当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、「不動産投資顧問事業」、「不動産投資事業」及び「不動産関連事業」を行っております。
それぞれの事業内容は、次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。
事業内容
① 不動産投資顧問事業
(ファンド・マネジメント)
当社グループの業務は投資家のニーズに合わせた『投資ビジネスモデルとプラン』を提案し、収益不動産や不動産関連の有価証券への投資を行う不動産投資ファンドを組成することからはじまります。
(アセット・マネジメント)
ファンドにおいて取得した不動産に対し、収益率を向上させるために予め策定した建物のバリューアップ、家賃の見直し、テナント誘致プラン等を効果的に実施して不動産の価値を高めます。また、投資効率を高めるためにノンリコースローンによる資金調達をアレンジします。これらハード及びソフト両面からの不動産の価値を高めるアセット・マネジメント事業を行っております。
(コ・インベストメント)
当社グループは一部のファンドに対して全出資額の3%から20%程度の部分につき自己投資を行っております。これは、当社グループが単にアドバイザーの立場に終始することなく、他の投資家たちと同じ立場で自己資金を投入し、責任を持って各ファンドを管理するようにとの、他の投資家たちからの要請であり、欧米ではすでに商慣習として定着しております。
事業系統図
当社グループが組成・運営するファンドのスキームはそれぞれのファンドにより異なりますが、基本形は以下のとおりです。

当社グループのファンドスキームは、商法上の「匿名組合」(注1)を利用したものです。
「匿名組合」の営業者たる合同会社と当社との間には、主に一般社団法人が挿入されています。(注2)
この一般社団法人の機能は倒産隔離(注3)であります。
(注1) 「匿名組合」とは、事業を行う営業者と出資を行う匿名組合員との間の組合関係であります。事業を行うのはあくまでも営業者であり、匿名組合員は経営に参加せず、単なる出資者となります。また、特約がない限り、当初の出資額以上の負担を負うことはありません。
(注2) 一般社団法人に代わる倒産隔離の機能を持つ器として「米国デラウェア州法上のリミテッド・ライアビリティ・カンパニー」を挿入する場合もあります。
(注3) 「倒産隔離」とは一般的に、オリジネーターが倒産した場合に、資産の譲受人(SPV)がその資産に関する権利の行使をオリジネーターの債権者や管財人から妨げられないようにすることであります。また、この「倒産隔離」が機能することにより、ノンリコースローンの貸し手となる金融機関は取得担保(不動産)から他の債権者を確実に排除できることになります。
各合同会社は、商法上の匿名組合の営業者となり、以下の事業を行っております。
A.一般出資者から出資を募り、匿名組合契約を締結し、その出資金と金融機関からの借り入れで不動産を取得する。
B.営業者(各合同会社)名義で不動産を取得し、登記する。
C.テナントを選定し、賃貸する。
D.テナントから賃貸料収入を得る。また、匿名組合契約終了時、あるいは中途でも値上がり益が期待できる時には不動産を売却し、売却収入を得る。
E.賃貸事業または不動産の売却による金銭の分配および損益の分配を行う。
なお、各合同会社は上記事業を、アセットマネジメント契約に基づくダヴィンチ・アドバイザーズからの助言に基づいて実施しております。
また、実際の不動産の管理は、専門業者に委託しております。
管理を委託された専門業者は、各合同会社に対して、毎月物件の管理及び物件のキャッシュ・フロー、テナントの契約状況等の報告を行い、各合同会社は、上記の役務提供に対する対価として、保有するビルの賃料収入等から管理手数料を支払っております。
② 不動産投資事業
平成18年12月期より「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」(実務対応報告第20号 平成18年9月8日)を適用し、当社グループが組成・運用するファンドを連結子会社としております。これに伴い連結子会社となったファンドの行う不動産等への投資に関する事業を「不動産投資事業」として独立した事業区分とすることとしております。
③ 不動産関連事業
自己資金による不動産の開発・投資・管理等を行っております。