有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成25年7月1日-平成25年12月31日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 (信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～65年 構築物 10～35年 機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品 3～20年 取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
	②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は36,206千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は2,709千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引き出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 a 信託現金及び信託預金 b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 c 信託預り敷金及び保証金
	②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(貸借対照表関係)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
建物(純額)	122,639	120,771
機械及び装置(純額)	3,595	3,424
土地	399,183	399,183
合 計	525,418	523,378

担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
預り敷金及び保証金	15,536	15,536
合 計	15,536	15,536

2.コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
借入極度額	28,000,000千円	28,000,000千円
当期末借入残高	-	-
当期末未使用残高	28,000,000千円	28,000,000千円

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書関係)
※1.賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)

		前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)		当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
A.	賃貸事業収入
	賃料等収入
	賃料	8,922,614		9,015,753
	地代	1,439,000		1,469,500
	共益費	1,847,619		1,859,271
	駐車場収入	230,708		245,758
	広告物掲出料	21,670		52,930
	アンテナ使用料	14,256		14,612
	その他賃貸収入	34,008	12,509,879	36,247	12,694,073
	その他賃貸事業収入
	附加使用料	684,413		833,925
	時間貸駐車料	5,541		5,662
	解約違約金等	29,323		28,406
	原状回復費相当額収入	29,730		12,992
	その他雑収入	19,925	768,934	16,599	897,586
	賃貸事業収入合計		13,278,813		13,591,659
B.	賃貸事業費用
	外注委託費	505,069		516,552
	水道光熱費	768,052		969,327
	公租公課	1,884,698		1,879,199
	保険料	26,666		27,316
	修繕工事費	244,149		330,109
	管理委託料	213,735		217,389
	管理組合費	563,301		556,013
	減価償却費	1,883,591		1,869,009
	その他賃貸事業費用	119,191		169,998
	賃貸事業費用合計		6,208,456		6,534,916
C.	賃貸事業損益
	(A-B)		7,070,356		7,056,743

(投資主資本等変動計算書関係)

	前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)	当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
発行可能投資口の総口数及び 発行済投資口数
発行可能投資口の総口数	5,000,000口	5,000,000口
発行済投資口数	825,000口	825,000口

(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)	当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
現金及び預金	10,852,097千円	9,781,000千円
信託現金及び信託預金	11,568,818千円	11,856,805千円
現金及び現金同等物	22,420,916千円	21,637,805千円

(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
一年内	6,112,479千円	5,733,905千円
一年超	20,398,477千円	18,977,097千円
合計	26,510,957千円	24,711,002千円

(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、JPR運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもありえます。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注3参照)

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	現金及び預金	10,852,097	10,852,097	-
(2)	信託現金及び信託預金	11,568,818	11,568,818	-
(3)	短期借入金	-	-	-
(4)	1年内返済予定の長期借入金	(30,468,000)	(31,024,288)	556,288
(5)	1年内償還予定の投資法人債	(5,000,000)	(5,105,525)	105,525
(6)	投資法人債	(51,500,000)	(52,397,133)	897,133
(7)	長期借入金	(100,190,000)	(101,514,029)	1,324,029

平成25年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注3参照)

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	現金及び預金	9,781,000	9,781,000	-
(2)	信託現金及び信託預金	11,856,805	11,856,805	-
(3)	短期借入金	(2,000,000)	(2,000,000)	-
(4)	1年内返済予定の長期借入金	(12,235,000)	(12,370,436)	135,436
(5)	1年内償還予定の投資法人債	(16,000,000)	(16,204,932)	204,932
(6)	投資法人債	(40,500,000)	(41,537,700)	1,037,700
(7)	長期借入金	(121,024,000)	(122,963,250)	1,939,250

(注1)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
これらのうち、変動金利による長期借入金の時価については、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、上記(4)及び(7)の固定金利による長期借入金の時価に準じて算定しています。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。

(単位:千円)

区分	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
預り敷金及び保証金	7,959,356	7,553,159
信託預り敷金及び保証金	12,046,833	12,342,195

(注4)金銭債権の決算日(平成25年6月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	10,852,097	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	11,568,818	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(平成25年12月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	9,781,000	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	11,856,805	-	-	-	-	-

(注5)投資法人債及び長期借入金の決算日(平成25年6月30日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	5,000,000	24,000,000	-	7,000,000	10,000,000	10,500,000
長期借入金	30,468,000	6,332,000	26,732,000	23,732,000	20,374,000	23,020,000

短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日(平成25年12月31日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	2,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	16,000,000	13,000,000	7,000,000	5,000,000	7,000,000	8,500,000
長期借入金	12,235,000	19,732,000	17,332,000	31,632,000	16,408,000	35,920,000

(有価証券関係)
前期(平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
前期(平成25年6月30日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
当期(平成25年12月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
(退職給付関係)
前期(平成25年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成25年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前期 (平成25年6月30日)	当期 (平成25年12月31日)
法定実効税率	36.59%	36.59%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.59%	△36.59%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

(持分法損益等)
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
有限会社東京プライムステージ	1,439,000	不動産賃貸事業

当期(自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント
有限会社東京プライムステージ	1,469,500	不動産賃貸事業

(賃貸等不動産関係)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(都市型業務施設)、商業施設及び複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)	当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	380,518,842	386,086,796
	期中増減額	5,567,954	5,138,428
	期末残高	386,086,796	391,225,225
期末時価		365,214,000	376,995,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は大宮プライムイースト(6,287,358千円)の取得及び新横浜第二センタービル(581,106千円)の追加取得によるものであり、当期の主な増加額はサイエンスプラザ・四番町プラザ(2,700,337千円)及び芝大門センタービル(3,449,233千円)の取得によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
(1口当たり情報)

	前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)	当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益金額	238,929円 6,030円	238,903円 6,004円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 平成25年1月1日 至 平成25年6月30日)	当期 (自 平成25年7月1日 至 平成25年12月31日)
当期純利益(千円)	4,974,768	4,954,038
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	4,974,768	4,954,038
期中平均投資口数(口)	825,000	825,000

(重要な後発事象)
無担保投資法人債の発行について
平成25年4月25日に開催した役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、平成26年1月28日に以下のとおり決定し、平成26年2月5日に払込が完了しました。

投資法人債の名称	日本プライムリアルティ投資法人第19回無担保投資法人債 (特定投資法人債間限定同順位特約付)
投資法人債の総額	50億円	申込期間	平成26年1月28日
利率	年1.11%	払込期日	平成26年2月5日
担保	無担保・無保証	発行価額	額面100円につき金100円
償還方法、償還期限	平成36年2月5日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途	投資法人債の償還資金