- #1 その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
- の他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
なお、販売用不動産に係る控除対象外消費税等は、取得原価に算入しております。また、固定資産に係る控除対象外消費税等は、長期前払費用(投資その他の資産のその他)として計上し、5年間で均等償却を行っております。2023/03/31 16:59 - #2 その他連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
- の他連結財務諸表作成のための重要な事項
消費税等の会計処理
税抜方式によっております。
なお、販売用不動産に係る控除対象外消費税等は、取得原価に算入しております。また、固定資産に係る控除対象外消費税等は、長期前払費用(投資その他の資産のその他)として計上し、5年間で均等償却を行っております。2023/03/31 16:59 - #3 たな卸資産の帳簿価額の切下げに関する注記（連結）
※1 通常の販売目的で保有するたな卸資産の収益性の低下による簿価切下額は、次のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #4 セグメント情報等、連結財務諸表（連結）
「不動産事業」は、収益不動産等の企画開発・再生・販売、投資用マンションの企画開発・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行っております。「不動産賃貸事業」は、マンション・オフィスビル・商業施設等の賃貸・管理を行っております。「その他の事業」は、ホテルの保有・運営、分譲マンション管理事業、建設・リフォーム業等を行っております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
2023/03/31 16:59- #5 セグメント表の脚注（連結）
- グメント資産の調整額43,513百万円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金(現金及び預金)、長期投資資金(投資有価証券)及び管理部門に係る資産等であります。2023/03/31 16:59
- #6 リース取引関係、連結財務諸表（連結）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
① リース資産の内容
有形固定資産 太陽光発電設備(その他)及び社用車(その他)等であります。
2023/03/31 16:59- #7 主な資産及び負債の内容（連結）
- 主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。2023/03/31 16:59 - #8 主要な非連結子会社の名称及び連結の範囲から除いた理由（連結）
- 要な非連結子会社名
合同会社エス・ホテルオペレーションズ名古屋
合同会社エス・ホテルオペレーションズ京都堀川
合同会社エス・ホテルオペレーションズ京都四条
Samty Vietnam Co., Ltd.
連結の範囲から除いた理由
非連結子会社4社の総資産、売上高、当期純利益及び利益剰余金等はいずれも僅少であり、連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。2023/03/31 16:59 - #9 固定資産の減価償却の方法
- 形固定資産(リース資産を除く)
定率法を採用しております。ただし、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は次のとおりであります。
建物 3～50年
信託建物 8～45年
構築物 3～41年
車両運搬具 3～6年
工具器具備品 3～20年
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
(3) リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
(4) 長期前払費用
均等償却を採用しております。2023/03/31 16:59 - #10 固定資産売却損の注記（連結）
※4 固定資産売却損の内容は以下のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #11 固定資産売却益の注記（連結）
※3 固定資産売却益の内容は以下のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #12 固定資産除却損の注記（連結）
※5 固定資産除却損の内容は以下のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #13 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法（連結）
- 告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
報告セグメントの利益又は損失(△)は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。2023/03/31 16:59 - #14 売上原価明細書（連結）
※1.建物建築費はすべて外注費であります。
2.前事業年度の不動産流動化事業費用には、たな卸資産評価損173百万円が含まれております。
3.当事業年度の不動産流動化事業費用には、たな卸資産評価損267百万円が含まれております。
2023/03/31 16:59- #15 担保に供している資産の注記（連結）
※2 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は次のとおりであります。
2023/03/31 16:59- #16 有形固定資産、地域ごとの情報（連結）
- 形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。2023/03/31 16:59 - #17 有形固定資産等明細表（連結）
【有形固定資産等明細表】
(百万円)
2023/03/31 16:59- #18 未適用の会計基準等、連結財務諸表（連結）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)
・「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 2019年7月4日)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)
2023/03/31 16:59- #19 沿革
| 年月 | 概要 |
| 2015年5月 | 札幌市中央区に札幌支店を開設 |
| 2015年6月 | 連結子会社サムティアセットマネジメント株式会社が資産の運用を受託するサムティ・レジデンシャル投資法人が東京証券取引所不動産投資信託証券市場へ上場 |
| 2015年9月 | ホテルサンシャイン宇都宮の運営のため、特別目的会社として合同会社エス・ホテルオペレーションズ宇都宮(現・連結子会社)を設立 |
- #20 減損損失に関する注記（連結）
当社グループは、賃貸用不動産については、個々の不動産を資産のグルーピングの単位としております。なお、一部の連結子会社については当該会社を資産のグルーピングの単位としております。
上記ののれんについては、当社の連結子会社である㈱サン・トーアについて、過年度に売却したホテルの運営に係る事業計画を見直したことに伴い、未償却残高を減損損失として特別損失に計上しております。
2023/03/31 16:59- #21 税効果会計関係、財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前事業年度(2019年11月30日) | 当事業年度(2020年11月30日) |
| 繰延税金資産 | (百万円) | (百万円) |
| 貸倒引当金 | 16 | 39 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
- #22 税効果会計関係、連結財務諸表（連結）
(税効果会計関係)
1.繰延税金
資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前連結会計年度(2019年11月30日) | 当連結会計年度(2020年11月30日) |
| 繰延税金資産 | (百万円) | (百万円) |
| 税務上の繰越欠損金(注2) | 13 | 110 |
(注) 1.評価性引当額が97百万円増加しております。この増加の主な内容は、連結子会社において税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額を97百万円追加的に認識したことに伴うものであります。
- #23 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（連結）
当社グループは、2021年1月27日に、2018年9月公表の中期経営計画「サムティ強靭化計画」を見直し、新型コロナウイルス感染症の影響を勘案した「サムティ強靭化計画(アフターコロナ版)」を公表いたしました。見直し前の計画における最大のテーマ「フロー重視の経営からバランスシートを重視した経営への転換」につきましては、「開発して保有するビジネスへの転換」と再定義し、グループ全体の安定収益の獲得に向けた収益構造改革を実施してまいります。具体的には、これまでの完成物件を早期に売却することで投下資本を早期に回収するキャピタルゲイン(開発利益等)中心であった収益構造から転換を図り、「資産保有型デベロッパー」として開発し保有することにより持続可能で安定的なインカムゲイン(賃料収入等)の割合を拡大してまいります。
コロナ禍の発生から約1年が経過し、当社グループの強みや課題、機会やリスク等の現状分析から、保有する賃貸不動産が生み出すキャッシュ・フローの安定性について強く再認識するところとなりました。上記(2)の経営環境に記載のとおり賃貸マンション(レジデンス)は景気変動やコロナ禍の影響を受けにくい安定的な資産で、賃料水準及びこれに基づく売買取引価格も上昇傾向で推移しております。J-REITや不動産ファンドといった不動産投資市場における中心的なプレイヤーの資金調達環境が世界的な低金利を背景に依然良好な中、投資対象として賃貸マンションが選好されており、価格の先高感からこれらの投資家の期待利回りはさらに低下(価格は上昇)する可能性があります。このことから、開発した物件をその完成後早期に売却するのではなく、一定期間(約3年間)保有することで保有期間中の賃料収入を確保することに加え、高い価格で売却する機会を窺う事業戦略が合理的と判断したものであります。
また、オフィスビルにつきましては、新型コロナウイルス感染拡大防止のため一時的に出社制限を実施する企業や、これを契機としてテレワーク主体に移行する企業がある中ではありますが、特に地方主要都市における需要は底堅く、自社ブランド「S-BUILDING」シリーズのオフィスビルの開発を継続して展開してまいります。ホテルにつきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による影響から稼働状況が大きく落ち込むこととなりましたが、その収束後には、政府の観光立国政策に基づく邦人の国内旅行需要や外国人の訪日需要から回復に転じると予想しており、需要回復後の市場を見据え、外部環境を慎重に注視しながらホテル資産への投資を継続してまいります。
2023/03/31 16:59- #24 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（連結）
② 財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末と比べ、32,060百万円増加し、250,864百万円となっております。このうち流動資産は36,179百万円増加し、158,608百万円となっており、固定資産は4,118百万円減少し、92,255百万円となっております。流動資産の主な増加要因は、販売用不動産が29,627百万円増加したことなどによるものであります。固定資産の主な減少要因は、有形固定資産が6,481百万円減少する一方で、投資その他の資産が2,391百万円増加したことなどによるものであります。
2023/03/31 16:59- #25 表示方法の変更、連結財務諸表（連結）
(連結貸借対照表関係)
前連結会計年度において、「固定資産」の「その他(純額)」に含めていた「建設仮勘定」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「固定資産」の「その他(純額)」に表示していた807百万円は、「建設仮勘定」539百万円、「その他(純額)」268百万円として組み替えております。
2023/03/31 16:59- #26 財務制限条項に関する注記（連結）
(1) 長期借入金3,850百万円(1年内返済予定の長期借入金21百万円を含む)について財務制限条項が付されており、当該条項は以下のとおりであります。
① 各年度の決算期の末日における連結貸借対照表及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を当該決算期の直前の決算期の末日における連結の貸借対照表における純資産の部の金額の75%以上に維持することを確約する。
② 各年度の決算期の末日における連結の損益計算書における営業損益を2期連続して損失としないことを確約する。
2023/03/31 16:59- #27 賃貸等不動産関係、連結財務諸表（連結）
(注) 1.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
2.期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は、固定資産の新規取得(44,813百万円)によるものであります。また、主な減少額は、不動産売却(4,103百万円)、保有目的の変更によるたな卸資産への振替(13,709百万円)によるものであります。当連結会計年度の主な増加額は、固定資産の新規取得(25,260百万円)、工事の進捗による建設仮勘定の増加(4,288百万円)によるものであります。また、主な減少額は保有目的の変更によるたな卸資産への振替(33,262百万円)によるものであります。
3.前連結会計年度及び当連結会計年度の期末時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて調整を行ったものを含む。)であります。
2023/03/31 16:59- #28 資産の評価基準及び評価方法
- 資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
①関係会社株式及び関係会社出資金
移動平均法による原価法を採用しております。
②その他有価証券
時価のあるもの
決算期末日の市場価格等による時価法(評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)を採用しております。
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
(2) デリバティブの評価基準及び評価方法
時価法を採用しております。
(3) たな卸資産の評価基準及び評価方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産
個別法による原価法を採用しております。(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)
貯蔵品
最終仕入原価法を採用しております。2023/03/31 16:59 - #29 資産除去債務明細表、連結財務諸表（連結）
【資産除去債務明細表】
該当事項はありません。
2023/03/31 16:59- #30 資産除去債務関係、連結財務諸表（連結）
(資産除去債務関係)
当社は、本社、札幌支店、東京支店、名古屋支店、広島支店、及び福岡支店並びに連結子会社の各不動産賃借契約に基づき、オフィスの退去時における原状回復に係る債務を有しておりますが、当該債務に関連する賃借資産の使用期間が明確でなく、将来オフィスを移転する予定もないことから、資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
2023/03/31 16:59- #31 追加情報、財務諸表（連結）
(保有目的の変更)
保有目的の変更により、有形固定資産からたな卸資産へ35,298百万円を振替えております。
(新型コロナウイルス感染症の影響による会計上の見積りへの影響)
2023/03/31 16:59- #32 連結財務諸表の作成の基礎となった連結会社の財務諸表の作成に当たって採用した重要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準（連結）
- 要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準
外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。なお、在外子会社等の資産及び負債は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、収益及び費用は期中平均相場により円貨に換算し、換算差額は純資産の部における為替換算調整勘定及び非支配株主持分に含めております。2023/03/31 16:59 - #33 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項（連結）
連結の範囲から除いた理由
非連結子会社4社の総資産、売上高、当期純利益及び利益剰余金等はいずれも僅少であり、連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないためであります。
2.持分法の適用に関する事項
2023/03/31 16:59- #34 重要な会計方針、財務諸表（連結）
(重要な会計方針)
1.資産の評価基準及び評価方法
(1) 有価証券の評価基準及び評価方法
2023/03/31 16:59- #35 重要な後発事象、連結財務諸表（連結）
現時点では確定しておりません。
(5)企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
現時点では確定しておりません。
2023/03/31 16:59- #36 重要な減価償却資産の減価償却の方法（連結）
- 形固定資産(リース資産を除く)
当社及び連結子会社は定率法を採用しております。但し、1998年4月1日以降に取得した建物(建物附属設備を除く)並びに2016年4月1日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 3～50年
信託建物 8～45年
② 無形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
④ 長期前払費用
均等償却を採用しております。2023/03/31 16:59 - #37 重要な資産の評価基準及び評価方法（連結）
- 価証券
その他有価証券
時価のあるもの
決算期末日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)を採用しております。
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しております。
② デリバティブ
時価法を採用しております。
③ たな卸資産
販売用不動産及び仕掛販売用不動産
個別法による原価法を採用しております。(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)
商品及び貯蔵品
最終仕入原価法を採用しております。2023/03/31 16:59 - #38 金融商品関係、連結財務諸表（連結）
前連結会計年度(2019年11月30日)
| 連結貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 |
| (3) 投資有価証券 | 7,058 | 7,058 | - |
| 資産計 | 52,790 | 52,790 | - |
| (1) 支払手形及び買掛金 | 477 | 477 | - |
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については ( ) で示しております。
当連結会計年度(2020年11月30日)
- #39 関連当事者情報、連結財務諸表（連結）
自己株式の処分につきましては、株式会社大和証券グループ本社を割当先とする第三者割当による自己株式の処分であり、処分価格は、第三者割当に係る取締役会決議日の直前営業日の東京証券取引所における当社普通株式の終値及び一定期間の平均株価を勘案し、割当先との協議・交渉により決定いたしました。
固定資産の購入金額につきましては、不動産鑑定評価額を参考に決定しております。
販売用不動産の売却金額につきましては、不動産鑑定評価額を参考に決定しております。
2023/03/31 16:59- #40 １株当たり情報、連結財務諸表（連結）
(注) 1.1株当たり純
資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 項目 | 前連結会計年度(2019年11月30日) | 当連結会計年度(2020年11月30日) |
| 純資産の部の合計額(百万円) | 71,627 | 77,699 |
| 純資産の部の合計額から控除する金額(百万円) | 600 | 671 |
| (うち非支配株主持分)(百万円) | (600) | (671) |
2. 1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
