有価証券報告書(内国投資証券)-第35期(平成31年1月1日-令和1年6月30日)

(6)【注記表】
(重要な会計方針)

1.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 (信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～65年 構築物 10～35年 機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品 3～20年 取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
	②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は17,423千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引き出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 a 信託現金及び信託預金 b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 c 信託預り敷金及び保証金
	②消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。

(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2021年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表関係)
1.コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
借入極度額	24,000,000千円	24,000,000千円
当期末借入残高	-	-
当期末未使用残高	24,000,000千円	24,000,000千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書関係)
※1.賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)

		前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)		当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
A.	賃貸事業収入
	賃料等収入
	賃料	11,029,283		11,131,988
	地代	1,679,499		1,726,749
	共益費	1,600,954		1,591,893
	駐車場収入	272,892		266,789
	広告物掲出料	76,205		75,465
	アンテナ使用料	24,157		25,761
	その他賃貸収入	40,594	14,723,589	39,276	14,857,925
	その他賃貸事業収入
	附加使用料	801,631		683,694
	時間貸駐車料	8,691		8,711
	解約違約金等	16,141		46,466
	原状回復費相当額収入	77,982		71,164
	その他雑収入	24,712	929,160	27,992	838,028
	賃貸事業収入合計		15,652,749		15,695,954
B.	賃貸事業費用
	外注委託費	594,309		593,100
	水道光熱費	891,772		782,428
	公租公課	2,210,849		2,349,569
	保険料	24,862		24,690
	修繕工事費	569,947		578,869
	管理委託料	279,410		293,791
	管理組合費	568,840		569,179
	減価償却費	1,943,695		1,965,736
	その他賃貸事業費用	227,603		192,562
	賃貸事業費用合計		7,311,291		7,349,926
C.	賃貸事業損益
	(A-B)		8,341,458		8,346,027

※2.不動産等売却益の内訳

前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日) 該当事項はありません。 当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日) (単位:千円)
東京建物京橋ビル
	不動産等売却収入	5,800,000
	不動産等売却原価	5,271,959
	その他売却費用	122,248
	不動産等売却益		405,791

(投資主資本等変動計算書関係)

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	5,000,000口	5,000,000口
発行済投資口の総口数	923,000口	923,000口

(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
現金及び預金	22,784,298千円	23,484,645千円
信託現金及び信託預金	12,272,570千円	12,782,464千円
現金及び現金同等物	35,056,869千円	36,267,109千円

(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
一年内	6,837,432千円	6,566,448千円
一年超	13,190,082千円	11,643,861千円
合計	20,027,514千円	18,210,309千円

(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、JPR運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもありえます。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注3参照)

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	現金及び預金	22,784,298	22,784,298	-
(2)	信託現金及び信託預金	12,272,570	12,272,570	-
(3)	短期借入金	-	-	-
(4)	1年内返済予定の長期借入金	(17,100,000)	(17,205,974)	105,974
(5)	1年内償還予定の投資法人債	(4,000,000)	(4,019,933)	19,933
(6)	投資法人債	(21,500,000)	(23,001,145)	1,501,145
(7)	長期借入金	(138,420,000)	(140,361,266)	1,941,266

2019年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注3参照)

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	現金及び預金	23,484,645	23,484,645	-
(2)	信託現金及び信託預金	12,782,464	12,782,464	-
(3)	短期借入金	(2,000,000)	(2,000,000)	-
(4)	1年内返済予定の長期借入金	(18,000,000)	(18,079,700)	79,700
(5)	1年内償還予定の投資法人債	(4,000,000)	(4,010,073)	10,073
(6)	投資法人債	(21,500,000)	(23,073,405)	1,573,405
(7)	長期借入金	(139,520,000)	(142,182,670)	2,662,670

(注1)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、上記(4)及び(7)に準じて算定しています。
(注3)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。

(単位:千円)

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
預り敷金及び保証金	7,937,385	8,098,431
信託預り敷金及び保証金	13,204,713	13,465,138

(注4)金銭債権の決算日(2018年12月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	22,784,298	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	12,272,570	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2019年6月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	23,484,645	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	12,782,464	-	-	-	-	-

(注5)短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日(2018年12月31日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	-	-	-	-	-	-
投資法人債	4,000,000	-	-	-	2,000,000	19,500,000
長期借入金	17,100,000	21,000,000	19,820,000	18,500,000	18,000,000	61,100,000

短期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日(2019年6月30日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	2,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	4,000,000	-	-	2,000,000	5,000,000	14,500,000
長期借入金	18,000,000	20,820,000	20,500,000	16,000,000	17,000,000	65,200,000

(有価証券関係)
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
前期(2018年12月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
(退職給付関係)
前期(2018年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計関係)
1.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
法定実効税率	31.51%	31.51%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.51%	△29.74%
その他	0.01%	△1.76%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

(持分法損益等)
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産関係)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(都市型業務施設)、商業施設及び複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	411,794,962	410,964,607
	期中増減額	△830,355	3,902,549
	期末残高	410,964,607	414,867,157
期末時価		493,764,000	509,065,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費(1,943,695千円)の計上によるものです。また、当期の主な増加額は品川キャナルビルの追加取得(179,872千円)、KY麹町ビルの取得(5,813,591千円)、FUNDES上野の取得(3,822,914千円)、主な減少額は東京建物京橋ビルの売却(5,271,959千円)、減価償却費(1,965,736千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
(1口当たり情報)

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	258,626円 7,324円	259,118円 7,818円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)	当期 (自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
当期純利益(千円)	6,760,892	7,216,223
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	6,760,892	7,216,223
期中平均投資口数(口)	923,000	923,000

(重要な後発事象)
無担保投資法人債(グリーンボンド)の発行について
2019年4月18日に開催した役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2019年7月25日に以下のとおり決定し、2019年7月31日に払込が完了しました。

投資法人債の名称	日本プライムリアルティ投資法人第24回無担保投資法人債 (特定投資法人債間限定同順位特約付)(グリーンボンド)
投資法人債の総額	50億円	申込期間	2019年7月25日
利率	年0.570%	払込期日	2019年7月31日
担保	無担保・無保証	発行価額	額面100円につき金100円
償還方法、償還期限	2029年7月31日にその総額を償還。買入消却は払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでも可能。
資金使途	借入金の返済資金