訂正有価証券報告書-第5期(平成29年2月1日-平成30年1月31日)

文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社は「人々の健全な住環境の維持と生活文化の発展に貢献し、豊かな社会を実現する」という企業理念のもと、お客様の期待値を常に上回るサービスを提供することにより、家賃債務保証から派生する新たなサービスを展開してまいります。
当社は、外部環境・内部環境を踏まえ、向こう3ヵ年に取り組むべき課題を明らかにして経営計画を策定し、事業展開を行っております。
不動産管理会社市場は、既に競合が多く価格競争の動きが顕在化しており、そうした環境の中でシェアを拡大するために新商品の投入等価格競争以外の差別化に取り組んではおりますが、今後の事業の成長のためには新たな市場の開拓が課題であると考えております。そのため当社は新たな市場として、競合のない自主管理家主市場を開拓していく方針であります。自主管理家主市場への事業展開のために、自主管理家主にとって利便性の高いと考えられる商品を開発・提供しておりますが、更なる事業展開のために、新規サービスの開発を進めております。
また、賃貸市場はIT化が遅れていると思われる領域であるため、今後不動産取引のネット化が進むと考えており、新規サービスのためにIT化への対応も視野にいれて、新基幹システムの開発を進めてまいります。
更に、平成32年4月施行の改正民法により、保証人に対する説明義務化の規定や連帯保証人の保証極度額の設定義務化の規定が設けられ、今後当該改正法が施行された場合、連帯保証人を採用した場合の事務負担の増加や保証限度額の設定による家主の家賃回収リスクの増加に伴い、自主管理家主の家賃債務保証に対するニーズが高まることが予想されますので、今後の動きに注視し不動産管理会社、自主管理家主のニーズに応えてまいります。
人材の育成については課題として認識しており、内部研修や外部機関を使った研修を行い、事業の成長を支える人材の育成に引き続き努めてまいります。
(2) 目標とする経営指標
当社は、経営成績の推移を把握するために、以下の算式により算出された調整後当期純利益を重要な財務指標として位置づけております。平成26年1月期以降の当社の調整後経常利益、調整後当期純利益の推移は以下のとおりであります。
(単位:千円)

回次	第1期	第2期	第3期	第4期	第5期
決算年月	平成26年1月	平成27年1月	平成28年1月	平成29年1月	平成30年1月
経常利益又は経常損失(△)	△193,706	1,615,066	1,700,830	1,263,094	1,212,170
+のれん償却額	-	257,535	266,265	261,900	261,900
調整後経常利益又は調整後経常損失(△)(注)4	△193,706	1,872,601	1,967,096	1,524,995	1,474,071
当期純利益又は当期純損失(△)	△194,102	1,219,993	875,032	632,522	744,840
+のれん償却額	-	257,535	266,265	261,900	261,900
調整後当期純利益又は調整後当期純損失(△)(注)5	△194,102	1,477,528	1,141,298	894,423	1,006,741

(注)1.当社は、平成25年8月27日にC41H㈱として設立されたため、第1期の会計期間は平成25年8月27日から平成26年1月31日までとなっております。なお、平成26年2月1日を効力発生日として旧㈱Casaを吸収合併し、同日付で㈱Casaに商号変更しております。
2.第1期の経営指標等は、旧㈱Casaとの合併前のため、旧㈱Casaを含まないものとなっており、のれんは発生しておりません。
3.第3期以降の財務諸表については、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、有限責任監査法人トーマツの監査を受けております。
なお、第1期及び第2期については、「会社計算規則」(平成18年法務省令第13号)の規定に基づき算出した各数値を記載しており、有限責任監査法人トーマツの監査を受けておりません。
4.調整後経常利益又は調整後経常損失=経常利益又は経常損失+のれん償却額
5.調整後当期純利益又は調整後当期純損失=当期純利益又は当期純損失+のれん償却額
(3) 中長期的な会社の経営戦略
中長期的には、不動産管理会社マーケットでの実績を事業基盤とし、自主管理家主マーケットを開拓するとともに、新規サービスとしてIT技術を活用して、「大家カフェ」の利用者である自主管理家主、「入居者カフェ」の利用者である賃借人の入退去情報、支払い履歴等及び弊社の代理店である7,556社の不動産管理会社等及びその他提携会社等の取引履歴、物件情報等の情報を蓄積するDMPプラットフォーム「Casa Cloud」(特許出願済)を活用して賃貸物件を探したい個人と賃貸物件の空室を埋めたい家主等のニーズのマッチングプラットフォームを構築したいと考えており、準備を進めております。
今後は金融とIT技術を融合させたフィンテックに不動産事業も組み合わせた「不動産フィンテック」に経営資源を投入する方針です。
① 不動産管理会社マーケットでの戦略
不動産管理会社マーケットでのシェア拡大については、既存代理店の利用増加や新規代理店の獲得等を推進する方針です。当社では管理戸数1万戸以上の不動産管理会社の売上高が、売上高全体の過半を占めております。現在、管理戸数1万戸以上の不動産管理会社を中心とした既存代理店の深耕を進めるとともに、それ以下の不動産管理会社においては、「Casaダイレクト」を提供し、更に人員不足に悩む管理会社に対して当社の家賃債務保証を利用することを条件とした空室問合せ対応等の入居促進支援を行う「Casaリーシングセンター」サービスを提供しております。また、外国人の賃貸契約が増加傾向で推移している中、不動産会社やオーナーにとっては、言語や文化の違いが一つの課題となっておりますので、外国人とのコミュニーケーションが円滑に図れ、安心して部屋を貸すことができる外国人向けの多言語コールセンター「Casa通訳センター」サービスの提供を開始しております。
更にサービス領域の拡大のために、入居時の初期費用や家賃等の支払における決済手段の多様化による利便性の向上や電力の自由化に伴い親和性が高い電気料金と家賃の支払を一本化にしたサービスを提供してまいります。
今後も不動産管理会社等のニーズに応えた商品を提供し、不動産管理会社マーケットでの事業基盤拡大を図ってまいります。
(管理戸数区分別の当社の代理店比率・売上高比率)
平成30年1月期実績

管理戸数	不動産管理会社等の特徴	代理店比率	売上比率	主な競合先
1万戸以上	大手全国展開	2.4%	60.7%	信販
5千戸～1万戸	中堅・エリアの上位業者	2.1%	10.2%	信販・家賃債務保証会社
3千戸～5千戸	地場上位業者	2.2%	3.4%	信販・家賃債務保証会社
1千戸～3千戸	地場中位業者	9.9%	9.0%	信販・家賃債務保証会社
1千戸未満	地場中位業者以下	83.3%	16.6%	家賃債務保証会社

② 自主管理家主マーケットでの戦略
現在、自主管理家主マーケットは世代交代が進み会社員や公務員を兼務しながらITを活用した賃貸経営を行う家主が増加しております。
そうしたマーケット環境の変化の中で、当社は家賃決済サービスの拡充やIT技術を駆使した「大家カフェ」を展開し家主のニーズに合致したサービスを提供し、自主管理家主マーケットを開拓していく方針です。
そのため、家主にとって利便性の高いと考えられ、家賃の集金代行、家賃保証及び孤独死等が発生した場合に備えた保険サービスを組み合わせた「家主ダイレクト」の提供を平成28年4月から開始したことに加え、家主が業務負担と考える「入居者募集」「家賃管理」「リフォーム」を支援するためのサービスである「大家カフェ」を平成29年5月から開始しております。今後更に税務や法律等専門家の窓口や、家主同士が情報を交換し合えるコミュニティサイトの構築等のサービスを拡充し商品の利便性を高めることで利用者の増加を図ってまいります。
③ 入居者に対する「住」のトータルサポートの戦略
入居者の目線に立って「住」のトータルサポートを充実させ、「幸せ」を毎日支援していくサービスを提供していくことが、当社の使命と考え、入居者から賃貸借契約時に当社を選択していただけるような会社を目指しております。当社は家賃債務保証サービスに加え、平成29年5月よりWebで旅行、買い物、飲食、料理レシピ等の情報提供及び割引サービスを提供する「入居者カフェ」のサービス提供を開始しております。
今後の展開として、入居者にとって付加価値のあると思われる人気物件情報、周辺環境情報、コミュニティ情報等を提供し、サービスの充実を図ってまいります。
(4) 会社の対処すべき課題
(ⅰ)現状の認識について
当社を取り巻く外部環境では、出生率の低下に伴い、我が国の総人口は、減少しておりますが、賃貸不動産に入居する単身・夫婦のみ世帯は増加しており、連帯保証を依頼する保証人がいない又は、連帯保証を第三者に依頼したくない賃借人が増加しているため、今後も家賃債務保証マーケットは拡大していくと考えております。
一方、他社との競争の中で、安定した新規契約獲得のための施策として市場ニーズに対応した新商品を継続的に開発・販売するとともに、新たな市場への取り組みにより事業拡大を図ってまいります。
また、IT環境の進展により、家賃債務保証事業の派生サービスへの展開の可能性が高まっていると考えております。
当社は、家賃債務保証という事業の特性から、継続的に家賃を保証し続ける信用力が重要となります。
そのためには、当社として収益力の持続的向上を通じた磐石な財務基盤の確立並びに会社の将来を担っていく人材育成の強化に努めてまいります。
このため、以下の事項を当社が対処すべき課題として認識し、事業展開を図る方針であります。
(ⅱ)当面の対処すべき課題の内容と具体的な取り組み状況等
① 既存事業領域における安定した新規契約の獲得
激しい競争環境の中では、継続的に新規契約を獲得することが課題となっており、そのための施策として、当社家賃債務保証サービスの利用増や代理店の新規獲得等を推進し続けることが必要であります。
当社では不動産管理会社等のニーズや業務効率改善に寄与する商品提案、決済業務にかかわる運用をシステム連携することによる利便性の向上、口座振替による家賃決済や家賃の事前立替払い商品等の提供により、不動産管理会社等の当社商品利用の促進に努めております。
これまでに家賃の集金代行と家賃債務保証がセットになった事前立替型保証商品「Casaダイレクト」、賃貸物件の仲介をネット上で行うポータルサイト「MAPA」、不動産管理会社向けに空室物件への入居促進支援を行う「Casaリーシングセンター」や外国人向け通訳・翻訳の多言語コールセンター「Casa通訳センター」等のサービスを提供いたしております。これらの取り組みの認知度を向上させるためWeb広告や動画広告、その他の集客手段を用いてマーケットでの認知度を向上させいく方針であります。
更にサービス領域の拡大のために、入居時の初期費用や家賃等の支払における決済手段の多様化や電力の自由化に伴い親和性が高い電気料金と家賃の支払を一本化にしたサービスを提供してまいります。
上記の施策を実行することで新規契約の獲得を図ってまいります。
② 新たな市場の開拓
不動産管理マーケットは競争が激しく、新たな市場の開拓が課題となっております。家賃債務保証マーケットの中でも自主管理家主マーケットは競合が少なく未開拓であります。当社は集金代行(事前立替型)、家賃債務保証及び賃貸物件で孤独死等が発生した場合に備えた保険サービスを組み合わせた自主管理家主向け商品「家主ダイレクト」及び「空室対策」×「家賃決済」×「リフォーム」をコンセプトにIT技術を活用した賃貸物件不動産管理支援サービスシステムの「大家カフェ」を開発し提供を開始しております。各種媒体を活用した広告宣伝の施策により自主管理家主の認知度向上のためのマーケティングが必要と考えております。そのため、Web広告や動画広告、セミナーその他継続的な集客手段を用いて利用促進を図ることにより、新規開拓を進めてまいります。
③ ITプラットフォーム化の推進による事業の育成
不動産管理マーケットは競争が激しく、新規サービスの育成が課題となっております。
当社では、新規サービスとして自主管理家主向けに「大家カフェ」、入居者に対しては旅行、買い物、飲食、料理レシピ等の情報及び割引サービスを提供する「入居者カフェ」のサービス提供を開始し、自主管理家主、入居者の満足度向上に努めております。「入居者カフェ」は平成29年5月リリース後、会員数は順調に拡大しております。更に会員数を拡大させるためにサービスメニューの拡大を図ってまいります。
今後は、不動産管理会社マーケットでの実績を事業基盤とし、自主管理家主マーケットを開拓するとともに、新規サービスとしてIT技術を活用して、「大家カフェ」の利用者である自主管理家主及び「入居者カフェ」の利用者である賃借人の入退去情報、支払い履歴等、並びに弊社の代理店である7,556社の不動産管理会社等の取引履歴、物件情報等の情報を蓄積するDMPプラットフォーム「Casa Cloud」(特許出願済)を活用して賃貸物件を探したい個人と賃貸物件の空室を埋めたい家主等のニーズのマッチングプラットフォームを構築したいと考えており、これに対する新基幹システムの構築を図って行く方針です。
④ 磐石な財務基盤の構築
当社は、家賃債務保証という事業の特性から、継続的に家賃を保証し続ける信用力が重要となります。
信用力向上のためには、健全かつ継続的な成長による磐石な経営基盤・財務基盤の構築が重要であると考え、新規契約獲得による安定した収益確保、蓄積してきた審査データベースを活用した審査体制の強化、債権管理体制及びリスク管理体制の強化に加えコンプライアンス遵守の徹底に努めてまいります。
⑤ 人材の育成
当社は、行動規範に「私たちはお客様の信頼を大切にし、常に誠実に行動します。」と規定し、全てのお客様に対し常に誠実に行動し、ご満足いただけるサービスを提供することが重要であると認識しております。
そのためには、お客様の多様なニーズに対応するために幅広い知識とスキルを持った人材が必要であると考えており、反復的な内部研修はもとより外部機関を使った人材育成研修を行っております。
また、コンプライアンス遵守の行動を徹底しておりますが、他社との差別化に寄与し事業の成長を支えるものは経営資源である人材であると考えているため、今後も引き続き人材の育成に努めてまいります。
⑥ 個人情報保護のための対応
当社では、お客様の個人情報を保有しているため、それらの情報の管理が事業の持続可能性を担保するために、最も重要な要素であると認識しております。当社は、一般財団法人日本情報経済社会推進協会(JIPDEC)より「プライバシーマーク」の認定を受けており、お客様の個人情報の機密性を高める施策を講じておりますが、今後事業が拡大し、規模が拡大するにあたってその管理の質が低下しないよう、規程の厳格な運用を徹底するとともに新基幹システムの開発による情報管理の強化を図ってまいります。