有価証券報告書-第14期(平成28年4月1日-平成29年3月31日)

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表を作成するにあたり重要となる当社の会計方針は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載のとおりであります。なお、この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2) 財政状態の分析
当事業年度末における資産、負債及び純資産の状況とそれらの要因は次のとおりであります。
① 資産
当事業年度末における流動資産は14,460,827千円となり、前事業年度末に比べ3,718,684千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の順調な調達、開発進行により仕掛販売用不動産が2,269,575千円、販売用不動産が829,641千円それぞれ増加したことによるものであります。固定資産は188,589千円となり、前事業年度末に比べ52,871千円増加いたしました。これは主に有形固定資産が13,850千円、投資その他の資産が33,259千円それぞれ増加したことによるものであります。
この結果、総資産は14,649,417千円となり、前事業年度末に比べ3,771,556千円増加しました。
② 負債
当事業年度末における流動負債は6,002,828千円となり、前事業年度末に比べ1,467,664千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の建築資金や完成物件の購入等にかかる資金を調達したことにより1年内返済予定の長期借入金が721,162千円、短期借入金が206,800千円それぞれ増加したこと、竣工物件にかかる建築残代金が増加し買掛金が253,357千円増加したことによるものであります。固定負債は5,366,439千円となり前事業年度末に比べ1,729,529千円増加いたしました。これは主に自社開発物件の新たな用地仕入にかかる資金を調達したことにより長期借入金が1,762,900千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は11,369,268千円となり、前事業年度末と比べ3,197,194千円増加しました。
③ 純資産
当事業年度末における純資産は3,280,149千円となり、前事業年度末に比べ574,362千円増加いたしました。これは主に当期純利益583,401千円を計上したことにより繰越利益剰余金が565,423千円増加したことによるものであります。
この結果、自己資本比率は22.4%(前事業年度末24.9%)となりました。
(3) 経営成績の分析
① 売上高
当事業年度の売上高は、投資目的顧客のクチコミ等による積極的新規顧客開拓や法人向け1棟売却、業者向け卸販売の実施に加え、当事業年度より開始した居住目的顧客へのコンパクトマンションの販売拡大に注力したこと等により、販売戸数が前事業年度から12.3%増加の421戸となった結果、前事業年度に比べ2,720,031千円増加し、12,166,785千円となりました。
なお、セグメント別の売上高につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1) 業績」をご参照下さい。
② 売上原価、売上総利益
当事業年度の売上原価は、販売戸数が増加した結果、前事業年度に比べ1,967,808千円増加し、9,105,682千円となりました。
その結果、当事業年度の売上総利益は、前事業年度に比べ752,222千円増加し、3,061,103千円となりました。
③ 販売費及び一般管理費、営業利益
当事業年度の販売費及び一般管理費は、前事業年度に比べ522,384千円増加し、1,945,133千円となりました。主な要因は、広告宣伝費の増加153,936千円、給料及び手当の増加135,962千円、租税公課の増加44,361千円等であります。
その結果、当事業年度の営業利益は、前事業年度に比べ229,837千円増加し、1,115,969千円となりました。
④ 営業外損益、経常利益
当事業年度の営業外収益は、前事業年度に比べ994千円増加し、2,676千円となりました。主な要因は、違約金収入の増加1,000千円等であります。
当事業年度の営業外費用は、前事業年度に比べ12,771千円増加し、185,323千円となりました。主な要因は、銀行融資による資金調達時の支払手数料の増加7,808千円等であります。
その結果、当事業年度の経常利益は、前事業年度に比べ218,060千円増加し、933,322千円となりました。
⑤ 税引前当期純利益
当事業年度の税引前当期純利益は、前事業年度に比べ218,667千円増加し、934,442千円となりました。
⑥ 法人税等、当期純利益
当事業年度の法人税等は、前事業年度に比べ65,680千円増加し、351,040千円となりました。
その結果、当事業年度の当期純利益は、前事業年度に比べ、152,986千円増加し、583,401千円となりました。
(4) キャッシュ・フローの状況の分析
各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2) キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
(5) 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社の経営成績に重要な影響を与える要因は、「第2 事業の状況 4 事業等のリスク」に記載の内容となっております。当社は、これらのリスク要因について、分散又は低減するように取り組んで参ります。
(6) 経営戦略の現状と見通し
当社が物件開発を展開する東京23区では、その伸びは鈍化したものの転入超過の状況が継続しており、東京都区部への人口の一極集中は依然として継続することが予想され、この一極集中により、当社がメインターゲットとする単独世帯や少人数世帯も増加することが予想されます。また、足許では、海外動向に不透明感が出始めていることが長期金利を押し下げる要因にもなっており、予断を許さないものの当面は低金利の状況が続くものと想定されます。これらの状況から、東京23区及び横浜における賃貸需要及び賃料水準は引き続き順調に推移するものと見込まれ、購入需要につきましても、一定の価格水準で、適正価格での販売を継続すれば、投資目的、居住目的ともに堅調な需要が続くものと見込んでおります。
一方、この低金利の状況や2020年東京オリンピック・パラリンピック等の影響により、価格相場の高騰は止まったものの用地価格や建築費は高止まり、加えて、不動産相場が足許で踊り場の様相を呈してきたことを背景に金融機関の融資姿勢に慎重さが出始めたため、物件開発の環境といたしましては、今後厳しくなることが見込まれます。
当社は、このような事業環境において、お客様に資産性の高い商品を提供するという理念と資産性の高い、すなわち流動性の高い物件こそが当社の在庫リスクを低減するという考えのもと、郊外での物件開発という選択はせず、引き続き東京23区及び横浜に集中して自社開発物件「クレイシア」シリーズの開発・販売を拡大していく方針であります。特に当事業年度より居住目的エンドユーザー向け販売を開始したコンパクトマンションにつきましては、当社が想定していた以上にニーズが強いことから、今後2年間で200戸以上を供給することを計画しており、「住んで良し、貸して良し」というキャッチコピーのもと、ライフスタイルの多様性に対応する住まいという商品コンセプトを強く打出すため、「クレイシア」とは異なる新ブランドを立ち上げ、大手企業との提携による商品開発を積極的に進めることを予定しております。また、安定的かつ安価な集客を実現するため、ウェブをはじめとする各種媒体でのマーケティングをさらに強化することに加え、スマートフォンやタブレット端末の普及に着目し、不動産による資産運用の相談や物件購入の問い合わせのハードルを下げるため、AIメッセンジャーツールの開発に着手し、将来的な働き手不足時代にも対応できるような体制を構築し始めることを予定しております。さらに、開発や販売の土台となる会社の知名度向上のため、広報・PR活動を強化し、開発から販売、賃貸を含めた管理までワンストップで行う自社の強みや提供商品の特徴を強く出していくことを予定しております。
(7) 経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営陣は、現在の事業環境並びに入手可能な情報に基づき、最善の経営方針を立案するよう努めております。当社が今後も持続的に成長するためには、収益力の拡大と事業領域の拡大が非常に重要であると認識しており、また、この拡大に合わせて適時に人員拡充を進め、これと併せて組織体制の整備を進めていくことが重要と認識しております。このため、既存事業における効率的な事業運営による収益力拡大と不動産の事業領域拡大に向けた積極的挑戦とサービス開発を行うと同時に、事業規模や必要な人材に応じた採用を適時行い、教育研修制度の拡充や内部管理体制の強化等の組織体制の整備を進めて参ります。このような取組により、更なる成長に向けた事業展開を進めるとともに顧客からの信頼を向上させていく方針であります。