有価証券報告書-第14期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。
(1) 法的規制等について
当社の属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。当社では、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、販売や開発といった当社の主要な事業活動に支障をきたし、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、主に東京23区の一定の区においてワンルームマンション建築に関する条例等が制定されております。当社では、これらの条例等に沿った物件開発を行っているため、現時点においては関連する規制強化が当社の事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しております。今後、各自治体による規制強化が進められた場合には、予定していた開発が行えないなど当社の主要な事業活動に支障をきたし、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
その他の法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは下表のとおりであります。

取得・ 登録者名	取得年月・許認可等の 名称及び所管官庁等	許認可等の内容 及び有効期限	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
当社	平成26年6月12日 宅地建物取引業(免許) 東京都知事	宅地建物取引業者免許 東京都知事(3)第83227号 平成26年6月12日から平成31年6月11日まで(5年間) 以後5年ごとに更新	宅地建物取引業法第66条及び第67条
当社	平成27年1月14日 マンション管理業者登録 国土交通大臣	マンション管理業者登録 国土交通大臣 (2)第033619号 平成27年1月14日から平成32年1月13日まで(5年間) 以後5年ごとに更新	マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条

(2) 資産運用型不動産の販売について
当社が開発・販売する不動産は、資産運用を目的として購入されるものがありますが、一般的に不動産による資産運用(不動産投資)には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃料収入の低下、金利上昇による借入金返済負担の増加など収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在します。当社はこれらの投資リスクについて、十分に説明を行い投資目的の顧客に理解していただいた上で売買契約を締結するよう営業社員及びこれをサポートする社員に教育を徹底しております。また、入居者募集や集金代行などの賃貸管理から修繕等の建物管理に至るまで一貫したサービスを提供することで、顧客の長期的かつ安定的な不動産投資を全面的にサポートし、空室の発生や資産価値下落等のリスク低減に努めております。しかしながら、今後、一部の営業社員の説明不足等が原因で投資リスクに対する理解が不十分なまま不動産が購入されたこと等により、顧客からの訴訟等が発生した場合、当社の信頼が損なわれることにつながり、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、社会情勢や経済情勢の変化により、入居率の悪化や家賃相場の大幅な下落、金融機関の融資姿勢の変化や急激な金利上昇等が発生した場合、顧客の不動産投資に支障をきたす可能性があります。特に金利の上昇は、金融機関のローンを利用する顧客も比較的多いため、借入金返済負担の増加による収支の悪化をもたらすことから、顧客の購入意欲に重要な影響を及ぼす可能性があります。その場合、顧客の不動産投資と密接な関係がある当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 経済状況等の影響について
不動産の販売は、景気動向、経済情勢、金利動向のほか、販売価格動向及び住宅税制等の影響を受け、購買者の需要動向に大きく左右される傾向があります。将来、個人消費が低迷した場合や金利が大幅に上昇した場合、あるいは供給過剰による販売価格の大幅な下落等が発生した場合には、購買者の購入意欲の低下や収益性の低下につながり、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は、東京23区及び横浜地区において集中して用地を仕入れ、マンションの開発における施工は外注をしております。用地価格の上昇や競争入札制度の普及等による他社との競合などにより仕入価格が上昇し、当社が開発用地を計画通りに取得できなかった場合や当該価格上昇分を販売価格に転嫁できなかった場合、建築資材の価格や施工にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合や施工中の事故や外注先の倒産などの予期せぬ事象が発生した場合には、収益性が低下し、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 有利子負債への依存について
当社は、用地等の仕入資金の多くを金融機関からの借入金によって調達しております。不動産の開発は、用地の仕入から資金の回収まで2年程度と長期を要するため、必要資金の多くを長期借入金により調達しております。この資金需要により、当社の借入金残高は総資産に対し比較的高い割合となっております。このため、財務状態の健全性を保つため、手元資金とのバランスを取りながら借入額や借入時期を調整しておりますが、市場金利が上昇する局面や不動産業界または当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社の業績に影響が及ぶ可能性があります。
また、物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しているため、現時点では安定的に資金の調達ができておりますが、当社の財政状態が著しく悪化する等により当社の信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 引渡し時期による業績変動について
当社は、物件を顧客に引渡した時点で収益を認識しております。そのため、四半期ごとに当社の業績を見た場合、物件の引渡し時期に伴い、業績に偏重が生じる傾向があります。また、各物件のプロジェクトの進捗状況、販売計画、竣工時期の変更、天災やその他予想し得ない事態の発生による施工遅延、不測の事態の発生による引渡し遅延があった場合には、計画していた時期に収益が認識できず、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 事業用地の取得について
当社は、主に東京23区及び横浜地区を対象として事業用地を取得し、不動産の開発、販売を行っております。当該地域では、底堅い需要が期待できるため、競合他社との用地取得競争が激しくなっており、これによって、用地取得が計画通りに行えなかった場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 建設工事の外注について
当社は、開発する物件の建設工事を建設会社に外注しております。建設会社の選定においては、施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っております。また、建設会社の管理においては、建設会社現場所長、設計事務所責任者、設備・電気業者責任者、当社施工管理者での月次定例会議による進捗把握、仕様確認、建築基準法の法定事項の実施確認などを実施の上、外注先の設計事務所による全杭打ち検査の徹底、社内一級建築士による杭打ち、鉄筋数量、コンクリート打設状況確認及び床置き前検査、上棟時検査、先行ルーム検査の実施など、その充実を図っておりますが、建設会社が経営不安に陥った場合や建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 特定の経営者への依存について
当社設立の中心人物であり、設立以来の事業推進役である代表取締役社長中西聖は、不動産開発販売事業に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定等、当社の事業活動全般にわたって重要な役割を果たしております。当社では、過度に同氏に依存しないよう、経営幹部役職員の拡充、育成及び権限委譲による業務執行体制の構築等により、経営組織の強化に取組んでおりますが、何らかの理由により同氏による当社の業務遂行が困難になった場合、当社の事業活動に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 瑕疵担保責任について
民法及び宅地建物取引業法のもと、当社は販売した物件に対して瑕疵担保責任を負っております。当社は、販売した物件に意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。住宅瑕疵担保責任保険は、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に起因して耐力或いは防水性能が不十分である場合に、保険金が支払われます。万が一、当社が販売した物件に重大な瑕疵があるとされ、この保険の対象とならない瑕疵であり、これを原因とする損害賠償請求が行われた場合や補修工事費用の負担が発生した場合には、当社の信用力低下とともに、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 人材の確保について
当社では、安定した堅実な成長を支えるため、不動産の販売、仲介、管理、用地仕入、設計・施工管理といった専門的な知識及び経験を有する優秀な人材や宅地建物取引士、建築士等の専門的な資格を有する優秀な人材を確保、育成することが重要だと考えております。このため、今後も優秀な人材の採用及び教育研修実施の機会・内容の充実により、当社の企業理念及び経営方針を理解した、当社の成長を支える社員の育成を行います。優秀な人材の確保を継続して行ってまいりますが、雇用情勢の変化等により、計画通りに人材が確保できない場合には、販売や開発といった当社の主要な事業活動に支障をきたし、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 訴訟などの可能性について
当社では、コンプライアンス経営の重要性を認識しており、コーポレート・ガバナンスの強化に努めております。今後も社員に対するコンプライアンス教育を徹底するなど、コンプライアンス経営を推進してまいりますが、当社が販売した物件の瑕疵や販売時の説明不足等に起因する顧客からのクレーム等により、訴訟等が発生する可能性があります。訴訟等の内容及び結果によっては当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12) 個人情報の管理について
当社は事業活動において、顧客・取引先の機密情報や個人情報を取得・保有しております。当社では、これらの情報が流出するのを防止するために、データアクセス権限の設定、データ通信の暗号化、セキュリティシステムの継続的な改善を行っております。個人情報の取り扱いについては、今後も、細心の注意を払ってまいりますが、今後、不測の事態によって当社が保有する個人情報が外部流出した場合、賠償責任を課せられるリスクや当社への信用を毀損するリスク等があり、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 知的財産権等について
当社の事業活動において、当社の認識していない知的財産権等がすでに成立している可能性や今後、新たに第三者の知的財産権が成立する可能性があります。この場合、当社が損害賠償を含む法的責任を負う可能性があるだけではなく、当社及び当社サービスの信頼性やブランドを毀損し、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 新規事業について
当社は企業規模の拡大や収益の多様化を図るため、今後新規事業に積極的に取り組んでいく考えであります。この過程において、物件調達や人材投資、システム投資、広告宣伝の実施などにより追加的投資支出の発生や利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通り進捗しない場合、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。