有価証券報告書(内国投資証券)-第43期(2022/10/01-2023/03/31)
(6)【注記表】
(重要な会計方針)
(貸借対照表関係)
1.コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しております。
*2.圧縮積立金等に関する事項
(注)税法上の要件を満たす場合には、積立金方式により圧縮記帳を行い、圧縮積立金の積立額に係る将来加算一時差異について繰延税金負債を負債の部に計上し、当該繰延税金負債を控除した金額を圧縮積立金として純資産の部に計上しております。
なお、当該繰延税金負債は損益計算書上の法人税等調整額を相手勘定として計上(又は取崩し)しております。
*3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書関係)
*1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
*2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(単位:千円)
晴海センタービル
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
(単位:千円)
晴海フロント(準共有持分25%)
(投資主資本等変動計算書関係)
(キャッシュ・フロー計算書関係)
*1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引関係)
1.リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(借主側)
① リース資産の内容
主として工具、器具及び備品であります。
② 減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を
採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持することにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそこなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用する方針としております。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っております。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けることでリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンスです。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではLTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、その変動リスクを回避するため、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化する場合があります。外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引(金利通貨スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。外貨建による投資法人債は為替リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引(通貨スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(重要な会計方針)5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメントライン契約を締結していること(当期末現在利用残高なし)、さらに月次での資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを限定・管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年9月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
2023年3月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債並びに(3)投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値が入手可能な場合はそれによっており、公表参考値のないものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています(ただし、通貨スワップの振当処理の対象とされた投資法人債(後記「デリバティブ取引関係 2.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。)は、当該通貨スワップと一体として処理された元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(2)1年内返済予定の長期借入金並びに(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利通貨スワップの一体処理または金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係 2.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。)は、当該金利通貨スワップまたは金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)預り敷金保証金
これらの時価については、返還するまでの預り期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年9月30日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年3月31日)後の返済予定額
(有価証券関係)
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
当期(2023年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
※1 金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理)によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「(金融商品関係) 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(2)、(4)をご参照ください。)。
※2 通貨スワップの振当処理によるものは、ヘッジ対象とされている投資法人債と一体として処理されているため、その時価は、当該投資法人債の時価に含めて記載しています(前記「(金融商品関係) 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(3)をご参照ください。)。
(退職給付関係)
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
(持分法損益等)
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は2011年2月1日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
(賃貸等不動産関係)
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
(注2) 当期増減額のうち、主な増加理由はthe ARGYLE aoyama(24,148,537千円)、豊洲フォレシア(8,186,934千円)、CIRCLES平河町(1,798,838千円)の取得及び新宿イーストサイドスクエア(8,553,143千円)の追加取得によるものであり、主な減少理由は晴海フロント(準共有持分25%)(6,280,101千円)の譲渡及び減価償却費によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。なお、前期及び当期について2022年11月15日付で譲渡契約を締結した晴海フロントに関しては譲渡価格としております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書関係)に記載しております。
(収益認識関係)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等売却収入は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。
※2 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
※3 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しております。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等売却収入は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。
※2 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
※3 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しております。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(1口当たり情報)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しております。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象)
新投資口の発行
2023年3月28日及び2023年4月3日開催の各役員会において、新投資口の発行及び投資口の売出しを決議し、下記のとおり2023年4月7日及び2023年5月1日に払込が完了しました。
この結果、2023年5月1日付けで、出資総額は516,736,574千円、発行済投資口の総口数は1,422,864口となりました。
(1)一般募集(公募)による新投資口の発行
①募集方法 :一般募集
(ブックビルディングによる募集、スプレッド方式)
②発行新投資口数 :35,200口
③発行価格(募集価格) :1口当たり534,100円
④発行価格(募集価格)の総額:18,800,320,000円
⑤払込金額(発行価額) :1口当たり517,750円
⑥払込金額(発行価額)の総額:18,224,800,000円
⑦払込期日 :2023年4月7日
⑧分配金起算日 :2023年4月1日
(2)投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
①売出投資口数 :2,464口
②売出価格 :1口当たり534,100円
③売出価額の総額 :1,316,022,400円
(3)第三者割当による新投資口の発行
①募集方法 :第三者割当
②発行新投資口数 :2,454口
③払込金額(発行価額) :1口当たり517,750円
④払込金額(発行価額)の総額:1,270,558,500円
⑤払込期日 :2023年5月1日
⑥分配金起算日 :2023年4月1日
⑦割当先 :SMBC日興証券株式会社
(4)調達資金の使途
今回の一般募集及び第三者割当による新投資口の発行により調達した資金は、2023年2月27日付けにて取得したthe ARGYLE aoyamaの準共有持分50%(23,900百万円)及び豊洲フォレシアの共有持分9%(8,100百万円)の取得に際し借り入れた短期借入金(29,000百万円)の借換資金の返済の一部に充当しています。
(重要な会計方針)
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含み、リース資産を除く) 定額法を採用しております。 |
| (主な耐用年数) 建物 2～61年 構築物 2～75年 機械及び装置 2～18年 工具、器具及び備品 2～29年 (2)無形固定資産 借地権(事業用定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を 採用しております。 (3)リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産について は、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用し ております。 | |
| (4)長期前払費用 定額法を採用しております。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 当投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりであります。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、当投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しております。 (2)固定資産税等の費用処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しております。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金(いわゆる「固定資産税相当額」)は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しております。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利通貨スワップについては、一体処理(特例処理・振当処理)の要件を満たしているため、一体処理を採用しております。また、金利スワップについては、特例処理の要件を満たしているため特例処理を、通貨スワップについては振当処理の要件を満たしているため振当処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利通貨スワップ取引、金利スワップ取引、通貨スワップ取引 ヘッジ対象 外貨建借入金、借入金、外貨建投資法人債、借入金利息、投資法人債利息 (3)ヘッジ方針 当投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利通貨スワップは一体処理の要件を満たし、金利スワップは特例処理の要件を、通貨スワップは振当処理の要件を各々満たしているため、有効性の評価は省略しております。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としております。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクし か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 該当事項はありません。 |
(貸借対照表関係)
1.コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の3行とコミットメントライン契約を締結しております。
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) | |
| コミットメントライン契約 の総額 | 60,000,000千円 | 60,000,000千円 |
| 借入残高 | -千円 | -千円 |
| 差引 | 60,000,000千円 | 60,000,000千円 |
*2.圧縮積立金等に関する事項
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) | |
| 圧縮積立金 | 3,693,378千円 | 4,553,749千円 |
| 上記にかかる繰延税金負債 | 2,408,105千円 | 2,408,105千円 |
| 合計 | 6,101,484千円 | 6,961,855千円 |
(注)税法上の要件を満たす場合には、積立金方式により圧縮記帳を行い、圧縮積立金の積立額に係る将来加算一時差異について繰延税金負債を負債の部に計上し、当該繰延税金負債を控除した金額を圧縮積立金として純資産の部に計上しております。
なお、当該繰延税金負債は損益計算書上の法人税等調整額を相手勘定として計上(又は取崩し)しております。
*3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書関係)
*1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料 | 28,564,156 | 28,157,752 | |||
| 共益費 | 2,290,265 | 2,187,867 | |||
| 駐車場収入 | 694,110 | 700,821 | |||
| その他賃貸収入 | 2,546,932 | 34,095,465 | 2,791,369 | 33,837,810 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 解約違約金 | 82,652 | 5,846 | |||
| その他雑収入 | 111,202 | 193,855 | 113,880 | 119,726 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 34,289,320 | 33,957,537 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理業務費 | 3,836,799 | 3,877,085 | |||
| 水道光熱費 | 2,760,966 | 3,178,061 | |||
| 公租公課 | 3,521,321 | 3,479,452 | |||
| 損害保険料 | 48,583 | 43,871 | |||
| 修繕費 | 849,752 | 1,271,791 | |||
| 減価償却費 | 6,275,535 | 6,196,329 | |||
| その他賃貸事業費用 | 187,788 | 206,195 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 17,480,747 | 18,252,786 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 (A-B) | 16,808,573 | 15,704,750 | ||
*2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(単位:千円)
晴海センタービル
| 不動産等売却収入 | 24,330,000 | |
| 不動産等売却原価 | 20,813,797 | |
| その他売却費用 | 150,973 | |
| 不動産等売却益 | 3,365,229 |
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
(単位:千円)
晴海フロント(準共有持分25%)
| 不動産等売却収入 | 9,777,500 | |
| 不動産等売却原価 | 6,280,101 | |
| その他売却費用 | 109,786 | |
| 不動産等売却益 | 3,387,611 |
(投資主資本等変動計算書関係)
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | |
| 発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000口 | 4,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,385,210口 | 1,385,210口 |
(キャッシュ・フロー計算書関係)
*1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | |
| 現金及び預金 | 20,473,628千円 | 23,341,245千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 6,319,372千円 | 8,165,242千円 |
| 預入期間が3ヶ月を超える定期預金 | -千円 | -千円 |
| 現金及び現金同等物 | 26,793,001千円 | 31,506,487千円 |
(リース取引関係)
1.リース物件の所有権が借主に移転すると認められるもの以外のファイナンス・リース取引(借主側)
① リース資産の内容
主として工具、器具及び備品であります。
② 減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を
採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) | |
| 1年内 | 26,368,954千円 | 28,139,070千円 |
| 1年超 | 47,318,343千円 | 55,205,445千円 |
| 合計 | 73,687,297千円 | 83,344,516千円 |
(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持することにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそこなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用する方針としております。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っております。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けることでリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンスです。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではLTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、その変動リスクを回避するため、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化する場合があります。外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引(金利通貨スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。外貨建による投資法人債は為替リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引(通貨スワップ取引)をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(重要な会計方針)5.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメントライン契約を締結していること(当期末現在利用残高なし)、さらに月次での資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを限定・管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年9月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 48,500,000 | 48,556,944 | 56,944 |
| (3)投資法人債 | 42,993,175 | 43,561,203 | 568,028 |
| (4)長期借入金 | 310,200,000 | 307,817,490 | △2,382,509 |
| (5)預り敷金保証金 | 55,831,455 | 54,654,518 | △1,176,936 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
2023年3月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 9,993,600 | △6,400 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 39,500,000 | 39,528,745 | 28,745 |
| (3)投資法人債 | 32,993,175 | 33,497,882 | 504,707 |
| (4)長期借入金 | 325,700,000 | 323,299,927 | △2,400,072 |
| (5)預り敷金保証金 | 57,305,180 | 55,962,507 | △1,342,673 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債並びに(3)投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値が入手可能な場合はそれによっており、公表参考値のないものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています(ただし、通貨スワップの振当処理の対象とされた投資法人債(後記「デリバティブ取引関係 2.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。)は、当該通貨スワップと一体として処理された元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
(2)1年内返済予定の長期借入金並びに(4)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利通貨スワップの一体処理または金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引関係 2.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。)は、当該金利通貨スワップまたは金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)預り敷金保証金
これらの時価については、返還するまでの預り期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年9月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 10,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 | 10,000,000 | 2,993,175 |
| 長期借入金 | 48,500,000 | 42,300,000 | 57,000,000 | 36,700,000 | 21,000,000 | 153,200,000 |
| 合計 | 48,500,000 | 52,300,000 | 67,000,000 | 46,700,000 | 31,000,000 | 156,193,175 |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年3月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 10,000,000 | - | 20,000,000 | 10,000,000 | 2,993,175 | - |
| 長期借入金 | 39,500,000 | 54,800,000 | 52,500,000 | 28,700,000 | 23,500,000 | 166,200,000 |
| 合計 | 49,500,000 | 54,800,000 | 72,500,000 | 38,700,000 | 26,493,175 | 166,200,000 |
(有価証券関係)
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2022年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 16,800,000 | 6,800,000 | ※1 | ― |
| 金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理) | 金利通貨スワップ取引 米ドル受取変動・日本円 支払固定(元本交換あり) | 長期借入金 | 10,000,000 | 10,000,000 | ※1 | ― |
| 通貨スワップの振当処理 | 通貨スワップ取引 米ドル受取固定・日本円 支払固定(元本交換あり) | 投資法人債 | 2,993,175 | 2,993,175 | ※2 | ― |
当期(2023年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 9,800,000 | 6,800,000 | ※1 | ― |
| 金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理) | 金利通貨スワップ取引 米ドル受取変動・日本円 支払固定(元本交換あり) | 長期借入金 | 10,000,000 | - | ※1 | ― |
| 通貨スワップの振当処理 | 通貨スワップ取引 米ドル受取固定・日本円 支払固定(元本交換あり) | 投資法人債 | 2,993,175 | 2,993,175 | ※2 | ― |
※1 金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理(特例処理・振当処理)によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「(金融商品関係) 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(2)、(4)をご参照ください。)。
※2 通貨スワップの振当処理によるものは、ヘッジ対象とされている投資法人債と一体として処理されているため、その時価は、当該投資法人債の時価に含めて記載しています(前記「(金融商品関係) 2.金融商品の時価等に関する事項」(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項(3)をご参照ください。)。
(退職給付関係)
前期(2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(2023年3月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 法人事業税損金不算入額 | 926千円 | 931千円 | |
| 借地権償却 | 127,763千円 | 133,239千円 | |
| 資産除去債務 | 128,193千円 | 129,484千円 | |
| 繰延税金資産小計 | 256,883千円 | 263,655千円 | |
| 評価性引当額 | △154,501千円 | △161,268千円 | |
| 繰延税金資産合計 | 102,381千円 | 102,387千円 | |
| 繰延税金負債 | |||
| 資産除去債務 | 101,455千円 | 101,455千円 | |
| 圧縮積立金 | 2,408,105千円 | 2,408,105千円 | |
| 繰延税金負債合計 | 2,509,561千円 | 2,509,561千円 | |
| 繰延税金負債の純額 | 2,407,179千円 | 2,407,174千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
| 前期 (2022年9月30日) | 当期 (2023年3月31日) | ||
| 法定実効税率 | 34.59% | 34.59% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.93% | △34.57% | |
| 評価性引当額の増減 | 0.04% | 0.04% | |
| その他 | 0.00% | 0.00% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 2.70% | 0.07% |
(持分法損益等)
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は2011年2月1日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | |
| 期首残高 | 366,911千円 | 370,608千円 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | -千円 | -千円 |
| 時の経過による調整額 | 3,696千円 | 3,733千円 |
| 期末残高 | 370,608千円 | 374,341千円 |
(賃貸等不動産関係)
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 1,002,620,463 | 977,086,095 | |
| 期中増減額 | △25,534,367 | 32,998,662 | |
| 期末残高 | 977,086,095 | 1,010,084,757 | |
| 期末時価 | 1,303,560,000 | 1,336,442,500 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
(注2) 当期増減額のうち、主な増加理由はthe ARGYLE aoyama(24,148,537千円)、豊洲フォレシア(8,186,934千円)、CIRCLES平河町(1,798,838千円)の取得及び新宿イーストサイドスクエア(8,553,143千円)の追加取得によるものであり、主な減少理由は晴海フロント(準共有持分25%)(6,280,101千円)の譲渡及び減価償却費によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。なお、前期及び当期について2022年11月15日付で譲渡契約を締結した晴海フロントに関しては譲渡価格としております。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、(損益計算書関係)に記載しております。
(収益認識関係)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | ※2 3,365,229 |
| 水道光熱費収入 | ※3 1,699,920 | 1,699,920 |
| その他 | - | 32,589,399 |
| 合計 | 1,699,920 | 37,654,549 |
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等売却収入は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。
※2 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
※3 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しております。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
| (単位:千円) |
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | ※2 3,387,611 |
| 水道光熱費収入 | ※3 1,945,490 | 1,945,490 |
| その他 | - | 32,012,046 |
| 合計 | 1,945,490 | 37,345,149 |
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等売却収入は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は水道光熱費収入です。
※2 不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しております。
※3 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しております。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
(1口当たり情報)
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 373,778円 | 373,945円 |
| 1口当たり当期純利益 | 12,121円 | 11,667円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しております。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2022年4月1日 至 2022年9月30日 | 当期 自 2022年10月1日 至 2023年3月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 16,790,285 | 16,161,308 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 16,790,285 | 16,161,308 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,385,210 | 1,385,210 |
(重要な後発事象)
新投資口の発行
2023年3月28日及び2023年4月3日開催の各役員会において、新投資口の発行及び投資口の売出しを決議し、下記のとおり2023年4月7日及び2023年5月1日に払込が完了しました。
この結果、2023年5月1日付けで、出資総額は516,736,574千円、発行済投資口の総口数は1,422,864口となりました。
(1)一般募集(公募)による新投資口の発行
①募集方法 :一般募集
(ブックビルディングによる募集、スプレッド方式)
②発行新投資口数 :35,200口
③発行価格(募集価格) :1口当たり534,100円
④発行価格(募集価格)の総額:18,800,320,000円
⑤払込金額(発行価額) :1口当たり517,750円
⑥払込金額(発行価額)の総額:18,224,800,000円
⑦払込期日 :2023年4月7日
⑧分配金起算日 :2023年4月1日
(2)投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)
①売出投資口数 :2,464口
②売出価格 :1口当たり534,100円
③売出価額の総額 :1,316,022,400円
(3)第三者割当による新投資口の発行
①募集方法 :第三者割当
②発行新投資口数 :2,454口
③払込金額(発行価額) :1口当たり517,750円
④払込金額(発行価額)の総額:1,270,558,500円
⑤払込期日 :2023年5月1日
⑥分配金起算日 :2023年4月1日
⑦割当先 :SMBC日興証券株式会社
(4)調達資金の使途
今回の一般募集及び第三者割当による新投資口の発行により調達した資金は、2023年2月27日付けにて取得したthe ARGYLE aoyamaの準共有持分50%(23,900百万円)及び豊洲フォレシアの共有持分9%(8,100百万円)の取得に際し借り入れた短期借入金(29,000百万円)の借換資金の返済の一部に充当しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
