有価証券報告書-第14期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)

当社は、「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、人の未来を育み、最高の喜びを得ることを信条とする」という企業理念のもと、東京23区及び横浜地区における資産運用タイプ及びコンパクトタイプ(駅近かつ30～60㎡タイプの住戸)の居住用不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでおります。
当社の事業における当社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
(不動産開発販売事業)
不動産開発販売事業では、主に資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家(以下「投資目的顧客」という)、居住を目的とするユーザー(以下「居住目的顧客」という)及び資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産の販売機能をもつ業者(以下「販売業者」という)に販売する事業を行なっており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となります。
不動産の物件開発にあたっては、投資目的のみならず、居住目的としても将来の住み替えの際に売却や賃貸といった多様性を発揮するよう、資産性の高い不動産を提供するため、当社独自の幅広い土地仲介事業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門的知識、当社独自の50項目にも及ぶ評点を行なう「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施しております。物件の開発エリアは主に東京23区及び横浜地区を対象としており、平成28年3月期及び平成29年3月期の具体的な竣工済開発物件は以下の通りとなります。

開発物件名	地域	戸数	竣工時期
クレイシア品川戸越	東京都品川区	47	平成27年4月
クレイシア千歳船橋アーバンプレミオ	東京都世田谷区	44	平成27年6月
クレイシア五反田駅前	東京都品川区	39	平成27年9月
クレイシア祐天寺	東京都目黒区	33	平成27年10月
クレイシア菊川	東京都墨田区	62	平成28年1月
クレイシア王子	東京都北区	47	平成28年3月
クレイシア新宿	東京都新宿区	52	平成28年3月
クレイシア巣鴨駅前	東京都豊島区	60	平成28年4月
クレイシア両国ヴェルデ	東京都墨田区	26	平成28年8月
クレイシア品川東大井	東京都品川区	52	平成28年11月
クレイシア門前仲町	東京都江東区	52	平成28年12月
クレイシア両国カルミナ	東京都墨田区	48	平成29年1月
クレイシア品川戸越銀座	東京都品川区	31	平成29年2月

物件開発のはじめとなる用地の仕入では、信託銀行、一般地主等との相対取引や不動産仲介業者が実施する入札取引への参加、裁判所が実施する不動産競売への参加など、より多くのルートから仕入れられるようにし、仕入の安定化を図っております。用地仕入後の設計及び施工はそれぞれ設計事務所や建設会社といった外注先に委託しておりますが、当社にて一級建築士である施工管理者を配置し、設計及び施工の管理をしております。当社では、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」という独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方によって商品企画を行っており、その建築地域の特性の取り込みと社内一級建築士によるデザイン、仕様等の決定を行なっております。これにより、資産性の高い、居住者に長く支持される住環境を設計することができると考えており、マンションはモノづくりであるという考えのもと、開発を実施しております。
当社は、主に用地仕入からの物件開発を実施しておりますが、東京23区及び横浜地区を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがあります。
資産運用型不動産の販売にあたっては、上記にて当社が開発を行ったプロジェクトの物件を、主に個人の投資目的顧客や販売業者、海外の投資目的顧客に対して販売しております。個人の投資目的顧客に対しては、各人の資産背景を基に不動産による資産運用を用いたライフプランを設計し、税金や年金、保険等の対策も合わせた資産形成のコンサルティングを実施しております。また、コンパクトタイプの居住用不動産については、当社の開発ノウハウや賃貸関連事業を保有しているという当社ならではの特徴と強みを活かして、単独世帯及び二人世帯を中心にライフスタイルの変化、多様性に対応できる住まいとして、「住んで良し、貸して良し」をコンセプトに住まい方の新しい選択肢を提案する形で居住目的顧客に販売しております。
(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業では、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスの提供をしております。
賃貸管理サービスは、当社物件を購入した投資目的顧客(以下「オーナー」という)に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門にサービスを提供しております。主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供しております。「集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し当社が滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となります。「家賃保証サービス」では、当社がオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、当社が入居者に部屋を貸し出しており、入居者からの家賃収入が主な収益となります。また、その他にもクレーム対応やメンテナンス対応等の手配も行っております。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が常に高い収益を上げるように、入居率向上のための積極的なサポートを実施しております。

賃貸仲介サービスは、当社賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGE ROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となります。
建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理するサービスを提供しております。建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、当社が建物管理のプロフェッショナルとして、マンションの管理を受託しております。具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となります。なお、建物管理は平成24年3月期より受注を開始しており、その管理棟数と管理戸数の推移は以下の通りとなります。

	第10期 平成25年3月期	第11期 平成26年3月期	第12期 平成27年3月期	第13期 平成28年3月期	第14期 平成29年3月期
管理棟数	6	13	26	38	46
管理戸数	241	528	978	1,525	1,845

(事業系統図)