有価証券報告書(内国投資証券)-第43期(2023/01/01-2023/06/30)

(6)【注記表】
(重要な会計方針)

1.資産の評価基準及び評価方法	投資有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	①有形固定資産 (信託財産を含む) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～65年 構築物 10～35年 機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品 3～20年 取得価額が10万円以上20万円未満の資産については、法人税法に基づき、3年間で償却する方法を採用しています。
	②無形固定資産 定額法を採用しています。 ③長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	①投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 ②投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	①収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 a 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 b 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
	②固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は613千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は38,073千円です。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引き出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ、価値の変動について僅少のリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資

6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項

不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 a 信託現金及び信託預金 b 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 c 信託預り敷金及び保証金

(貸借対照表関係)
※1.交換により取得した有形固定資産の圧縮記帳額

	前期 (2022年12月31日)	当期 (2023年6月30日)
土地	1,537,018千円	1,537,018千円
合計	1,537,018千円	1,537,018千円

2.コミットメントラインに係る借入未使用枠残高等
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安定性を高めることを主たる目的として、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2022年12月31日)	当期 (2023年6月30日)
借入極度額	24,000,000千円	24,000,000千円
当期末借入残高	-	-
当期末未使用残高	24,000,000千円	24,000,000千円

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2022年12月31日)	当期 (2023年6月30日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書関係)
※1.賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)

		前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)		当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
A.	賃貸事業収入
	賃料等収入
	賃料	12,547,291		12,680,008
	地代	1,802,000		1,801,750
	共益費	1,283,973		1,268,237
	駐車場収入	286,561		284,154
	広告物掲出料	37,152		38,289
	アンテナ使用料	29,902		28,625
	その他賃貸収入	45,240	16,032,122	45,221	16,146,287
	その他賃貸事業収入
	附加使用料	1,006,164		1,001,894
	時間貸駐車料	14,192		14,588
	解約違約金等	82,368		17,496
	原状回復費相当額収入	182,839		59,489
	その他雑収入	74,960	1,360,526	52,209	1,145,678
	賃貸事業収入合計		17,392,648		17,291,965
B.	賃貸事業費用
	外注委託費	703,637		707,113
	水道光熱費	1,301,145		1,285,235
	公租公課	2,507,086		2,594,259
	保険料	30,028		29,754
	修繕工事費	432,326		433,688
	管理委託料	306,930		312,682
	管理組合費	643,099		637,968
	減価償却費	2,055,273		2,044,640
	その他賃貸事業費用	219,918		265,620
	賃貸事業費用合計		8,199,445		8,310,963
C.	賃貸事業損益
	(A-B)		9,193,203		8,981,002

※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
(単位:千円)

	JPR梅田ロフトビル(準共有持分30.0%)
	不動産等売却収入	5,250,000
	不動産等売却原価	3,718,086
	その他売却費用	184,700
	不動産等売却益		1,347,213

当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
(単位:千円)

	JPRクレスト竹橋ビル
	不動産等売却収入	4,169,000
	不動産等売却原価	3,265,600
	その他売却費用	21,545
	不動産等売却益		881,854

※3.不動産等交換差損の内訳
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
(単位:千円)

	五反田ファーストビル
	不動産等譲渡対価	4,270,000
	不動産等譲渡原価	2,921,061
	その他譲渡費用	22,850
	固定資産圧縮額	1,537,018
	不動産等交換差損		210,929

当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書関係)

	前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)	当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	5,000,000口	5,000,000口
発行済投資口の総口数	997,178口	997,178口

(キャッシュ・フロー計算書関係)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)	当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
現金及び預金	33,127,007千円	27,056,051千円
信託現金及び信託預金	12,379,450千円	12,285,353千円
現金及び現金同等物	45,506,457千円	39,341,405千円

(リース取引関係)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2022年12月31日)	当期 (2023年6月30日)
一年内	6,035,590千円	6,253,882千円
一年超	15,698,580千円	16,393,094千円
合計	21,734,171千円	22,646,976千円

(金融商品関係)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産規模の積極的な拡大と、投資主への安定的な金銭の分配の維持を目指すため、資金運用方針として、長期の安定的な資金調達と、機動性を重視した短期資金調達を効率的に組み合わせることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等のヘッジを目的とした運用に限定して行うことがあります。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社では、JPR運用ガイドライン等を遵守することによりリスク管理に努めています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については以下のとおりです。
預金は、預入金融機関の破綻などの信用リスクに晒されていますが、預入金融機関の信用格付に下限を設けること等によりリスクを管理しています。
借入金・投資法人債については、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、増資による資本市場からの資金調達、主要取引先金融機関との間でコミットメントライン契約を締結、更に財務部門において資金繰り表を作成する等流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもありえます。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「投資有価証券」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいことから注記を省略しています。

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	1年内償還予定の投資法人債	(2,000,000)	(2,009,200)	9,200
(2)	1年内返済予定の長期借入金	(21,000,000)	(21,063,847)	63,847
(3)	投資法人債	(35,900,000)	(35,526,389)	△ 373,610
(4)	長期借入金	(144,000,000)	(141,695,800)	△ 2,304,199

2023年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「投資有価証券」「預り敷金及び保証金」「信託預り敷金及び保証金」は、重要性が乏しいことから注記を省略しています。

(単位:千円)

		貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1)	1年内償還予定の投資法人債	(5,000,000)	(5,051,181)	51,181
(2)	1年内返済予定の長期借入金	(20,000,000)	(20,045,897)	45,897
(3)	投資法人債	(30,900,000)	(30,832,853)	△ 67,146
(4)	長期借入金	(144,000,000)	(144,141,089)	141,089

(注1)負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債及び(3)投資法人債
これらの時価のうち、市場価格のあるものについては、市場価格に基づき、市場価格のないものについては、下記(2)及び(4)に準じて算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日(2022年12月31日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	2,000,000	8,000,000	-	8,500,000	-	19,400,000
長期借入金	21,000,000	15,000,000	23,900,000	14,000,000	18,000,000	73,100,000

投資法人債及び長期借入金の決算日(2023年6月30日)後の返済又は償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	5,000,000	3,000,000	-	8,500,000	3,000,000	16,400,000
長期借入金	20,000,000	21,000,000	20,900,000	15,000,000	20,200,000	66,900,000

(有価証券関係)
前期(2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2023年6月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
前期(2022年12月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
当期(2023年6月30日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。
(退職給付関係)
前期(2022年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2023年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。

(税効果会計関係)
1.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前期 (2022年12月31日)	当期 (2023年6月30日)
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△28.70%	△ 29.44%
その他	△2.75%	△ 2.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

(持分法損益等)
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
本投資法人には関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
(資産除去債務関係)
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
(セグメント情報等)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産関係)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(都市型業務施設)、商業施設(都市型商業施設)及び都市型複合施設を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)	当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	465,129,001	459,781,704
	期中増減額	△ 5,347,296	8,586,188
	期末残高	459,781,704	468,367,893
期末時価		587,035,000	592,098,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は新宿センタービルの追加取得(1,838,124千円)、主な減少額は五反田ファーストビルの売却(2,921,061千円)、JPR梅田ロフトビル(準共有持分30.0%)の売却(3,718,086千円)、減価償却費(2,055,273千円)の計上によるものです。また、当期の主な増加額は大阪堂島ビルの取得(2,510,474千円)、FUNDES天神西通りの取得(3,355,432千円)、御茶ノ水ソラシティの取得(6,538,208千円)、主な減少額はJPRクレスト竹橋ビルの売却(3,265,600千円)、減価償却費(2,044,640千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する期中における損益は、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
(収益認識関係)
前期(自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報

(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高(注2)
不動産等の売却	9,520,000	1,347,213
水道光熱費収入(注3)	1,006,164	1,006,164
その他	-	16,386,483
合計	10,526,164	18,739,862

(注1) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2) 不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
当期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報

(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高(注2)
不動産等の売却	4,169,000	881,854
水道光熱費収入(注3)	1,001,894	1,001,894
その他	-	16,290,071
合計	5,170,894	18,173,819

(注1) 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2) 不動産等の売却については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお、本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表では不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
(1口当たり情報)

	前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)	当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益	274,378円 8,493円	274,749円 8,121円

(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在していないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2022年7月1日 至 2022年12月31日)	当期 (自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
当期純利益(千円)	8,469,242	8,098,648
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	8,469,242	8,098,648
期中平均投資口数(口)	997,178	997,178

(重要な後発事象)
該当事項はありません。