋を売るのではなく、催事の成功を叶える」という方針のもと、中期経営計画2028で掲げた16,000坪規模を目指して、新規開業や既存拠点の増床を通じた事業拡大も進めると同時に、中長期的な事業拡大を見据えた体制の強化に努めてまいります。
<不動産サービス事業の業績>(百万円)

		前年同期実績	当期実績	増減率	通期予想	進捗率
売上高		12,488	16,307	+30.6%	14,000	116.5%
	PM/BM/仲介事業等	8,511	10,916	+28.3%	8,789	124.2%
	貸会議室事業	3,976	5,390	+35.6%	5,210	103.5%
売上総利益		6,124	8,719	+42.4%	6,940	125.6%
	PM/BM/仲介事業等	5,536	7,151	+29.2%	5,915	120.9%
	貸会議室事業	587	1,567	+166.9%	1,024	153.1%
セグメント利益		6,112	8,703	+42.4%	-	-
	PM/BM/仲介事業等	5,536	7,151	+29.2%	-	-
	貸会議室事業	576	1,552	+169.4%	-	-

(ホテル・観光事業)
ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。
① ホテル開発事業は、物件売却がなかったため、売上高は減少し、利益も新規ホテルの開業に向けた費用の増加等により減少しました。なお、有価証券報告書提出日現在(2026年6月22日)の新規開業予定のホテルおよび建設中・計画中のホテルの合計は16ホテル・2,158室となります。
② ホテル運営事業は、2025年4月から開催の大阪・関西万博によってインバウンド需要の拡大が継続しました。年度後半に、中国政府の渡航制限があったものの、欧米を中心とするインバウンド需要が堅調に推移しました。同時に、国内の旅行消費も堅調に推移し、高付加価値戦略に基づく客室の稼働率と平均客室単価の上昇が継続しました。当期においては、3ホテルが計画通りに新規開業したとともに、M&Aにより当社グループに2ホテルが加わったことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、2033年に運営客室数10,000室の目標を目指し、順調に事業を強化しております。
<ホテル・観光事業の業績>(百万円)

	前期実績	当期実績	増減率	通期予想	達成率
売上高	18,831	18,949	+0.6%	21,490	88.2%
ホテル開発事業	3,071	0	-	3,000	-
ホテル運営事業等	15,760	18,949	+20.2%	18,490	102.5%
売上総利益	4,479	4,387	△2.0%	4,340	101.1%
ホテル開発事業	991	△62	-	520	-
ホテル運営事業等	3,487	4,450	+27.6%	3,820	116.5%
セグメント利益	4,072	3,817	△6.3%	-	-
ホテル開発事業	779	△303	-	-	-
ホテル運営事業等	3,293	4,120	+25.1%	-	-

(その他)
その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。
① 建設事業は、受注件数の増加や大規模案件の受注に加え、10月にサッシ・ガラス窓の加工・施工を行う大竹建窓グループが当社グループに加わったことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。今後はグループ内の連携により、リプランニング事業における企画から施工までの内製化を強化し、高品質・高機能なオフィス空間などを安定的かつ迅速に提供する体制を目指してまいります。
② 海外開発事業は、ベトナムにおいて、前期着工済みの第2号案件「HIYORI Aqua Tower」は2026年2月に販売を開始し、2027年上半期の竣工に向けて工事が進捗しております。本物件の業績の計上は来期以降となることから、当期の業績は、売上高、利益ともに前期並みとなりました。
<その他の業績>(百万円)

	前期実績	当期実績	増減率	通期予想	達成率
売上高	1,992	5,872	+194.8%	2,230	263.3%
売上総利益	498	1,479	+196.9%	530	279.2%
セグメント利益	435	1,177	+170.2%	-	-

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。
② 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	増減率(%)
不動産再生事業	76,434	7.1
不動産サービス事業	16,307	30.6
ホテル・観光事業	18,949	0.6
その他	5,872	194.8
調整額	△1,481	―
合計	116,083	12.5

(注) 1 調整額はセグメント間の取引消去であります。
2 当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10%以上を占める相手先がないため、記載はありません。
(2) 財政状態の状況
当連結会計年度末における総資産は264,463百万円(前連結会計年度末比21.2%増)、負債は144,078百万円(同28.3%増)、純資産は120,384百万円(同13.7%増)となりました。
総資産の増加の主な要因は、現金及び預金の減少5,645百万円、長期貸付金の減少792百万円等があったものの、仕掛販売用不動産の増加43,975百万円、建物(純額)の増加2,230百万円等があったことによるものであります。
負債の増加の主な要因は、1年以内返済予定の長期借入金の減少1,077百万円、社債の減少4,897百万円等があったものの、支払手形及び買掛金の増加1,808百万円、長期借入金の増加30,337百万円等あったことによるものであります。
純資産の増加の主な要因は、配当金の支払い3,456百万円、非支配株主持分の減少3,081百万円等があったものの、資本金の増加2,448百万円、資本剰余金の増加2,438百万円及び親会社株主に帰属する当期純利益の計上15,986百万円等があったことによるものであります。
なお、自己資本比率は45.3%(同1.5%ポイント減)となりました。
(3) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、営業活動による資金が18,736百万円減少、投資活動による資金が10,226百万円減少、財務活動による資金が22,837百万円増加した結果、期首残高に比べ6,251百万円減少し、当連結会計年度末残高は38,502百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動においては、18,736百万円の支出超過(前期は4,236百万円の支出超過)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益23,153百万円、減価償却費3,458百万円等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少40,435百万円、法人税等の支払額8,389百万円等があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動においては、10,226百万円の支出超過(前期は8,809百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入234百万円、貸付金の回収による収入784百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出5,787百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,802百万円等があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動においては、22,837百万円の収入超過(前期は9,479百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出34,622百万円、配当金の支払3,455百万円等があったものの、長期借入れによる収入63,346百万円等があったことによるものであります。
(資本の財源及び資金の流動性について)
当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。
(財務施策について)
当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。