有価証券報告書-第24期(平成27年4月1日-平成28年3月31日)

不動産関連事業を取り巻く環境は明るい兆しが見え始めてはいるものの、日本経済全体ではまだ不安定な時期であるという認識を踏まえ、当社は「強い会社を作る」ことをスローガンに次の課題に取り組んでおります。また、その進捗状況と今後の方向性について述べておきます。
① サブリース事業における空床率について
当社グループの収益の過半を占める不動産賃貸関連事業のうち、当社の主力事業であるサブリース事業において、当社は前事業年度の目標であった「賃貸物件の空床率1%台」を達成することができました(年平均1.41%)。しかし、今後の見通しとして、企業の物流拠点の統廃合が更に活発になると予想され、そのことは当社にとってチャンスであると同時に、当社賃貸物件の空床が増加するリスクにもなり得ます。これは不動産賃貸業では避けることができないリスクですが、当社は引き続きテナント情報の収集に励み、空床が発生する際には、いち早く新たなテナントに賃借いただけるよう、営業活動を継続して参ります。
② サブリース事業及びPM事業への取組みについて
当社の主力事業であるサブリース事業において、ここ数年で環境が大きく変化いたしました。例えば、首都圏における用地確保の競争が激化し、東日本大震災以降、建築に係る人件費、資材が急激に高騰してきております。その結果、新規開発コストが大幅に増加する一方、そのコストを回収する方法に関する関係者間の調整は困難を極めております。そのためか、物件を探しているテナントにおいては、新規開発物件を賃借するよりも、コストの低い既存物件を要望するケースが多くなってきております。
サブリース事業において、テナントの退去は不可避なリスクであるため、当社は空き期間を極力減らす手法で物件の高稼働率(低空床率)を実現してまいりました。
今後数年間は、新規開発コストの増加・高止まり感は継続すると見ており、新規開発物件の獲得よりも、既存のサブリース物件の稼働率を維持、向上させることに専念して取組む予定でおります。
当社としては、サブリース事業の伸長性を鑑み、前事業年度より不動産プロパティマネジメント(PM)事業を新たな核事業として育成していくことを方針といたしました。
PM事業とは、不動産ファンドにおける運用物件のリーシング(テナント付け)や建物の維持・管理など、ファンドのために、物件の価値を維持向上するための業務を事業とすることです。
PM事業は、サブリース事業と比較すると、1件当たりの売上高は低い一方、テナントの退去リスクからは解放されるため、リターンもリスクも低い事業と言えます。当社は、長年サブリース事業で培ってきた経験を低いコストでPM事業に活かせると判断し、PM事業への進出を決断いたしました。また、PM事業においても、不動産ファンド内の役割として、物件のマスターレッシー(賃借人)としてサブリースと同様の取組みも可能な場合もあるので、積極的に検討していく予定です。
③ 不動産ファンド関連事業について
前述の通り、当社はサブリース事業の他に、新たな核事業として不動産ファンドにおけるPM事業に進出いたしました。
企業グループとしては、前々連結会計年度より本格的に不動産ファンド事業に取組み、その中核企業として連結子会社である株式会社LCパートナーズがAM(アセット・マネージャー)となり、延べ12物件を不動産ファンドに組み入れました。これらの物件のうち、当社は8物件のPM(プロパティ・マネージャー)を受託しております。
また、平成26年11月に設立した株式会社LCレンディング(以下、LCL社)は、不動産ファンドにおけるメザニン融資部分をクラウド・ファンディング(WEB上で投資家から投資申込みや決済を行う資金調達)という手法によって実現することを目的に設立され、平成27年7月にプラットフォームをオープンいたしました。そして同社は、平成28年3月末時点で、市場から調達した30億円強をSPCに貸し付けることができました。今後はクラウド・ファンディング及びLCL社の認知度の浸透と共に、更に一般投資家の皆様から投資していただけるような取組みをしていく予定です。
加えて当社グループにおいては、平成28年3月には新たな投資家獲得を企図した第三者割当増資の実施や、新たな市場の開拓とノウハウ等の獲得を目的として株式会社ダヴィンチ・ホールディングスと資本・業務提携契約を締結するなど、不動産ファンド事業への取組みを積極的に行っております。
本年度は、物件取得を加速していくことは勿論のこと、ファンドの出口戦略を意識した取組みも検討していく予定です。
④ 株式会社ダヴィンチ・ホールディングス(以下、ダヴィンチ)との業務提携について
当社グループにおける不動産ファンド事業への取組みにおいて、重要な指標として「受託資産残高(AUM)」が挙げられますが、その拡大のためには、取組む物件が従前の商業施設だけではなく、他の用途で使用されている不動産にも取組んでいくことが必須と考えます。そのため、当社グループに先立ってヘルスケア施設を検討しているダヴィンチとの業務提携には大きな期待を寄せております。
また、同社が培ってきた不動産ファンド事業に関するノウハウや人材を共有し、当社グループ全体のレベルアップに繋がることも期待しております。
⑤ 持株会社制への移行について
当社グループの機能化の最終段階として、当社は平成28年10月1日付で持株会社と事業部門を分割し持株会社制へ移行する予定です。
これは、不動産ファンド関連事業への取組みにより、当社の果たす役割がより広範かつ複雑になってきたため、当社の収益事業(サブリース事業及びPM事業)とグループ全体のマネジメントを実践する部門を独立させ、各々の役割を果たすことに専念できる環境を作ることが重要と判断したためです。
持株会社制の導入により、持株会社がグループ経営の中核を担うこととなり、組織的、機動的かつ効率的なグループ経営が可能となります。
その一方でコスト増や情報伝達に混乱が起きることが予想されますが、当社グループの発展や価値向上のためには、業務面でも人材育成面でも価値あるチャレンジだと考えております。