有価証券報告書(内国投資証券)-第32期(平成31年4月1日-令和1年9月30日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 建物・信託建物 2年～76年 構築物・信託構築物 2年～58年 機械及び装置・ 信託機械及び装置 3年～16年 工具、器具及び備品・ 信託工具、器具及び備品 2年～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 (2)投資口交付費 支出時に全額費用として処理しております。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産及び信託不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は該当ありません。当期は41,235千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しております。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託その他無形固定資産 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。ただし、固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払消費税等に計上し、5年間で均等額を償却しております。

(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日)
1.概要
収益認識に関する包括的な会計基準です。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
2.適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

	前期 (2019年3月31日)	当期 (2019年9月30日)
	50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
(賃料)	4,189,801	4,420,359
(共益費)	578,085	634,009
(水道光熱費収入)	321,548	340,693
(駐車場収入)	108,659	110,042
(付帯収入)	25,795	27,413
計	5,223,889	5,532,519
その他賃貸事業収入
(その他雑収入)	782	3,085
計	782	3,085
不動産賃貸事業収益合計	5,224,672	5,535,605
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
(外部委託費)	570,149	702,088
(水道光熱費)	307,989	337,030
(公租公課)	524,745	527,592
(保険料)	9,876	10,261
(修繕費)	122,475	107,434
(減価償却費)	802,731	845,207
(固定資産除却損)	3	12,718
(その他賃貸事業費用)	7,837	5,934
不動産賃貸事業費用合計	2,345,807	2,548,268
C.不動産賃貸事業損益(A-B)	2,878,865	2,987,336

※2.不動産等売却損益の内訳

		(単位:千円)
	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
		銀座ファーストビル
不動産等売却収入	-	12,600,000
不動産等売却原価	-	11,875,674
その他売却費用	-	65,632
不動産等売却益	-	658,692

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
発行可能投資口総口数	16,000,000口	16,000,000口
発行済投資口の総口数	885,684口	961,884口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
現金及び預金	6,465,805	6,576,310
信託現金及び信託預金	9,962,066	11,140,947
預り敷金及び保証金対応預金 (信託含む)(注)	△7,920,711	△ 8,576,141
現金及び現金同等物	8,507,160	9,141,115

(注)テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返還するため預金又は信託預金に積み立てております。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)

未経過リース料		(単位:千円)
	前期 (2019年3月31日)	当期 (2019年9月30日)
1年内	4,825,328	4,334,909
1年超	3,333,776	4,661,618
合計	8,159,105	8,996,528

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。また資金調達については、主に、投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行によりこれを行う方針です。デリバティブは、投資法人債又は借入金の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的の利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。なお、現在デリバティブ取引は行っておりません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
投資法人債及び借入金は、不動産関連資産の取得又は借入金の返済等に係る資金調達であり、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成する等の方法により管理しています。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、資産運用会社が月次で入退去予定表や賃貸借契約一覧等を作成してスケジュールや残高を管理する体制としています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれていません((注3)参照)。
前期(2019年3月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 現金及び預金	6,465,805	6,465,805	-
(2) 信託現金及び信託預金	9,962,066	9,962,066	-
(3) 1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(4) 1年内返済予定の長期借入金	(22,500,000)	(22,609,604)	(109,604)
(5) 投資法人債	(19,000,000)	(19,144,700)	(144,700)
(6) 長期借入金	(53,000,000)	(53,800,298)	(800,298)

当期(2019年9月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額 (注1)	時価 (注1)	差額
(1) 現金及び預金	6,576,310	6,576,310	-
(2) 信託現金及び信託預金	11,140,947	11,140,947	-
(3) 1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(4) 1年内返済予定の長期借入金	(11,500,000)	(11,564,756)	(64,756)
(5) 投資法人債	(19,000,000)	(19,234,100)	(234,100)
(6) 長期借入金	(64,000,000)	(65,025,890)	(1,025,890)

(注1)負債に計上されるものについては、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格のあるものは市場価格に基づき、市場価格のないものは、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しております。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金は、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注3)預り敷金及び保証金(2019年3月31日貸借対照表計上額415,571千円、2019年9月30日貸借対照表計上額418,703千円)並びに信託預り敷金及び保証金(2019年3月31日貸借対照表計上額7,929,923千円、2019年9月30日貸借対照表計上額8,547,713千円)については、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしておりません。
(注4)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年3月31日)

(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	6,465,805
信託現金及び信託預金	9,962,066

当期(2019年9月30日)

(単位:千円)

	1年以内
現金及び預金	6,576,310
信託現金及び信託預金	11,140,947

(注5)投資法人債、借入金の決算日後の返済予定額
前期(2019年3月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	-	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	22,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	5,000,000	3,000,000	-	11,000,000
長期借入金	-	7,250,000	6,000,000	9,750,000	16,500,000	13,500,000

当期(2019年9月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内償還予定の投資法人債	-	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	11,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	2,000,000	6,000,000	-	3,000,000	8,000,000
長期借入金	-	4,750,000	11,000,000	10,750,000	16,000,000	21,500,000

(有価証券に関する注記)
前期(2019年3月31日)及び当期(2019年9月30日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
前期(2019年3月31日)及び当期(2019年9月30日)において、該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2019年3月31日)及び当期(2019年9月30日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2019年3月31日)及び当期(2019年9月30日)において、該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
(関連情報)
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
東急不動産株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注)賃料等を開示することについてテナントからの承諾が得られていないため、記載しておりません。
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報

(単位:千円)

顧客の名称又は氏名	営業収益	関連するセグメント名
東急不動産株式会社	(注)	不動産賃貸事業
芙蓉総合リース株式会社	(注)	不動産賃貸事業

(注)開示することについて顧客からの承諾が得られていないため、記載しておりません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィス(土地を含む。)を有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
(単位:千円)

		前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
貸借対照表計上額
	期首残高	173,890,689	173,596,606
	期中増減額	△294,083	8,629,841
	期末残高	173,596,606	182,226,448
期末時価		204,780,000	217,890,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
(注2)前期の期中減少額の主な要因は、減価償却です。当期の期中増減額のうち、主な増加額はヒューリック豊洲プライムスクエアの取得によるものであり、主な減少額は銀座ファーストビルの売却によるものです。
(注3)期末時価は、本規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額(決算日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、大和不動産鑑定株式会社、株式会社中央不動産鑑定所又は株式会社谷澤総合鑑定所作成の「不動産鑑定評価書」によります。)を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりであります。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (2019年3月31日)	当期 (2019年9月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	25	0
繰延税金資産合計	25	0
繰延税金資産の純額	25	0

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (2019年3月31日)	当期 (2019年9月30日)
法定実効税率	31.51	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.48	△28.36
圧縮積立金繰入額	-	△3.15
その他	0.03	0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.06	0.02

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、本投資法人には、関連会社が存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)において、該当事項はありません。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1口当たり純資産額	98,428円	100,635円
1口当たり当期純利益	2,192円	2,729円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)	当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
当期純利益(千円)	1,941,916	2,606,939
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,941,916	2,606,939
期中平均投資口数(口)(注3)	885,684	955,072

(注3)期中平均投資口数は、小数点第1位を四捨五入しております。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。