有価証券報告書(内国投資証券)-第32期(平成29年4月1日-平成29年9月30日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針)

1.有価証券の評価基準及び評価方法	その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しております。
	(主な耐用年数) 建物 2～61年 構築物 2～60年 機械及び装置 2～18年 工具、器具及び備品 2～29年 (2)無形固定資産 借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を 採用しております。 (3)リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引にかかるリース資産について は、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用し ております。
	(4)長期前払費用 定額法を採用しております。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の費用処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金(いわゆる「固定資産税相当額」)は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しております。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利通貨スワップについては、一体処理(特例処理・振当処理)の要件を満たしているため、一体処理を採用しております。また、金利スワップについては、特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しております。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利通貨スワップ取引、金利スワップ取引 ヘッジ対象 外貨建借入金、借入金、借入金金利 (3)ヘッジ方針 当投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利通貨スワップは一体処理の要件を満たし、金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。

6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としております。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクし か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。

(貸借対照表関係)
*1.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額

	前期 (平成29年3月31日)	当期 (平成29年9月30日)
信託土地	2,008,155千円	-千円

2.コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の4行とコミットメントライン契約を締結しております。

	前期 (平成29年3月31日)	当期 (平成29年9月30日)
コミットメントライン契約 の総額	50,000,000千円	50,000,000千円
借入残高	-千円	-千円
差引	50,000,000千円	50,000,000千円

*3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (平成29年3月31日)	当期 (平成29年9月30日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書関係)
*1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)

		前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日		当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料	24,352,065		25,114,226
	共益費	3,545,126		3,509,723
	駐車場収入	802,247		809,236
	その他賃貸収入	2,026,805	30,726,244	2,141,206	31,574,393
	その他賃貸事業収入
	解約違約金	11,438		64,125
	その他雑収入	47,315	58,753	80,064	144,189
	不動産賃貸事業収益合計		30,784,997		31,718,582
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理業務費	3,737,491		3,637,000
	水道光熱費	2,383,645		2,612,920
	公租公課	2,925,627		2,917,363
	損害保険料	58,945		58,888
	修繕費	1,113,418		1,017,831
	減価償却費	6,526,566		6,556,383
	その他賃貸事業費用	193,836		198,646
	不動産賃貸事業費用合計		16,939,531		16,999,035
C.	不動産賃貸事業損益 (A-B)		13,845,466		14,719,547

*2.不動産等交換差益の内訳
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
(単位:千円)
こころとからだの元氣プラザ

	不動産等譲渡対価	6,890,000
	不動産等譲渡原価	4,776,921
	その他譲渡費用 固定資産圧縮額	71,302 2,008,155
	不動産等交換差益		33,620

当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書関係)

	前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	4,000,000口	4,000,000口
発行済投資口の総口数	1,309,310口	1,309,310口

(キャッシュ・フロー計算書関係)
*1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
現金及び預金	15,709,586千円	18,332,818千円
信託現金及び信託預金	5,605,731千円	6,022,777千円
預入期間が3ヶ月を超える定期預金	-千円	-千円
現金及び現金同等物	21,315,318千円	24,355,596千円

(リース取引関係)
1.リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(借主側)
① リース資産の内容
主として工具、器具及び備品であります。
② 減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を
採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (平成29年3月31日)	当期 (平成29年9月30日)
1年内	19,584,216千円	20,152,740千円
1年超	31,149,426千円	44,584,118千円
合計	50,733,642千円	64,736,859千円

(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得に当たっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持することにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそこなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用する方針としております。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っております。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けることでリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンスです。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではLTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、その変動リスクを回避するため、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化する場合があります。また、外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引(金利通貨スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(重要な会計方針)5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメント
ライン契約を締結していること(当期末現在利用残高なし)、さらに月次での資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを限定・管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成29年3月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)参照)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額(*)	時価(*)	差額(*)
(1)現金及び預金	15,709,586	15,709,586	-
(2)信託現金及び信託預金	5,605,731	5,605,731	-
(3)短期借入金	(36,000,000)	(36,000,000)	-
(4)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(5)1年内返済予定の長期借入金	(46,500,000)	(46,684,630)	(184,630)
(6)投資法人債	(30,000,000)	(31,654,880)	(1,654,880)
(7)長期借入金	(256,500,000)	(261,031,032)	(4,531,032)
(8)デリバティブ取引	-	-	-

(*)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
平成29年9月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)参照)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額(*)	時価(*)	差額(*)
(1)現金及び預金	18,332,818	18,332,818	-
(2)信託現金及び信託預金	6,022,777	6,022,777	-
(3)短期借入金	(34,500,000)	(34,500,000)	-
(4)1年内償還予定の投資法人債	(10,000,000)	(10,031,400)	(31,400)
(5)1年内返済予定の長期借入金	(36,000,000)	(36,186,169)	(186,169)
(6)投資法人債	(20,000,000)	(21,513,664)	(1,513,664)
(7)長期借入金	(275,000,000)	(278,917,124)	(3,917,124)
(8)デリバティブ取引	-	-	-

(*)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債並びに(6)投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値が入手可能な場合はそれによっており、公表参考値のないものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)1年内返済予定の長期借入金並びに(7)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利通貨スワップの一体処理又は金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。)は、当該金利通貨スワップ又は金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)

区分	前期 (平成29年3月31日)	当期 (平成29年9月30日)
① 非上場株式*1	577,168	577,168
② 預り敷金保証金*2	50,950,892	51,555,491

*1 非上場株式に関しては市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
*2 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
(注3)金銭債権の決算日(平成29年3月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	15,709,586	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	5,605,731	-	-	-	-	-
合計	21,315,318	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(平成29年9月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	18,332,818	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	6,022,777	-	-	-	-	-
合計	24,355,596	-	-	-	-	-

(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成29年3月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	36,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	10,000,000	-	-	-	20,000,000
長期借入金	46,500,000	27,500,000	49,000,000	39,000,000	40,200,000	100,800,000
合計	82,500,000	37,500,000	49,000,000	39,000,000	40,200,000	120,800,000

投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成29年9月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	34,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	10,000,000	-	-	-	-	20,000,000
長期借入金	36,000,000	25,000,000	46,500,000	47,200,000	51,000,000	105,300,000
合計	80,500,000	25,000,000	46,500,000	47,200,000	51,000,000	125,300,000

(有価証券関係)
前期(平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年9月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年9月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成29年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円) ヘッジ会計の 方法 デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 契約額等 時価 当該時価の 算定方法 うち1年超 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 長期借入金 64,300,000 64,300,000 ※ ― 金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理) 金利通貨スワップ取引 米ドル変動受取・日本円 固定支払(元本交換あり) 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※ ―

当期(平成29年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。

(単位:千円) ヘッジ会計の 方法 デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 契約額等 時価 当該時価の 算定方法 うち1年超 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 長期借入金 64,300,000 64,300,000 ※ ― 金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理) 金利通貨スワップ取引 米ドル変動受取・日本円 固定支払(元本交換あり) 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※ ―

※金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理)によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「(金融商品関係) 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(5)、(7)をご参照ください。)。
(退職給付関係)
前期(平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年9月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前期 (平成29年3月31日)		当期 (平成29年9月30日)
繰延税金資産
法人事業税損金不算入額	914千円		937千円
借地権償却	61,519千円		66,507千円
資産除去債務	104,585千円		105,639千円
繰延税金資産小計	167,019千円		173,084千円
評価性引当額	△73,683千円		△79,725千円
繰延税金資産合計	93,336千円		93,359千円
繰延税金負債
資産除去債務	92,421千円		92,421千円
圧縮積立金	167,156千円		167,124千円
繰延税金負債合計	259,578千円		259,546千円
繰延税金負債の純額	166,242千円		166,186千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目

	前期 (平成29年3月31日)		当期 (平成29年9月30日)
法定実効税率	34.81%		34.81%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△34.78%		△34.78%
評価性引当額の増減	0.06%		0.06%
その他	0.01%		0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.10%		0.09%

(持分法損益等)
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(資産除去債務関係)
1. 資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は平成23年2月1日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減

	前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
期首残高	328,602千円	331,913千円
有形固定資産の取得に伴う増加額	-千円	-千円
時の経過による調整額	3,310千円	3,344千円
期末残高	331,913千円	335,257千円

2. 貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務
当投資法人は、保有する渋谷クロスタワーに係る地下埋設のアナログ放送電波障害対策設備に関して、道路占用を廃止した場合における道路法上の原状回復義務を有しております。
当該地下埋設設備に関しましては、1)全て公道の下にあり単独での掘削除去を行うことは難しく、現在のところ撤去等の工事計画が立たないこと、2)地下埋設設備の一部は渋谷駅周辺の再開発事業計画に影響を受けうる区域に所在していること、等から具体的な撤去作業の方法、撤去に要する費用、撤去時期を明確にできる状況ではないため、資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。
(賃貸等不動産関係)
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	856,657,737	872,534,990
	期中増減額	15,877,252	5,302,967
	期末残高	872,534,990	877,837,957
期末時価		1,042,319,000	1,069,480,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
(注2) 当期増減額のうち、主な増加理由は汐留ビルディング(10,595,264千円)の追加取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。
(注3) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書関係)に記載しております。
(1口当たり情報)

	前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
1口当たり純資産額	358,661円	359,213円
1口当たり当期純利益	8,543円	9,096円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しております。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 平成28年10月1日 至 平成29年3月31日	当期 自 平成29年4月1日 至 平成29年9月30日
当期純利益(千円)	11,186,731	11,909,796
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	11,186,731	11,909,796
期中平均投資口数(口)	1,309,310	1,309,310

(重要な後発事象)
該当事項はありません。