有価証券報告書-第26期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)当社グループの経営の基本方針
当社グループでは、スローガンとして「ホールディングス制元年。グループ一体となって成果を実現」として、不動産ファンド関連事業におきましては病院施設等(メディカル・ヘルスケア案件)を中心とした物件の取得を積極的に取り組んでまいりました。不動産賃貸関連事業におきましてはサブリース物件の高稼働率の維持と新規物件の獲得による賃貸面積の拡大に取り組んでまいりました。さらに病院関連事業として、病院の経営支援や新たなサービスを目的とした事業への取り組みを本格化しております。これら事業で成果を出すための環境整備に取り組んでおります。
(2)目標とする経営指標
当社の企業集団では、中期的な企業価値向上を目的に、親会社株主に帰属する当期純利益の継続的拡大を経営指標としております。また、その企業価値向上のためには、不動産賃貸関連事業においては賃貸物件の空床率を、不動産ファンド関連事業においては、受託資産残高(AUM)、プロパティマネジメント(PM)の受託管理面積、クラウドファンディングにおける成立ローン累計額並びに登録人数を、病院関連事業としては管理対象となる病院の増加(=ベッド数の増加)を重要指標として注視しております。
(3)経営環境
当連結会計年度におけるわが国および世界の経済状況は、後記3「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」業績の概要(1)業績に記載のとおりであります。
今後の当社グループの経営環境につきましては、現政権による経済政策が続く中、金融情勢の変動、消費税率10%への引き上げが消費活動にどのような影響を与えるか、が重要だと考えます。
当社グループの事業と関係の深い物流施設及び商業施設の賃貸市場においては、企業のコスト削減意識は依然とどまることがなく、超大型の物流施設の建設が進み、各社物流拠点の統廃合等による撤退等、当社グループの商圏内にも少なからず影響がでることが考えられます。商業施設に関しても売上不振による賃貸料減額要請や中途解約は減少傾向になっておらず、不動産賃貸業にとっての不可分なリスクであることは継続しており、空床率の低水準維持が重要となります。
不動産ファンド事業につきましては、高利回り物件が出回ることが少ない環境にあり、需要はあるものの供給が追いつかない状況で市場としてはかなり停滞感があります。病院及び関連施設は比較的情報量もあり活発であります。当社グループとしましては優良な物件を取得すべく取り組みをしております。また病院関連事業として、病院の経営支援や新たなサービスを提供してくことに取り組み、物件の付加価値を高めていくことが重要と考えております。
米国西部における不動産売買市場は、当社グループに影響を与えるような大きな変動こそありませんが、良い投資物件を取得するのが困難な状況は依然継続しております。既存物件からの収益を安定させるべくテナントとの対応をすること、物件の改修等により付加価値をあげる等の対応が必要な状況になってきております。
なお、今後の経営環境についての記載につきましては、この有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
(4)中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、経営方針を遵守しつつ、以下の中長期的ビジョンを具現化してまいります。
① 不動産賃貸関連事業
主力事業であるサブリース事業を中心に、テナント営業力の強化により高水準な稼働率を維持し、売上高規模の維持・拡大に努めてまいります。
② 不動産ファンド関連事業
病院関連事業におけるアセットのオフバランス化を推進するため、投資法人のAM(アセットマネージャー)として、運用開始を目指します。また、不動産賃貸事業で培ったノウハウによりPM(プロパティマネージャー)として物件管理を担い、最終的にJ-REIT市場への上場を目指してまいります。
③クラウドファンディング事業
各事業におけるメザニン融資をタイムリーに行う事で、個別事業の推進を資金面から助けます。
④病院関連事業
病院の経営支援やサービスの提供といった成長の見込める分野と考え、当社グループの主力事業となるよう取り組みを開始しております。
(5)会社の対処すべき課題
不動産関連事業を取り巻く環境は明るい兆しが見え始めてはいるものの、わが国の経済はまだ先行きが不透明な時期であるという認識を踏まえながらも、当社グループは、『ホールディング制元年。グループ一体となって成果を実現』をグループスローガンとして次の課題に取り組んでおります。また、その進捗状況と今後の方向性について述べておきます。
① 不動産ファンド事業における成果を出すこと
当事業年度に予定しておりましたアセットのオフバランス化は一部の実現にとどまり、予定していた投資法人の運用開始にはいたりませんでした。これらを実現する年度にいたします。
当社グループが手掛ける不動産ファンドの出口戦略については、最終的にはJ-REIT市場への上場をターゲットにしており、そのための許認可の取得等、その準備も着々と進めております。J-REITに上場するには、許認可の取得はもちろんのこと、その他多くのステークホルダーの方々からのご協力、経済環境、目指すリートの周辺環境等が重要になりますので、最適なタイミングを見計らいながら準備を進めてまいります。
② サブリース事業について
当社グループの収益の過半を占める不動産賃貸関連事業のうち、当社の主力事業であるサブリース事業において、前事業年度期末に大型倉庫物件のテナント退去が発生し、空床率が増加しましたが、当該テナント退去までは、平均空床率はよい状況にありました。
しかし、サブリース事業の将来として、分母である賃貸面積の増加がなければ空床率の高低を論じても意味がありませんので、今後は、「どのようにして賃貸面積を増やして空床率を低く保つか」が当事業の重要な課題になると認識しております。そのため、既存施設の取得や賃借も積極的に取り組んでいく所存です。
③ 不動産ファンド関連事業について
前述の通り、基本的な取組みとしては、LCP社がAM(アセットマネージャー)となり、ロジコムがPM(プロパティマネージャー)を受託し、LCL社が物件取得のためのメザニン融資を実施する、という方法です。
当期以降は、当社グループが手掛けるJ-REIT又はその他不動産ファンドに組み入れる物件の取得を、安定的かつ継続的に実行可能な環境を整備していくことが非常に重要であると考えております。
④ 持株会社制について
当社グループは、収益事業の強化。グループ全体のマネジメントを実践する部門を独立させ、各社の役割を果たすことに専念できる環境。組織的、機動的かつ効率的なグループ経営の実施。を目的として持株会社制(ホールディング制)に移行して1事業年度を経過した初めての年度を終えました。体制作りに向けた対応は進行中であります。着実に整備が進められた反面、新たな課題も発生するなど体制構築にむけた取り組みは依然継続しております。