有価証券報告書-第54期(令和3年10月1日-令和4年9月30日)

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1)会社の経営の基本方針
当社グループは、「元気な街、心豊かな暮らし」を経営理念としております。「私たちが住み、働く街を元気にする、活性化する。そして私たちが関わる全ての人に幸せになってもらう、心豊かな暮らしを送ってもらう。そんな社会を実現したい」これが当社グループの経営理念の根幹であります。この経営理念のもと、“ライフスタイルに合った良質な「すまい」を提供し、持続的に発展する「まち」を作る”をミッションとし、本社のある北九州市を中心に、マンション事業は沖縄県を除く九州全域と山口県で事業を展開、また住宅事業は福岡県全域と山口県・佐賀県・熊本県の一部にて事業を展開し、お客様一人ひとりに寄り添った「すまい」の提供を行っております。
また、当社の誇りは働く従業員です。お客様の想いを預かる大切な仕事だからこそ、いつも元気で溌溂とした対応にて、お客様や取引業者、そして一緒に働いている仲間を大切にしながら業務を遂行し、従業員個々人の日々成長へと繋げたいと考えております。
以上のような経営理念、ミッションをもとに持続的な会社の成長を続け、株主、お客様、取引先、地域社会から愛され、必要とされる企業となることを目指しております。
(2)経営環境並びに中長期的な会社の経営戦略及び会社の対処すべき課題
当社グループが属する不動産業におきましては、金融緩和による低金利が続いており、コロナ禍の厳しい経済環境の中でも急激な市況下落には陥っておりません。しかしながら地政学的問題や新型コロナウイルス感染症を影響とした資材の高騰など、経済環境が変化しつつあります。このような経済環境が変化する中、当社グループは、経営資源の効率化と多種多様な「すまい」の提供に邁進し、各エリアでの地域に根差した事業の浸透を目指してまいります。
①マンション事業
マンション分譲事業におきましては、「プロジェクト用地の取得」、「建物資材の不足と価格の高騰」、「売上時期の偏重」の3点が挙げられます。
1.「プロジェクト用地の取得」
分譲マンションを建築するエリアや立地条件は、マンション分譲事業の販売に大きく影響いたします。マンション事業がエリア展開する九州、山口エリアにおける地価公示価格は、2021年に新型コロナウイルス感染症の影響もあり一部下落したものの、2022年には再度上昇に転じ、福岡県においては8年連続の上昇となりました。特に分譲マンションを建設する立地においては、駅などの交通利便性や生活利便性に優れた立地条件が必須となり、需要が高いことから、住宅業界のみならず、他業種等も含め競争率が高く、取引価格において公示価格の数倍もの価格で取引されている状況にあります。情報社会となった今、より高値で販売したいという土地の所有者様も増加し、相対取引よりも入札案件が増加していることも土地価格が上昇している要因であります。
今後も土地の取引価格は高止まり、更には上昇が加速する可能性が十分にあり、土地の取得ルートの拡大と、他社等との連携による土地入札により、付加価値をつけた物件の販売を行っていく必要があると考えております。
2.「建築資材の不足と価格の高騰」
当連結会計年度におきましては、新型コロナウイルス感染症による中国のロックダウンや世界的な半導体の不足、更にはロシアによるウクライナ軍事侵攻、国内におきましても海外の地政学的リスクを踏まえ、国内メーカーへの受注の集中による生産の制限などにより、住宅業界全体において建築資材の不足や納入時期の遅れが余儀なくされました。分譲マンションの建築は1年半～2年程度建築期間を要するものであり、発注タイミングが早く、優先的に納品が確保し易い業態ではありますが、納品時期のズレや資材の高騰に繋がる可能性はあり、建設会社や各メーカー、卸業者との密な連携が必須であると考えております。
3.「売上時期の偏重」
当連結会計年度において、マンション事業は第4四半期に売上の約50%を計上する結果となり、大英グループ全体において売上が第4四半期に大きく偏ることとなりました。売上が偏重することにより、災害等による建物完成の期ずれ、業務、アフターサービスの発生時期の偏りなど多くのリスクを抱えることとなります。分譲マンションは建物完成前に販売する青田売りという販売手法を用いており、土地の仕入れから売上の計上までに約1年半から2年程度の期間を要するため、すぐに改善できず、次年度においても第4四半期に竣工時期が偏る状況は続いておりますが、計画的な仕入れを行い、平準化できるよう努める必要があると考えております。
②住宅事業
分譲住宅事業におきましては、「建築原価の高騰」、「新展開エリアにおける施工体制の安定化と施工業者の確保」の2点が挙げられます。
1.「建築原価の高騰」
新型コロナウイルス感染症による米国の住宅需要の増加に伴う、国内の木材価格の高まり、また、同感染症による中国上海のロックダウン、ロシアによるウクライナ軍事侵攻、世界的な半導体の不足、更には米国の金融緩和政策の影響による円安基調が追い打ちをかけ、競合他社を含め戸建て住宅業界全体として、建築資材の不足、高騰から販売価格の高騰、または利益率を下げざるを得ない状況になりました。このような外部環境の変化にも対応できる資材調達の体制、また価格が高騰しても、お客様に選択いただける差別化された商品の開発を行っていくことが必須であると考えております。
2.「新展開エリアにおける施工体制の安定化と施工業者の確保」
住宅事業におきましては、当連結会計年度に福岡県京都郡、大分県中津市、山口県宇部市、佐賀県佐賀市など、新たな市場を開拓しエリアを拡大させております。新展開エリアにおいても建築原価の抑制や販売体制、利益確保を鑑み、一定数の供給戸数が必要となりますが、新展開エリアにおいては施工業者の確保や工事コントロールが難しく、また施工業者の引き合いも厳しい状況にあります。展開エリアを数多く増やしていくのではなく、新たなエリアにおいては一定数の供給が安定的に行えるエリアの選定、施工体制を強化し、エリアのシェア獲得に努めるとともに、当社グループである株式会社大英工務店にて大工工事を行うなど建築原価を内製化し、できる限りの原価圧縮に努めてまいります。
不動産流通事業におきましては、仕入れの安定確保が当面の課題です。当事業は自社で仕入れた物件をリフォームして付加価値を付けたうえで転売するものであるため、仕入れ価格を抑制すること、また住宅事業同様建築資材の高騰からリフォーム工事価格を抑制することが粗利の確保に直結します。新規参入業者や競合他社が多い中、需要の高いエリアや物件を選定し、価格を抑制して仕入れを行うことは容易ではありませんが、自社の強みを活かした仕入れルートを強化し、事業拡大を目指してまいります。
③その他
その他全社的な対処すべき課題としては、経営体質の向上が挙げられます。現状では、マンション事業および住宅事業が当社グループの総売上の9割を占めておりますが、好不調の激しい不動産業界においては、長期的な安定経営を行うことが重要となります。大きな景気変動下でも揺るがない経営体質の保持のため、マンション事業、分譲住宅事業の展開エリアでの販売シェアの獲得と利益の向上、また、55期(2023年9月期)より新設した新規事業開発本部、すまいサポート事業本部にて、「住まい事業」を超えた新たな事業の探索と、過去のお客様の満足度を高め、新たな価値を提供することでLTV(Life Time Value:顧客生涯価値)の確保、更には街づくり事業を確固たる事業に成長させ、急速な時代の変化に対応できる新たな事業の創生を行い、経営の安定化と拡大化を目指してまいります。
(3)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
企業を継続的に安定成長させるためには、利益の確保が重要であることから、当社グループは売上高経常利益率を重要な経営指標として認識しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率(ROA)も重要視しております。