有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(平成25年10月1日-平成26年3月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 信託建物 2年～70年 信託構築物 2年～58年 信託機械及び装置 3年～16年 信託工具、器具及び備品 2年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する信託不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第20期は0円、第21期は87,601千円であります。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針を定めた規程に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しております。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。ただし、固定資産に係る控除対象外消費税等は長期消費税等に計上し、5年間で均等額を償却しております。

(表示方法の変更に関する注記)
第20期まで営業外費用の「その他」に含めて表示しておりました長期前払費用償却費の金額的重要性が増したため、これを機会に明瞭性を高める観点から表示科目の見直しを行い、従来の「融資手数料」とまとめて「融資関連費用」として表示することといたしました。この表示方法の変更を反映させるため、第20期の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、第20期の損益計算書において営業外費用の「その他」に表示していた44,983千円及び営業外費用の「融資手数料」に表示していた7,304千円は、「融資関連費用」として組み替えております。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	第20期 (平成25年9月30日)	第21期 (平成26年3月31日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料)	3,327,966	3,075,035
(共益費)	623,655	501,522
(水道光熱費収入)	336,447	230,985
(駐車場収入)	83,293	80,074
(付帯収入)	21,114	19,200
計	4,392,477	3,906,818
その他賃貸事業収入
(その他雑収入)	975	7,289
計	975	7,289
不動産賃貸事業収益合計	4,393,452	3,914,107
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(外部委託費)	467,341	452,012
(水道光熱費)	375,383	275,170
(公租公課)	451,242	404,254
(保険料)	6,791	6,242
(修繕費)	61,504	97,826
(減価償却費)	774,121	739,268
(固定資産除却損)	439	1,987
(その他賃貸事業費用)	15,389	14,269
不動産賃貸事業費用合計	2,152,212	1,991,030
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	2,241,239	1,923,077

※2.不動産等売却損益の内訳
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)
該当事項はありません。
第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
(単位:千円)
スフィアタワー天王洲

不動産等売却収入	9,500,000
不動産等売却原価	10,526,468
その他売却費用	198,329
不動産等売却損	1,224,797

近鉄新名古屋ビル(共有持分67%)

不動産等売却収入	12,328,000
不動産等売却原価	9,652,015
その他売却費用	293,680
不動産等売却益	2,382,304

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口数

	第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口数	96,900口	96,900口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
	(平成25年9月30日現在)	(平成26年3月31日現在)
現金及び預金	2,550,848	4,083,029
信託現金及び信託預金	10,143,653	7,901,089
信託預り敷金及び 保証金対応信託預金(注)	△5,078,291	△4,737,455
現金及び現金同等物	7,616,210	7,246,663

(注)テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため信託預金に積み立てております。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

(単位:千円)

	第20期 (平成25年9月30日)	第21期 (平成26年3月31日)
1年内	3,749,046	1,711,360
1年超	2,027,586	1,254,552
合計	5,776,633	2,965,913

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び長期借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理しています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、このうちの一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理方針を定めた規程に従い、資産運用会社の助言に基づき行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、格付の高い金融機関とのみ取引を行っております。
信託預り敷金及び保証金は、テナントの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、資産運用会社が月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してスケジュールや残高を管理する体制としています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれていません((注4)参照)。
第20期(平成25年9月30日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 現金及び預金	2,550,848	2,550,848	―
(2) 信託現金及び信託預金	10,143,653	10,143,653	―
(3) 1年内返済予定の長期借入金	(14,500,000)	(14,533,318)	(33,318)
(4) 投資法人債	(9,000,000)	(9,199,300)	(199,300)
(5) 長期借入金	(53,500,000)	(54,333,660)	(833,660)
(6) デリバティブ取引	―	―	―

第21期(平成26年3月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 現金及び預金	4,083,029	4,083,029	―
(2) 信託現金及び信託預金	7,901,089	7,901,089	―
(3) 1年内返済予定の長期借入金	(26,000,000)	(26,153,733)	(153,733)
(4) 投資法人債	(9,000,000)	(9,210,500)	(210,500)
(5) 長期借入金	(38,000,000)	(38,613,420)	(613,420)
(6) デリバティブ取引	―	―	―

(注1)負債に計上されるものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金は、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しております。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(上記(注2)(3)及び(5)参照)。
(注4)信託預り敷金及び保証金(平成25年9月30日貸借対照表計上額6,728,944千円、平成26年3月31日貸借対照表計上額5,417,461千円)については、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしておりません。
(注5)金銭債権の決算日後の償還予定額
第20期(平成25年9月30日)

(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	2,550,848
信託現金及び信託預金	10,143,653

第21期(平成26年3月31日)

(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	4,083,029
信託現金及び信託預金	7,901,089

(注6)投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
第20期(平成25年9月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	14,500,000	―	―	―	―	―
投資法人債	―	―	―	9,000,000	―	―
長期借入金	―	26,500,000	―	11,000,000	4,000,000	12,000,000

第21期(平成26年3月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期借入金	26,000,000	―	―	―	―	―
投資法人債	―	―	4,000,000	5,000,000	―	―
長期借入金	―	5,000,000	6,000,000	9,000,000	11,000,000	7,000,000

(有価証券に関する注記)
第20期(平成26年9月30日)及び第21期(平成26年3月31日)において、本投資法人は、有価証券取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第20期(平成25年9月30日)及び第21期(平成26年3月31日)において、該当するものはありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第20期(平成25年9月30日)

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	2,000,000	2,000,000	(注)	―

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)長期借入金」の時価に含めて記載しております。
第21期(平成26年3月31日)

(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	2,000,000	―	(注)	―

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(3)1年内返済予定の長期借入金」の時価に含めて記載しております。
(退職給付に関する注記)
第20期(平成25年9月30日)及び第21期(平成26年3月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第20期(平成25年9月30日)及び第21期(平成26年3月31日)において、該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(関連情報)
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
森ビル株式会社	(注)	不動産賃貸事業
株式会社ワールド	(注)	不動産賃貸事業

(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
森ビル株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル(土地を含む。)を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

(単位:千円)

		第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
貸借対照表計上額
	期首残高	148,422,577	147,735,764
	期中増減額	(686,813)	(4,873,720)
	期末残高	147,735,764	142,862,044
期末時価		155,511,000	146,760,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
(注2)第21期期中増減額のうち、主な増加額はアルカセントラル(15,686,288千円)の取得によるものであり、主な減少額はスフィアタワー天王洲(10,392,529千円)及び近鉄新名古屋ビル(共有持分67%、9,652,015千円)の売却によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社又は株式会社中央不動産鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりであります。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	第20期 (平成25年9月30日)	第21期 (平成26年3月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	16	15
繰延税金資産合計	16	15
繰延税金資産の純額	16	15

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	第20期 (平成25年9月30日)	第21期 (平成26年3月31日)
法定実効税率	36.59	36.59
(調整)
支払分配金の損金算入額	△36.56	△33.00
圧縮積立金繰入額	―	△3.57
その他	0.04	0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.07	0.05

3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年3月31日に公布され、平成26年4月1日以後に開始する会計期間から復興特別法人税が課されないことになりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の36.59%から34.16%に変更されました。
この税率の変更による影響額は軽微です。
(持分法損益等に関する注記)
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
第20期(自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)及び第21期(自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)において、該当事項はありません。
(1口当たり情報に関する注記)

	第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
1口当たり純資産額	393,773円	397,862円
1口当たり当期純利益	6,640円	10,729円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)本投資法人は、平成26年4月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合で投資口の分割を行っております。第20期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しております。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	第20期 (自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日)	第21期 (自 平成25年10月1日 至 平成26年3月31日)
当期純利益(千円)	1,286,907	2,079,473
普通投資主に帰属しない金額(千円)	─	─
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,286,907	2,079,473
期中平均投資口数(口)(注4)	193,800	193,800

(注4)期中平均投資口数は、小数点第1位を四捨五入しております。
(重要な後発事象に関する注記)
本投資法人は、平成26年3月31日を基準日とし、平成26年4月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
1.分割の目的
投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様が投資しやすい環境を整え、より一層の投資家層の拡大と本投資法人の投資口の流動性の向上を図ることを目的として、投資口の分割を行いました。
2.分割の方法
平成26年3月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、1口につき2口の割合をもって分割しました。
3.分割により増加した投資口数等
(1)分割前の本投資法人発行済投資口数: 96,900口
(2)今回の分割により増加した投資口数: 96,900口
(3)分割後の本投資法人発行済投資口数: 193,800口
(4)分割後の発行可能投資口総口数 :4,000,000口
(注)投信法第81条の3第2項により準用される会社法第184条第2項の規定に基づき、投資口の分割の割合に応じて発行可能投資口総口数を増加させるため、本投資法人の規約を一部変更いたしました。
なお、第20期期首に当該投資口分割が行われたと仮定した場合における1口当たり情報の各数値につきましては、前記「1口当たり情報に関する注記」をご参照ください。
(追加情報)
平成25年11月14日付で、資産の譲渡を決定いたしました。譲渡の概要は以下のとおりです。
<譲渡の概要>

物件名称	:	近鉄新名古屋ビル
譲渡価格(注1)	:	6,072百万円
損益に及ぼす重要な影響	:	平成27年3月期に不動産等売却益約1,167百万円を計上する予定です。
譲渡資産(注2)	:	不動産信託受益権に係る信託不動産(33%共有持分)
契約締結日	:	平成25年11月14日
譲渡日	:	平成26年10月9日(予定)

(注1)譲渡価格は、固定資産税及び都市計画税相当額の精算金並びに消費税及び地方消費税を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価額)を記載しております。
(注2)67%共有持分については、平成26年3月27日付で売却しており、平成26年3月期に不動産等売却益2,382百万円を計上しております。