有価証券報告書-第20期(2025/07/01-2026/06/30)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度(2025年7月1日～2026年6月30日)における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費に持ち直しの動きが見られるほか、インバウンド需要も引き続き堅調に推移し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、物価上昇の長期化や円安基調の継続、エネルギー・資源価格の高止まりに加え、ウクライナ情勢及び中東情勢などの地政学的リスクの継続により、経済の先行きは依然として不透明な状況が続いております。また、各国の金融政策や米国の通商政策の動向、国内における金利環境の変化などが金融市場や企業活動に影響を及ぼすことが懸念されており、今後も国内外の経済・金融情勢を注視していく必要があると考えております。
首都圏の新築分譲マンション市場は、2026年7月21日に発表された「首都圏新築マンション市場動向2026年上半期(1～6月)」(株式会社不動産経済研究所)によると、2026年上半期(1～6月)の供給戸数が7,989戸で、前年同期比0.8%減と上期で2022年以降5年連続の減少となりましたが、平均販売価格が平米単価151.4万円と高値を維持しております。また、2026年7月17日に発表された「首都圏不動産流通市場動向(2026年4～6月)」(東日本不動産流通機構)によると、首都圏における中古マンションの成約件数は2.0%減少しましたが、平米当たりの成約単価は83.13万円と24四半期連続で上昇しています。
当社グループの属する資産運用型マンション市場の動向としては、東京都の人口は、2026年2月3日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2025年(令和7年)結果(移動率)」(総務省統計局)によると、東京都の転入超過数は6万5,219人となっており、年代別では、20代の転入超過が最も多くなっております。東京都への人口流入は引き続き堅調であり、都内の賃貸物件に対する需要は安定的に推移するとともに、賃料も上昇基調にあります。今後も賃貸マンションの需給バランスが大きく崩れる可能性は低く、マンションの資産性は引き続き維持されると考えております。
このような事業環境の中、当社グループは「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の企画・開発を行ってまいりました。(※ 当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。)
新たに価値のある商品を提供するとともに、資産運用中のバリューアップに貢献する様々なオペレーションを展開してまいりました。その結果、「XEBEC(ジーベック)」シリーズは、投資商品としての資産価値を向上させ、安定収入が見込めるマンションブランドとして、投資家より高い評価をいただいております。
そして、当社グループでは、前連結会計年度の結果を踏まえつつ、中長的な観点から、4つの重要戦略として、「Ⅰ.安定基盤の強化」、「Ⅱ.新たな主軸の企画・構築」、「Ⅲ.財務目標」、および「Ⅳ.企業価値向上」を掲げ、「原点回帰からの邁進」を当期のスローガンとしてグループ一丸となって取り組んでまいりました。
さらに、当社グループでは、安定基盤の強化を図るべく、系統用蓄電池を活用した再エネインフラ開発販売事業における可能性を追究しました。財務目標においては、「安定的な成長」、「手元流動資金の向上」、「営業利益率の安定化」および「経営効率化」を重点的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高55億22百万円(前期比34.0%減)、営業利益1億90百万円(前期比14.6%増)、経常利益1億7百万円(前期比11.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益51百万円(前期比56.6%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)」の販売に加え、中古区分マンション(主に(XEBEC(ジーベック))及び開発用不動産の仕入・販売を行ってまいりました。上場リート、私募リート、不動産ファンド、企業法人や個人投資家等、様々な顧客層への販売チャネルの拡大に努めてまいりました。当連結会計年度における投資運用型マンションの引渡しは3棟(XEBEC(ジーベック)1棟、その他2棟)となりました。また、開発用不動産の販売(土地の取得及び権利調整後の販売)3件、蓄電池開発案件の販売(設置用地に係る権利等)1棟となりました。
以上の結果、売上高39億29百万円(前期比43.1%減)、セグメント利益1億72百万円(前期比67.0%増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。当連結会計年度は、賃貸管理において、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当連結会計年度に、朝日管理株式会社を子会社化したことにより、管理棟数126棟(4,209戸)となりました。また、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。
以上の結果、売上高11億88百万円(前期比5.7%増)、セグメント利益41百万円(前期比37.5%減)となりました。
(海外不動産事業)
海外不動産事業においては、マレーシア国内の建物管理事業では、住宅だけではなく商業施設等の管理推進を図り、管理棟数49棟(管理戸数19,131戸)となりました。
以上の結果、売上高4億4百万円(前期比18.1%増)、セグメント損失16百万円(前年同期はセグメント損失12百万円)となりました。
当期の財政状態は、次のとおりであります。
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から12億12百万円増加し66億92百万円となりました。総資産の増加の主な要因は、仕掛販売用不動産が17億64百万円増加する一方で、前期より契約済みの物件が竣工し、売却したことで販売用不動産が12億78百万円減少したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から9億18百万円増加し40億50百万円となりました。負債の増加の主な要因は、短期借入金が13億30百万円増加する一方で、長期借入金が4億2百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から2億93百万円増加し26億41百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、新株の発行により資本金及び資本剰余金が各々1億46百万円増加したこと、また、親会社株主に帰属する当期純利益51百万円を計上する一方で、配当金の支払いにより利益剰余金が0百万円増加したことによるものであります。
以上の結果、自己資本比率は39.4%となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、棚卸資産の取得による増加と同時に、新規借入による有利子負債の増加により、前連結会計年度末に比べ8億円増加し、20億87百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により支出した資金は1億68百万円(前期は10億27百万円の収入)となりました。主な収入は、前渡金の減少額2億29百万円であり、主な支出は、棚卸資産の増加額4億85百万円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により支出した資金は92百万円(前期は38百万円の支出)となりました。主な支出は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出50百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は10億59百万円(前期は7億17百万円の支出)となりました。主な収入は、短期借入金の増加額13億27百万円であり、主な支出は、販売用不動産の販売に伴う長期借入金の返済による支出5億27百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2025年7月1日 至 2026年6月30日)
	期中契約高			年度末契約残高
	戸数 (戸)	金額 (千円)		戸数 (戸)	金額 (千円)
			前年同期比(%)			前年同期比(%)
資産運用型マンション	86	2,879,507	50.7	-	-	-
コンパクト型マンション	11	531,269	69.2	-	-	-
その他不動産	4	490,909	108.8	-	-	-
合計	101	3,901,686	56.5	-	-	-

(注)1.概ね専有面積30㎡未満の1Kタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。
2.その他不動産には、土地の販売を含んでおります。
c.販売実績
当連結会計年度の不動産販売事業の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	区分	当連結会計年度 (自 2025年7月1日 至 2026年6月30日)
		戸数 (戸)	金額 (千円)
				前年同期比 (%)
不動産販売事業	資産運用型マンション	87	2,905,248	51.1
	コンパクト型マンション	11	531,269	69.2
	その他不動産	4	493,027	109.3
	小計	102	3,929,544	56.9
不動産管理事業	不動産賃貸管理	-	849,189	95.4
	不動産仲介	-	-	-
	建物管理	-	339,127	144.9
	小計	-	1,188,317	105.7
海外不動産事業	建物管理	-	404,489	118.1
	その他	-	-	-
	小計	-	404,489	118.1
合計		102	5,522,351	66.0

(注)1.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2024年7月1日 至 2025年6月30日)		当連結会計年度 (自 2025年7月1日 至 2026年6月30日)
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
いちごオーナーズ株式会社	3,144,100	37.6	1,977,529	35.8
株式会社エストゥルース	-	-	1,215,640	22.0
株式会社サンウッド	1,292,281	15.4	-	-
リバブルアセットマネジメント株式会社	950,000	11.4	-	-

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等分析
セグメント別の売上高及び営業利益につきましては、「第2 事業の状況 4経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
財政状態及びキャッシュ・フローの状況につきましては、1棟販売及び土地の売却が進んだため、棚卸資産が4億85百万円減少し、営業活動によるキャッシュ・フローが1億68百万円の支出(前期は10億27百万円の収入)となりました。また、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済により5億27百万円を支出する一方で、短期借入金の純増減額13億27百万円及び2024年12月23日に発行した第4回新株予約権(行使価額修正条項付)の行使により1億53百万円の収入となった結果、財務活動によるキャッシュ・フローは10億59百万円の収入(前期は7億17百万円の支出)となりました。期末時点の自己資本比率は39.4%となり前期比3.3pt減少しましたが、当社が財務健全性の基準としている自己資本比率20%を上回っております。
当社グループは、用地取得費用および建築代金の着手金を、金融機関からの借入金や市場から調達する直接金融によって調達しております。
当連結会計年度においては、2024年12月23日に発行した第4回新株予約権(行使価額修正条項付)の行使により1億53百万円の収入となりました。また、金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」をご参照ください。