訂正有価証券報告書-第25期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)当社グループの経営の基本方針
当社グループでは、経営方針を「安定の創出から成長の創出へ」と掲げ、従来の不動産賃貸関連事業に加え、不動産ファンド関連事業を第2の核事業として確立すべく取り組んでおります。
2017年度以降は、不動産ファンド事業における物件取得を進めながらも、成果を獲得することにも注力し、同事業を第2の核事業として確立させることを目指します。
(2)目標とする経営指標
当社の企業集団では、中期的な企業価値向上を目的に、親会社株主に帰属する当期純利益の継続的拡大を経営指標としております。また、その企業価値向上のためには、不動産賃貸関連事業においては賃貸物件の空床率を、不動産ファンド関連事業においては、受託資産残高(AUM)、プロパティマネジメント(PM)の受託管理面積、クラウドファンディングにおける成立ローン累計額並びに登録人数を重要指標として注視しております。
(3)経営環境
当連結会計年度におけるわが国および世界の経済状況は、前頁の(1)業績に記載のとおりであります。
今後の当社グループの経営環境につきましては、引き続き現政権による経済政策(アベノミクス)が、消費活動を活発化させることによりデフレから脱却できるか、が大きなポイントとなるだろうと考えております。特に、消費税率10%への引き上げが消費活動にどのような影響を与えるか、が重要だと考えます。
当社グループの事業と関係の深い物流施設及び商業施設の賃貸市場においては、引き続き国内の需要は活発な状態が続くであろうと予想しております。その一方で、企業のコスト削減意識は止まることなく継続し、物流拠点の統廃合や商業施設からの撤退によるテナントの退去も予想されます。これは不動産賃貸業には不可分なリスクではなりますが、テナントの売上不振による賃貸料減額要請や中途解約通知は、増えることはあれ、減少することはないと予想しております。そのため、賃貸物件における空床率が増加する可能性については予断を許さない状況であることに変わりはなく、いち早くテナント退去を察知し、次期テナント候補をリーシングすることが重要となります。
約3年前から本格的に展開してきた不動産ファンド事業の市況につきましては、都心部においては高利回りの物件は既に売買され尽くした感があり、一部では過熱感も報じられております。そのため、大都市圏以外の都市部の物件や物流・商業・住居以外の物件にも需要が拡大しつつあります。また、投資家から見ると、J-REITを代表とする投資商品としての不動産は、他の投資商品と比較しても依然として安定した投資商品と考えられているため、今後も投資が期待できる分野だと予想しております。
米国西部における不動産売買市場は、都市部の高利回り物件の出尽くし感があり、それが中西部にまで波及してきております。物件情報数は減少しておりませんが、利回りが10%以上の物件は皆無となり、若干高い利回りの物件でも築年数がかなり経過し、大規模な修繕が必要な状況で、良い投資物件を取得するのが困難になってきております。
なお、今後の経営環境についての記載につきましては、この有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
(4)中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、経営方針を遵守しつつ、以下の中長期的ビジョンを具現化してまいります。
① 不動産賃貸関連事業
当社グループの主力事業であるサブリース事業を中心に、テナント営業力の強化により高水準な稼働率を維持し、売上高規模の維持・拡大に努めてまいります。
② 不動産ファンド関連事業
当社グループ一体となって不動産ファンド関連事業を推し進め、不動産賃貸関連事業に次ぐ核事業としての確立に積極的に取り組んでまいります。その結果、2017年度以降にJ-REIT市場への上場を目指してまいります。
(5)会社の対処すべき課題
不動産関連事業を取り巻く環境は明るい兆しが見え始めてはいるものの、わが国の経済はまだ先行きが不透明な時期であるという認識を踏まえながらも、当社グループは、『ホールディング制元年。グループ一体となって成果を実現』をグループスローガンとして次の課題に取り組んでおります。また、その進捗状況と今後の方向性について述べておきます。
① 不動産ファンド事業における成果を出すこと
当該事業に本腰を入れて取り組み始めてから3年が経過いたしました。これまでは物件の取得に注力して参りましたが、次のステップである「出口戦略(いつ、いくらで、どこに売却するのかの戦略)」を実現する年度にいたします。
当社グループが手掛ける不動産ファンドの出口戦略については、最終的にはJ-REIT市場への上場をターゲットにしており、そのための許認可の取得等、その準備も着々と進めております。J-REITに上場するには、許認可の取得はもちろんのこと、その他多くのステークホルダーの方々からのご協力、経済環境、目指すリートの周辺環境等が重要になりますので、最適なタイミングを見計らいながら準備を進めてまいります。
いずれにせよ、本事業年度においては、今まで蓄積してきた物件の出口戦略を決定かつ実行することにより成果を実現する予定でおります。
② サブリース事業について
当社グループの収益の過半を占める不動産賃貸関連事業のうち、当社の主力事業であるサブリース事業において、当社は前事業年度の目標であった「賃貸物件の空床率1%台」を達成することができました(年平均1.91%)。
しかし、サブリース事業の将来として、分母である賃貸面積の増加がなければ空床率の高低を論じても意味がありませんので、今後は、「どのようにして賃貸面積を増やして空床率を低く保つか」が当事業の重要な課題になると認識しております。そのため、既存施設の取得や賃借も積極的に取り組んでいく所存です。
③ 不動産ファンド関連事業について
前述の通り、当該事業については、当事業年度において成果を出す予定でおりますが、その一方で従来から行ってきたSPC組成等による物件の取得、管理はグループとして継続して行ってまいります。
基本的な取組みとしては、LCP社がAM(アセットマネージャー)となり、ロジコムがPM(プロパティマネージャー)を受託し、LCL社が物件取得のためのメザニン融資を実施する、という方法です。
平成26年11月に設立したLCL社は、不動産ファンドにおけるメザニン融資部分を「クラウドファンディング」という手法によって実現することを目的に設立され、平成27年7月にプラットフォームをオープンいたしました。そして同社は、平成29年3月末時点の成立ローン累計額は70億円、登録人数は1,900名を突破し、順調に伸張しております。
当期以降は、当社グループが手掛けるJ-REIT又はその他不動産ファンドに組み入れる物件の取得を、安定的かつ継続的に実行可能な環境を整備していくことが非常に重要であると考えております。
④ 持株会社制への移行について
当社グループ機能化の最終段階として、当社は平成28年10月1日に持株会社と事業部門を分割し、持株会社制(ホールディング制)へ移行いたしました。
これは、当社グループの収益事業とグループ全体のマネジメントを実践する部門を独立させ、各社の役割を果たすことに専念できる環境を作ることにより、組織的、機動的かつ効率的なグループ経営を実施することを目的として実施いたしました。
持株会社制への移行に伴う業務範囲の変更や新たなルール作りついては、現在も進行中でありますが、着実に進めております。ここ1～2年は販売費及び一般管理費のコストは上昇が見込まれますが、当社グループの価値向上のために必要な投資と考えており、業務面及び人材育成面でも価値ある結果をもたらすことを企図しております。