有価証券報告書-第24期(2023/04/01-2024/03/31)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済においては、世界的なインフレ加速とそれに付随する人件費や資材コスト高の影響によって、企業の調達から販売に至るほぼ全ての事業活動に大きな影響が発生し、日銀の政策決定の動向も見通しが困難な状況となっております。
こうした不透明な経済情勢である一方、東京の不動産に対する国内富裕層、海外資産家層および投資家からの購入意欲は依然として高い状況が続いており、高額帯の不動産の購買ニーズは旺盛な状況が続いています。世界から見た東京エリアの不動産の安定した利回り、割安感といった特性から、収益用不動産事業は当社グループにおいても高い利益の源泉となりました。
一方で、当社グループが属する東京23区エリアの住宅市場においては、低い住宅ローン金利や安定した不動産価値、といった顧客の購入動機に対するプラス要因は確かに存在するものの、円安や資材コスト高に起因する国内のインフレによる不動産価格の上昇により、当社グループの商品販売において購入見込み顧客の母集団形成に労力がかかり、想定通りに販売できない商品が発生するなど、事業環境に対して慎重な判断が必要な局面となっています。
このような環境の中で、当社グループは、「唯一無二の豊かさを創造する」の経営理念のもと、積極的な若手人材採用と育成により、新規顧客へのアプローチの量と質を向上させ、かつ既存顧客に対しては長期的なサポートを行うことで、高い紹介・リピート率を実現しております(2024年3月期における全成約顧客における紹介・リピート率は29.6%)。
商品仕入れについては、販売用自社物件の在庫を積み増すことができ、当連結会計年度末の棚卸在庫総額は6,847,525千円となり、前年同期と比べ1,409,163千円の増加(前年同期比25.9%増)となりました。
以上の結果、連結売上高が17,041,468千円(前年同期比13.5%増)となり過去最高を更新した一方で、連結営業利益は1,279,812千円(前年同期比23.9%減)、連結経常利益は1,185,058千円(前年同期比26.1%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は790,228千円(前年同期比24.8%減)となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
a.sumuzu事業
sumuzu事業においては、自社メディアやSNSの活用で関心の高い顧客層へ確実にコンテンツを届け、住宅購入を検討中の潜在層にも幅広くアプローチする集客体制を実現したことで、不動産販売件数を伸長することができた一方で、仕入コストアップおよび値引き等により在庫販売による利益が押し下げられました。その結果、売上高は16,938,462千円(前年同期比13.6%増)となりました。また、セグメント利益は1,586,525千円(前年同期比19.2%減)となりました。
b.賃貸事業
賃貸事業において、自社で長期的に保有する収益物件の入居率は比較的安定しておりますが、固定資産の売却、および一部入居者の退去が発生しました。その結果、売上高は102,000千円(前年同期比6.8%減)、セグメント利益は45,667千円(前年同期比13.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末の資産合計は15,285,571千円となり、前連結会計年度末に比べ1,388,845千円増加いたしました。また、当連結会計年度末の負債合計は8,139,277千円となり、前連結会計年度末に比べ785,450千円増加いたしました。その結果、当連結会計年度末における純資産合計は7,146,293千円(前連結会計年度末に比べ603,394千円の増加)となり、自己資本比率は46.8%(前連結会計年度末は47.1%)となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末と比べ、27,111千円減少し、4,376,040千円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果支出した資金は776,021千円(前連結会計年度は566,469千円の収入)となりました。主な資金の増加要因としましては、税金等調整前当期純利益1,203,240千円の計上及び法人税等の還付額78,780千円であります。他方、主な資金の減少要因としましては、棚卸資産の増加額1,410,721千円、未払金の減少額100,321千円及び法人税等の支払額512,059千円であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果支出した資金は303,037千円(前連結会計年度は712,200千円の支出)となりました。主な資金の増加要因としましては、定期預金の払戻による収入700,000千円、有形及び無形固定資産の売却による収入108,458千円であります。また、主な資金の減少要因としましては、定期預金の預入による支出800,010千円、有形及び無形固定資産の取得による支出304,594千円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果獲得した資金は1,051,199千円(前連結会計年度は42,802千円の収入)となりました。主な資金の増加要因としましては、長期借入れによる収入2,067,887千円であります。また、主な資金の減少要因としましては、短期借入金の純減額249,065千円、長期借入金の返済による支出580,882千円及び配当金の支払額192,187千円であります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。
b.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(千円)	前年同期比(%)
sumuzu	15,218,808	125.9
合計	15,218,808	125.9

(注)セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
c.受注実績
当社グループは受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
d.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(千円)	前年同期比(%)
sumuzu	16,938,462	113.6
仲介・販売手数料	599,736	96.2
不動産販売	16,315,678	114.4
その他	23,047	143.6
賃貸	102,000	93.2
その他	1,006	101.0
合計	17,041,468	113.5

(注)1.セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。
2.主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
① 経営成績の分析
(売上高、売上原価及び売上総利益)
当連結会計年度の売上高は、不動産販売の販売件数の増加に伴い前連結会計年度比13.5%増の17,041,468千円となりました。一方で、売上原価は、一部、当連結会計年度では販売用不動産の売上に対する売上原価率が増加し、前連結会計年度比18.2%増の13,859,388千円となりました。この結果、売上総利益は前連結会計年度比3.3%減の3,182,080千円となり、通期業績における予測の範囲内での着地となりました。
(販売費及び一般管理費並びに営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度比18.4%増の1,902,268千円となりました。主な要因は事業拡大に伴う人員増強などによる人件費の増加、及び棚卸資産増加に伴う物件取得関連費用の増加であります。この結果、営業利益は前連結会計年度比23.9%減の1,279,812千円となりました。
(営業外損益及び経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は前連結会計年度比369.6%増の8,828千円、営業外費用は前連結会計年度比27.4%増の103,582千円となりました。営業外収益の主な要因は助成金収入及び違約金収入の増加であり、営業外費用の主な要因は棚卸資産増加に伴う物件取得時に発生する借入金の支払利息の増加であります。この結果、経常利益は前連結会計年度比26.1%減の1,185,058千円となりました。
(特別損益及び税金等調整前当期純利益)
当連結会計年度の特別利益は、前連結会計年度比542.7%増の47,735千円、特別損失は前連結会計年度比1,317.6%増の29,553千円となりました。特別利益は固定資産売却益、特別損失は固定資産除却損及び損害賠償損失引当金繰入額であります。この結果、税金等調整前当期純利益は前連結会計年度比25.2%減の1,203,240千円となりました。
(法人税、住民税及び事業税並びに親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の税金費用(法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計)は、前連結会計年度比26.0%減の413,011千円となりました。これは、主に利益の減少に伴う課税所得の減少によるものであり、この結果、当期純利益は前連結会計年度比24.8%減の790,228千円となりました。
② 経営成績に重要な影響を与える要因分析について
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としましては、瑕疵担保責任、法的規制などが挙げられます。詳細につきましては、「第2 事業等の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
③ 財政状態の分析
(資産の部)
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ、1,388,845千円増加の15,285,571千円となりました。 流動資産は、前連結会計年度末に比べ、1,408,801千円増加の12,355,776千円となりました。これは主に仕入活動の強化により棚卸資産が1,409,163千円増加したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度末に比べ、19,955千円減少の2,929,794千円となりました。これは主に建物及び構築物が11,740千円、投資その他の資産のその他に含まれる繰延税金資産が9,413千円増加した一方で、固定資産の売却により土地が47,135千円減少したことによるものであります。
(負債の部)
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ、785,450千円増加の8,139,277千円となりました。 流動負債は、前連結会計年度末に比べ、731,817千円減少の4,765,039千円となりました。これは主に棚卸資産の販売に伴い短期借入金が249,065千円、未払法人税等が86,250千円、流動負債その他に含まれる未払金が322,045千円減少したことによるものであります。固定負債は、前連結会計年度末に比べ、1,517,268千円増加の3,374,238千円となりました。これは主に長期借入金が1,505,011千円増加したことによるものであります。
(純資産の部)
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ、603,394千円増加の7,146,293千円となりました。これは親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が790,228千円増加した一方で、利益配当金の支出により利益剰余金が192,281千円減少したことによるものであります。
④ キャッシュ・フローの分析
「(1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a.資金需要の主な内容
当社グループの資金需要は、営業活動に関しては、仕入れのための費用と人件費等の一般管理費が主な内容となっており、投資活動に関しては、事業用設備の取得が主な内容となっております。
b.財政政策
当社グループは、運転資金、投資資金についてまず営業キャッシュ・フローで獲得した資金を投入し、不足分について銀行借入による資金の調達を実施しております。
⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成にあたっては、経営者による見積りや仮定を用いることが必要となります。当社は合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性の存在により、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループにおいては、「有形固定資産の減損損失の認識の要否」、「棚卸資産の評価」における会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が特に重要であると考えております。これらの詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
⑦ 経営指標に照らした分析
a.グループ社員1人あたりの売上高
当連結会計年度のグループ社員1人あたりの売上高は、グループ全体の売上高は増加しましたが、積極的な新卒採用による人員増加もあり、前連結会計年度比1.0%減の167,073千円となりました。
b.グループ社員1人あたりの営業利益
当連結会計年度のグループ社員1人あたりの営業利益は、自社物件の販売において値引き販売等の影響により利益水準が低下したほか、業務拡大に伴う人員増強による人件費や販売促進ツールの運用費等で販売費及び一般管理費が増加したため、前連結会計年度比33.6%減の12,547千円となりました。
c.土地成約案件に占める建物請負紹介成約比率
当連結会計年度の土地成約案件に占める建物請負紹介成約比率は、前連結会計年度比13.7%増の37.4%となりました。引続き、建築業者との請負マッチングを強化し、不動産販売件数の増加に伴う建物請負紹介成約比率の増加に取組んでいます。