訂正有価証券届出書(新規公開時)
(1)経営成績等の状況の概要
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態の状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は8,543百万円となり、前連結会計年度末に比べ61百万円減少いたしました。これは主に現金及び預金が469百万円、土地仕入により販売用不動産が169百万円増加したものの、対象物件の完成引渡により仕掛販売用不動産が427百万円、従来福岡工場で行っていた加工請負事業を同工場閉鎖に伴い終了したこと等により受取手形及び売掛金が47百万円、及び流動資産のその他に含めている未収消費税について当期は未払消費税となったことによりその他が160百万円減少したこと等によるものです。
固定資産は4,263百万円となり、前連結会計年度末に比べ447百万円減少いたしました。これは主に減価償却費の計上及び福岡工場閉鎖により有形固定資産が466百万円減少したこと等によるものです。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は4,573百万円となり、前連結会計年度末に比べ521百万円減少いたしました。これは主にストック事業における管理戸数増加により前受金が145百万円、及び福岡工場の閉鎖に伴う工場閉鎖損失引当金18百万円、資産除去債務74百万円増加したものの、着工棟数が前期に比較して減少したことを主たる要因として未成工事受入金が314百万円、工事未払金が252百万円、及び短期借入金について資金需要を勘案し借入金額を200百万円減少したこと等によるものです。
固定負債は717百万円となり、前連結会計年度末に比べ268百万円減少いたしました。これは主に約定弁済によりリース債務が140百万円、負ののれんの償却により64百万円、及び福岡工場に係る資産除去債務について履行及び流動負債への振替により資産除去債務が41百万円減少したこと等によるものです。なお、役員退職慰労引当金については制度を廃止したため残高を長期未払金として固定負債のその他に含めております。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,515百万円となり、前連結会計年度末に比べ280百万円増加いたしました。これは配当金の支払として294百万円計上する一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として576百万円計上したことにより利益剰余金が282百万円増加したことが主要因です。
この結果、自己資本比率は58.7%(前連結会計年度末は54.3%)となりました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
(資産)
当第3四半期連結会計期間末における流動資産は9,167百万円であり、前連結会計年度末に比べて623百万円増加しました。これは主に資産性の高い土地の仕入が先行したことにより現金及び預金が2,057百万円減少する一方で、販売用不動産が614百万円及び仕掛販売用不動産が1,893百万円増加したこと等によるものです。
固定資産は4,542百万円であり、前連結会計年度末に比べて278百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業のうちサービスオフィス事業の賃貸借契約更新に伴い、有形固定資産のその他に含まれるリース資産が304百万円増加したこと等によるものです。
(負債)
当第3四半期連結会計期間末における流動負債は5,006百万円であり、前連結会計年度末に比べて433百万円増加しました。これは法人税等の中間納付に伴い未払法人税等が180百万円、借入金の約定弁済に伴い短期借入金が90百万円、福岡工場の原状回復工事の完了に伴い資産除去債務が74百万円減少したものの、受注及び着工棟数増加に伴い未成工事受入金が518百万円及び工事未払金が259百万円増加したこと等によるものです。
固定負債は856百万円であり前連結会計年度末に比べて139百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業のうちサービスオフィス事業の賃貸借契約更新に伴い、固定負債のその他に含まれるリース負債が213百万円増加したこと等によるものです。
(純資産)
当第3四半期連結会計期間末における純資産は7,845百万円であり、前連結会計年度に比べて330百万円増加しました。これは主に配当金の支払として260百万円計上する一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益として615百万円を計上したことにより利益剰余金が354百万円、中国人民元の為替レートが期首から円安に推移したことにより為替換算調整勘定が47百万円増加したこと等によるものです。
②経営成績の状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業収益の大幅な減少が継続するなど依然として厳しい状況で推移してまいりました。先行きにつきましても、感染拡大防止策を講じながら社会経済活動のレベルを段階的に引き上げていく中で、各種政策や海外経済の一部改善もあり持ち直していくことが期待されるものの、当面は不透明感の強い状況が続くものと思われます。
海外においては、引き続き厳しい状況が続く中、中華人民共和国での緩やかな回復、また、米国及びヨーロッパにおいても経済活動の再開が段階的に進められる中で持ち直しの動きが見られましたが、新型コロナウイルス感染症の再拡大により、景気は下振れするリスクを含んでおります。
賃貸住宅市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化による入居不安や賃料下落リスクに対する懸念といった、お客様のアパート経営に対する心理的不安が受注活動に影響を与えました。加えて、金融機関における従業員の在宅勤務などによる融資審査期間の長期化などの影響で、全国の賃貸住宅着工数は2020年3月以降、前年同期比10.0%減となりました(出典:国土交通省HP「住宅経済関連データ」より)。
他方、当社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、前年比0.4%増となり、横ばいで推移しております(出典:東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より)。
当社グループはこのような環境の下、2020年4月7日「新型コロナウイルス感染症対策本部」を設置し、在宅勤務によるテレワークやWeb会議を迅速に導入し社員やお客様への最大限の感染予防策を講じました。また、在宅勤務や時差出勤など新しい生活様式と働き方のニューノーマルの取り組みの中で、人事評価制度を従来の時間管理から成果物評価へと変更いたしました。
なお、当社では、2016年から機能別組織にて運営を行ってまいりましたが、当社を取り巻く外部環境の変化に対応しながら収益力を向上させるには業務スピードを速める必要があり、事業領域別の組織とすることで経営判断の迅速化と事業別損益の明確化を図ることを目的として、2020年10月1日より事業別組織に組織変更を行っております。
当社グループの当連結会計年度における売上高は17,084百万円(前年同期比9.2%減)、営業利益は1,051百万円(同33.5%減)、経常利益は1,118百万円(同32.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は576百万円(同49.2%減)となりました。
セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
(請負事業)
請負事業におきましては、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者に対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社旗艦ブランド「My Style vintage」を中心に居住空間の企画、設計、施工等の事業を行い、未だ確立されていない住まいの選択肢を広げることに努めてまいりました。
当連結会計年度における営業活動に関しましては、当社旗艦ブランドである「My Style Vintage」の販売に注力するほか、コンサルティング力の強化を課題に掲げ、総合的な資金計画を提案し人生の夢や目標を叶えるために経済的側面から実現に導くファイナンシャルプランナー的手法により、顧客がアパート経営を通じて実現したいことを顕在化し、目的達成に向けた課題解決に取り組んでまいりました。また、新型コロナウイルス感染症の感染防止の施策と事業収益活動の両立を果たすべく、接客エリア及び社員の執務エリアについてレイアウト変更によるソーシャルディスタンスの確保や飛まつ遮断用のアクリル板設置、大型加湿空気清浄機による換気・加湿の実施、赤外線検温器の導入など、いち早く顧客及び社員の安全安心を確保する取り組みを行ったことにより、来場による商談が回復し、受注への影響を最小限に抑えることができました。その結果、当連結会計年度の引き渡し実績は76棟(累計2,540棟)となりました。
技術面においては、従来より取り組みを実施してまいりました“新型式構法:セレZ”(2019年国土交通大臣より型式適合認定を取得)は、日本製鉄株式会社(旧:新日鐵住金株式会社)との共同開発により軽量化(従来比約20%減)と接合部の剛性強化(従来比約36%増)に成功し、耐震性能をより強化(耐震等級3の標準化)させるとともに、合わせて正方形や長方形でない変形した敷地への対応力も向上いたしました。
前年度より稼動を開始した千葉工場においても“新型式構法:セレZ”の構造材を計画どおり生産しております。そして、工場における品質の均一化を更に強化するため、国土交通大臣より「型式部材等製造者認証」を2020年10月に取得いたしました。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により一部の材料、部材に対する供給不足が懸念されましたが、長年の取引実績を基に得られた信用と先行発注を駆使することで、工期に影響を及ぼすことなく調達することができました。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は8,342百万円(前年同期比19.9%減)、セグメント利益は358百万円(同64.4%減)となりました。
なお、当社福岡工場につきましては、遠方に位置することによる輸送コストの増大、設備の老朽化にともなう生産効率の低下のため、生産機能を千葉工場へ集約することとし、2020年10月31日をもって閉鎖いたしました。
(ストック事業)
ストック事業におきましては、一括借上(サブリース)や家賃集金代行等のアパートの管理運営と清掃・営繕工事といった建物維持管理等の受託事業を行っております。
当連結会計年度は、賃貸市場全体において新型コロナウイルス感染症拡大の影響により繁忙期である春先における就職や転勤に伴う引越し需要が抑制されるとともに、仲介会社への来店客や内見が減少、仲介会社自身の営業時間の短縮や対面営業の自粛等により入居機会そのものが減少いたしましたが、前期からの高い入居率に支えられつつ、以前から運用している入居申込みや入居審査等のWeb化による利便性向上の効果に加え、入居を検討される方に「My Style vintage」シリーズ等の差別化商品の付加価値を理解していただいた結果、確実にゲストを獲得することができました。さらに、「My Style vintage」の公開抽選会に参加するための入居希望者の会員組織「My Style Room Club」については、My Style Room Club専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策を行い、「My Style Room Club」からの入居者は2021年2月末の累計で1,712名を確保することができました。
また、自社施工物件に加え、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行った結果、当連結会計年度末の管理戸数は10,739戸(前年同期比717戸増)となりました。
さらに、専任の賃貸仲介協力業者の組織、セレリーシングパートナーズ(2021年2月末で15社)及びメンテナンス協力業者の組織、セレメンテナンスパートナーズ(2021年2月末で8社)との連携強化に努めた結果、高水準の入居率(2021年2月末の累計で97.5%)を維持し、安定的な家賃収入等を確保することができました。
なお、サブリース事業については、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行(サブリース適正化のための規制措置部分)されましたが、当社では従前よりお客様とのトラブルの発生を未然に防止する為のマニュアルを活用した営業活動を行っております。
また、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち2021年6月に施行された賃貸住宅管理業者の登録制度についても、2021年7月30日付で登録を完了しております。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は7,742百万円(前年同期比6.6%増)、セグメント利益は1,145百万円(同18.8%増)となりました。
(中国賃貸事業)
中国賃貸事業におきましては、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋のメリットを活かしながらクライアントのニーズに合わせた1区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上海市内3拠点におけるサービスオフィス事業を運営しております。新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、上海でのサービスオフィス事業の新規入居者募集における影響はあったものの、入居者サービス向上と営業活動に注力した結果、寧波でのサービスファクトリー事業も含め入居者を維持・確保することができました。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は925百万円(前年同期比7.5%減)、セグメント利益は207百万円(同7.6%減)となりました。
(その他)
その他の事業として、福岡工場にて加工・塗装など工場外部販売事業を行っておりました。なお、同工場は2020年10月31日をもって閉鎖いたしました。
その他の事業における当連結会計年度の売上高は74百万円(前年同期比46.6%減)、セグメント利益は27百万円(同33.8%減)となりました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種が進み、厳しい状況から緩和しつつあるものの、新たな変異株の発生が確認され、収束には程遠い状況が続き、設備投資や企業収益には持ち直しの動きは見られましたが、個人消費など一部には弱い動きが残りました。先行きにつきましては、感染対策の徹底により社会経済活動が正常化に向かう中、政府主導の各種政策効果もあり、持ち直しが期待されますが、今後も不透明感の強い状況が続くものと思われます。
海外経済におきましては、厳しい状況にあるものの持ち直しの動きが見られております。しかしながら、新たな変異株の発生もあり、感染症の再拡大による金融市場の大幅な変動や景気の下振れリスクには、十分注意を払う必要があります。
このような中、全国の賃貸住宅市場においては、輸入木材価格の高騰が見られるものの、新型コロナワクチンの普及や対面での営業活動が徐々に再開したこともあり、全国の新設貸家着工戸数は、2021年3月以降回復傾向に転じ、2021年3月は27,245戸(前年同月比2.6%増)、4月は28,825戸(同13.6%増)、5月は25,074戸(同4.3%増)、6月は29,802戸(同11.8%増)、7月は29,230戸(同5.5%増)、8月は28,733戸(同3.8%増)、9月は28,254戸(同12.8%増)、10月は29,822戸(同14.5%増)となりました(出典:国土交通省HP「住宅経済関連データ」より)。
また、当社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、2021年3月は6,552戸(前年同月比14.2%増)、4月は5,819戸(同5.6%増)、5月は5,656戸(同5.7%増)、6月は5,749戸(同0.5%減)、7月は5,469戸(同4.4%減)、8月は5,450戸(同19.9%減)、9月は5,548戸(同15.7%増)10月は7,193戸(同43.1%増)と回復傾向にあるものの不安定な状態が続いております(出典:東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より)。
このような環境の下、当社グループでは、当賃貸住宅事業において、コンサルティング力の強化を軸に営業を推進し、新規受注の確保に努めたほか、継続して技術開発に取り組み、リモートワークに対応した設備やスマートフォンとの連動によるセキュリティや利便性を向上したアパートの提供を行ってまいりました。また、賃貸経営事業では会員組織を活用したゲストの満足感向上に努め、東京圏の安定的な転入超過状況もあり、高い入居率(96.7%)を確保することができました。さらに、新たな事業として賃貸開発事業を開始し、主に富裕層顧客に対し営業活動を行ってまいりました。
以上のような結果、当社グループの当第3四半期連結累計期間における売上高は13,650百万円、営業利益は825百万円、経常利益は851百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益は615百万円となりました。
各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
なお、当社は2020年10月1日付で外部環境の変化にフレキシブルに対応できるようにするため、それまでの機能別組織から事業部制組織へ変更するとともに、セグメントごとの収益力の強化の一環として、組織ごとの損益の見える化及び次世代経営者の育成を目的としてアメーバ経営の導入準備を進め、2022年2月期期首よりアメーバ経営の本格運用を開始しました。
このような背景から、会社の組織体制と報告セグメントを一致させることが投資家の投資判断上も有用であると判断し、第1四半期連結会計期間より従来の報告セグメントを以下の通り変更しております。
・「請負事業」セグメントを、「賃貸住宅事業」セグメントと「賃貸開発事業」セグメントに分割
・「ストック事業」セグメントを、「賃貸経営事業」セグメントに名称変更
(賃貸住宅事業)
賃貸住宅事業におきましては、東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の若者を中心に「最高の笑顔と感動を届け続ける」My Style vintageブランドを軸に、居住空間の企画、設計、施工等の事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」の拡大に注力してまいりました。
当第3四半期連結累計期間における営業活動につきましては、My Styleシリーズの旗艦ブランド「My Style vintage」の販売に引き続き注力し、コンサルティングを中心とする営業力の強化を課題に掲げ、『顧客がアパート経営を通じて実現したいことは何か』を顕在化し、お客様と共に目的達成に向けた課題解決に取り組み、新規受注を確保してまいりました。
また、初代Feelに空間設計要素を加え収納量の増大を図り、ゲストの暮らしにゆとりをプラスし、新型コロナウイルス感染症の影響によるリモートワークを可能とする書斎機能を追加した「Feel+1」、多様化するゲストの暮らしをより利便性の高いものにするため、スマートフォンに対応した設備機器を導入し、遠隔操作やセキュリティ性能を高め、若者のニーズを満たす「IoTアパート」の販売を開始いたしました。その結果、当第3四半期連結累計期間の引き渡し実績は44棟(累計2,584棟)となりました。
加えて、新たな取り組みとして、“若者の暮らしを豊かにする”という当社テーマの実現に向け、共立女子大学との共同研究を開始し、若者の思考・居住性・多様性や利便性などアパートでの暮らしをテーマに、住みたい素敵なアパート、欲しかった設備、使い方の進化などについてディスカッションや提案発表を行い、新商品の開発に活かしております。また、ゲストに快適な空間を提供するため、遮音性能向上の共同研究を千葉工業大学及び東京理科大学と進めております。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は5,905百万円、セグメント利益は333百万円となりました。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性物件に重きを置く土地を保有されていない富裕層に対して、相続対策や資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行い、資産承継を検討する富裕層の選択肢の一つとなるべく取り組んでまいりました。
新たな収益基盤を目指し、エリア・駅からの距離・規模・形状などを基準に、将来にわたり価値を維持できるような資産性の高い土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」などのアパートを建築し販売してまいりますが、当面は富裕層顧客との関係構築を目指して営業活動を行ってまいります。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は1,501百万円、セグメント利益は54百万円となりました。
(賃貸経営事業)
賃貸経営事業におきましては、一括借上(サブリース) や家賃集金代行等のアパートの賃貸管理運営と清掃・営繕工事といった建物維持管理等の受託事業を行っております。
当第3四半期連結累計期間の賃貸市場は、引き続き新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けているものの、当社の事業エリアである東京圏では転入超過が続いており、依然として賃貸需要が高い状況が続いております。その寄与に加え、当社においては、従来からの高い入居率(2021年11月末で96.7%)に支えられたほか、入居を検討される方に「My Style vintage」シリーズ等の設備・機能面を積極的に紹介し、価値を理解いただいたことで、安定的にゲスト(入居者)を獲得することができました。
また、自社施工物件に加え、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を引き続き積極的に行った結果、当第3四半期連結累計期間末の管理戸数は11,029戸(前年同期比530戸増)となりました。
「My Style vintage」の入居希望者の会員組織「My Style Room Club」については、My Style Room Club専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策を行い、「My Style Room Club」の会員数は2021年11月末の累計で1,839名を確保し、ゲスト獲得につながりました。
また、専任の賃貸仲介協力業者の組織、セレリーシングパートナーズ(2021年11月末で16社)及びメンテナンス協力業者の組織、セレメンテナンスパートナーズ(2021年11月末で8社)との連携強化に努め、サービス面の維持・向上を図ることで、ゲスト及びオーナーの満足度につながり、高水準の入居率を維持することができました。
なお、サブリース事業については、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行(サブリース適正化のための規制措置部分)され、2021年6月に賃貸住宅管理業者の登録制度が施行されましたが、当社では2021年7月30日付で登録を完了しており、また従前よりお客様とのトラブルの発生を未然に防止する為のマニュアルを活用した営業活動を徹底し対応を行っております。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は6,093百万円、セグメント利益は769百万円となりました。
(中国賃貸事業)
中国賃貸事業におきましては、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋のメリットを活かしながらクライアントのニーズに合わせた1区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上海市内3拠点におけるサービスオフィス事業を運営しております。引き続き新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、上海でのサービスオフィス事業の新規入居者募集における影響はあったものの、入居者サービス向上と営業活動に注力した結果、業績においては寧波でのサービスファクトリー事業も含め入居者を維持・確保することができました。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は809百万円、セグメント利益は154百万円となりました。
なお、当社は、2021年10月15日開催の取締役会において、当社の連結子会社である賽力(中国)有限公司の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有限公司に譲渡することを決議し、2021年11月15日付で持分譲渡契約を締結し、2021年12月20日付で持分譲渡いたしました。これに伴い、当社の連結子会社である賽力(中国)有限公司及び同社の100%子会社である格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司は、当社の連結子会社から除外されることになります。
当社は第30期連結会計年度まで報告セグメントを「請負事業」、「ストック事業」及び「中国賃貸事業」の3区分としておりましたが、第31期第1四半期連結会計期間より「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。詳細は「第5経理の状況 注記事項(セグメント情報等)3報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。
新しい報告セグメント区分に基づく第30期連結会計年度における外部顧客への売上高及びセグメント利益を、参考情報として以下記載いたします。
(注)1.「その他」は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工場外部販売事業等であります。
2.セグメント利益の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
3.セグメント間の内部売上高の内容は、賃貸住宅事業における賃貸開発事業からの建築請負に基づく売上取引、賃貸住宅事業及び賃貸開発事業における賃貸経営事業からの管理受託紹介手数料収入取引、並びに賃貸開発事業における賃貸経営事業からの自社保有物件の一括借上家賃収入取引になります。
4.第30期連結会計年度(2021年2月期)の新セグメント区分に基づく外部顧客への売上高及びセグメント利益は、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けておりません。
③キャッシュ・フローの状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ469百万円増加し、7,090百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は1,342百万円(前年同期比9.6%減)となりました。これは主に、経費削減により販売費及び一般管理費は削減したものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により着工棟数が減少したことによる利益の減少を賄うことができなかったこと等を背景に税金等調整前当期純利益が685百万円減少する一方、課税所得の減少により法人税等の支払額が370百万円減少したことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は88百万円(前年同期比87.6%減)となりました。これは主に、前連結会計年度は千葉工場の新設に伴う設備投資により多額の資金使用があったものの、当連結会計年度は新規投資が一巡したことにより、有形固定資産の取得による支出が前連結会計年度の633百万円の支出から当連結会計年度は23百万円の支出と大きく減少したことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は783百万円(前年同期比66.8%増)となりました。これは主に、前連結会計年度は千葉工場の新設に伴う設備投資資金を短期借入金で資金調達を行ったものの、当連結会計年度は投資が一巡したことにより短期借入金の純増減額が前連結会計年度の105百万円の増加から当連結会計年度は200百万円の減少となったことによるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当社グループの生産機能は請負事業に含められるため、ストック事業、中国賃貸事業及びその他については記載しておりません。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当社グループの生産機能は賃貸住宅事業に含められるため、賃貸開発事業、賃貸経営事業及び中国賃貸事業については記載しておりません。
b.受注実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.金額は販売価格によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しており、土地の売却取引は含んでおりません。
4.ストック事業、中国賃貸事業及びその他は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
(注)1.金額は請負金額によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しており、賃貸開発事業における建設用土地の売却取引は含んでおりません。
4.賃貸経営事業及び中国賃貸事業は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。
c.販売実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10%未満のため記載を省略しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
新しいセグメント区分に基づく販売実績を、参考情報として以下記載いたします。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10%未満のため記載を省略しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.財政状態
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。
b.経営成績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
(売上高・売上原価・売上総利益)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載しております。
当連結会計年度の売上高は17,084百万円と前連結会計年度と比較して1,730百万円(対前年同期比9.2%減)減少しました。主な要因は請負事業において、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化による入居不安、賃料下落リスクへの懸念といったアパート経営に対する心理的不安の増大、新型コロナウイルス感染症拡大防止のため当社における営業活動の制限及び金融機関における融資審査期間の長期化等を背景として着工棟数が減少したことによるものです。当社としても一定の新型コロナウイルス感染症に対する予防策を講じながら徐々に対面での営業活動を再開しましたが、お客様のアパート経営に関する心理的不安感を払拭するまでは至らなかったことから着工棟数の前年並みまでの回復には至りませんでした。
売上原価については14,265百万円と前連結会計年度に比較して920百万円(対前年同期比6.1%減)減少しました。これは請負事業の着工棟数減少による売上原価の減少要因はあるものの、2019年9月に稼働した千葉工場の償却負担増加によるものです。
上記の結果、当連結会計年度の売上総利益は2,819百万円と前連結会計年度と比較して810百万円(対前年同期比22.3%減)減少しました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は1,768百万円と前連結会計年度に比較して279百万円(対前年同期比13.7%減)減少しました。これは主に人員の減少により、従業員給料及び賞与(賞与引当金繰入額含む)が202百万円減少したこと、及び役員退職慰労引当金制度の廃止を決定したことにより、役員退職慰労引当金繰入額が18百万円減少したことによるものです。その他、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が不透明であったこともあり、会社として一部経費について抑制したこともあり減少しました。
上記の結果、当連結会計年度の営業利益は1,051百万円と前連結会計年度に比較して530百万円(対前年同期比33.5%減)減少しました。
(営業外収益・営業外費用・経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は119百万円であり、これは2020年度に新設した千葉工場に関する補助金収入、負ののれん償却額によるものです。営業外費用は52百万円であり、これは借入金の利息、コミットメントライン設定に関する手数料によるものです。
上記の結果、当連結会計年度の経常利益は1,118百万円と前連結会計年度に比較して530百万円(対前年同期比32.2%減)減少しました。
(特別損失・法人税等・親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の特別損失は154百万円であり、これは当社福岡工場の廃止に伴う原状回復費用の追加計上、生産設備や棚卸資産の処分等に関する費用を見積計上したことによるものです。
法人税等は課税所得の減少による法人税、住民税及び事業税が減少したことを主要因として386百万円と前連結会計年度に比較して126百万円(対前年同期比24.7%減)減少しました。
以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は576百万円と前連結会計年度に比較して558百万円(対前年同期比49.2%減)減少しました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
(売上高・売上原価・売上総利益)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載しております。
当第3四半期連結累計期間の売上高は13,650百万円であり、セグメント別の外部顧客への売上高は賃貸住宅事業5,281百万円、賃貸開発事業1,466百万円、賃貸経営事業6,093百万円、中国賃貸事業809百万円となりました。
当第3四半期連結累計期間においては、前連結会計年度に引き続き新型コロナウイルス感染症への一定の予防策をとりながらの営業となりました。しかしながら新型コロナウイルス感染症の拡大から1年が経過しその間、一定の感染症予防対策の継続、ワクチン接種の開始等により、依然として予断を許さない状況下ではあるものの、社会経済活動の正常化が期待されました。そのような中、当社では感染症対策を徹底し営業活動が徐々に再開したこと等を主要因として、当社の主力である賃貸住宅事業は着工棟数が順調に増加したこと、賃貸経営事業における一括借上や管理棟数の取扱棟数が増加しました。
売上原価の金額は11,414百万円となりました。賃貸住宅事業における着工棟数増加に伴い売上原価も増加している状況ですが、売上総利益率については当第3四半期連結累計期間は16.4%であり、前期末の16.5%とほぼ同水準となりました。当第3四半期連結累計期間においては木材の高騰や半導体不足による一部部材の供給減といった不確実な状況は発生したものの、現状において当社グループの業績に大きな影響はありません。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の売上総利益は2,236百万円となりました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
当第3四半期連結累計期間の販売費及び一般管理費は1,410百万円となりました。当第3四半期連結累計期間においては、上場を控え会社の体制強化等を目的としたコンサルティング費用が発生しました。販売費及び一般管理費については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が引き続き継続しており、前連結会計年度から引き続き抑制はしているものの、会社の管理強化、業務効率化につながる費用を中心に発生している状況です。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の営業利益は825百万円となりました。
(営業外収益・営業外費用・経常利益)
当第3四半期連結累計期間の営業外収益は70百万円であり、主な内容は負ののれん償却額によるものです。営業外費用は44百万円であり、これは借入金の利息及びコミットメントライン設定に関する手数料によるものです。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の経常利益は851百万円となりました。
(法人税等・親会社株主に帰属する四半期純利益)
当第3四半期連結累計期間において、特別損益項目の計上はなく税金等調整前四半期純利益は851百万円となりました。法人税等として236百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は615百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a.キャッシュ・フローの状況の分析
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当連結会計年度の営業キャッシュ・フローは1,342百万円の資金流入となりました。これは主に売上が低調に推移した結果、税金等調整前当期純利益が963百万円と前連結会計年度と比較して685百万円減少したものの、仕掛販売用不動産が減少したことによりたな卸資産の増減額として331百万円計上されたこと、及び法人税等の支払額が課税所得の減少により370百万円減少し377百万円となったこと等によるものです。
投資活動によるキャッシュ・フローは88百万円の資金流出、財務活動によるキャッシュ・フローが783百万円の資金流出となった結果、期末における現金及び現金同等物の残高は7,090百万円となりました。
b.資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、賃貸開発事業における土地の仕入代金、材料費、労務費、外注費及び経費等の製造経費、人件費や賃借料等の販売費及び一般管理費によるものであります。当社の方針として運転資金については自己資本で賄うことを原則としておりますが、中長期の安定的な資金の確保のため金融機関との間で当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。2021年11月30日現在当座貸越契約及びコミットメントライン契約の総額は3,300百万円、借入実行金額は1,200百万円であり、借入未実行残高は2,100百万円です。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しており、連結財務諸表の作成に当たり、資産、負債、収益及び費用の報告に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いております。これらの見積り及び仮定に基づく会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しておりますが、次の会計方針は、連結財務諸表における重要な見積りの判断に影響を及ぼすものと考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
(販売用不動産)
通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、正味売却価額をもって貸借対照表価額とし、差額を簿価切下額として売上原価に計上しております。
正味売却価額の見積りにあたっては、近隣地域における市場価格や当該不動産の想定利回り等に基づいて算定された将来の販売見込額に販売に係る費用を踏まえ算定しておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が想定以上に下落した場合には、評価損を計上する必要があります。
(工事進行基準による収益認識)
完成工事高の計上基準は、当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事については工事進行基準を、その他の工事については工事完成基準を適用しております。
工事進行基準の適用にあたっては、工事収益総額や工事原価総額、及び期末日までの工事進捗度を合理的に見積もる必要がありますが、工事原価総額の見積りには、例えば建設資材や労務単価等が請負契約締結後に想定以上に高騰したり、外部環境の変動により工程の遅れが生じる等の不確実性を伴うため、仮定した個別の工事契約ごとの諸条件と異なる事象が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループの繰延税金資産については、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、経営環境の悪化等によりその見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、将来の課税所得の見積りが減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損)
当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。当社グループは、固定資産の減損に係る回収可能性の評価にあたり、資産のグルーピングを行い、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減損し、当該減少額を減損損失として計上することになります。固定資産の回収可能価額については、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に基づき、算出しているため、当初見込んでいた収益が得られなかった場合や、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に変更があった場合、固定資産の減損を実施し、当社の業績を悪化させる可能性があります。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであり、事業環境の変化をはじめ様々なリスク要因が当社グループの成長及び経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
⑤ 経営者の問題意識と今後の対応について
経営者の問題意識と今後の対応については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の課題に対処し、当社グループが今後も持続可能な安定的成長を果たしていく必要があると認識しております。
当社グループの主力事業であるアパート経営は、オーナーに長期的な資産形成に資するものであることから、当社が安定的に成長し持続し続けることが、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダーすべての安心につながると考えています。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社の事業目的を達成するための長期的な経営の課題として、生産性の向上、収益力の改善を掲げております。その評価のための指標として営業利益率6.0%以上を定めております。また会社の安定的な成長が、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダーすべての安心につながると考え、継続企業としての安全性の観点から自己資本比率60.0%以上を維持することを目標として定めております。
当社が定めた各種指標の目標及び2021年11月末時点の進捗状況は以下の通りとなっております。営業利益率については、6.0%と目標を達成いたしました。原価高騰による部材の値上げなどもありますが、集中仕入れなど購買方法の見直しによる仕入原価の抑制に努めるほか、引き続き業務効率の見直しなど生産性の向上による販売費及び一般管理費の低減に努め、目標達成を目指してまいります。今後はコロナ禍における営業手法を確立するほか、営業利益率の確保により当期純利益の回復に取り組んでまいります。自己資本比率につきましては、57.2%と目標未達となっておりますが、賃貸開発事業の推進による販売用不動産の増加に伴う総資産の一時的な増加によるものであります。今後は、販売用不動産の効率的な仕入と販売体制の強化に努めてまいります。
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態の状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
(資産)
当連結会計年度末における流動資産は8,543百万円となり、前連結会計年度末に比べ61百万円減少いたしました。これは主に現金及び預金が469百万円、土地仕入により販売用不動産が169百万円増加したものの、対象物件の完成引渡により仕掛販売用不動産が427百万円、従来福岡工場で行っていた加工請負事業を同工場閉鎖に伴い終了したこと等により受取手形及び売掛金が47百万円、及び流動資産のその他に含めている未収消費税について当期は未払消費税となったことによりその他が160百万円減少したこと等によるものです。
固定資産は4,263百万円となり、前連結会計年度末に比べ447百万円減少いたしました。これは主に減価償却費の計上及び福岡工場閉鎖により有形固定資産が466百万円減少したこと等によるものです。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債は4,573百万円となり、前連結会計年度末に比べ521百万円減少いたしました。これは主にストック事業における管理戸数増加により前受金が145百万円、及び福岡工場の閉鎖に伴う工場閉鎖損失引当金18百万円、資産除去債務74百万円増加したものの、着工棟数が前期に比較して減少したことを主たる要因として未成工事受入金が314百万円、工事未払金が252百万円、及び短期借入金について資金需要を勘案し借入金額を200百万円減少したこと等によるものです。
固定負債は717百万円となり、前連結会計年度末に比べ268百万円減少いたしました。これは主に約定弁済によりリース債務が140百万円、負ののれんの償却により64百万円、及び福岡工場に係る資産除去債務について履行及び流動負債への振替により資産除去債務が41百万円減少したこと等によるものです。なお、役員退職慰労引当金については制度を廃止したため残高を長期未払金として固定負債のその他に含めております。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,515百万円となり、前連結会計年度末に比べ280百万円増加いたしました。これは配当金の支払として294百万円計上する一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として576百万円計上したことにより利益剰余金が282百万円増加したことが主要因です。
この結果、自己資本比率は58.7%(前連結会計年度末は54.3%)となりました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
(資産)
当第3四半期連結会計期間末における流動資産は9,167百万円であり、前連結会計年度末に比べて623百万円増加しました。これは主に資産性の高い土地の仕入が先行したことにより現金及び預金が2,057百万円減少する一方で、販売用不動産が614百万円及び仕掛販売用不動産が1,893百万円増加したこと等によるものです。
固定資産は4,542百万円であり、前連結会計年度末に比べて278百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業のうちサービスオフィス事業の賃貸借契約更新に伴い、有形固定資産のその他に含まれるリース資産が304百万円増加したこと等によるものです。
(負債)
当第3四半期連結会計期間末における流動負債は5,006百万円であり、前連結会計年度末に比べて433百万円増加しました。これは法人税等の中間納付に伴い未払法人税等が180百万円、借入金の約定弁済に伴い短期借入金が90百万円、福岡工場の原状回復工事の完了に伴い資産除去債務が74百万円減少したものの、受注及び着工棟数増加に伴い未成工事受入金が518百万円及び工事未払金が259百万円増加したこと等によるものです。
固定負債は856百万円であり前連結会計年度末に比べて139百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業のうちサービスオフィス事業の賃貸借契約更新に伴い、固定負債のその他に含まれるリース負債が213百万円増加したこと等によるものです。
(純資産)
当第3四半期連結会計期間末における純資産は7,845百万円であり、前連結会計年度に比べて330百万円増加しました。これは主に配当金の支払として260百万円計上する一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益として615百万円を計上したことにより利益剰余金が354百万円、中国人民元の為替レートが期首から円安に推移したことにより為替換算調整勘定が47百万円増加したこと等によるものです。
②経営成績の状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業収益の大幅な減少が継続するなど依然として厳しい状況で推移してまいりました。先行きにつきましても、感染拡大防止策を講じながら社会経済活動のレベルを段階的に引き上げていく中で、各種政策や海外経済の一部改善もあり持ち直していくことが期待されるものの、当面は不透明感の強い状況が続くものと思われます。
海外においては、引き続き厳しい状況が続く中、中華人民共和国での緩やかな回復、また、米国及びヨーロッパにおいても経済活動の再開が段階的に進められる中で持ち直しの動きが見られましたが、新型コロナウイルス感染症の再拡大により、景気は下振れするリスクを含んでおります。
賃貸住宅市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化による入居不安や賃料下落リスクに対する懸念といった、お客様のアパート経営に対する心理的不安が受注活動に影響を与えました。加えて、金融機関における従業員の在宅勤務などによる融資審査期間の長期化などの影響で、全国の賃貸住宅着工数は2020年3月以降、前年同期比10.0%減となりました(出典:国土交通省HP「住宅経済関連データ」より)。
他方、当社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、前年比0.4%増となり、横ばいで推移しております(出典:東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より)。
当社グループはこのような環境の下、2020年4月7日「新型コロナウイルス感染症対策本部」を設置し、在宅勤務によるテレワークやWeb会議を迅速に導入し社員やお客様への最大限の感染予防策を講じました。また、在宅勤務や時差出勤など新しい生活様式と働き方のニューノーマルの取り組みの中で、人事評価制度を従来の時間管理から成果物評価へと変更いたしました。
なお、当社では、2016年から機能別組織にて運営を行ってまいりましたが、当社を取り巻く外部環境の変化に対応しながら収益力を向上させるには業務スピードを速める必要があり、事業領域別の組織とすることで経営判断の迅速化と事業別損益の明確化を図ることを目的として、2020年10月1日より事業別組織に組織変更を行っております。
当社グループの当連結会計年度における売上高は17,084百万円(前年同期比9.2%減)、営業利益は1,051百万円(同33.5%減)、経常利益は1,118百万円(同32.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は576百万円(同49.2%減)となりました。
セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
(請負事業)
請負事業におきましては、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者に対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社旗艦ブランド「My Style vintage」を中心に居住空間の企画、設計、施工等の事業を行い、未だ確立されていない住まいの選択肢を広げることに努めてまいりました。
当連結会計年度における営業活動に関しましては、当社旗艦ブランドである「My Style Vintage」の販売に注力するほか、コンサルティング力の強化を課題に掲げ、総合的な資金計画を提案し人生の夢や目標を叶えるために経済的側面から実現に導くファイナンシャルプランナー的手法により、顧客がアパート経営を通じて実現したいことを顕在化し、目的達成に向けた課題解決に取り組んでまいりました。また、新型コロナウイルス感染症の感染防止の施策と事業収益活動の両立を果たすべく、接客エリア及び社員の執務エリアについてレイアウト変更によるソーシャルディスタンスの確保や飛まつ遮断用のアクリル板設置、大型加湿空気清浄機による換気・加湿の実施、赤外線検温器の導入など、いち早く顧客及び社員の安全安心を確保する取り組みを行ったことにより、来場による商談が回復し、受注への影響を最小限に抑えることができました。その結果、当連結会計年度の引き渡し実績は76棟(累計2,540棟)となりました。
技術面においては、従来より取り組みを実施してまいりました“新型式構法:セレZ”(2019年国土交通大臣より型式適合認定を取得)は、日本製鉄株式会社(旧:新日鐵住金株式会社)との共同開発により軽量化(従来比約20%減)と接合部の剛性強化(従来比約36%増)に成功し、耐震性能をより強化(耐震等級3の標準化)させるとともに、合わせて正方形や長方形でない変形した敷地への対応力も向上いたしました。
前年度より稼動を開始した千葉工場においても“新型式構法:セレZ”の構造材を計画どおり生産しております。そして、工場における品質の均一化を更に強化するため、国土交通大臣より「型式部材等製造者認証」を2020年10月に取得いたしました。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により一部の材料、部材に対する供給不足が懸念されましたが、長年の取引実績を基に得られた信用と先行発注を駆使することで、工期に影響を及ぼすことなく調達することができました。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は8,342百万円(前年同期比19.9%減)、セグメント利益は358百万円(同64.4%減)となりました。
なお、当社福岡工場につきましては、遠方に位置することによる輸送コストの増大、設備の老朽化にともなう生産効率の低下のため、生産機能を千葉工場へ集約することとし、2020年10月31日をもって閉鎖いたしました。
(ストック事業)
ストック事業におきましては、一括借上(サブリース)や家賃集金代行等のアパートの管理運営と清掃・営繕工事といった建物維持管理等の受託事業を行っております。
当連結会計年度は、賃貸市場全体において新型コロナウイルス感染症拡大の影響により繁忙期である春先における就職や転勤に伴う引越し需要が抑制されるとともに、仲介会社への来店客や内見が減少、仲介会社自身の営業時間の短縮や対面営業の自粛等により入居機会そのものが減少いたしましたが、前期からの高い入居率に支えられつつ、以前から運用している入居申込みや入居審査等のWeb化による利便性向上の効果に加え、入居を検討される方に「My Style vintage」シリーズ等の差別化商品の付加価値を理解していただいた結果、確実にゲストを獲得することができました。さらに、「My Style vintage」の公開抽選会に参加するための入居希望者の会員組織「My Style Room Club」については、My Style Room Club専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策を行い、「My Style Room Club」からの入居者は2021年2月末の累計で1,712名を確保することができました。
また、自社施工物件に加え、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行った結果、当連結会計年度末の管理戸数は10,739戸(前年同期比717戸増)となりました。
さらに、専任の賃貸仲介協力業者の組織、セレリーシングパートナーズ(2021年2月末で15社)及びメンテナンス協力業者の組織、セレメンテナンスパートナーズ(2021年2月末で8社)との連携強化に努めた結果、高水準の入居率(2021年2月末の累計で97.5%)を維持し、安定的な家賃収入等を確保することができました。
なお、サブリース事業については、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行(サブリース適正化のための規制措置部分)されましたが、当社では従前よりお客様とのトラブルの発生を未然に防止する為のマニュアルを活用した営業活動を行っております。
また、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち2021年6月に施行された賃貸住宅管理業者の登録制度についても、2021年7月30日付で登録を完了しております。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は7,742百万円(前年同期比6.6%増)、セグメント利益は1,145百万円(同18.8%増)となりました。
(中国賃貸事業)
中国賃貸事業におきましては、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋のメリットを活かしながらクライアントのニーズに合わせた1区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上海市内3拠点におけるサービスオフィス事業を運営しております。新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、上海でのサービスオフィス事業の新規入居者募集における影響はあったものの、入居者サービス向上と営業活動に注力した結果、寧波でのサービスファクトリー事業も含め入居者を維持・確保することができました。
以上のような活動の結果、当連結会計年度における売上高は925百万円(前年同期比7.5%減)、セグメント利益は207百万円(同7.6%減)となりました。
(その他)
その他の事業として、福岡工場にて加工・塗装など工場外部販売事業を行っておりました。なお、同工場は2020年10月31日をもって閉鎖いたしました。
その他の事業における当連結会計年度の売上高は74百万円(前年同期比46.6%減)、セグメント利益は27百万円(同33.8%減)となりました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種が進み、厳しい状況から緩和しつつあるものの、新たな変異株の発生が確認され、収束には程遠い状況が続き、設備投資や企業収益には持ち直しの動きは見られましたが、個人消費など一部には弱い動きが残りました。先行きにつきましては、感染対策の徹底により社会経済活動が正常化に向かう中、政府主導の各種政策効果もあり、持ち直しが期待されますが、今後も不透明感の強い状況が続くものと思われます。
海外経済におきましては、厳しい状況にあるものの持ち直しの動きが見られております。しかしながら、新たな変異株の発生もあり、感染症の再拡大による金融市場の大幅な変動や景気の下振れリスクには、十分注意を払う必要があります。
このような中、全国の賃貸住宅市場においては、輸入木材価格の高騰が見られるものの、新型コロナワクチンの普及や対面での営業活動が徐々に再開したこともあり、全国の新設貸家着工戸数は、2021年3月以降回復傾向に転じ、2021年3月は27,245戸(前年同月比2.6%増)、4月は28,825戸(同13.6%増)、5月は25,074戸(同4.3%増)、6月は29,802戸(同11.8%増)、7月は29,230戸(同5.5%増)、8月は28,733戸(同3.8%増)、9月は28,254戸(同12.8%増)、10月は29,822戸(同14.5%増)となりました(出典:国土交通省HP「住宅経済関連データ」より)。
また、当社の事業エリアである東京都の新設貸家着工戸数は、2021年3月は6,552戸(前年同月比14.2%増)、4月は5,819戸(同5.6%増)、5月は5,656戸(同5.7%増)、6月は5,749戸(同0.5%減)、7月は5,469戸(同4.4%減)、8月は5,450戸(同19.9%減)、9月は5,548戸(同15.7%増)10月は7,193戸(同43.1%増)と回復傾向にあるものの不安定な状態が続いております(出典:東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より)。
このような環境の下、当社グループでは、当賃貸住宅事業において、コンサルティング力の強化を軸に営業を推進し、新規受注の確保に努めたほか、継続して技術開発に取り組み、リモートワークに対応した設備やスマートフォンとの連動によるセキュリティや利便性を向上したアパートの提供を行ってまいりました。また、賃貸経営事業では会員組織を活用したゲストの満足感向上に努め、東京圏の安定的な転入超過状況もあり、高い入居率(96.7%)を確保することができました。さらに、新たな事業として賃貸開発事業を開始し、主に富裕層顧客に対し営業活動を行ってまいりました。
以上のような結果、当社グループの当第3四半期連結累計期間における売上高は13,650百万円、営業利益は825百万円、経常利益は851百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益は615百万円となりました。
各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。
なお、当社は2020年10月1日付で外部環境の変化にフレキシブルに対応できるようにするため、それまでの機能別組織から事業部制組織へ変更するとともに、セグメントごとの収益力の強化の一環として、組織ごとの損益の見える化及び次世代経営者の育成を目的としてアメーバ経営の導入準備を進め、2022年2月期期首よりアメーバ経営の本格運用を開始しました。
このような背景から、会社の組織体制と報告セグメントを一致させることが投資家の投資判断上も有用であると判断し、第1四半期連結会計期間より従来の報告セグメントを以下の通り変更しております。
・「請負事業」セグメントを、「賃貸住宅事業」セグメントと「賃貸開発事業」セグメントに分割
・「ストック事業」セグメントを、「賃貸経営事業」セグメントに名称変更
(賃貸住宅事業)
賃貸住宅事業におきましては、東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の若者を中心に「最高の笑顔と感動を届け続ける」My Style vintageブランドを軸に、居住空間の企画、設計、施工等の事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」の拡大に注力してまいりました。
当第3四半期連結累計期間における営業活動につきましては、My Styleシリーズの旗艦ブランド「My Style vintage」の販売に引き続き注力し、コンサルティングを中心とする営業力の強化を課題に掲げ、『顧客がアパート経営を通じて実現したいことは何か』を顕在化し、お客様と共に目的達成に向けた課題解決に取り組み、新規受注を確保してまいりました。
また、初代Feelに空間設計要素を加え収納量の増大を図り、ゲストの暮らしにゆとりをプラスし、新型コロナウイルス感染症の影響によるリモートワークを可能とする書斎機能を追加した「Feel+1」、多様化するゲストの暮らしをより利便性の高いものにするため、スマートフォンに対応した設備機器を導入し、遠隔操作やセキュリティ性能を高め、若者のニーズを満たす「IoTアパート」の販売を開始いたしました。その結果、当第3四半期連結累計期間の引き渡し実績は44棟(累計2,584棟)となりました。
加えて、新たな取り組みとして、“若者の暮らしを豊かにする”という当社テーマの実現に向け、共立女子大学との共同研究を開始し、若者の思考・居住性・多様性や利便性などアパートでの暮らしをテーマに、住みたい素敵なアパート、欲しかった設備、使い方の進化などについてディスカッションや提案発表を行い、新商品の開発に活かしております。また、ゲストに快適な空間を提供するため、遮音性能向上の共同研究を千葉工業大学及び東京理科大学と進めております。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は5,905百万円、セグメント利益は333百万円となりました。
(賃貸開発事業)
賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性物件に重きを置く土地を保有されていない富裕層に対して、相続対策や資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行い、資産承継を検討する富裕層の選択肢の一つとなるべく取り組んでまいりました。
新たな収益基盤を目指し、エリア・駅からの距離・規模・形状などを基準に、将来にわたり価値を維持できるような資産性の高い土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」などのアパートを建築し販売してまいりますが、当面は富裕層顧客との関係構築を目指して営業活動を行ってまいります。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は1,501百万円、セグメント利益は54百万円となりました。
(賃貸経営事業)
賃貸経営事業におきましては、一括借上(サブリース) や家賃集金代行等のアパートの賃貸管理運営と清掃・営繕工事といった建物維持管理等の受託事業を行っております。
当第3四半期連結累計期間の賃貸市場は、引き続き新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けているものの、当社の事業エリアである東京圏では転入超過が続いており、依然として賃貸需要が高い状況が続いております。その寄与に加え、当社においては、従来からの高い入居率(2021年11月末で96.7%)に支えられたほか、入居を検討される方に「My Style vintage」シリーズ等の設備・機能面を積極的に紹介し、価値を理解いただいたことで、安定的にゲスト(入居者)を獲得することができました。
また、自社施工物件に加え、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を引き続き積極的に行った結果、当第3四半期連結累計期間末の管理戸数は11,029戸(前年同期比530戸増)となりました。
「My Style vintage」の入居希望者の会員組織「My Style Room Club」については、My Style Room Club専用サイトを活用したゲストの囲い込み等の施策を行い、「My Style Room Club」の会員数は2021年11月末の累計で1,839名を確保し、ゲスト獲得につながりました。
また、専任の賃貸仲介協力業者の組織、セレリーシングパートナーズ(2021年11月末で16社)及びメンテナンス協力業者の組織、セレメンテナンスパートナーズ(2021年11月末で8社)との連携強化に努め、サービス面の維持・向上を図ることで、ゲスト及びオーナーの満足度につながり、高水準の入居率を維持することができました。
なお、サブリース事業については、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行(サブリース適正化のための規制措置部分)され、2021年6月に賃貸住宅管理業者の登録制度が施行されましたが、当社では2021年7月30日付で登録を完了しており、また従前よりお客様とのトラブルの発生を未然に防止する為のマニュアルを活用した営業活動を徹底し対応を行っております。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は6,093百万円、セグメント利益は769百万円となりました。
(中国賃貸事業)
中国賃貸事業におきましては、中華人民共和国浙江省寧波市の約15万㎡に及ぶ工場建屋のメリットを活かしながらクライアントのニーズに合わせた1区画3,000㎡・50区画の区分リースや操業をサポートするサービスファクトリー事業及び上海市内3拠点におけるサービスオフィス事業を運営しております。引き続き新型コロナウイルス感染症拡大に伴い、上海でのサービスオフィス事業の新規入居者募集における影響はあったものの、入居者サービス向上と営業活動に注力した結果、業績においては寧波でのサービスファクトリー事業も含め入居者を維持・確保することができました。
以上のような活動の結果、当第3四半期連結累計期間における売上高は809百万円、セグメント利益は154百万円となりました。
なお、当社は、2021年10月15日開催の取締役会において、当社の連結子会社である賽力(中国)有限公司の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有限公司に譲渡することを決議し、2021年11月15日付で持分譲渡契約を締結し、2021年12月20日付で持分譲渡いたしました。これに伴い、当社の連結子会社である賽力(中国)有限公司及び同社の100%子会社である格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司は、当社の連結子会社から除外されることになります。
当社は第30期連結会計年度まで報告セグメントを「請負事業」、「ストック事業」及び「中国賃貸事業」の3区分としておりましたが、第31期第1四半期連結会計期間より「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。詳細は「第5経理の状況 注記事項(セグメント情報等)3報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。
新しい報告セグメント区分に基づく第30期連結会計年度における外部顧客への売上高及びセグメント利益を、参考情報として以下記載いたします。
| (金額単位:千円) | |||||||
| 賃貸 住宅 事業 | 賃貸 開発 事業 | 賃貸 経営 事業 | 中国 賃貸 事業 | その他 (注)1 | 調整額 (注)2 | 合計 | |
| 売上高 | |||||||
| 外部顧客への売上高 | 5,250,072 | 3,092,647 | 7,742,111 | 925,176 | 74,579 | - | 17,084,586 |
| セグメント間の内部売上高又は振替高(注3) | 2,002,728 | 101,909 | - | - | - | △2,104,637 | - |
| 計 | 7,252,800 | 3,194,556 | 7,742,111 | 925,176 | 74,579 | △2,104,637 | 17,084,586 |
| セグメント利益 | 257,254 | 264,829 | 982,121 | 207,987 | 27,650 | △688,447 | 1,051,394 |
(注)1.「その他」は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工場外部販売事業等であります。
2.セグメント利益の調整額は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
3.セグメント間の内部売上高の内容は、賃貸住宅事業における賃貸開発事業からの建築請負に基づく売上取引、賃貸住宅事業及び賃貸開発事業における賃貸経営事業からの管理受託紹介手数料収入取引、並びに賃貸開発事業における賃貸経営事業からの自社保有物件の一括借上家賃収入取引になります。
4.第30期連結会計年度(2021年2月期)の新セグメント区分に基づく外部顧客への売上高及びセグメント利益は、EY新日本有限責任監査法人の監査を受けておりません。
③キャッシュ・フローの状況
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ469百万円増加し、7,090百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は1,342百万円(前年同期比9.6%減)となりました。これは主に、経費削減により販売費及び一般管理費は削減したものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により着工棟数が減少したことによる利益の減少を賄うことができなかったこと等を背景に税金等調整前当期純利益が685百万円減少する一方、課税所得の減少により法人税等の支払額が370百万円減少したことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は88百万円(前年同期比87.6%減)となりました。これは主に、前連結会計年度は千葉工場の新設に伴う設備投資により多額の資金使用があったものの、当連結会計年度は新規投資が一巡したことにより、有形固定資産の取得による支出が前連結会計年度の633百万円の支出から当連結会計年度は23百万円の支出と大きく減少したことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は783百万円(前年同期比66.8%増)となりました。これは主に、前連結会計年度は千葉工場の新設に伴う設備投資資金を短期借入金で資金調達を行ったものの、当連結会計年度は投資が一巡したことにより短期借入金の純増減額が前連結会計年度の105百万円の増加から当連結会計年度は200百万円の減少となったことによるものです。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 生産高(千円) | 前年同期比(%) |
| 請負事業 | 5,902,143 | 83.8 |
| 合計 | 5,902,143 | 83.8 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当社グループの生産機能は請負事業に含められるため、ストック事業、中国賃貸事業及びその他については記載しておりません。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
| セグメントの名称 | 生産高(千円) |
| 賃貸住宅事業 | 4,892,280 |
| 合計 | 4,892,280 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当社グループの生産機能は賃貸住宅事業に含められるため、賃貸開発事業、賃貸経営事業及び中国賃貸事業については記載しておりません。
b.受注実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注高(千円) | 前年同期比(%) | 受注残高(千円) | 前年同期比(%) |
| 請負事業 | 7,216,580 | 72.8 | 4,973,176 | 110.2 |
| 合計 | 7,216,580 | 72.8 | 4,973,176 | 110.2 |
(注)1.金額は販売価格によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しており、土地の売却取引は含んでおりません。
4.ストック事業、中国賃貸事業及びその他は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
| セグメントの名称 | 受注高(千円) | 受注残高(千円) |
| 賃貸住宅事業 | 7,153,632 | 6,615,934 |
| 賃貸開発事業 | 393,682 | 89,457 |
| 合計 | 7,547,314 | 6,705,391 |
(注)1.金額は請負金額によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しており、賃貸開発事業における建設用土地の売却取引は含んでおりません。
4.賃貸経営事業及び中国賃貸事業は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。
c.販売実績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 売上高(千円) | 前年同期比(%) |
| 請負事業 | 8,342,661 | 80.1 |
| ストック事業 | 7,742,169 | 106.6 |
| 中国賃貸事業 | 925,176 | 92.5 |
| 報告セグメント計 | 17,010,007 | 91.1 |
| その他 | 74,579 | 53.4 |
| 合計 | 17,084,586 | 90.8 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10%未満のため記載を省略しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
なお、当社は第1四半期連結会計期間より、報告セグメントの事業区分を「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」、「賃貸経営事業」及び「中国賃貸事業」の4区分に変更しております。
新しいセグメント区分に基づく販売実績を、参考情報として以下記載いたします。
| セグメントの名称 | 売上高(千円) |
| 賃貸住宅事業 | 5,250,072 |
| 賃貸開発事業 | 3,092,647 |
| 賃貸経営事業 | 7,742,111 |
| 中国賃貸事業 | 925,176 |
| 報告セグメント計 | 17,010,007 |
| その他 | 74,579 |
| 合計 | 17,084,586 |
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
当第3四半期連結累計期間における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 売上高(千円) |
| 賃貸住宅事業 | 5,281,856 |
| 賃貸開発事業 | 1,466,223 |
| 賃貸経営事業 | 6,093,599 |
| 中国賃貸事業 | 809,111 |
| 合計 | 13,650,791 |
(注)1.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10%未満のため記載を省略しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.財政状態
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態の状況」に記載しております。
b.経営成績
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
(売上高・売上原価・売上総利益)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載しております。
当連結会計年度の売上高は17,084百万円と前連結会計年度と比較して1,730百万円(対前年同期比9.2%減)減少しました。主な要因は請負事業において、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化による入居不安、賃料下落リスクへの懸念といったアパート経営に対する心理的不安の増大、新型コロナウイルス感染症拡大防止のため当社における営業活動の制限及び金融機関における融資審査期間の長期化等を背景として着工棟数が減少したことによるものです。当社としても一定の新型コロナウイルス感染症に対する予防策を講じながら徐々に対面での営業活動を再開しましたが、お客様のアパート経営に関する心理的不安感を払拭するまでは至らなかったことから着工棟数の前年並みまでの回復には至りませんでした。
売上原価については14,265百万円と前連結会計年度に比較して920百万円(対前年同期比6.1%減)減少しました。これは請負事業の着工棟数減少による売上原価の減少要因はあるものの、2019年9月に稼働した千葉工場の償却負担増加によるものです。
上記の結果、当連結会計年度の売上総利益は2,819百万円と前連結会計年度と比較して810百万円(対前年同期比22.3%減)減少しました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は1,768百万円と前連結会計年度に比較して279百万円(対前年同期比13.7%減)減少しました。これは主に人員の減少により、従業員給料及び賞与(賞与引当金繰入額含む)が202百万円減少したこと、及び役員退職慰労引当金制度の廃止を決定したことにより、役員退職慰労引当金繰入額が18百万円減少したことによるものです。その他、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が不透明であったこともあり、会社として一部経費について抑制したこともあり減少しました。
上記の結果、当連結会計年度の営業利益は1,051百万円と前連結会計年度に比較して530百万円(対前年同期比33.5%減)減少しました。
(営業外収益・営業外費用・経常利益)
当連結会計年度の営業外収益は119百万円であり、これは2020年度に新設した千葉工場に関する補助金収入、負ののれん償却額によるものです。営業外費用は52百万円であり、これは借入金の利息、コミットメントライン設定に関する手数料によるものです。
上記の結果、当連結会計年度の経常利益は1,118百万円と前連結会計年度に比較して530百万円(対前年同期比32.2%減)減少しました。
(特別損失・法人税等・親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の特別損失は154百万円であり、これは当社福岡工場の廃止に伴う原状回復費用の追加計上、生産設備や棚卸資産の処分等に関する費用を見積計上したことによるものです。
法人税等は課税所得の減少による法人税、住民税及び事業税が減少したことを主要因として386百万円と前連結会計年度に比較して126百万円(対前年同期比24.7%減)減少しました。
以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は576百万円と前連結会計年度に比較して558百万円(対前年同期比49.2%減)減少しました。
第31期第3四半期連結累計期間(自 2021年3月1日 至 2021年11月30日)
(売上高・売上原価・売上総利益)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②経営成績の状況」に記載しております。
当第3四半期連結累計期間の売上高は13,650百万円であり、セグメント別の外部顧客への売上高は賃貸住宅事業5,281百万円、賃貸開発事業1,466百万円、賃貸経営事業6,093百万円、中国賃貸事業809百万円となりました。
当第3四半期連結累計期間においては、前連結会計年度に引き続き新型コロナウイルス感染症への一定の予防策をとりながらの営業となりました。しかしながら新型コロナウイルス感染症の拡大から1年が経過しその間、一定の感染症予防対策の継続、ワクチン接種の開始等により、依然として予断を許さない状況下ではあるものの、社会経済活動の正常化が期待されました。そのような中、当社では感染症対策を徹底し営業活動が徐々に再開したこと等を主要因として、当社の主力である賃貸住宅事業は着工棟数が順調に増加したこと、賃貸経営事業における一括借上や管理棟数の取扱棟数が増加しました。
売上原価の金額は11,414百万円となりました。賃貸住宅事業における着工棟数増加に伴い売上原価も増加している状況ですが、売上総利益率については当第3四半期連結累計期間は16.4%であり、前期末の16.5%とほぼ同水準となりました。当第3四半期連結累計期間においては木材の高騰や半導体不足による一部部材の供給減といった不確実な状況は発生したものの、現状において当社グループの業績に大きな影響はありません。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の売上総利益は2,236百万円となりました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
当第3四半期連結累計期間の販売費及び一般管理費は1,410百万円となりました。当第3四半期連結累計期間においては、上場を控え会社の体制強化等を目的としたコンサルティング費用が発生しました。販売費及び一般管理費については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が引き続き継続しており、前連結会計年度から引き続き抑制はしているものの、会社の管理強化、業務効率化につながる費用を中心に発生している状況です。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の営業利益は825百万円となりました。
(営業外収益・営業外費用・経常利益)
当第3四半期連結累計期間の営業外収益は70百万円であり、主な内容は負ののれん償却額によるものです。営業外費用は44百万円であり、これは借入金の利息及びコミットメントライン設定に関する手数料によるものです。
上記の結果、当第3四半期連結累計期間の経常利益は851百万円となりました。
(法人税等・親会社株主に帰属する四半期純利益)
当第3四半期連結累計期間において、特別損益項目の計上はなく税金等調整前四半期純利益は851百万円となりました。法人税等として236百万円を計上した結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は615百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a.キャッシュ・フローの状況の分析
第30期連結会計年度(自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当連結会計年度の営業キャッシュ・フローは1,342百万円の資金流入となりました。これは主に売上が低調に推移した結果、税金等調整前当期純利益が963百万円と前連結会計年度と比較して685百万円減少したものの、仕掛販売用不動産が減少したことによりたな卸資産の増減額として331百万円計上されたこと、及び法人税等の支払額が課税所得の減少により370百万円減少し377百万円となったこと等によるものです。
投資活動によるキャッシュ・フローは88百万円の資金流出、財務活動によるキャッシュ・フローが783百万円の資金流出となった結果、期末における現金及び現金同等物の残高は7,090百万円となりました。
b.資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの運転資金需要のうち主なものは、賃貸開発事業における土地の仕入代金、材料費、労務費、外注費及び経費等の製造経費、人件費や賃借料等の販売費及び一般管理費によるものであります。当社の方針として運転資金については自己資本で賄うことを原則としておりますが、中長期の安定的な資金の確保のため金融機関との間で当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。2021年11月30日現在当座貸越契約及びコミットメントライン契約の総額は3,300百万円、借入実行金額は1,200百万円であり、借入未実行残高は2,100百万円です。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しており、連結財務諸表の作成に当たり、資産、負債、収益及び費用の報告に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いております。これらの見積り及び仮定に基づく会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しておりますが、次の会計方針は、連結財務諸表における重要な見積りの判断に影響を及ぼすものと考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の影響につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1) 連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
(販売用不動産)
通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、正味売却価額をもって貸借対照表価額とし、差額を簿価切下額として売上原価に計上しております。
正味売却価額の見積りにあたっては、近隣地域における市場価格や当該不動産の想定利回り等に基づいて算定された将来の販売見込額に販売に係る費用を踏まえ算定しておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が想定以上に下落した場合には、評価損を計上する必要があります。
(工事進行基準による収益認識)
完成工事高の計上基準は、当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事については工事進行基準を、その他の工事については工事完成基準を適用しております。
工事進行基準の適用にあたっては、工事収益総額や工事原価総額、及び期末日までの工事進捗度を合理的に見積もる必要がありますが、工事原価総額の見積りには、例えば建設資材や労務単価等が請負契約締結後に想定以上に高騰したり、外部環境の変動により工程の遅れが生じる等の不確実性を伴うため、仮定した個別の工事契約ごとの諸条件と異なる事象が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(繰延税金資産の回収可能性)
当社グループの繰延税金資産については、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、経営環境の悪化等によりその見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、将来の課税所得の見積りが減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損)
当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。当社グループは、固定資産の減損に係る回収可能性の評価にあたり、資産のグルーピングを行い、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減損し、当該減少額を減損損失として計上することになります。固定資産の回収可能価額については、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に基づき、算出しているため、当初見込んでいた収益が得られなかった場合や、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に変更があった場合、固定資産の減損を実施し、当社の業績を悪化させる可能性があります。
④ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであり、事業環境の変化をはじめ様々なリスク要因が当社グループの成長及び経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
⑤ 経営者の問題意識と今後の対応について
経営者の問題意識と今後の対応については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の課題に対処し、当社グループが今後も持続可能な安定的成長を果たしていく必要があると認識しております。
当社グループの主力事業であるアパート経営は、オーナーに長期的な資産形成に資するものであることから、当社が安定的に成長し持続し続けることが、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダーすべての安心につながると考えています。
⑥ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社の事業目的を達成するための長期的な経営の課題として、生産性の向上、収益力の改善を掲げております。その評価のための指標として営業利益率6.0%以上を定めております。また会社の安定的な成長が、オーナーの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダーすべての安心につながると考え、継続企業としての安全性の観点から自己資本比率60.0%以上を維持することを目標として定めております。
当社が定めた各種指標の目標及び2021年11月末時点の進捗状況は以下の通りとなっております。営業利益率については、6.0%と目標を達成いたしました。原価高騰による部材の値上げなどもありますが、集中仕入れなど購買方法の見直しによる仕入原価の抑制に努めるほか、引き続き業務効率の見直しなど生産性の向上による販売費及び一般管理費の低減に努め、目標達成を目指してまいります。今後はコロナ禍における営業手法を確立するほか、営業利益率の確保により当期純利益の回復に取り組んでまいります。自己資本比率につきましては、57.2%と目標未達となっておりますが、賃貸開発事業の推進による販売用不動産の増加に伴う総資産の一時的な増加によるものであります。今後は、販売用不動産の効率的な仕入と販売体制の強化に努めてまいります。
| 指標 | 目標 | 実績 | 差異 |
| 営業利益率 | 6.0% | 6.0% | +0.0pt |
| 自己資本比率 | 60.0% | 57.2% | △2.8pt |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
